Saber Perder

Uma das regras fundamentais para os investidores em bolsa é saberem "cortar perdas". É importante saber ler os dados do mercado e, com base nesses dados e num conjunto de expectativas geradas pelo próprio investidor, procurar entender para que lado vão os mercados, se sobem, se descem.

Muitos são aqueles que quando compram um qualquer activo financeiro - uma acção, por exemplo - não são capazes de o vender quando estão a perder dinheiro. Acham sempre que o mercado vai "dar a volta" e a acção voltará a subir. Quando desce muito, também existem muitos investidores que pensam: «já perdi tanto, não é agora que vou vender. Algum dia há-de recuperar! Eu sou um investidor de longo prazo.» Até que chega o momento em que o investidor, cansado de ter aquele título na carteira e de estar constantemente longe do preço a que o comprou, o vende quase que por raiva.

No mercado imobiliário, as coisas não são assim tão diferentes e parece-me que Portugal está a viver este "trauma" dos mercados financeiros: não ser capaz de cortar perdas.

Conheço uns quantos promotores imobiliários e construtores que não aceitam, de todo, baixar o preço dos seus activos. Muitos consideram-no mesmo uma ofensa! Os seus argumentos baseiam-se normalmente no seguinte:

- Elevada alavancagem - «se tiver que vender forçado algum dia, quem perde mais é o banco, não sou eu»;

- Baixa alavancagem - «não pedi nada emprestado ao banco, o dinheiro é todo meu e está bem aplicado, neste imóvel que tem muito valor. Se não vender hoje, vendo daqui a 1, 2, 5 anos. Espero o tempo que for preciso para vender ao preço que quero»;

- Recuperação do mercado - «esta crise é passageira, o mercado vai recuperar e a procura voltará a aparecer»;

- (...)

Do meu ponto de vista, todos estes argumentos caem hoje por terra. O mercado e a actual conjuntura têm provado isso mesmo e continuarão a prová-lo. Mas, na prática, porque é que considero que hoje é importante para alguns aceitar reduzir o preço dos seus activos imobiliários, procurar vender mais depressa mesmo encaixando perdas? Várias razões suportam este meu pensamento:

- O tempo. Não é, de todo, irrelevante vender hoje a um preço ou daqui a 5 anos ao mesmo preço. O tempo é dos maiores "inimigos" da rentabilidade dos investimentos imobiliários;

- A rentabilidade. Ao lado do tempo vem sempre a questão da rentabilidade. Quer o Promotor tenha ou não alavancado o seu investimento, a questão do tempo é fundamental para determinar se o seu investimento (o seu equity) vai gerar a rentabilidade esperada. Vender amanhã pode ser bom, vender daqui a 5 anos, talvez não. Talvez seja preferível vender hoje a perder dinheiro do que esperar 5 anos para eventualmente vender para não perder dinheiro.

- O custo de oportunidade. Será esta a variável que ajudará o Promotor a determinar o momento e o valor de venda.

Vejamos um exemplo prático: Imaginem que um investidor exige um mínimo de 7% de rentabilidade para os seus investimentos imobiliários. Comprou um activo por € 1 M e não sabe o que fazer: vender hoje a perder 10% ou esperar para não perder nada. No ficheiro que vos disponibilizo podem ver a simulação. Na prática, ele teria de encontrar um investimento alternativo que lhe rendesse, pelo menos, 3,57% ao ano para compensar vender hoje a perder 10%. Talvez valesse a pena...

Existe ainda um outro argumento, não-financeiro, que suporta o meu ponto de vista. O não cortar perdas torna o nosso mercado imobiliário ainda menos líquido, diminuindo o nº e volume das transacções, para além de "secar" os bancos que não conseguem recuperar o capital (e às vezes até os juros) emprestado. Saber cortar perdas é também contribuir para o aumento da liquidez, o aumento do profissionalismo, o aumento da concorrência, algo que só beneficiará todos os actores do mercado.

Há que ter coragem, é certo, mas mais do que isso, há que procurar ser mais profissional e mais conhecedor na análise das opções de investimento. A escolha de um investimento imobiliário e a tomada de decisão sobre o mesmo são hoje tarefas que têm de ser cuidadosamente analisadas para que se possa saber perder, com conhecimento, e sabendo que perdendo hoje talvez signifique recuperar e não vir a perder tanto no futuro.

Bons negócios (imobiliários)!

Notas de desalento e esperança no actual contexto imobiliário - I

Por Francisco Silva Carvalho
PTSM - Advogados







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I - O contexto actual: degradação do património e congelamento das rendas

No meio da crise, constatamos com pesar e impotência a progressiva degradação do parque imobiliário das cidades.

No centro e zonas mais nobres de Lisboa, por exemplo, é deprimente assistir, diariamente, ao espectáculo de dezenas, centenas de prédios, de construção e arquitectura magníficas, vazios, semi-devolutos, ocupados por três ou quatro inquilinos. E de todos os arrendamentos somados, o proprietário de um desses edifícios recebe menos de 200 euros por mês, quando, no prédio ao lado, o m2 de arrendamento para comércio e serviços é de 18 euros e para habitação de 13 euros.

Este é o cenário que temos desde a inflação galopante dos anos após 25 de Abril de 1974, que, conjuntamente com os arrendamentos vinculísticos e o congelamento das rendas, arruinou os proprietários, destruiu o mercado imobiliário nos centros das cidades, obrigou duas gerações a empenhar o futuro para comprar casa própria, e estimulou a construção desenfreada que contribuiu para a ruína económica e moral do país.

A última reforma do arrendamento urbano, de 2006 (o “NRAU”), foi mais um logro: segundo números de Novembro de 2010, divulgados pelo Diário Económico, desde a entrada em vigor do NRAU, foram actualizadas 2.614 rendas num universo de 429 mil rendas antigas anteriores a 1990! Num artigo próximo, abordarei as razões que justificam a relutância dos proprietários em actualizar as referidas rendas.

Neste contexto, e no do crédito fácil e barato, os investidores e promotores imobiliários dedicaram-se, durante os últimos anos, à construção nova e à compra e venda para habitação. O arrendamento ficou circunscrito aos sectores não habitacionais, de comércio e serviços.

II – A reabilitação urbana

Hoje, com o congelamento do crédito e a estagnação do mercado imobiliário, é consensual que a solução passa, necessariamente, pela reabilitação urbana. Os olhos de todos voltaram-se para o património degradado das cidades. Contudo, a reabilitação urbana é cara, demorada, e os incentivos fiscais instituídos pelo OE de 2009 fazem depender a sua aplicação da verificação de dois requisitos pouco interessantes (art. 71.º, n.º 21 do Estatuto dos Benefícios Fiscais):

- Os prédios objecto da operação de reabilitação urbana devem ser prédios arrendados passíveis de actualização faseada de rendas nos termos do NRAU (i.e., “rendas antigas”); ou
- Ser prédios urbanos localizados em “áreas de reabilitação urbana”.

Estes requisitos travam em grande parte o efeito útil dos incentivos fiscais, pois muitos dos imóveis que têm interesse para um investidor (e que necessitam urgentemente de reabilitação) encontram-se fora das “áreas de reabilitação urbana” delimitadas pelos municípios e, por outro lado, quanto mais rendas antigas tiver um imóvel, menos ele se torna interessante para o investidor. O investidor pode investir num imóvel apesar dos arrendamentos antigos que nele subsistam, e nunca por causa dos mesmos. O legislador não entende isso, porque acredita que fez uma excelente reforma do arrendamento em 2006.

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Não perca a 2ª parte deste artigo sobre FIIAH - Fundos de Investimento Imobiliário de Arrendamento Habitacional

O que são CDS - Credit Default Swaps?

Os CDS - Credit Default Swaps, já falados nas Real Estate & Finance Newsletter nº1 e nº2, são derivados de crédito, contratos de seguro relativos à possibilidade de não reembolso de um crédito, mediante os quais uma das partes – o comprador – paga um prémio ao vendedor que, por sua vez, paga um montante pré-definido em caso de incumprimento.

Os CDS voltam hoje a estar na ordem do dia, dado o crescente risco das dívidas soberanas de alguns países da União Europeia. Um desses casos é... Portugal!

A monitorização dos CDS's de Portugal é uma forma de "controlar" o risco da dívida soberana e a probabilidade do Estado entrar em default. E o que aconteceu durante 2010?

A curva dos CDS's de Portugal, durante 2010, inverteu a sua curvatura, denotando um aumento substancial do risco de incumprimento no curto prazo. Se em Abril, a curvatura apresentava um declive normal, já em Junho esse declive alterou-se - lembram-se da aprovação do PEC II? Este foi, na realidade, um momento em que o País esteve à beira da falência.

Actualmente, a curvatura dos CDS's apresenta uma forma de raíz quadrada, significando que o mercado julga que, no prazo imediato, Portugal tem condições de evitar a falência mas... essa pode estar à distância de alguns meses...

Bons negócios (imobiliários)!

Barómetro Novembro/Dezembro

«Preços do mercado de habitação de Lisboa vão cair em 2011»

O Barómetro Out of the Box foi quase unânime: os preços das casas em Lisboa não vão subir em 2011. Na realidade, uma esmagadora maioria de 62% acredita mesmo que irão cair, sendo que apenas 4,2% ainda julgam que poderão subir durante o presente ano.


Quando comparando estes resultados com os obtidos nos barómetros anteriores, verificamos uma clara depreciação no sentimento geral do mercado no final de 2010, tendo havido um assinalável aumento daqueles que julgam que os preços irão cair em 2011 e uma clara descida daqueles (poucos) que ainda acreditam que o mercado irá valorizar:


Já quanto ao mercado de escritórios de Lisboa, mantém-se a tendência de subida daqueles que julgam que as yields de escritórios irão subir, se bem que as alterações verificadas no final de 2010 são bastante menos acentuadas quando comparando com o questionário do mercado de habitação.

48,4% dos inquiridos acredita numa tendência de subida das yields durante 2011, ao passo que os restantes 51,6% são equitativamente repartidos entre as opiniões de manutenção e descida.


Há que realçar o facto de ter aumentado o peso daqueles que julgam que as yields irão descer por contraponto à diminuição do peso dos inquiridos que julgam que se irão manter. A minha interpretação quanto a este dado pode eventualmente prender-se com o facto de alguns inquiridos interpretarem esta yield como sendo a prime yield e sentirem que esta última pode eventualmente descer em 2011.
Na realidade, a definição de prime offices, prime rents e prime yields está cada vez mais apurada, do ponto de vista do investidor. Em Lisboa, a dimensão do mercado que pode ser considerado prime é, eventualmente, cada vez mais reduzida, havendo sempre procura para este tipo de produtos. Como a oferta é reduzida, é expectável haver pressão sobre as yields no sentido destas descerem.


No entanto, parece-me que enquanto continuarmos a observar esta pressão sobre as yields das Obrigações do Tesouro, dificilmente poderemos ver alguma baixa nas prime yields de escritórios.

O barómetro Out of the Box de Novembro/Dezembro obteve um total de 133 respostas. É de assinalar o número crescente de participantes no nosso barómetro, este é um novo recorde. Obrigado pela vossa participação!

Bons negócios (imobiliários)!

Modelos Econométricos vs. Bola de Cristal

Por João Madeira de Andrade
Aguirre Newman

Departamento de Consultoria e Investimento
Director de Negócio



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Em altura de fecho de ano e definição de objectivos para 2011, podemos ter a certeza de uma coisa: 2011 será um ano de grande incerteza, onde a necessidade de aconselhamento profissional experiente pode ter a oportunidade de fazer a diferença.

O enquadramento actual mostra-nos que as entidades governamentais estão a cortar custos e a reduzir investimentos, evitando tomar decisões. Ao mesmo tempo, os investidores estrangeiros hesitam - para não dizer evitam - investir num país com perspectivas económicas incertas. Os investidores nacionais pensam e analisam infinitas vezes antes de decidir onde aplicar os seus recursos. Empresas, construtores e promotores estão limitados pela redução dos níveis de alavancagem que as instituições financeiras estão dispostas a conceder nas actuais circunstâncias.

Arriscamos adiantar que os principais intervenientes em 2011 serão as instituições financeiras, seguradoras e grandes empresas. Pese as restrições orçamentais conhecidas, as instituições governamentais ou empresas estatais podem ter igualmente um papel a desempenhar. Os suspeitos do costume, continuam a ser os investidores institucionais nacionais e estrangeiros, embora provavelmente em menor escala, dado o melhor comportamento de mercados imobiliários europeus concorrentes.

Outra certeza é que o mercado de facto mudou – evoluiu – para melhor ou pior, o futuro dirá. Adivinhamos um ano de 2011 provavelmente mais espremido do que 2010. Será um ano em que se vai continuar a por à prova a razoabilidade e viabilidade económica de muitos projectos imobiliários e também das empresas que os promovem ou que prestam serviços nesta área. Pode ser que por força do enquadramento económico, as empresas finalmente admitam tomar as decisões, certamente difíceis, quanto às suas estratégias e quanto à sua actividade, deixando de simplesmente esperar por melhores dias que não se sabe quando virão. Em mais um ano difícil deve-se aproveitar para continuar a arrumar a casa e gerir os recursos e projectos em carteira.

Finalmente, outra certeza, e esta é a melhor: o bom dos ciclos negativos é que são seguidos por ciclos de bonança!

Vamos trabalhar para isso!

Aplique-se a máxima de Out of the Box: Bons negócios (imobiliários!).

Oferta de Habitação na Grande Lisboa

Por Ricardo Guimarães e Francisco Virgolino

«Elevado nível de oferta pressiona preços na Grande Lisboa»

As estatísticas Confidencial Imobiliário (Ci) | LardoceLar.com para a Área Metropolitana de Lisboa (AM Lisboa) revelam que a oferta de habitação nesta região ascendia a 135 mil fogos no 3º trimestre de 2010. Trata-se de um volume de oferta objectivamente elevado, mesmo tendo em conta que alguma dessa oferta possa ser relativa a fogos ainda ocupados pelos respectivos proprietários. Para a leitura desse dado importa, igualmente, reter que a metodologia de apuramento do volume de oferta, protagonizada pela Ci, inclui procedimentos de mitigação do efeito de repetição dos fogos repetidos entre diferentes mediadores, designadamente através da identificação de perfis de fogos.

Daquele volume de oferta, 65% são fogos usados, com um valor médio de oferta de 185 mil euros para uma habitação de 100 m², e os restantes 35% dizem respeito a habitação nova, com valores médios de oferta a atingirem os 276 mil euros igualmente para fogos com cerca de 100 m².


Em termos geográficos, cerca de 50% da oferta metropolitana de fogos usados concentra-se nos concelhos de Lisboa, Sintra, Seixal e Almada, com valores neste segmento a oscilarem entre os 2.500€/m² em Lisboa e 1.270€/m² no Seixal. Já no caso dos alojamentos novos, verifica-se uma menor concentração, destacando-se Cascais, com 15% destes fogos e Lisboa com 12%. O valor médio da oferta de fogos novos atinge o seu máximo no concelho de Lisboa (3.140€/m²) e o mínimo na Moita (1.240€/m²).

O risco decorrente do nível de oferta traduz-se, naturalmente em pressão para os preços de mercado. Neste contexto, não surpreende que em Outubro o Índice Confidencial Imobiliário (ICi), relativo à AM Lisboa tenha observado com uma variação mensal de -0,8%. Esta desvalorização marca o regresso do ICi para terreno negativo, depois de alguma recuperação registada em Junho passado. Este comportamento acompanha o ritmo de desvalorização sentido no conjunto do país, no qual o índice obteve variações negativas, quer no segmento de novos quer no de usados, de -0,7% e -0,1%, respectivamente.

Na mesma medida, na AM Lisboa os alojamentos novos registaram, em Outubro, o pior desempenho dos últimos tempos, com uma quebra de -1,5%, somente comparável à redução sofrida em Julho de 2007. Os fogos usados foram menos atingidos do que os novos, mesmo assim, acusaram uma redução de 0,4% em Outubro, sendo esta a variação negativa mais baixa dos últimos 10 meses.

Estes dados apurados pela Ci acabam por ser confirmados pelo sentimento de mercado transmitido pelos mediadores e promotores imobiliários, através do PHMS – Portuguese Housing Market Survey, que é um inquérito de conjuntura lançado agora em conjunto pela Ci e pelo RICS. Segundo esta fonte, em Outubro aumentou o número de empresas a referir a ocorrência de quedas de preços, com o saldo de respostas a cair de -45% para -52%. Este sentimento mais negativo deve-se sobretudo ao aumento da oferta e à diminuição da procura, já que, de acordo com as empresas inquiridas, manteve-se normal a actividade de angariação enquanto se observava uma descida no que se refere a consultas por potenciais novos clientes.

As empresas mostraram-se também pessimistas em relação às expectativas futuras, quer no que respeita à evolução dos preços, quer relativamente às vendas. Os saldos de respostas agravaram-se em ambos os casos, denotando um maior número de empresas a reportar perspectivas de redução.


Em termos regionais, é de notar o facto de ter sido na AM Lisboa onde houve maior consenso quanto à evolução negativa dos preços, seguindo-se a AM Porto e o Algarve. No que respeita às expectativas de variação dos preços nos próximos três meses, a nota foi também de pessimismo, mas neste caso foi no Algarve que se denotou um sentimento mais negativo.

Um Imóvel que é um Troféu - III

Escrevo-vos hoje como forma de reforçar algo que tenho vindo a transmitir neste blog, com os 2 artigos precedentes. É algo que procuro também explicar aos meus alunos e a pequenos clientes que gostam do buy-to-let.

Nos Estados Unidos é cada vez mais claro que existe um shift na alocação de investimento no sector imobiliário: menos oportunístico e mais core. Yields baixas, níveis baixos de endividamento, activos seguros, bem localizados e com boa ocupação.

É o caso do Calpers, que alienou a sua carteira oportunística para se concentrar em activos core. Este artigo que vos anexo é também um pouco o espelho daquilo que já ouvi o Engº Carlos Moedas dizer por diversas vezes: a crise ocorreu, em grande parte, por uma questão de maus incentivos. E vejam bem os incentivos ao investimento oportunístico... muitos gestores de fundos ganhavam comissões sobre as vendas feitas com estes activos oportunísticos, após forte apreciação de capital. Do outro lado, um gestor de um fundo core ganhará prémios sobre a rentabilidade ou o valor da carteira...

Voltando aos negócios core... 6% de yield é considerado um bom investimento quando comparado com as bond yields a 10 anos que rendem pouco mais que 2,5%. E por cá? Com treasury yields nos 7% a 10 anos, o que é considerado core? E qual a yield de um investimento core em Portugal? Sinais dos tempos...

Bons negócios (imobiliários)!

Isto sim, é uma Avaliação Imobiliária!

Lia há tempos no Daily Mail que um proprietário ficou pasmado quando o banco o informou que a sua casa tinha sido avaliada em... 1 libra! Uma mísera libra! E tinha sido comprada por mais de 80.000...

Vamos à história... um investidor comprou uma casa com 2 quartos, fez umas obras e queria juntá-la à sua larga carteira de buy-to-let. Analisou o mercado e pareceu-lhe um bom negócio. Tinha já, aliás, avaliações anteriores que mais que suportavam o seu investimento, bem como transacções comparáveis.

Vem depois um avaliador da Nationwide, após pedido de financiamento por parte deste investidor, avaliar a casa em 1 libra. Referia este avaliador que a casa não estava habitável, tinha problemas de estabilidade e infiltrações.

Este investidor sentia-se encostado à parede. Sem recurso a financiamento bancário, sente-se pressionado a vender parte da carteira, podendo originar um distress sale com natural pressão sobre os preços.

Sendo verídica esta história, é demais como é que um avaliador avalia uma casa pelo montante de 1 libra, apenas para confortar o banco em não emprestar o dinheiro. No limite, há sempre o valor do terreno...

Bons negócios (imobiliários)! E cuidado com essas avaliações...