O Mercado em Imagens - VI

Nem tudo o que parece é. Há dias, sairam dois dados nos Estados Unidos que "puxaram" as bolsas: os dados do mercado de emprego e do sector da habitação.

O primeiro gráfico mostra-nos onde está o mercado actualmente em termos de perda de postos de trabalho, face a outras crises passadas.

Já o segundo gráfico mostra-nos que o Pending Home Sales - índice que mede os contratos promessa assinados, ou seja, as vendas que se perspectivam vir a concretizar no curto prazo - tem registado consecutivamente nos últimos 3 meses valores mínimos da década.

Bons negócios (imobiliários)!

A Dívida Pública e o Imobiliário - II

No passado mês de Abril, escrevi aqui em Out of the box sobre a relação entre dívida pública e imobiliário.

Sobre este assunto, o índice do National Council of Real Estate Investment Fiduciaries apresentava uma yield do commercial real estate norte-americano de 7,22%, concluíndo assim que era altura de voltar a investir no mercado imobiliário.

Porquê? A razão prende-se com o facto do spread entre este índice e a dívida pública norte-americana a 10 anos estar em valores máximos, tendo atingido 429 pp. O máximo histórico de 539 pp foi atingido no 1º trimestre de 2009.

Como tal, existem já investidores a entrar no mercado a yields de 7%, ligeiramente abaixo do índice.

Opiniões à parte sobre se este é o momento de voltar a entrar no mercado ou não, o que pretendo com este breve comentário é reforçar a importância da dívida pública na tomada de decisão de investimento imobiliário. As yields da dívida pública são um claro benchmark e um barómetro importante na tomada de decisão face a outros investimentos, nos quais se inclui o imobiliário.

Bons negócios (imobiliários)!

O Investimento Indirecto no Imobiliário

Li há dias um resumo de um estudo da INREV sobre o investimento institucional holandês em imobiliário.

Dizia o estudo que o mercado de investimento imobiliário institucional valia qualquer coisa como € 121 billion, sendo que 1/3 desse valor (€ 41,6 billion) estava alocado em fundos não cotados. Por seu turno, cerca de € 45 billion estavam investidos directamente em imobiliário, maioritariamente detidos por Seguradoras e Fundos de Pensões.

Adiantava ainda o estudo que investidores institucionais de pequena e média dimensão alocavam já grande parte dos seus investimentos imobiliários de forma indirecta (entre 60% a 75%). Não possuindo as mesmas ferramentas nem estruturas que os grandes Fundos de Pensões e Seguradoras, pretendem na mesma estar expostos ao risco e à rendibilidade do investimento imobiliário, optando então por investir de forma indirecta.

Parece-me que estes números de certa forma desmistificam o potencial do investimento indirecto em imobiliário e das inúmeras possibilidades que hoje já existem de um investidor estar exposto ao risco imobiliário sem ter de comprar nenhum imóvel nem ter nenhuma estrutura pesada de gestão imobiliária.

Bons negócios (imobiliários)!

O Mercado em Imagens - V

A percepção do risco da dívida soberana de alguns países europeus. Nervosismo, especulação... haverá lugar à razão?

Riscos na Economia Britânica

Ireland Credit Default Swaps

Bons negócios (imobiliários)!

Habitação: Taxa Fixa ou Taxa Variável?

Hoje deixo-vos um vídeo do Jornal de Negócios sobre a escolha entre taxa variável e taxa fixa na contratação de um crédito à habitação. Existem ainda mais desenvolvimentos a esta notícia que podem ler aqui.

Antes de mais, parece-me que a opção de taxa fixa não elimina o risco de taxa de juro. Este risco apenas é eliminado contratando FRA's ou swaps de taxas de juro. De resto, não é pelo facto de eu contratar uma taxa fixa que deixo de correr risco de taxa de juro. Se o indexante se mantiver abaixo da taxa fixa, estou a correr um risco, o de pagar mais em alternativa a uma taxa variável.

Conceitos à parte, existem prós e contras entre uma e outra taxa. Se bem que com uma taxa fixa, o mutuário fica "protegido" relativamente a subidas nos indexantes, a escolha da taxa variável tem a vantagem de aproveitar tempos como os que vivemos. Desde o pico em finais de 2008 que as prestações mensais dos créditos à habitação desceram entre 30% a 50%, dependendo dos casos. Só isto provocou um aumento do poder real de compra dos portugueses que não deve nem pode ser desprezado.

A notícia do Jornal de Negócios parece-me algo enviesada porque baseia-se nas taxas swap de mercado e não na oferta real dos bancos. Acho-a algo tendenciosa... Na verdade, aquilo que me parece é que não existem assim tantas opções de escolha de uma verdadeira taxa fixa em Portugal, nem os valores que são hoje oferecidos me parecem interessantes. Dei uma vista de olhos rápida pelos sites de alguns bancos comerciais em Portugal e concluí que os prazos da taxa fixa são de 3 ou 5 anos e não pelo prazo do contrato. Torna, desde logo, esta opção menos interessante.

As taxas (TAEG) oferecidas pelos bancos estão sempre acima dos 3,25%, 3,5%, havendo casos em que chega aos 4%. Assumindo um spread de 1 p.p., temos taxas fixas que hoje estão, pelo menos, 100% acima dos actuais indexantes.

Como em todas as decisões de investimento e financiamento, é uma questão de expectativas. Na prática, compensará optar pela taxa fixa se o mutuário tiver a expectativa que o indexante suba pelo menos 2 a 3 p.p. nos próximos 3 anos, senão não estou a ver como compensará esta opção.

Se, enquanto mutuário, eu pudesse fixar a taxa pelo prazo de contrato e por um valor entre 3% e 4%, talvez essa opção valesse a pena. Fixar por um prazo reduzido, pelo mesmo valor, quando hoje temos os indexantes tão baixos?

Naturalmente, tudo depende do spread já contratado (para os contratos existentes) e do spread oferecido na opção de taxa variável (para os novos contratos).

Bons negócios (imobiliários)!

As Várias Faces da Reabilitação Urbana

Por João Fonseca
Director
Área de Fundos de Investimento Imobiliário
Orey Gestão de Activos, SGFIM, SA




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Muito se fala sobre a reabilitação urbana, mas quando nos referimos a esta actividade imobiliária podemos nela incluir diversos tipos de intervenções, umas mais ortodoxas do que outras, como sejam:

1) Reconstrução com manutenção de fachada – demolição do miolo do edifício, construção de caves e estrutura;
2) Restauro – obra especializada, em que se procura repor o edifício no estado original, com recurso aos materiais e técnicas da época;
3) Reabilitação profunda – obras em que altera a compartimentação interior do edifício, se introduz elevador, e que exige um reforço estrutural do edifício;
4) Remodelação – intervenção mais ligeira, com poucas alterações à estrutura original do edifício.

Vamos analisar sumariamente estes tipos de intervenção e qual os fundamentos económicos que têm subjacentes.

A reconstrução de um edifício com manutenção de fachada é um tipo de intervenção com pouca reabilitação, e que se aplica a imóveis bastante degradados ou em que é possível ampliar a área total de construção acima do solo, mas em que a legislação de ordenamento territorial não permite a demolição integral, designadamente por se encontrarem em zona histórica. Este tipo de intervenção está sujeita às mesmas exigências de projectos de construção nova, pelo que é exigida a construção de estacionamentos, normalmente em cave.

São intervenções com custos elevados, pois exigem a demolição da construção original, a contenção de fachada, a construção em condições de acesso mais difíceis, e os riscos para as construções vizinhas. Normalmente estamos a falar de reconstrução de imóveis em boas localizações, pelo que o produto imobiliário resultante tem um preço de venda mais elevado, que incorpora todos os acréscimos de custos da intervenção.

Exemplo disto são os vários projectos que estão em desenvolvimento em zonas como o Chiado e a Lapa, em Lisboa, e que apresentam valores de venda superiores a 5.000 Eur/m2.

O restauro é uma intervenção que pode ter muita relevância histórica e cultural, mas tem pouca racionalidade económica, em termos imobiliários, excepto se servir para impulsionar um projecto. Seria o caso do restauro de um palacete com interesse histórico para valorizar a envolvente onde se desenvolve um projecto imobiliário.

O restauro exige equipas muito especializadas, recurso a técnicas de reabilitação com custos elevados, a duração de execução é dilatada e obriga a licenciamentos prévios complexos. Em geral, deixamos o restauro para o Ministério da Cultura...

Analisemos agora de seguida os restantes dois tipos de intervenção: a reabilitação profunda e a remodelação, mais ligeira.

Em termos de produto final, a reabilitação profunda permite aproximar um edifício das exigências actuais, quer em termos de cumprimento de disposições legais, ao nível da segurança estrutural, do isolamento térmico e acústico, quer na satisfação das necessidades dos utilizadores, como seja a existência de elevador, uma distribuição mais moderna dos espaços interiores, etc.

O custo desta intervenção é elevado, pois as condições de trabalho não são fáceis e a intervenção, embora sendo selectiva, corre o risco de danificar alguns elementos que deveriam ser mantidos. Por vezes os custos destas intervenções ficam muito próximos dos custos das obras de reconstrução de edifícios.

Infelizmente, os imóveis resultantes da reabilitação profunda apresentam algumas deficiências que dificilmente são ultrapassadas, como sejam a inexistência de estacionamento no edifício, a maior transmissão de ruído entre pisos (não têm lajes em betão – as chamadas “placas”), etc.

Pelos motivos apresentados, os valores de venda de imóveis reabilitados não conseguem chegar aos valores dos imóveis reconstruídos, salvo raras excepções, em localizações muito privilegiadas, o que limita extremamente o tipo de intervenção a realizar.

Quanto ao último tipo de intervenção, a remodelação, refiro-me a obras de recuperação de um edifício, em que se repara ou substituem os elementos danificados – cobertura, vigas de madeira no pavimento; as redes prediais de água, esgotos e gás e coluna de electricidade, mas em que se mantém a estrutura original do edifício. Não há alterações estruturais profundas, como demolição de paredes de suporte para introdução de elevador ou alteração da compartimentação.

Este tipo de intervenção tem um custo bastante inferior ao da reabilitação profunda, mas o produto resultante não apresenta a mesma qualidade final, o que se reflecte em valores de venda mais baixos, mas que incorporam custos de construção reduzidos e prazos de desenvolvimento curtos – ou seja, com menor risco para o promotor.

A decisão sobre o tipo de intervenção de reabilitação num imóvel, reabilitação profunda ou remodelação ligeira, é bastante pertinente, em particular em zonas históricas, como seja a baixa Pombalina, em que a reconstrução não é uma opção alternativa.

Da minha experiência, sinto que o público em geral não valoriza o acréscimo de custo de uma reabilitação profunda, quando comparada com uma remodelação ligeira. O que quero dizer é que os compradores, actualmente, ainda não estão dispostos a pagar o preço adicional para passar de um imóvel com uma remodelação ligeira para um imóvel sujeito a uma reabilitação profunda.

Um exemplo: um apartamento remodelado na zona da Lapa tem, hoje em dia, um valor entre 2.250 a 2.500 Eur/m2, enquanto que um prédio com uma reabilitação profunda, nesta zona, dificilmente ultrapassa os 2.750 a 3.000 Eur/m2. Esta diferença de 500 Eur/m2 muitas vezes não chega para compensar o acréscimo de custo da intervenção ligeira para a intervenção profunda (comparamos um custo médio de aproximadamente 400 Eur/m2 para a remodelação com um custo que pode aproximar-se de 1.000 Eur/m2 para a reabilitação), para não falar das diferenças respeitantes aos prazos de licenciamento e duração da intervenção.

Peço a vossa colaboração, com exemplos que corroborem ou contrariem as opiniões aqui transmitidas!

Bons negócios (de reabilitação)!

As casas são como as máquinas de lavar loiça

No artigo "Why Houses Are Like Dishwashers", de Felix Salmon, publicado em Seeking Alpha, ele procura explicar porque é que comprar uma casa se assemelha a comprar uma máquina de lavar loiça.

Achei a comparação engraçada, apesar de não concordar com ela. A dificuldade está, sobretudo, em quantificar o proveito que retiramos em viver na nossa própria casa. Case quantifica em 6% ao ano, após gastos com manutenção.

Uma coisa, para mim, é clara: comprar uma casa própria é sempre um investimento e provavelmente o maior que qualquer um de nós fará ao longo da vida. É um investimento porque implica correr riscos, o principal, o risco de valor residual.

Tal como Salomon diz, e bem, no seu artigo, este investimento pode correr mal se alguém tiver de vender a sua casa em momentos de baixa de mercado. Ora aqui está a razão pela qual comprar casa própria é um investimento, estou a correr o risco de perder (ou ganhar) valor ao longo do tempo.

Bons negócios (imobiliários)!

Barómetro Out of the Box - Jul/Ago 2010

O Barómetro de Julho e Agosto centrou-se, novamente, nos temas da habitação e escritórios. Deste vez, tivemos um total de 112 respostas pelo que desde já agradeço a todos aqueles que contribuiram.

Se no sector da habitação em Lisboa, os nossos leitores mantém as expectativas anteriores, já no sector de escritórios o pessimismo reina!

Desde Abril, mantém-se uma larga maioria de mais de 45%, agora ligeiramente superior, que acredita que o mercado residencial de Lisboa descerá ainda mais durante 2010. Apenas 15% dos leitores acredita ainda em subidas.

Quanto ao mercado de escritórios de Lisboa, os nossos leitores tornaram-se mais pessimistas. Agora, apenas 23,1% acredita numa descida das yields, contra os 38,7% registados em Abril. O sentimento de mercado é de desvalorização dos activos, dado que uma larga maioria de 46,2% acredita numa subida das yields.

Bons negócios (imobiliários)!

Estado Português gasta ou ganha com Imobiliário?

Hoje gostaria de vos falar de uma notícia que saiu no Jornal Expresso no passado fim-de-semana, sobre vendas de património do Estado. Ao que parece, o Estado tem vindo a alienar património imobiliário por si ocupado, passando a pagar rendas. Até aqui, parece-me tudo normal, ou seja, o Estado está a efectuar operações de sale & leaseback de imóveis que ocupa, algo que me parece lógico. O Estado, para mim, não deve ser proprietário imobiliário de escritórios e serviços que ocupe, deve antes ser arrendatário e passar a posição de proprietário para investidores.

Uma operação de sale & leaseback caracteriza-se pela venda de um imóvel, propriedade do vendedor, passando este para a posição de arrendatário desse mesmo imóvel. Pela venda, o proprietário recebe um valor acordado com o comprador, passando a pagar uma dada renda por um determinado período contratual.

Para o proprietário, trata-se de uma operação normal de financiamento da sua actividade com os seus próprios activos imobiliários, sendo uma operação bastante usual e até benéfica nos tempos que correm, de escassez de crédito bancário.

Sobre a forma como estas operações deverão ser estruturadas, da parte de proprietários e investidores, fica para uma outra oportunidade.

A notícia chamou-me a atenção para 2 aspectos: primeiro, ao que parece o Estado está a alienar património à Estamo, uma empresa do Grupo Parpública, detida pelo Estado. Parece-me estranho, vender imóveis a si próprio. Quem paga então? Mais estranho ainda é que o Estado passou a pagar rendas. Rendas! Não havendo um cash-flow líquido positivo nas contas do Estado (a mim, pessoalmente, pouco me interessa se é Estado ou universo empresarial do Estado, se é orçamento ou desorçamentação), passa então a haver um cash-outflow pelo pagamento de rendas? Quem ganha com isto? O Estado vende um imóvel, não recebe nada por ele (ou recebendo, tem de se endividar para o pagar) e ainda fica a pagar uma renda?!

Mais estranho ainda são as condições financeiras da venda. O artigo apresenta alguns exemplos em que a yield dos negócios rondou os 8%. Oito por cento?! Mas quem é que este Governo Socialista quer enganar?!

Se o Estado Português tem feito emissões de dívida a 10 e 15 anos sempre abaixo dos 5%, porque é que está a financiar-se a 8% com o seu património imobiliário? Não acredito que o Estado Português não consiga estruturar uma operação financeira com algum do seu património imobiliário a investidores qualificados por yields inferiores a 8%. Perdoem-me mas não acredito! E se o problema é perder a propriedade (justificação que encontro para vender à esfera empresarial do Estado), então que mantenham uma opção de recompra.

A minha pergunta é: Qual é o interesse em perder tanto dinheiro com operações destas? Quem ganha com isto, afinal?

Isto não me parece ser lá muito bom negócio (imobiliário)!