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sexta-feira, 27 de março de 2009

Banquetes e Beberetes



Luís Oliveira é Prof. Auxiliar nas disciplinas de Derivados e Investimentos Financeiros na IBS/ISCTE e Consultor no INDEG/ISCTE.

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Neste pequeno artigo procuro sintetizar algumas das minhas preocupações acerca dos mega-investimentos públicos que se encontram em carteira, designadamente a construção do novo aeroporto de Alcochete e da linha ferroviária de alta velocidade e das respectivas infra-estruturas necessárias à sua implementação.

Apesar de alguns críticos colocarem em causa os méritos e a viabilidade técnica e a premente necessidade destas grandes obras, o nosso governo apresta-se para as realizar e, receio, cometer um erro histórico. A resistência ao debate aberto e a teimosia em prosseguir com obras tão polémicas, no mínimo, deixa-nos a pensar sobre os reais motivos que, provavelmente, estarão na sua origem. Do ponto de vista pessoal, penso que existem algumas questões que considero de primeira importância e sobre as quais, me parece, não terem ainda sido convenientemente equacionadas pelos responsáveis políticos. A saber: a viabilidade económica e financeira do investimento e a viabilidade social do financiamento.

A viabilidade económica e financeira do investimento

Há alguns meses li na imprensa diária uma advertência do Prof. Campos e Cunha chamando a atenção para a necessidade de se repensarem os grandes projectos de investimento público. Sendo economista de formação, sou sensível aos argumentos Keynesianos e Neo-Keynesianos que, em absoluto, defendem a necessidade de grandes investimentos públicos como força motriz da aceleração económica e consequente superação da crise com que o mundo inteiro, actualmente, se debate. Tem algum sentido, mas é importante saber se, do ponto de vista económico, estes projectos de investimento público em carteira são ou não criadores de valor reflectindo-se esse valor no rendimento nacional.

Em linguagem menos técnica, perguntar-se-á se tais investimentos trarão riqueza e bem-estar para o país e para os portugueses? Em última análise, é o nosso dinheiro que está em causa e, por conseguinte, também, ainda que numa muito pequena parte, o meu dinheiro. Daí a legítima preocupação, pois ainda está muito presente na memória dos portugueses a última grande epopeia do investimento público que foi o Euro 2004 e os 10 estádios de futebol. Hoje pouca gente (ou mesmo ninguém) tem dúvidas de que esses investimentos foram amplamente destruidores de valor económico e social e resultaram em pesadas responsabilidades para a geração actual e para as seguintes.

Como sabemos, qualquer projecto de investimento necessita de ser financiado. Um mega-projecto de investimento, necessita de um mega-financiamento. Aqui começam a prefigurar-se alguns dos meus receios. Nos últimos anos, o endividamento ao exterior tem vindo a aumentar na razão directa da diminuição da poupança interna e do aumento dos juros dessa mesma dívida. Segundo alguns insuspeitos economistas que têm vindo a alertar para este grave problema, o aumento do endividamento externo tem sido da ordem dos 8 a 10 por cento do PIB ao ano (a continuar, duplica de 8 em 8 anos). Em resultado, e como acontece naturalmente para instituições, empresas e particulares a dificuldade em cumprir com um serviço da divida crescente é cada vez maior, levando a que o risco financeiro do nosso país cresça em conformidade. A crise financeira internacional é um mero acréscimo porque o nosso problema é estrutural e surgiu muito antes da crise.

A Standard & Poors (S&P) anunciou em Janeiro de 2009 um corte substancial no rating da dívida pública de Portugal, um sinal de que as medidas de reforma estrutural do Governo para a economia e para as finanças públicas têm sido insuficientes para criar condições de convergência ao grupo de países com superior qualidade creditícia. Refira-se, a propósito das similitudes com Portugal, que a Grécia no dia 4 de Março colocou uma emissão de dívida a 10 anos com um cupão de 6%, ou seja, um spread implícito de 300 pontos base face à yield dos 10 anos da dívida soberana da Alemanha. Sublinho, na minha opinião a culpa não é da crise. O país é que não tem capacidade empreendedora para prosseguir com um plano de investimentos tão arrojado. Há cerca de 25 trimestres que “desconvergimos” face à média dos países da UE. Vinte e cinco trimestres correspondem a cerca de seis anos!

Voltemos à questão do financiamento dos mega-projectos. Nas condições actuais, diz o Prof. Campos e Cunha, “dada a estagnação da taxa de poupança, um acréscimo de mil euros de investimento significa que, directa ou indirectamente, serão mais mil euros de endividamento ao exterior”. Termino aqui a citação porque não acredito na parte restante do parágrafo.

Acho que o Professor foi muito benevolente com a análise (bem feita) do problema. Nas condições actuais, e tendo em vista o financiamento dos mega-projectos, duvido que haja capacidade de endividamento por parte do Estado a uma taxa de juro inferior a 8-10 por cento ao ano. Uma vez que planeia financiar os tais mega-projectos com base em parcerias público-privadas, teremos de aumentar um pouco aquela fasquia porque os prémios de risco serão, decerto, substancialmente mais elevados. Admitindo que o mega-montante a financiar seria obtido via mercados de crédito a funcionar “normalmente” e não existindo “restrições de quantidade”
[1], penso que o respectivo custo financeiro não ficará abaixo de 12-14 por cento todos os anos, durante muitos anos. Eu sei, corro o risco de, tal como o Prof. Campos e Cunha, ser demasiado optimista quanto a esta estimativa para o custo do financiamento.

Tomando como positivo o incremento dos benefícios económicos e sociais líquidos destes mega-empreendimentos, coloca-se a questão da sua mensuração para, numa base de custo-benefício, contrapor à pesada herança financeira que irá ter de ser suportada. Por enquanto fiquemo-nos apenas pelos méritos económicos que até já foram aferidos por outros brilhantes economistas da nossa praça. Sabendo como é dificil apurar uma taxa de rendibilidade económica e social, admita-se uma rendibilidade apenas económica, antes de encargos financeiros, entre 10-12% ao ano. Nada mal para os tempos que correm, extraordinária, mesmo. Os benefícios para a sociedade decorrentes da implementação dos mega-projectos, traduzidos numa taxa de rendibilidade social, terão de ser muito meritórios para que os mesmos traduzam um valor acrescentado líquido, pelo menos, nulo.

Estou contra o investimento público? Não. Estou contra o mau investimento público. Há alternativas de investimento prioritárias nos chamados sectores estratégicos em relação aos quais temos de selectivamente investir privilegiando questões do tipo: qual o impacto líquido na balança comercial? E na produtividade global do país? E no desenvolvimento de uma indústria competitiva produzindo produtos de elevado valor acrescentado? E, já agora, criadoras de emprego sustentado e qualificado? Tenho dúvidas de que os mega-projectos contemplem satisfatoriamente estes requisitos. A ideia, gasta, keynesiana do abrir e tapar buracos a par do multiplicador do rendimento e da criação de emprego, nos dias de hoje, pode ser uma ideia perigosa. Social e economicamente perigosa. As razões dariam para um novo artigo. Passo à questão seguinte.

A viabilidade social do financiamento

O que vou escrever daqui para a frente é, no mínimo, politicamente incorrecto. Resulta de uma constatação de evidências e factos que ressaltam da observação de uma sociedade, a nossa, na qual deposito pouca esperança. Volto a referir que sou um optimista por natureza e quem me conhece sabe que sim.

Vivemos, ao nível da sociedade global, uma profunda crise de valores os quais estão na base da profunda crise financeira em que o mundo mergulhou. Portugal não escapa. Tanto no que respeita à crise de valores como à crise financeira.

Não me parece que as anteriores gerações de portugueses tenham, nos últimos 20-30 anos, preparado convenientemente as gerações seguintes, por forma a que as responsabilidades futuras de construção e desenvolvimento do país fiquem bem entregues. Um editorial de um diário sobre economia referia que muito dificilmente a classe política poderá convencer as gerações futuras a contribuir para o pagamento das reformas das gerações presentes, se aquelas não estiverem seguras de que também alguém assegurará as suas. Penso que esta questão irá dominar as atenções nos próximos anos.

Com efeito, é notória a constatação de alguns factos que corroem a nossa sociedade, isto é, a actual geração de portugueses:
Os alunos que agridem professores. Os Pais, dos alunos que agridem professores, que agridem outros professores. A selvajaria que grassa entre os portugueses e as portuguesas que diariamente circulam no trânsito das principais cidades. Os cidadãos que desrespeitam, com os seus actos e atitudes, tudo e todos. O facilitismo crescente com que se educam os jovens. A (cada vez maior) vergonha nacional que é a justiça do nosso país. O avanço galopante da criminalidade violenta. Os políticos que se agridem verbalmente em pleno parlamento. A corrupção cada vez maior que roça os “mais” responsáveis e inunda os “menos” responsáveis. O avolumar de dívidas e devedores ao fisco ano após ano. A imigração sem regras e, muitas vezes, imposta de fora. Uma classe média de rastos. Uma classe média-baixa no chão. E uma classe baixa na miséria. O abandono dos mais velhos. A demissão de Portugal pelos portugueses. A ausência de uma verdadeira liderança nacional. A ausência de um projecto e de uma estratégia para o país. E podia continuar já que, a este respeito, muito haveria ainda a dizer.

Na minha opinião, a par dos já realizados estudos de viabilidade técnica e económica, seria imprescindível a realização de um, não menos importante, estudo de carácter social que permitisse ter uma, ainda que limitada, ideia da sociedade que temos e da capacidade que as próximas 3-4 gerações terão para suportar as mega-responsabilidades originadas pelos mega-investimento em carteira. Tratar-se-ia de um estudo de viabilidade social do financiamento. O objectivo seria aferir do perfil sociológico da actual geração de portugueses de forma a podermos extrapolar as características dos que lhes irão seguir. Tal perfil poderia definir a existência de traços de cidadania e de civilidade fundamentais para podermos aferir da capacidade das gerações seguintes enfrentarem as responsabilidades e dificuldades que o futuro lhes poderá trazer. A lista de questões a incluir num inquérito-estudo deste tipo seria muito extensa. As conclusões, provavelmente (ou não?), seriam uma grande surpresa. Acredito que o perfil caracterizador dos portugueses que temos não seria abonatório. Imagino o dos que lhes seguirão.

A quem decide ficará reservada a madrasta tarefa de repensar a viabilidade social do financiamento dos novos mega-projectos de investimento. Se decidir não avançar, prestará um excelente serviço ao país e às gerações futuras.


[1] E que os impactos na liquidez dos bancos não se farão sentir ao nível da penúria de crédito para os restantes agentes da economia, não se limitando, assim, a capacidade concorrencial das nossas empresas e a diminuição do consumo interno pela via do crédito às famílias. Na actual conjuntura económica (exiguidade de liquidez acompanhada de uma reduzida rendibilidade económica nos investimentos) é muito provável que este efeito de “crowding-out” se faça sentir.

terça-feira, 24 de março de 2009

Real Estate & Finance Newsletter nº5 - Hedge Funds


Olá a todos!

Estamos de volta com mais uma edição da Real Estate & Finance Newsletter, desta vez dedicada ao tema dos Hedge Funds.

Esta edição só foi possível graças ao inestimável contributo da Orey Financial, que efectuou um donativo à Vale de Acór. Por este facto, só podemos agradecer a valiosa ajuda do João Fonseca, do Rogério Celeiro, do Duarte d'Orey e de todos os que dentro da Orey foram inexcedíveis no querer ajudar e estarem aliados a esta nossa "causa".

Podem fazer o seu download aqui.

Esperemos que gostem!

Bons negócios (imobiliários)!

sexta-feira, 20 de março de 2009

O Plano Obama - V

Mais alguns detalhes sobre o Plano Obama, aqui neste vídeo.

(têm de deixar passar primeiro a publicidade)

http://money.cnn.com/video/news/2009/02/18/news.foreclosure.021809.cnnmoney

Bons negócios (imobiliários)!

segunda-feira, 16 de março de 2009

Entrevista com Rui Alpalhão


Rui Alpalhão é Presidente da Comissão Executiva da FundBox, Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, que gentilmente cedeu uma entrevista (ao seu estilo) a Out of the Box, que agora se publica na íntegra.

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Gonçalo Nascimento Rodrigues (GNR): Que interpretação faz da medida legislativa relativamente à constituição dos FIIAH? Seria algo a considerar pela Fundbox, constituir um FIIAH?

Rui Alpalhão (RA): Da medida legislativa original, i.e., o que vinha no Orçamento de Estado, uma interpretação extremamente favorável, já que se tratava da instituição de um fundo fiscalmente transparente em Portugal.

Se olharmos para o copo meio vazio, que não é a minha preferência, era pouco porque não se estendia aos outros fundos. Se olharmos para o copo meio cheio, que é a minha preferência, era um – bom – princípio.

Com a regulamentação e a ideia peregrina de entregar eventuais mais-valias na venda aos ex-proprietários que não exerceram a opção de compra contratada, deixa de ser um produto colocável junto de investidores, e passa a ser interpretado por mim como uma medida de encaminhamento de créditos mal parados. Como não concedemos crédito na FundBox, deixámos de ter interesse em considerar constituir um FIIAH. Não é para o nosso chinelo.


GNR: O que seria necessário fazer para termos um verdadeiro mercado de arrendamento habitacional (se é que ainda não temos)?

RA: Penso que só falta uma coisa: um sistema judicial que permita despejar, em tempo útil, inquilinos incumpridores.


GNR: Como deve ser conduzida a gestão de uma carteira imobiliária em bear-market?

RA: Depende do estilo de investimento. Um investidor core ou core plus deve parar de comprar e concentrar-se no asset management. Um investidor oportunístico deve adoptar uma postura de “sniper” e dar tiros certeiros (ou seja investimentos de truz) com o seu equity.


GNR: Acha que a legislação portuguesa permite efectuar uma verdadeira gestão de carteira ou uma SGFII quase se assemelha a um Gestor de Condomínios?

RA: Acho que a legislação portuguesa permite fazer quase tudo o que é necessário para gerir carteiras de forma decente, apenas com muito mais trabalho do que o que seria desejável.

Sobre a semelhança com um gestor de condomínios falta-me a experiência necessária – de gestão de condomínios – para responder.


GNR: Que itens mais privilegia na análise de uma oportunidade de investimento imobiliário?

RA: Rentabilidade, rentabilidade, rentabilidade, e, depois destes três critérios, impacto no funding do veículo investidor.


GNR: A lei não proíbe empresas de research e price-targets (no mercado bolsista) de deterem carteiras de títulos sobre os quais se pronunciam. Acha que este conflito de interesses não existe no mercado imobiliário (dada a obrigatoriedade legal de separar as unidades transaccionais das não-transaccionais)?

RA: Acho que os conflitos de interesses são inerentes às casas de investimento – mobiliário ou imobiliário – e que se tratam reconhecendo-os, e impondo padrões rigorosos de deontologia profissional individual.

Se um analista ou avaliador prevarica, a sua licença deve ser cassada. Os efeitos da prevaricação devem recair sobre o profissional individual, para que este esteja devidamente incentivado a comportar-se deontologicamente, mesmo que o seu chefe queira o oposto.


GNR: Que implicações pode ter no mercado imobiliário nacional a descida do rating do Estado Português e o aumento do custo da dívida emitida?

RA: Ainda mais estrangulamento dos investidores core e core plus, que aliás já estavam a ter sérias dificuldades respiratórias.


GNR: Genericamente, como analisa o estado actual da indústria de FII (abertos e fechados) em Portugal? Que desafios prevê termos pela frente?

RA: O estado está jeitoso. O desafio é conseguir persuadir as autoridades a instituir veículos fiscalmente transparentes, de novo (já existiram no início dos anos 90).


GNR: Se fosse um investidor ou promotor imobiliário, que decisões/estratégias estaria a tomar neste momento?

RA: Uma estratégia oportunística, aplicando o meu equity em investimentos a preços obscenamente baixos.


GNR: E enquanto gestor de fundos imobiliários, que conselhos dá (daria) aos detentores das UP’s das carteiras que gere?

RA: The worst vice is advice.

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Rui Alpalhão é Presidente da Comissão Executiva da FundBox e Director dos Mestrados Executivos em Finanças Imobiliárias do ISCTE Business School. Mestre em Gestão de Empresas, Doutor em Finanças, foi Administrador em 4 sociedades gestoras, tendo uma experiência de mais de 20 ano no sector financeiro e imobiliário.

A FundBox é uma Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, totalmente independente, gerindo 12 fundos com um Gross Asset Value na ordem dos € 410 Milhões.

A empresa foi fundada em 1992, tendo sido adquirida e reestruturada pelos actuais accionistas em 2002.

Os activos sob gestão são de natureza comercial (escritórios e retalho) e residencial, destacando-se o Estoril Sol Residence, o Santarém Retail Park e dois prédios de escritórios na Av. da Liberdade, em Lisboa.

sábado, 14 de março de 2009

O Plano Obama - IV

Mais actualizações sobre o Plano Obama:
  • Devedores com rácios entre 80% e 105% podem refinanciar-se a taxa fixa a 15 ou 30 anos;
  • Devedores em default (ou perto dele) podem renegociar os empréstimos com taxas abaixo dos 2%, prazos de amortização até 40 anos e redução de dívida;
  • O Governo norte-americano amortizará até $ 1.000 por ano por cada empréstimo que seja renegociado de acordo com os novos termos e que não observe nenhum default durante 5 anos;
  • Ao todo, estamos a falar de quase 10 milhões de contratos de hipotecas, entre renegociações, alargamento de prazos e redução de taxas de juro.

Olhando para todas as medidas já anunciadas, parece-me que se beneficiam as pessoas, é certo, mas prejudica-se fortemente os investidores. Não nos devemos esquecer que grande parte das hipotecas nos EUA foram "empacotadas" e vendidas por bancos e instituições financeiras sob a forma de Mortgage Backed Securities (MBS) ou outros similares. Quem subscreveu estas MBS fê-lo com uma expectativa de yield, prazo e risco.

O Governo norte-americano, ao alterar as condições do subjacente às MBS, está implicitamente a alterar as condições das próprias MBS.

Também devemos não esquecer que uma das principais fontes de liquidez do mercado hipotecário norte-americano provém de... MBS! Os bancos e agências hipotecárias conseguiram emprestar mais e mais porque conseguiram vender as suas hipotecas. O mercado de investimento em MBS, ao perceber o elevado risco (político) sobre este subjacente, naturalmente irá retrair-se e "secar" o mecado. Ao "secar" o mercado, está-se a "secar" a capacidade do próprio em conceder hipotecas adicionais ou renegociar as existentes, a não ser que seja o Governo a fornecer toda a liquidez...

Pessoalmente, estas não me parecem más medidas (do ponto de vista do cidadão, que é quem mais precisa de ajuda), mas insisto que não me parece que vá conseguir definir um mínimo no mercado. O mercado irá reagir naturalmente, por si só, e encontrar um mínimo. Procurar estipular preços por decreto não me parece que resulte...

Apenas uma nota final: uma nacionalização também prejudica fortemente o investidor/detentor de capital e beneficia o credor (por forte baixa do risco do seu empréstimo). Pelos efeitos e pelas medidas, estar-se-á a nacionalizar o mercado imobiliário norte-americano?

Bons negócios (imobiliários)!

sexta-feira, 6 de março de 2009

O Plano Obama - III

Deixo-vos aqui um breve vídeo com uma "acesa discussão" na CNBC sobre o Plano Obama.

Se repararem bem, as dúvidas lá são as mesmas que as nossas e financiar algo que está agora com negative equity não parece ser lá muito boa medida...

Adorei a parte do "what about doing nothing? Let the markets work!"

Podem ver o vídeo aqui.

http://www.cnbc.com/id/15840232?play=1&video=1052270756

Bons negócios (imobiliários)!