Onde pára o Regulamento das Compensações Urbanísticas (2)?

Por João Fonseca
Director
Área de Fundos de Investimento Imobiliário
Orey Gestão de Activos, SGFIM, SA

---

Depois do enquadramento legal feito na PARTE I, passo de seguida à análise da sua aplicação nas operações urbanísticas em Lisboa.

Desde o ano passado, com a aprovação do REMUEL (2), os promotores de operações urbanísticas “com impacto semelhante a operação de loteamento” têm sido notificados da sujeição a Compensações Urbanísticas.

A primeira “queixa” dos promotores, se assim o podemos referir, é a sujeição a esta nova taxa urbanística, que surgiu sem aviso prévio e veio infligir um custo adicional e significativo aos poucos que ainda se arriscam a fazer promoção imobiliária com alguma escala em Lisboa.

Por outro lado, tem-se verificado alguma discussão com os órgãos municipais no que concerne aos critérios de cálculo das compensações, nomeadamente nos seguintes casos:

- A interpretação do Art. 6º do REMUEL quanto à definição dos projectos que são considerados “de impacto semelhante a operação de loteamento”: basta que, num projecto de reabilitação de um prédio com área superior a 1.800m2, a ampliação seja de alguns m2, para o regulamento ser aplicável? Ou, diversamente, ele só o será nos casos em que a área de ampliação nova é superior a 1.800m2?;

- A definição da superfície de área que servirá de base ao cálculo da compensação devida: a compensação é devida sobre a área de ampliação nova, ou sobre toda a área resultante do projecto, independentemente da área pré-existente?;

Estas duas questões são pertinentes, pois têm um impacto substancial no montante total a pagar por compensações urbanísticas no licenciamento de certo tipo de projectos, que antes da entrada em vigor do REMUEL não eram devidas.

As compensações urbanísticas podem ser satisfeitas através de cedência de áreas ou por pagamento de uma compensação monetária ao município, o que se vai verificar em grande parte destes projectos, pois tratam-se de projectos de reabilitação, de construção ou de reconstrução em zonas consolidadas, onde não é viável a cedência de áreas (por motivos económicos ou por não ser fisicamente exequível a cedência das áreas).

Enquanto não for aprovado o novo Regulamento, o cálculo do valor das Compensações Urbanísticas tem sido provisoriamente efectuado através do Regulamento publicado pelo Edital 122/93 (6), que prevê cedências de áreas para vias e estacionamentos (22% da área sujeita a compensação), e remete para o PDM de Lisboa (8), onde se definem as cedências para áreas verdes e de utilização colectiva (20% da área sujeita a compensação) e áreas para equipamentos colectivos (30% da área sujeita a compensação). O cálculo dos montantes da compensação em numerário é baseado no somatório das três áreas para compensações, e tem em consideração três factores (C1, C2 e VU) que estão definidos no anterior Regulamento da TRIU (3) que foi revogado pelo novo Regulamento municipal de taxas relacionadas com a actividade urbanística e operações conexas (3). A Proposta da CM 927/2009 (7), referida anteriormente, prevê que se mantenham provisoriamente em vigor os artigos do anterior Regulamento da TRIU relativos aos coeficientes C1, C2 e VU enquanto não entra em vigor o novo Regulamento das Compensações Urbanísticas do Município de Lisboa.

O caricato da situação é que, actualmente, a TRIU é determinada através do novo Regulamento municipal de taxas relacionadas com a actividade urbanística e operações conexas, mas as compensações urbanísticas são determinadas tendo como base o anterior Regulamento da TRIU.

Caso a CML consiga aprovar na Assembleia Municipal a proposta de regulamento de Compensações Urbanísticas (5), o valor das compensações em numerário será determinado através de uma fórmula que considera, para além das áreas de cedência referidas anteriormente, três coeficientes definidos no Código do IMI, bem como o rácio superfície de pavimento do projecto / área do lote. Este factor leva a que um projecto que preveja a construção em altura estará sujeito a taxas mais elevadas que um projecto que tenha a mesma área de construção, mas espalhada num lote com mais área. A nova fórmula de cálculo proposta também pode levar a situações em que as taxas sejam consideravelmente mais elevadas do que quando determinadas pelo regime provisório actual.

O novo regime de taxas urbanísticas vem trazer, aos promotores imobiliários, encargos adicionais, que, muito provavelmente, não foram previstos devidamente aquando da aquisição dos terrenos ou edifícios que desenvolvem presentemente. Verifica-se actualmente um clima de alguma desconfiança, em que muitas negociações entre compradores e vendedores de terrenos e edifícios ficam sujeitas ao prévio esclarecimento dos valores das taxas envolvidas, por forma a não inviabilizar a construção.

Por outro lado, a forma como a norma foi redigida parece ser um incentivo à promoção imobiliária em pequena escala, sem ultrapassar a barreira dos 1.800m2 e evitando o emparcelamento de edifícios de menor dimensão.

Enfim, penso que será claro para todos, de uma forma ou de outra, que os valores adicionais das taxas urbanísticas se vão reflectir nos valores finais de venda dos empreendimentos que estão em desenvolvimento, o que não vai ajudar o propósito camarário de atrair população para o município...

Resta-nos aguardar pelo desenlace da novela da aprovação do novo Regulamento das Compensações Urbanísticas e, entretanto, participar nas discussões públicas que eventualmente sejam lançadas.

(1) Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), DL 555/99, de 16/12/1999, com as últimas alterações e republicado pelo DL n.º 26/2010, de 30/3/2010;
(2) Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de Lisboa (REMUEL), publicado em DR 2ª série, N.º 8, de 13/1/2009, com data de entrada em vigor a 1/1/2009 (verídico!);
(3) Regulamento municipal de taxas relacionadas com a actividade urbanística e operações conexas, publicado em DR 2.ª série, N.º 129, de 7/7/2009;
(4) Regulamento da TRIU (RTRIU), objecto das Deliberações n.os 128/CM/2003 e 20/AM/2003, tendo esta última sido republicada no 1.º Suplemento do Boletim Municipal n.º 570, de 28/1/2005, corrigindo a anterior publicação datada de 2003. A deliberação n.º 20/AM/2003, foi publicada no Diário da República, 2.ª série, n.º 186, de 13/8/2003;
(5) Proposta de Regulamento das Compensações Urbanísticas do Município de Lisboa (RCUML), disponível em
http://ulisses.cm-lisboa.pt/data/002/0015/comp/regulamento.pdf
(6) Regulamento de Cobrança da Compensação Urbanística, publicado pelo Edital n.º 122/93 no Boletim Municipal n.º 16754, de 15/11/1993;
(7) Proposta da CM 927/2009 - “Critérios para o actual Cálculo de Compensações Urbanísticas – Variáveis”, disponível em
http://ulisses.cm-lisboa.pt/data/002/0015/comp/nota1.pdf
(8) Regulamento do Plano Director Municipal de Lisboa (RPDML), ratificado pela RCM nº 94/94, publicado no DR - I B nº 226, de 29/9/94;

Internacionalização do Imobiliário Português: A análise do risco

Deixo-vos hoje versão integral do mais recente artigo que escrevi para a Revista Imobiliária.

---

Muitas são hoje as empresas portuguesas, nos sectores do imobiliário e da construção, que olham para os mercados externos como forma de prosseguir e fazer crescer a sua actividade empresarial.

Com maior grau de preferência, as nossas empresas olham para os mercados lusófonos, tais como Angola, Moçambique, Cabo Verde ou Brasil. A afinidade cultural, a língua e a facilidade de estabelecer “pontes” são elementos importantes na escolha do país destino do investimento e na tomada de decisão de internacionalização.

No entanto, parece-me que existirão mais elementos a analisar neste processo de tomada de decisão. Uma correcta análise desses elementos irá com certeza mitigar alguns riscos associados, quantificá-los e preveni-los. É sobre alguns destes riscos que iremos falar neste artigo.

Riscos associados ao investimento imobiliário

Existem alguns riscos que podem ser directamente associados ao investimento no sector imobiliário. Esses riscos são os seguintes:

1) Business Risk ou Risco de Mercado. Tem a ver directamente com o mercado e o próprio negócio a desenvolver. O investimento imobiliário está directamente relacionado com arrendamentos e com a capacidade de um imóvel em produzir rendas, enquanto que actividades ligadas à promoção imobiliária relacionam-se mais com vendas e financiamentos à aquisição.
Num ou noutro caso, variações na actividade económica de um país ou alterações no poder de compra, por exemplo, são factores que contribuem para o risco do negócio.

2) Financial Risk ou Risco Financeiro. Está relacionado com elementos financeiros do negócio ou da empresa, tais como níveis de endividamento. Se o investimento imobiliário estiver muito alavancado, o seu risco financeiro aumenta.

3) Liquidity Risk ou Risco de Liquidez. Como tão bem sabemos, o sector imobiliário é tipicamente um sector com baixo nível de liquidez, logo sempre com um maior nível de risco. No entanto, esta liquidez poderá ser tanto maior ou menor consoante o país alvo do nosso investimento. Com certeza, investir em imobiliário no Brasil ou em Moçambique significará correr diferentes níveis de risco de liquidez, variando também consoante o sector e a cidade onde se concretizem tais investimentos.
A quantidade e qualidade da informação disponível estão também associadas ao risco de liquidez, podendo ser determinantes na tomada de decisão.

4) Inflation Risk ou Risco de Inflação. Há que levar em linha de conta que inflações elevadas ou inesperadas podem fazer aumentar o risco de um investimento imobiliário no estrangeiro, retirando-lhes, naturalmente, rendibilidade em termos líquidos.

5) Management Risk ou Risco de Gestão. O nível de investimento estrangeiro pode ditar a maior ou menor necessidade de implementar uma estrutura local de gestão, influenciando sempre a capacidade de gerar maior ou menor valor para o investidor.

6) Interest Rate Risk ou Risco de Taxa de Juro. O investimento imobiliário tende a ser bastante alavancado. As características deste activo “a isso obriga” pelo que alterações nos níveis das taxas de juro acarretam sempre bastante risco para o investidor. Aliás, o mercado deparou-se bastante com este risco em 2008, quando a Euribor atingiu valores máximos, reportando fortes prejuízos financeiros para operadores imobiliários globais, como é o caso, por exemplo, da Sonae Sierra.
Mesmo que um investimento imobiliário seja financiado por taxa fixa ou esteja, de outra forma, imunizado a variações na taxa de juro, alterações nesta podem sempre influenciar o preço pelo qual alguém estará disposto a pagar por esse imóvel, logo influenciando o valor de uma carteira.

7) Legislative Risk ou Risco Legislativo. Alterações legislativas podem sempre afectar a rendibilidade de um investimento imobiliário dado que este sector é tipicamente um sector altamente regulado. Vimos ainda recentemente que a proposta para o Orçamento de Estado de 2010 de eliminar os benefícios fiscais em sede de IMT e IMI para os fundos fechados pode condicionar o investimento directo estrangeiro no nosso País. Assim sendo, efectivamente o poder legislativo tem forte influência no investimento imobiliário e a aferição deste risco é bastante importante para o investidor.
Em países como Angola, Moçambique ou mesmo Cabo Verde, é expectável que haja alterações legislativas a prazo, por se tratar de países ainda com um longo processo de desenvolvimento pela frente.

8) Environmental Risk ou Risco de Meio-ambiente. As questões relacionadas com a sustentabilidade no imobiliário estão cada vez mais na ordem do dia, sendo hoje este um risco importante de ser medido.

9) Currency Risk ou Risco Cambial. Os investimentos efectuados em países fora da Zona Euro serão denominados em moeda estrangeira, logo esses investimentos acarretam risco cambial. Vimos já num artigo anterior nesta revista quais as formas de cobertura deste risco, nomeadamente através de forwards cambiais ou swaps cambiais.

10) Political Risk ou Risco Político. Parece-me a mim de menor dimensão, hoje em dia, mas em países como Angola, São Tomé ou Guiné-Bissau trata-se ainda de um risco elevado, ou seja, de haver crises políticas, processos eleitorais recorrentes ou mesmo tentativas de golpes de estado.

Forma de Gerir o Risco Imobiliário

Identificados os potenciais riscos que um investidor imobiliário pode incorrer no seu investimento no estrangeiro, importa agora reflectir nas formas de gestão desses mesmos riscos.

Antes da tomada de decisão de entrada num país estrangeiro, o investidor deverá conhecer muito bem a realidade local. Para tal, a realização de um Estudo de Mercado pode revelar-se peça fundamental nesta decisão. Um Estudo de Mercado bem realizado deverá providenciar ao investidor todos os elementos relacionados com o enquadramento legal e fiscal da actividade, a descrição completa da concorrência instalada, os preços praticados no mercado, as preferências da procura potencial, eventuais barreiras à entrada, etc.

Após conhecida a realidade local e definidos os targets de investimento, o investidor deverá executar um cuidadoso processo de due diligence ao(s) imóvel(eis) que pretende adquirir, por forma a recolher toda a informação relacionada com os mesmos.

Posteriormente, uma cuidada análise financeira e análise de sensibilidade são ferramentas fundamentais no apoio à tomada de decisão. Não bastará ao investidor conhecer os fundamentais do mercado; deverá ser capaz de os adaptar convenientemente aos seus investimentos-alvo e ser capaz de antecipar e prever cenários de risco.

A diversificação é sempre uma boa forma de nivelar o risco de qualquer investimento, se bem que no sector imobiliário tal se revelará mais difícil. No entanto, para um investidor profissional e mais rotinado com investimentos indirectos (por exemplo, em índices imobiliários), a diversificação é fundamental como forma de reduzir o risco de uma carteira imobiliária.

Uma boa análise de todos estes elementos com certeza permitirá ao investidor gerir e reduzir os riscos associados ao seu investimento: legal/fiscal, de mercado/negócio, financeiro, de taxa de juro, cambial.

Bons negócios (imobiliários)!

Onde pára o Regulamento das Compensações Urbanísticas (1)?

Por João Fonseca

Director
Área de Fundos de Investimento Imobiliário
Orey Gestão de Activos, SGFIM, SA

---

Em meados do ano passado levantou-se um "sururu" sobre o novo regulamento das compensações urbanísticas que seria aplicado a todos os projectos em Lisboa acima de 1.800 m2 de área de construção e que representaria um encargo adicional, inesperado e insuportável para os promotores. Na altura ainda se falou nos media mas, passado um ano, qual é a situação deste regulamento e que implicações terá para os promotores?

O célebre DL 555/99, Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) (1), define no Art. 3º, que são os municípios quem aprova regulamentos de urbanização e edificação, bem como regulamentos relativos a taxas e cauções pela realização de operações urbanísticas.

No município de Lisboa, a regulamentação das taxas urbanísticas foi alterada, no passado recente, através da criação de três regulamentos:

- O Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de Lisboa (REMUEL) (2), em vigor desde 1/1/2009;

- O Regulamento Municipal de taxas relacionadas com a actividade urbanística e operações conexas (3), entrou em vigor em 6/8/2009 – substituiu e revogou o anterior Regulamento da TRIU (4);

- O Regulamento das Compensações Urbanísticas do Município de Lisboa (RCUML) (5), aprovado pela Câmara em Julho do ano passado, mas rejeitada pela Assembleia Municipal dois meses mais tarde. De acordo com a CML, encontra-se presentemente em preparação o processo para ser novamente submetido aos órgãos municipais competentes.

Enquanto o novo Regulamento das Compensações Urbanísticas do Município de Lisboa não for aprovado, permanece temporariamente em vigor o anterior Regulamento de Cobrança da Compensação Urbanística (6). Para viabilizar a aplicação provisória deste regulamento, foi aprovada pela Assembleia Municipal, em 12/1/2010, a Proposta da CM 927/2009 (7) com os “Critérios para o actual Cálculo de Compensações Urbanísticas – Variáveis”.

Podemo-nos perguntar qual a necessidade de referir todos estes regulamentos mas, relativamente ao tema pretendido, estão todos interligados. O REMUEL define no Art. 6º (Impacte relevante e ou semelhante a uma operação de loteamento) que as obras de construção nova ou de ampliação, em que se verifique acréscimo de superfície de pavimento, são consideradas “operação urbanística com impacto semelhante a uma operação de loteamento” quando:

- A superfície de pavimento resultante seja igual ou superior a 1.800 m2;

- Disponham de mais do que uma caixa de escadas de acesso comum a fracções ou unidades independentes;

- Disponham de cinco ou mais fracções, ou unidades independentes, com acesso directo a partir do exterior; ou

- Exijam a construção de novos arruamentos ou outras infra -estruturas locais.

O REMUEL remete igualmente para o Art. 44º do RJUE, em que se refere que as operações urbanísticas com impacto semelhante a uma operação de loteamento estão igualmente sujeitas às cedências e compensações previstas para as operações de loteamento.

Assim, com a entrada em vigor do REMUEL, todos os projectos com impacto semelhante a uma operação de loteamento, passam a estar sujeitos ao pagamento de Compensações Urbanísticas. Esta situação não é aplicável aos pedidos de licenciamento que tenham dado entrada na Câmara Municipal antes da entrada em vigor do REMUL, em 1/1/2009.

Importa referir que as compensações urbanísticas são diferentes da TRIU (Taxa pela Realização de Infra-estruturas Urbanísticas). Simplificadamente, podemos dizer que a TRIU corresponde a uma contrapartida monetária para o município pela realização de novas infra-estruturas ou reforço das existentes em consequência da sobrecarga derivada do novo projecto, enquanto que as compensações urbanísticas consistem na obrigação de os promotores cederem aos municípios áreas para vias, espaços verdes e equipamentos, nas operações de loteamento ou equiparadas a estes, prevista no RJUE.

Com este enquadramento já será possível analisar algumas das implicações deste novo regulamento para os promotores, o que me proponho a fazer na 2ª parte deste artigo a ser publicado oportunamente.


(1) Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), DL 555/99, de 16/12/1999, com as últimas alterações e republicado pelo DL n.º 26/2010, de 30/3/2010;
(2) Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de Lisboa (REMUEL), publicado em DR 2ª série, N.º 8, de 13/1/2009, com data de entrada em vigor a 1/1/2009 (verídico!);
(3) Regulamento municipal de taxas relacionadas com a actividade urbanística e operações conexas, publicado em DR 2.ª série, N.º 129, de 7/7/2009;
(4) Regulamento da TRIU (RTRIU), objecto das Deliberações n.os 128/CM/2003 e 20/AM/2003, tendo esta última sido republicada no 1.º Suplemento do Boletim Municipal n.º 570, de 28/1/2005, corrigindo a anterior publicação datada de 2003. A deliberação n.º 20/AM/2003, foi publicada no Diário da República, 2.ª série, n.º 186, de 13/8/2003;
(5) Proposta de Regulamento das Compensações Urbanísticas do Município de Lisboa (RCUML), disponível em
http://ulisses.cm-lisboa.pt/data/002/0015/comp/regulamento.pdf
(6) Regulamento de Cobrança da Compensação Urbanística, publicado pelo Edital n.º 122/93 no Boletim Municipal n.º 16754, de 15/11/1993;
(7) Proposta da CM 927/2009 - “Critérios para o actual Cálculo de Compensações Urbanísticas – Variáveis”, disponível em
http://ulisses.cm-lisboa.pt/data/002/0015/comp/nota1.pdf

Correlação entre REIT's e o investimento directo em imobiliário

Nesta entrevista com Michael Hudgins, JP Morgan's Global REIT Strategist, mais uma vez é focada a característica dos REIT's, no longo prazo, de replicarem um investimento directo em imobiliário, em termos de yield e apreciação de capital.

Juntamente vem a questão da correlação entre a cotação dos REIT's e o valor do mercado imobiliário. Se no longo prazo, os primeiros tendem a replicar o segundo, então é expectável que no longo prazo os REIT's observem uma diminuição da volatilidade e uma tendência para seguir mais o mercado imobiliário e menos os mercados financeiros.

No curto prazo, tenderão naturalmente a responder mais acentuadamente a factores externos, tais como, políticas de incentivo fiscal ou alterações nas taxas de juro.


Bons negócios (imobiliários)!

A Dívida Pública e o Imobiliário

Que relação existirá entre as yields da dívida pública e as yields do mercado imobiliário?

A semana passada, a CB Richard Ellis emitiu um comunicado referindo um estudo realizado sobre esta temática. De acordo com esse comunicado, referia-se que «A relação histórica entre o pricing dos mercados imobiliários e o das Obrigações do Tesouro é complexa. (…) A conclusão simplista passa por dizer que se estes imóveis têm características “obrigacionistas”, e se a yield das Obrigações do Tesouro aumenta, consequentemente, a yield destes imóveis irá também aumentar, baixando o seu valor. (…) O risco de um ocupante entrar em incumprimento no pagamento da renda não depende do risco de crédito do Estado (a não ser que o inquilino seja uma empresa pública). Um imóvel com um arrendamento a longo prazo a uma grande empresa multinacional, continuará a gerar rendas quase independentemente do que ocorra com a dívida pública do país onde esteja localizado.»

Apesar de concordar que possa não haver um efeito imediato entre a subida do risco dos Estados e um aumento da probabilidade de incumprimento de renda por parte de uma multinacional, parece-me que há aqui alguns conceitos que convém esclarecer.

A Teoria de Markowitz

Sem querer (porque não quero mesmo!) dar aqui uma aula de Economia, Markowitz dá-nos um enorme jeito na aferição do risco de um investimento em activos financeiros. Resumidamente, aquilo que ele nos ensinou foi que a diversificação de uma carteira de investimentos por diversos activos (em número e categoria) tem um efeito de diminuição do risco dessa mesma carteira. Ou seja, se eu tiver uma acção da empresa X tenho um risco superior do que se tiver uma acção da empresa X, outra da empresa Y e conseguir ainda ter alguns depósitos, obrigações, etc.

No entanto, por muito que diversifique, há sempre uma barreira de risco que eu não conseguirei ultrapassar, risco esse definido como o risk-free (sem risco, ou Rf). Este risk-free não é mais que a rendibilidade da obrigação do tesouro do Estado considerado benchmark (na Europa, o estado alemão) para o mesmo prazo de investimento.

Assim, pela Teoria de Markowitz, existe desde logo alguma relação entre as yields das obrigações do tesouro e as yields do mercado imobiliário. Se as primeiras subirem, por muito que eu diversifique a minha carteira de investimentos, nunca conseguirei reduzir o risco abaixo da rendibilidade das OT’s.

Teorias à parte, pensemos em questões mais práticas. A subida das yields das OT’s (logo do risco dos Estados emitentes) leva (e temos visto que leva mesmo) à descida dos seus ratings, com consequência directa (e quase imediata) nos ratings das empresas. Ainda há dias, vimos a Fitch a baixar o rating de algumas entidades bancárias em Portugal.

Que implicações práticas tem isto? A descida do rating de uma empresa implica a subida do seu risco de incumprimento, ou seja, essa empresa terá de pagar mais por pedir dinheiro emprestado. Se um banco paga mais, então vai cobrar mais ao seu cliente, ou seja, as empresas e os particulares que necessitam de se endividar. Primeiro reflexo prático: endividamento mais caro.

Adicionalmente, se as empresas têm menor capacidade de endividamento ou este se torna mais caro, a rendibilidade do seu negócio baixará. Este facto pode ter resultados directos na capacidade de empregabilidade dessas empresas, recorrendo muitas delas a downsizes nas suas estruturas. Segundo reflexo prático: diminuição do nível de empregabilidade.

E assim chegamos onde eu queria. Essas grandes empresas que ocupam grandes espaços de escritórios, podem vir a necessitar de menos espaço por via da menor capacidade de gerar emprego, consequência do aumento do custo da sua dívida, por via do aumento do risco dos Estados.

Logo, o risco de incumprimento de um ocupante de um espaço de escritórios, por exemplo, pode efectivamente aumentar por via do aumento do risco de crédito do Estado, ao contrário do que dizia Michael Haddock da CBRE.

Estas consequências foram já referidas por mim, no final do ano passado, num artigo publicado na Revista Imobiliária.

Deixo-vos uma entrevista na CNBC com Michael Haddock onde ele fundamenta o seu ponto de vista. Nesta entrevista, são abordados outros aspectos muito interessantes, como por exemplo questões de crescimento e risco das economias locais, fundamentais para aferição do risco dos mercados imobiliários.



Para finalizar, uma evidência prática. No Canadá, os momentos em que o spread entre as yields das obrigações de longo prazo e o imobiliário foi negativo foram sempre momentos de início de ciclos de descida na economia e nos mercados financeiros.

Bons negócios (imobiliários)!