A Grécia e os Escritórios em Lisboa

O que é que a Grécia tem a ver com o mercado de escritórios de Lisboa? É simples. O investimento imobiliário parece, definitivamente, já não render! Investir em dívida pública grega é capaz de render mais, hoje em dia, que investir num edifício de escritórios fully let na CBD de Lisboa.

As obrigações do Estado grego não param de cair, elevando as yields para uns actuais 7%. Já de acordo com um relatório de research da CBRE, a prime yield no mercado de escritórios de Lisboa fixava-se em 7% no último trimestre do ano passado.

Entre uma gross yield 7% numa obrigação emitida pela Grécia e de 7% num prédio na Av. da Liberdade... qual escolheriam? E qual terá maior risco de default? O Estado grego ou o arrendatário do escritório?
Não sei qual será o regime fiscal para investidores não residentes na Grécia, mas sei bem como é a tributação sobre o imobiliário em Portugal! Sem falar nos custos de manutenção, nulos no primeiro caso, por vezes elevados no segundo.

Eu confesso, começo a "ver-me grego" com esta nova realidade...

Bons negócios (imobiliários)!

Correlação entre o imobiliário e o S&P 500

Aconselho-vos a ler este artigo e, quem conseguir, o próprio report da Jones LangLasalle (eu não o consegui encontrar no site).

A questão da correlação entre o mercado imobiliário e outros mercados tem sido já bastante estudada. Este caso específico da zona de Manhattan é bastante interessante e um bom indicador para um investidor da zona. De facto, hoje em dia é muito importante para um investidor e gestor de carteiras ter dados e informação válida que lhe permita antecipar - se é que isso é possível - movimentos do mercado.

Bons negócios (imobiliários)!

Comprar ou Arrendar?

Para quem não teve oportunidade de ver - eu incluído - deixo-vos hoje o vídeo do programa da RTP N, "A Cor do Dinheiro", dedicado ao tema da compra vs. arrendamento de casas.

Pessoalmente, parece-me que não há respostas certas mas costumo deixar sempre o mesmo tipo de indicações às pessoas e amigos que ocasionalmente - hoje em dia, mais frequentemente - me colocam esta questão:

- Antes de mais, parece-me que a opção entre aquisição e arrendamento não é algo conjuntural, ou seja, não deve ser pelo facto das taxas de juro ou os preços, num dado momento, estarem mais ou menos altos que devo condicionar a minha decisão. Ponderar, sim, condicionar, não;

- Apesar disso, é verdade que o facto (conjuntural) dos bancos estarem a limitar o crédito condiciona a decisão do consumidor e "obriga-o" a arrendar em detrimento da compra;

- As questões relacionadas com prazo de uso do imóvel, mobilidade e flexibilidade são importantes e estas deverão pesar bastante na decisão final;

- Parece-me importante fazer uma comparação assertiva dos custos do arrendamento e da compra: se, no primeiro caso, o único custo que temos é o da renda, já no segundo temos outros, tais como, IMT, Selo, emolumentos, IMI, taxas, conservação, sem falar da inevitável entrada inicial. Em contraponto, no final teremos o imóvel;

- Cada caso é um caso. Há e haverá sempre (boas) oportunidades de compra. A decisão deve também ser tomada consoante o imóvel, a localização, o preço pedido, a liquidez do mercado, etc.



Também sobre este assunto, podem ler este artigo em Seeking Alpha ou mesmo o livro do Professor Moshe Milevsky’s. A comparação do investimento em habitação ao investimento em acções parece-me acertada e, mais uma vez, a questão da mobilidade é também falada.

Bons negócios (imobiliários)!

Subida nos Preços de Habitação no Reino Unido Abranda

Aqui fica uma entrevista na CNBC com Simon Rubinshon da RICS, que nos fala um pouco sobre a evolução recente dos preços no imobiliário de habitação no Reino Unido.

Um certo aumento na oferta, indo de encontro a uma procura que não estava a ser satisfeita, um aumento do interesse no investimento imobiliário e alguma recuperação económica, justificam a subida verificada nos preços em 2009. O nível das taxas de juro poderá ditar a evolução do mercado em 2010.



Bons negócios (imobiliários)!

Leverage no mercado de REIT

Na sequência dos últimos vídeos que coloquei sobre a recapitalização dos REIT norte-americanos, deixo-vos hoje uma entrevista com Keven Lindemann, Director do Real Estate Group, SNL Financial.

No fundo do mercado, com a descida verificada nas cotações, o rácio debt to market cap chegou a atingir 60%, o que me parece dramaticamente elevado se pensarmos que se trata de um valor médio.

O que guardo deste breve vídeo é o rácio óptimo de endividamento dos REIT: 35%. Resta apenas saber se, com a diluição que tivemos no capital destas estruturas em 2009 (fruto do aumento exponencial de ofertas de capital no mercado), qual será o verdadeiro debt to asset value. No pressuposto que os REIT replicam o mercado imobiliário, parece-me que 35% para um veículo cotado é saudável. Veremos se 2010 nos traz mais volatilidade ou não.

Bons negócios (imobiliários)!

Recapitalização no mercado de REIT

Hoje deixo-vos uma entrevista com Craig Leopold da Green Street Advisors. Nesta entrevista, podemos ouvi-lo falar do sucesso que 2009 representou para os REIT norte-americanos no que respeita a uma maior facilidade de angariação de fresh equity.

De acordo com a NAREIT, durante 2009 o mercado de REIT norte-americano observou um recorde nos montantes médios de oferta de capital. Até ao final do 3º trimestre de 2009, os REIT tinham já levantado equity num montante de cerca de 23 mil milhões de dólares, acima dos máximos verificados em 2006.

Este aspecto parece-me pertinente. No passado dia 17 de Dezembro estive num almoço organizado pela Vida Imobiliária, dedicado ao tema das SOCIMI e dos REIT. O painel presente era constituído por figuras de bastante relevo no nosso mercado - entre eles, o Engº Pedro Seabra, Engº Filipe Amado e o Dr. Joaquim Figueiredo. Coloquei uma questão relacionada sobre este assunto: se os REIT estiverem cotados, não terão eles mais facilidade em aceder a capital, principalmente em épocas como as que vivemos, de maior escassez de fundos?

A resposta foi unânime, ao concluir que não! Respeito, obviamente, essa posição mas os dados não o confirmam e nesta entrevista parece-me que Craig Leopold é claro ao afirmar que os REIT acabaram por desempenhar um papel muito importante no mercado de commercial real estate em 2009, devido a essa capacidade de angariar capital e, assim, recapitalizarem as suas estruturas e, indirectamente, o próprio mercado imobiliário.

Sejamos claros num aspecto: eu não defendo a obrigatoridade de cotar os REIT em bolsa! Em Portugal acho que isso seria um erro que aniquilaria, logo de início, estes veículos. Mas num mercado líquido como é o norte-americano, parece-me que pode facilitar a angariação de fresh equity e os dados do mercado estão aí a confirmá-lo.

Ainda sobre este assunto, podem também ver esta entrevista com Harvey Green da Marcus & Millichap. A posição sobre a recapitalização dos REIT é semelhante.

Bons negócios (imobiliários)!