Um Imóvel que é um Troféu

Existem diversas estratégias de investimento no imobiliário e diferentes perfis de investidores. Ainda bem que assim é! Existem investidores - os ditos core - que procuram activos extremamente bem localizados, com yields seguras, bons contratos de arrendamento e pouca alavancagem. Outros existem que procuram os chamados "activos troféu".

Quem não gostaria, por exemplo, de ter no seu portfolio o Estádio Alvalade XXI? Peça soberba de arquitectura onde, por acaso, joga frequentemente um clube de futebol também ele soberbo. Outros gostarão de ter o Estádio da Luz mas aí eu já tenho alguma dificuldade em compreender porquê...

Agora mais a sério, futebois à parte, na realidade existem investidores que procuram esses activos troféu. Vêem neles valor por se tratarem de uma peça de arquitectura única, ou então porque lhes confere um certo status, ou simplesmente por aquilo que eventualmente esses imóveis significarão para a comunidade onde se inserem. Desengane-se quem julga que este tipo de investimento não é relevante.

De tal forma o é que o índice Moody’s/REAL Commercial Property Price revela-nos que os chamados trophy commercial properties já subiram 19% desde os mínimos de 2009, ao passo que o índice global avançou apenas 1%.

Mas neste caso, o que hoje é já não é o que era. Confusos? É que hoje, deter um activo troféu é, para a Moddy's, ser proprietário dos activos cash-cow, com baixas yields, bons contratos, bons arrendamentos, no fundo, ter um rendimento estável e seguro. E nos Estados Unidos, ao que parece, todos querem este tipo de investimentos. Diria eu, nos Estados Unidos e em todo o Mundo.

Podem ver o gráfico neste link.

Bons negócios (imobiliários)!

Rentabilizar o Imobiliário do Estado

Leio na imprensa britânicaque o Governo Inglês vai montar dois veículos para gerir algum património do Estado, nomeadamente um em Central London, outro em Bristol. Serão veículos-piloto, experimentais, com o objectivo de poupar custos de gestão e manutenção, profissionalizar e concentrar a gestão e angariar investidores institucionais. Com esta medida, o Governo Britânico prevê atingir poupanças na ordem das £ 5 bn.

Adicionalmente, o Governo anunciou ainda o congelamento de novos arrendamentos e renovação de arrendamentos em curso até 2015, com o objectivo de poupar mais de £ 250 million só em custo de rendas, nos próximos 5 anos.

Por cá, o Ministério das Finanças encomendou um estudo ao IPD, onde parece constar que o Estado poderia poupar mais de € 1,25 mil milhões com edifícios ocupados pelo Estado. Pelo que entendi, este valor resulta da aplicação de uma média de custo de ocupação por trabalhador, que calculo seja bastante elevado nos edifícios do Estado. Se assim for, parece-me que o valor em causa valerá pouco porque estamos a falar em valores médios que, uma vez aplicados à realidade, dificilmente serão concretizados.

No entanto, tenho poucas dúvidas que com uma gestão eficiente do património imobiliário do Estado se atingiria uma poupança considerável, não tão próxima dos valores referidos pelo IPD - seria impossível optimizar todas as estruturas do Estado - mas seria de qualquer forma um valor importante.

Eu decidi fazer algumas contas simples, pegando nestas duas ideias. De acordo com o Relatório do PGPI referente ao 1º semestre de 2010, o Estado tinha 923 imóveis tomados de arrendamento, representando um encargo de rendas na ordem dos € 87,8 Milhões. 80% deste custo está concentrado em edifícios localizados em Lisboa e Porto. Aqui contabilizam-se apenas os Ministérios, faltando os inúmeros Organismos Públicos que existem em Portugal...

Eu sei - como muitos de vós também saberão - que existem espaços arrendados pelo Estado quando este é dono, ao mesmo tempo, de outros imóveis devolutos. Numa lógica de maior eficiência na gestão do património imobiliário do Estado, dever-se-ia levar a cabo um trabalho de análise das estruturas do Estado tendo por objectivos:

- Poupança de custos, pelo congelamento e redução dos arrendamentos no Estado;
- Rentabilização do património, através da relocalização de estruturas do Estado de imóveis arrendados para imóveis propriedade do próprio Estado;
- Maior eficiência e redução dos custos de ocupação, por via da concentração de serviços;
- Constituição de um veículo de investimento, detido a 100% pelo Estado Português e constituído por imóveis por si ocupados;
- Contratação de gestão profissional e independente;
- Dispersão de 49% do veículo a investidores institucionais.

Contas feitas, se apontarmos como objectivo uma redução de 50% nos arrendamentos actuais dos Ministérios, teríamos uma poupança imediata na ordem dos € 44 Milhões e possibilidade de uma receita extraordinária, no futuro, superior a € 300 Milhões.

Mais eficiência, mais poupança, mais receita. O que esperamos?

Bons negócios (imobiliários)!

O Imobiliário no Orçamento de Estado de 2011

Começamos agora a ter mais informação sobre o novo Orçamento de Estado para 2011. Não importa aqui falar do próprio orçamento, não será este o melhor local. Importa antes ver as implicações do mesmo no mercado imobiliário e quais são as alterações que estão previstas.

IMT

Fim da isenção de IMT para os contribuintes que não vivam na habitação própria no prazo de seis meses a contar da data de compra. Adicionalmente, será também retirada a isenção quando aos bens for dado destino diferente daquele em que assentou o benefício, no prazo de seis anos após a compra, salvo no caso de venda.

Arrendamento Habitacional

O Governo prevê criar 2 mecanismos com vista ao fomento do mercado de arrendamento habitacional. São eles o seguro de renda e a bolsa de habitação.

Também no próximo ano, promete o Ministério do Ambiente, serão constituídos Fundos de Desenvolvimento Urbano, a partir da abertura ao mercado de um Fundo de Participações, já constituído, no montante de 130 milhões de euros.

Deduções Fiscais

Com a imposição de um limite, por escalão, às deduções e benefícios fiscais (com excepção dos dois primeiros escalões de rendimentos), fica também limitada a dedução de despesas com prestações e juros de crédito à habitação e renda de imóveis para habitação permanente.

A estas medidas, acrescento o fim da isenção de IMT e IMI aos Fundos de Investimento Imobiliário Fechados, já imposta no decorrer de 2010.

À medida que se for sabendo mais novidades, voltarei para as actualizar.

Bons negócios (imobiliários)!

Habitação em Lisboa - Análise da Oferta

Por Ricardo Guimarães
e Francisco Virgolino

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«O SIR aponta para que os fogos novos demorem cerca de dezasseis meses para ser escoados, ou seja, mais seis meses do que o segmento de usados.»

Para entender o actual Mercado Residencial é necessário olhar um pouco para trás e ver a evolução do segmento como um todo, a promoção, as expectativas dos agentes, as suas reacções às dinâmicas do mercado e a sua evolução, medida de forma objectiva através de indicadores cuja origem depende de dados fornecidos pelo mercado.

Nestes dois últimos anos temos vindo a assistir a uma quebra no número de projectos imobiliários em Lisboa. Esta quebra traduz-se numa redução do número de fogos novos licenciados que de 2008 para 2009 foi de cerca de 75%, sendo os projectos mais afectados aqueles que respeitam a edifícios com mais de 20 fogos, classe na qual o número de fogos novos licenciados observou uma descida cerca de 82%. O segmento menos penalizado na construção nova para fins habitacionais foi o das moradias cuja quebra foi de 24%. O destaque vai para o segundo trimestre de 2009 em que o licenciamento de fogos novos atingiu o seu ponto mais baixo. Para amenizar estes dados, e olhando para as obras em edificado, assistimos a um incremento de 7% do licenciamento deste segmento, sendo de destacar as zonas da Baixa e a Zona histórica da cidade de Lisboa.

Em suma, temos uma redução de 30% no licenciamento residencial em Lisboa no ano de 2009 quando comparado com 2008.

Gráfico 1 – Lisboa: Número de Fogos Novos Licenciados, por Trimestre

O cenário no primeiro trimestre de 2010 não foi mais animador uma vez que, face ao trimestre anterior, o licenciamento em edifícios residenciais novos baixou 22%. No que diz respeito a obras em edificado, o seu comportamento vai no mesmo sentido apresentando uma descida de 48% em termos homólogos e de 13% em termos trimestrais, mantendo-se somente na Baixa e na Zona Histórica da cidade um ritmo positivo.

Estes dados reflectem uma resposta dos promotores face ao momento económico que vivemos. Aliado a este facto, na Área Metropolitana de Lisboa, o tempo de absorção, analisado através das Estatísticas Confidencial Imobiliário / LardoceLar.com, duplicou no primeiro trimestre de 2010 face ao primeiro trimestre de 2008, passando de nove para dezoito meses. Em termos concelhios, Cascais apresenta o maior tempo de absorção, para fogos novos, 19 meses. Seguem-se Lisboa e a Amadora com 17 meses.

No entanto, quando olhamos para as expectativas dos agentes que intervêm neste mercado, profissionais e público em geral, o comportamento é diferente. Estas expectativas podem ser medidas pelo Índice Confidencial Imobiliário (ICI) que reflecte a dinâmica quanto aos valores de transacção esperados pelos agentes.

Os meses de Setembro e Outubro de 2008 marcaram definitivamente o mercado imobiliário e o ICI não deixou de registar este facto que se traduziu, excepto em Maio e Junho de 2009, numa quebra contínua do Índice entre Setembro de 2008 e Agosto de 2009. Em Janeiro do corrente ano o Índice apresentava o mesmo valor de Setembro de 2008. O mercado reflectia assim a sua confiança em que o pior já tinha passado… Em Junho o Índice passava a barreira dos 110 pontos, meio ponto acima do valor de Setembro de 2008.

Gráfico 2 – Índice Confidencial Imobiliário

Como foi referido, o Índice reflecte expectativas, porque é distinta a realidade que nos mostram os indicadores do SIR – Sistema de Informação Residencial, que assentam em dados de oferta e transacções de uma pool de operadores do mercado.

Os dados referentes à evolução dos tempos de absorção e dos valores de asking price resultam de uma análise das ofertas presentes no portal LardoceLar.com, que se caracteriza por ser uma base de dados onde predominam os fogos usados, que são cerca de 70% da amostra, sendo a informação oriunda de empresas de mediação imobiliária. Assim, a sua análise constitui um olhar para o mercado a partir da óptica da oferta. Como é sabido, os valores de oferta, pedidos pelo proprietário estão ainda sujeitos à dinâmica do mercado, podendo ser revistos e negociados com vista a viabilizar a venda do imóvel.

Na realidade, do ponto de vista da produção de estatísticas de mercado, um dos desafios mais complexos é a medição dos preços de venda praticados, assim como as taxas de desconto ou os tempos de absorção. Foi com esse fim que, em 2005, surgiu o SIR – Sistema de Informação Residencial que é uma base de dados constituída por uma pool de promotores e mediadores imobiliários que alimentam esse sistema com dados não só de oferta, mas também das transacções de imóveis que protagonizam. É sobre esta base de dados, bem distinta da anterior, que a análise de dinâmica de mercado que de seguida apresentamos é calculada.

Na Área Metropolitana de Lisboa, entre o segundo trimestre de 2009 e o primeiro de 2010 o SIR registou cerca de 4.700 transacções, representando as vendas de fogos usados cerca de 65% desse total.

A partir dessa amostra de vendas, apuraram-se as taxas de desconto praticadas. Os descontos apurados a partir da pool SIR rondaram, em média, os 4%. Mas em diversas zonas da região, os descontos rondaram os 7%. Este é um comportamento muito mais severo do que o observado no período pré-crise, por exemplo em 2007, altura em que os descontos se situavam, em média, nos 2%.

A interpretação das taxas de desconto deve atender ao facto desse indicador ser apurado pondo em confronto o último valor de oferta com o preço final de venda. Tal é relevante na medida em que entre o primeiro e o último valor de oferta podem ocorrer várias revisões, reduzindo-o. Isso tem-se sucedido, havendo diferentes zonas da Grande Lisboa onde a taxa de revisão das tabelas tem excedido os -5%.

Ao agravamento das taxas de desconto e ao efeito da revisão das tabelas de preços, há que adicionar o impacto do aumento do tempo de absorção. No que diz respeito a este indicador, o SIR aponta para que os fogos novos demorem cerca de dezasseis meses para ser escoados, ou seja, mais seis meses do que o segmento de usados.

As duas bases de dados aqui referenciadas, apesar de bem distintas (uma com um olhar sobre a oferta e a outra sobre as transacções), reflectem ambas um alargamento dos prazos de comercialização do produto imobiliário residencial. Na realidade, se o ICI reflecte expectativas sobre os valores de oferta, o SIR vem-nos dizer que estas estão elevadas face à realidade do mercado. A revisão de tabela de preços e os descontos mais agressivos mostram um mercado cada vez mais pressionado onde melhor sobreviverão os profissionais mais informados e com mais capacidade para gerir as expectativas, nomeadamente dos particulares que servem.

Código de Conduta no Crédito à Habitação

Consta no site do Banco de Portugal que, após recepção de várias reclamações, este procedeu ao envio de uma carta-circular a todos os bancos a informá-los que deverão entregar os relatórios de avaliação relativos a processos de crédito à habitação, aos proponentes.

Esta parece-me uma medida justíssima e que poderá trazer maior clareza e transparência ao mercado das avaliações de crédito à habitação: como são feitas, que dados são reunidos, como são tratados e qual o output com o qual o banco toma a sua decisão de financiamento.

Tendo o relatório de avaliação, o proponente pode entender melhor a realidade do mercado e do seu imóvel, bem como contestar com mais fundamento, caso não concorde com o valor proposto.

Bons negócios (imobiliários)!

Habitação: Taxa Fixa ou Variável? - II

De novo de volta ao tema: taxa fixa ou taxa variável?

Já numa outra oportunidade, tive oportunidade de falar um pouco sobre as vantagens e desvantagens e concluir que em Portugal, na realidade, não existe uma verdadeira oferta de taxa fixa em Portugal.

Com uma excepção: o BBVA. Neste caso, a conclusão é diferente da que apresentei em Setembro. Para pagar uma taxa na ordem dos 3,5%, durante 30 anos, então a opção de taxa fixa pode, na realidade, ser uma boa opção. É verdade que hoje a taxa directora do BCE está longe deste valor, mas nada nos garante que daqui a 5, 10, 15 anos essa taxa não esteja em 5%, 7% ou mesmo 10%.

Como em qualquer decisão de investimento ou financiamento, é tudo uma questão de expectativas que devem ser geridas. Mas uma (quase) certeza eu tenho: as taxas de juro, mais baixas do que estão, não me parece que venham a ficar.



Bons negócios (imobiliários)!

Portugal tem 1 milhão de casas devolutas

Há dias saiu uma notícia no Jornal Expresso que mencionava que Portugal teria um milhão de casas devolutas. Fui investigar e tratava-se de um pequeno debate entre algumas personalidades do nosso sector imobiliário e financeiro.

Nesse debate, mencionava-se também que teremos cerca de 300 mil habitações para vender, 100 mil das quais são novas.

Vitor Coias, Presidente da Gecorpa, avaliava este mercado devoluto em cerca de € 100 mil milhões... qualquer coisa como 80% do PIB! 80% do nosso PIB está "empatado" em habitações vazias...

Perante tamanha realidade, continua a fazer-me alguma impressão o facto de continuarmos a não a apostar na reabilitação em Portugal. Estamos a falar de um mercado com um potencial enorme, capaz de gerar estímulos de curto prazo na nossa economia. O que esperamos?

Caso tenha interesse, pode ver o vídeo com um excerto deste debate.

Dá que pensar, não dá?

Bons negócios (imobiliários)!

O Mercado Residencial é uma Farsa!

Li há semanas um artigo que achei interessante e, ao mesmo tempo, engraçado. Intitulado "There is no Housing Market", de Matthew Ferrara, o artigo foca alguns pontos interessantes de um mercado residencial, levando à conclusão que a habitação, enquanto mercado global, não existe.

Vamos por partes. A maior parte de nós - eu incluído - concorda que o imobiliário é (ainda) muito local. Os drivers locais da procura e da oferta, a fiscalidade, a burocracia inerente, a componente legislativa, etc., são todos factores que tornam o mercado imobiliário um mercado local e não global.

Nele se inclui, naturalmente, o sector da habitação. Nesse caso, se o mercado imobiliário, e mais concretamente o residencial, é puramente local, o que interessa então estarmos a olhar para índices deste sector? Se o preço é formado localmente, se a transacção é feita localmente, de que interessa estarmos a falar de um mercado global, nacional? Absurdo, diz o autor!

Na realidade, todos aprendemos que não existe um imóvel igual ao outro. Existem vários factores que tornam todos os imóveis singulares. Nesse caso, estarmos a "empacotar" imóveis para formar índices e estatísticas é, provavelmente, uma enorme trapalhada!

Assim sendo, referia o autor que em Julho o mercado residencial norte-americano não teria caído 27%. Se o mercado é local e não global, não faz sentido estar a falar de tendências, índices, médias, etc.

Eu não poderia discordar mais desta visão. Se não, vejamos:

- O mercado imobiliário é local, estou totalmente de acordo. É ineficiente, baseado em transacções pouco frequentes e over-the-counter. É ilíquido e com informação reduzida;

- Mas é também, e cada vez mais, financeiro e relacionado com actividades económicas e financeiras, essas sim, globais;

- O activo imobiliário tem-se tornado o centro das atenções. Percebeu-se, finalmente, como pode influenciar a vida das pessoas e das empresas e o impacto que tem (e que impacto!) na economia global;

- É pois o papel que o imobiliário desempenha na economia global que é relevante e não tanto o facto de se tratar, naturalmente, de um mercado transaccional local;

- Logo, desprezar a globalidade do mercado imobiliário por meras questões estatísticas, parece-me pesado.

Sou da opinião que faz sentido compilar informação nacional e internacional sobre os diferentes sectores do mercado imobiliário: residencial, comercial, escritórios e industrial. E faz muito sentido analisar tendências globais, movimentos globais porque eles não são mais do que a soma de várias partes, cada uma delas singularmente relevante mas que faz sentido a um todo.

Veja-se o caso do mercado residencial dos Estados Unidos. Se os dados globais não fizessem sentido, como o autor diz, o mercado não teria caído 27% em Julho. Mas olhando para os dados locais, concluímos que não houve nenhuma cidade que apresentasse aumento nas vendas de casas. Em 19 cidades analisadas pela NAR, nenhuma apresentou uma subida, por mínima que fosse!

Se esta não é uma (forte) tendência a levar em linha de conta nas minhas decisões, então é o quê?! Se isto não condiciona a minha decisão de investimento local, então vai condicionar o quê? Nada? É claro que condiciona... e isso torna, desde logo, o mercado imobiliário um mercado global, baseado em factores locais.

Bons negócios (imobiliários)!