Delinquent Mortgages in US Housing Market

Na sequência do último post e dos dados mais recentes do S&P Case Shiller (que registou uma subida em Julho), deixo-vos hoje um gráfico interessante sobre o montante de hipotecas que estão em actualmente em default e ainda por liquidar. Caso assim se mantenham, eventualmente todas estas casas hipotecadas terão de vir para o mercado e aí podemos esperar forte pressão no preço.

Mais uma vez, este movimento dependerá em muito da manutenção do programa de refinanciamento de hipotecas e de se optar em aumentar, nos Estados Unidos, o montante global de negative equity no sector da habitação.

Outro elemento importante diz respeito ao nº de habitações novas a construir. Também já vimos noutro post que o movimento de aceleração tem vindo gradualmente a diminuir. Sabe-se agora, através de um estudo levado a cabo pela National Association of Home Builders (NAHB), que 63% dos construtores inquiridos referem estar a sentir muitas dificuldades em contratar crédito para financiar a sua actividade de construção de habitação unifamiliar:

- 80% dos inquiridos referem que as entidades financiadoras estão a diminuir o rácio loan-to-value (LTV);

- 76% referem que não existem sequer novas linhas de crédito disponíveis;

- 75% dizem, ainda, que as instituições financeiras estão a reduzir os montantes máximos de concessão de crédito.

Nestas condições, dizem os construtores que terão naturalmente de parar com os seus investimentos.

Neste momento, temos o fim do benefício fiscal de USD 8.000 para os chamados "first-time buyers", o fim do programa de refinanciamento de hipotecas e um maior aperto nas condições de financiamento das empresas de construção.

Terá chegado ao fim todo este ciclo de recuperação no mercado imobiliário habitacional nos Estados Unidos?

Bons negócios (imobiliários)!

USA Existing Home Sales

Na sequência dos artigos sobre o S&P Case Shiller, deixo-vos hoje um gráfico sobre as vendas de casas usadas nos Estados Unidos da América.

Agora que o programa governamental de auxílio à compra de casas e de refinanciamento de hipotecas terminou, parece que o mercado volta de novo a ajustar em baixa.

Estou expectante para ver alguns dados até final do ano, nomeadamente: S&P Case Shiller, Existing Home Sales, New House Starts e as estatísticas da Zillow (que aprecio bastante) sobre negative equity e o Zillow Home Value Index. Por cá, sempre a seguir o Valor Médio de Avaliação Bancária.

Sobre o S&P Case Shiller, podem ver o artigo que escrevi para a Revista Imobiliária sendo que assim que saírem os números mais recentes, actualizarei aqui os dados.

Quando ao New House Starts, este indicador apresenta alguma recuperação, sendo que as previsões apontam para uma contínua subida até final do ano.

No entanto, o sentimento de mercado é de esperar para ver, e numa entrevista a Stephen Stanley, Chief Economist da RBS Securities, ele diz que a expectativa é de entrarmos num período de alguma consolidação, exactamente pela mesma razão da descida do indicador Existing Home Sales: o Governo deixou de subsidiar, o mercado deixou de comprar. E se não se compra, não vale a pena construir mais. A ver vamos...

Bons negócios (imobiliários)!

The S&P Case Shiller Index - IV

Deixo-vos aqui cópia integral do artigo que escrevi para a edição do SIL da Revista Imobiliária.

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O índice S&P Case-Shiller mede a variação de valor do mercado residencial norte-americano em 20 regiões distintas nos Estados Unidos da América.

O índice foi construído a partir de um trabalho de research, no início dos anos 80, levado a cabo por Karl E. Case e Robert J. Shiller, baseado numa metodologia de cálculo das variações de valor no mercado de habitação norte-americano. Essa metodologia consiste em fazer um tracking dos preços de venda de habitações unifamiliares em certas regiões do país, sendo registadas todas as vendas e posteriores revendas dessas mesmas habitações.

Posteriormente, são expurgadas determinadas transacções que possam distorcer o cálculo final do índice, tais como, execuções de hipotecas (em americano, foreclosures), vendas entre familiares (non-arms length transactions) e outros eventuais erros que possam ocorrer, nomeadamente quando se verificam oscilações de valores substancialmente diferentes de todas as outras ocorridas nas mesmas regiões.

Inicialmente, foram cobertas 10 regiões, tendo o índice sido alargado para 20 regiões desde Janeiro de 2000. É calculado numa base mensal e publicado com um delay de dois meses.

Olhando para o índice no longo prazo, podemos verificar pelo gráfico que se segue que este registou uma forte estagnação que durou cerca de 7 anos, durante a década de 90. Só já em 1998, o índice iniciou uma subida que o levou a valorizar quase 3 vezes em apenas 8 anos.

Historicamente, o S&P Case-Shiller é um índice pouco volátil, que sempre apresentou significativa estabilidade no seu valor. Entre 1987 e 1997, o índice valorizou 31%, ao passo que entre 1998 e o pico de 2006, a subida foi de quase 175%. Este período mais recente caracterizou-se, de facto, por um boom no mercado residencial norte-americano.

Os dados mais recentes, reportados ao mês de Junho de 2009, mostram que o ritmo de queda dos valores de habitação nos Estados Unidos parece estar a abrandar, tendo o índice registado já subidas em Maio e Junho, de 0,5% e 1,4%, respectivamente.

Já desde Julho de 2006, altura em que o índice registou o seu máximo histórico, que o índice não registava qualquer subida, quanto mais em 2 meses consecutivos. Logo, estas subidas, apesar de ténues, devem ser salientadas.

Depois do máximo registado no final do 1º semestre de 2006, o índice já desvalorizou mais de 31% em quase 3 anos, estando agora a cotar a valores de Junho de 2003. No entanto, a variação homóloga continua bastante negativa, tendo o índice descido -15,4% face a Junho de 2008.

Recentemente, vi uma entrevista com Robert Shiller, um dos fundadores do índice (podem também vê-la em www.outofthebox.com.pt) na qual ele refere que esta recente subida é, sem dúvida, um bom sinal para o mercado de habitação. Diz ele que os preços subiram tanto que atingiram valores pouco condizentes com o activo em questão.

Para termos uma ideia mais concreta, no topo do mercado em 2006, o mercado de habitação norte-americano apresentava uma yield implícita (medida pelo múltiplo renda vs. valor) de 3,5%, demasiadamente baixo, inclusivamente mais baixo que os principais benchmarks de dívida pública! Historicamente, este múltiplo sempre se situou entre os 7,5% e os 8%, logo esta forte correcção e agora posterior equilíbrio no índice deve ser considerado normal.

A questão que agora se coloca é esta: o mercado tomará uma formação em V (com uma subida consistente e constante a partir de agora), ou antes uma formação em U (com uma recuperação mais ou menos longa, mais ou menos penosa)? Robert Shiller diz que tudo dependerá da economia mundial e norte-americana e do sucesso das políticas governamentais que estão (ainda) a ser aplicadas. No entanto, Robert Shiller acredita ainda em futuras quedas no índice.

Pessoalmente, a leitura que faço desta ténue recuperação do índice está intimamente ligada ao Plano Obama de refinanciamento das hipotecas mas, sobretudo, de financiamento dos montantes de negative equity no mercado habitacional norte-americano. Este “súbito acréscimo” de financiamento no mercado, mas fundamentalmente, de financiamento da componente negativa do património (ou seja, a diferença negativa entre o valor de mercado da habitação e a sua dívida) conseguiu estancar a “sangria”. Mas esta é uma medida localizada e não duradoura, pelo que quando o fresh equity voltar ao mercado, fá-lo-á porventura por valores mais baixos.

Por outro lado, o desemprego tem vindo a subir fortemente e não se espera que sofra agora um decréscimo, bem pelo contrário. Apesar dos últimos dados do desemprego norte-americano terem sido encorajadores, é expectável que surjam mais falências e downsizes nas empresas, e estes movimentos têm reflexo imediato no mercado de habitação, pela menor capacidade das famílias fazerem face às prestações de créditos à habitação.

Olhando agora um pouco para a realidade análoga Portuguesa, centremo-nos no valor médio de habitação bancária, calculado e divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). De acordo com o INE, «O Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação (IABH) recolhe informação caracterizadora dos alojamentos que são objecto de financiamento bancário e em cujo processo há lugar a uma avaliação técnica de cada imóvel. Assim, os seus resultados são representativos para o universo de alojamentos em que há recurso a esse meio de financiamento. A utilização desta informação deve ter em conta o facto das estimativas dos valores de avaliação dos alojamentos poderem reflectir parcialmente variações qualitativas das habitações avaliadas em cada período.»

Optei por transcrever esta definição do INE para termos noção que se trata efectivamente de um valor que resulta de uma avaliação imobiliária pedida pelos bancos que concedem crédito à habitação. Por esta razão, tenho a percepção que se deve “dar algum desconto” a este valor. No boom do crédito imobiliário e na ânsia de conceder crédito, os bancos procuravam inflacionar os valores de avaliação por forma a que estes fossem superiores ao valor de transacção. Assim, podiam emprestar o dinheiro necessário à compra da habitação, apresentando internamente rácios loan-to-value (LTV) dentro das suas políticas de financiamento. No entanto, na prática tínhamos LTV’s muito elevados (muitas vezes, superiores a 100%), quando comparados com o valor de transacção e não o valor de avaliação.

Tenho a ideia – e alguma certeza pelas conversas que tenho com alguns banqueiros – que o inverso ocorre agora. Os bancos concedem agora menos crédito e “procuram” que os valores de avaliação sejam inferiores aos valores de transacção. Desta forma, aplicando LTV’s ainda inferiores aos praticados no pico do mercado, conseguem atingir rácios mais aceitáveis.

Por esta razão, há que ler este indicador com alguma reserva e noção do seu verdadeiro enquadramento, quanto mais se trata de um indicador não-transaccional, ao contrário do S&P Case-Shiller.

Os dados mais recentes apontam para um ligeiro aumento do valor médio de avaliação bancária no 2º trimestre de 2009. Tal como nos Estados Unidos, observamos uma ligeira recuperação mas as variações homólogas continuam negativas.

No entanto, a nossa realidade é diferente. Ao passo que o Índice S&P Case Shiller encontra-se agora a níveis de 2003, o valor médio de avaliação bancária para Portugal Continental está 8% acima do verificado também em 2003.

O Distrito de Lisboa, por exemplo, apresenta uma valorização de 10,62%, mesmo com uma variação homóloga no 2º trimestre de 2009 de -2,4%. Também Porto e Faro apresentam valorizações no mesmo período, com 3,54% e 4,59% respectivamente.

Aparentemente, Portugal apresentou, nos últimos anos, maior estabilidade no mercado habitacional mas também não terá apresentado o mesmo fulgor em anos transactos.

Os próximos meses serão interessantes de analisar por forma a verificarmos como irão evoluir estes indicadores tão importantes para a quantificação do mercado de habitação.

Bons negócios (imobiliários)!

Fontes: INE, Standard & Poor’s, Bloomberg Television, Out of the Box

O Estado do Commercial Real Estate - III

O vídeo que vos deixo hoje, de muito curta duração, parece-me importante porque vai directo ao assunto.

Hoje, mesmo com sinais de alguma recuperação, os Estados Unidos enfrentam um grave problema com o sector do commercial real estate. Espera-se que os defaults nos empréstimos neste sector atinjam 5,4%% em 2011, prejudicando naturalmente os bancos financiadores.

Adicionalmente, estima-se igualmente um forte impacto no mercado dos CMBS, afectando os detentores de obrigações cujo subjacente é commercial real estate debt (ou commercial mortgages).

Ao total de mais 1 USD trillion de commercial loans, há que somar 700 USD billion de CMBS, ou seja, cerca de 20% do total commercial real estate debt existente no mercado norte-americano...

Bons negócios (imobiliários)!

O Mercado de Habitação nos EUA - II

Deixo-vos hoje um gráfico interessante, que nos mostra um forte decréscimo na percentagem de norte-americanos que são proprietários de habitação. Por todas as razões que se conhecem, esta descida era perfeitamente expectável.

No entanto, sobrepondo este gráfico com o do S&P Case-Shiller encontramos aqui algumas diferenças que vale a pena frisar. Enquanto que o número de proprietários atingiu o seu pico em 2004, o valor do S&P Case-Shiller (índice que mede o valor da habitação unifamiliar nos Estados Unidos) atingiu o seu pico 2 anos depois.

Por outro lado, este índice encontra-se agora a valores de 2000, enquanto o S&P Case-Shiller está agora a “cotar” a valores de 2003. Encontramos, pois, um desfasamento de cerca de 2 a 3 anos entre estes dois índices.

E no futuro, haverá lugar para descer ainda mais? Fazendo aqui uma “malandrice”, o gráfico parece estar a formar uma formação Head & Shoulders (H&S), abrindo lugar para novas descidas…

Bons negócios (imobiliários)!

The S&P Case Shiller - III

Deixo-vos hoje, na volta de férias, uma entrevista com David Rosenberg, da Gluskin Sheff & Associates.

Logo no início, ele fala-nos do S& P Case Shiller e do que está por trás dos mais recentes movimentos deste índice. Concordo em absoluto com David Rosenberg. Já aqui o escrevi e volto a frisar: parece-me que os mais recentes movimentos em alta do índice podem ter sido "forçados" pelas políticas locais encetadas.

Agora que essas políticas já foram implementadas, resta saber se voltarão ao mercado as distressed sales que poderão forçar, de novo, um movimento em baixa.

Podem ver o vídeo aqui.

Bons negócios (imobiliários)!