Os Fundos Imobiliários no Brasil - II

Depois de um primeiro artigo sobre Fundos Imobiliários no Brasil, hoje deixo-vos alguma informação que me parece muito útil sobre este tema.

Relembro o link onde podem consultar um relatório com o Balanço do ano de 2010 dos Fundos Imobiliários.

Legislação

LEI No 8.668, DE 25 DE JUNHO DE 1993 - Dispõe sobre a constituição e o regime tributário dos Fundos de Investimento Imobiliário e dá outras providências.

LEI Nº 9.779, DE 19 DE JANEIRO DE 1999 - Altera a legislação do Imposto sobre a Renda, relativamente à tributação dos Fundos de Investimento Imobiliário

LEI Nº 11.196, DE 21 DE NOVEMBRO DE 2005 - Sobre o imposto de renda

LEI No 11.033, DE 21 DE DEZEMBRO DE 2004 - Altera a tributação do mercado financeiro e de capitais

INSTRUÇÃO CVM Nº 205, DE 14 DE JANEIRO DE 1994 - Dispõe sobre a constituição, o funcionamento e a administração dos Fundos de Investimento Imobiliário

INSTRUÇÃO CVM Nº 206, DE 14 DE JANEIRO DE 1994 - Dispõe sobre normas contábeis aplicáveis às Demonstrações Financeiras dos Fundos de Investimento Imobiliário

Instrução CVM nº 472 - Dispõe sobre a constituição, a administração, o funcionamento, a oferta pública de distribuição de cotas e a divulgação de informações dos Fundos de Investimento Imobiliário - FII

Fundos em funcionamento

Lista dos fundos imobiliários em actividade no Brasil

Fundos negociados no BOVESPA

Património sob gestão, por Fundo Imobiliário

Variação patrimonial dos Fundos, em 2008, 2009 e 2010

Rentabilidades

Yields mensais

Rentabilidades em 2011

Rentabilidades em 2010

Para leitores e investidores mais interessados, aqui fica a Cartilha do Investidor, pela CVM.

E deixo-vos ainda uma pequeno vídeo sobre os Fundos Imobiliários no Brasil.

Bons negócios (imobiliários)!

Fundos de Pensões Asiáticos – Oportunidades para o Mercado Imobiliário Europeu/Global

Por Nuno Ribeiro








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Durante os últimos anos, a maioria dos fundos de pensões tiveram necessidade de repensar os seus portfolios de investimento, desde logo na necessidade de alinhar os passivos (pagamentos regulares e futuros aos seus “pensionistas”) com os seus activos que normalmente são a longo prazo.

Isto fez com que os investimentos imobiliários se transformassem num activo extremamente importante para este tipo de fundos na maior parte das economias ocidentais, passando a representar entre a 5-10% dos seus portfolios.

Entre os dez maiores fundos de pensões no mundo, quatro são asiáticos e oito estão no top vinte mundial. Entre estes estão os fundos de pensões do Japão mas também da Coreia do Sul, Taiwan, Singapura e Malásia.

Ainda que os fundos de pensões no ocidente já incluam activos imobiliários nos seus portfolios, os fundos asiáticos foram até agora bastante conservadores na distribuição dos seus investimentos. Normalmente, esta distribuição é substancialmente concentrada em activos domésticos, principalmente obrigações e acções. Com isto, a maior parte dos maiores fundos de pensões asiáticos tem entre 70 a 80% dos seus portfolios investidos em activos “fixed income”, como obrigações, “preferred stocks” ou “asset back securities” (ABS). Tendo isto em conta, no futuro, é provável que os fundos de pensões tenham dificuldades para suportar as suas obrigações futuras com uma população asiática que apresenta sintomas de envelhecimento. Quando olhamos para a componente de activos imobiliários nos seus portfolios, vemos que é bastante inferior aos 5-10% que são visíveis em países ocidentais. Em alguns casos até, os fundos de pensões asiáticos não têm qualquer tipo de activo imobiliário nas suas carteiras de investimento.

Para que possamos então perceber a reforma profunda que estes fundos de pensões asiáticos estão a atravessar, alguns factores terão de ser tidos em conta:

- Alterações demográficas: Envelhecimento populacional; esta transição demográfica irá ocorrer dentro de uma geração, quando nas economias ocidentais espera-se que ocorra em várias gerações.

- Crescimento económico: muito rápido, com níveis de urbanização elevados - exemplo: China e Índia.

Fonte: Allianz (2008, 2009), OECD (2009)
*percentagem da população com idade superior a 65 anos comparado com população com idades entre 15-64 anos.

Estas alterações revelaram grandes deficiências na composição das carteiras de investimento destes fundos de pensões asiáticos. No entanto, muitos deles estão agora a reconhecer o impacto destes factores estruturais e estão a reavaliar/redireccionar os seus portfolios para investimentos internacionais tendo em vista uma melhor diversificação dos seus activos. Além disto, também é visível uma crescente importância em investimentos alternativos o que inclui níveis mais elevados de activos imobiliários nas suas carteiras.

Fundos de pensões asiáticos e activos imobiliários

O fundo de pensões Sul-Coreano tem $240 biliões em activos e é neste momento o sexto maior fundo de pensões a nível mundial e um bom exemplo no que respeita ao reposicionamento de carteiras. Desde que começaram a reposicionar o seu portfólio de investimento, os níveis de activos imobiliários têm vindo a aumentar consideravelmente. Além de aumentar o nível de investimento imobiliário, o fundo de pensões Sul-Coreano tem vindo a investir em escritórios a nível global quando posteriormente a aposta era mais em retalho a nível local. Com esta mudança de estratégia, desde Junho de 2009, o fundo de pensões sul-coreano já investiu $3.6 biliões em Londres, Tóquio, Berlim e Sidney. Nos últimos meses, mandatos de $1.5 biliões de dólares foram emitidos para a identificação de oportunidades em diversos mercados internacionais incluindo Estados Unidos, Reino Unido, Austrália, China e Japão.

Processo semelhante aconteceu com o fundo de pensões Malaio (Malasya’s Employee Provident Fund), que recentemente posicionou $1.5 biliões para investir em activos imobiliários a nível internacional, sendo este o seu primeiro investimento imobiliário fora da Malásia. Este processo está a ser gerido pela RREEF e ING, que estão a implementar a estratégia delineada pelo fundo de pensões Malaio, tendo sido já adquiridas algumas unidades de escritórios em Londres.

Estratégias similares são esperadas no futuro por parte de outros fundos de pensões asiáticos, com o sucesso dos fundos pensões Sul-Coreano e Malaio a ser atentamente observado por outros fundos de pensões regionais. Além disto, muitos fundos imobiliários internacionais estão agora a trabalhar activamente na região para conseguir obter mandatos com estes fundos de pensões. Tendo em conta a sua escala de investimento, são de esperar implicações consideráveis não só na Ásia mas também a nível internacional.

Oportunidades de Investimento

Com esta mudança de estratégia e o crescente apetite por activos imobiliários, com certeza haverá novas oportunidades de investimento no mercado imobiliário Europeu e a nível global. No entanto, teremos de ter em conta que o imobiliário é um activo novo para estes fundos, e que será necessário um processo de aprendizagem, em termos de compreensão do processo de investimento em activos imobiliários, assim como experiência num mercado de investimento muito particular. Tudo isto, irá requerer estratégias de investimento especificamente desenvolvidas para estes fundos, sendo esta a verdadeira oportunidade.

Trabalhar com estes fundos de pensões, de forma a assisti-los e ajudá-los a desenvolver as suas estratégias de investimento imobiliário será uma oportunidade única para profissionais da área do imobiliário a nível Europeu. Compreender as necessidades dos fundos de pensões asiáticos e alinhar interesses serão factores essenciais para expandir este mercado.

Em conclusão, os fundos de pensões asiáticos proporcionam uma importante fonte de capital para o mercado imobiliário a nível global. Com o mercado Europeu e Norte-Americano altamente condicionados em termos de liquidez, estes fundos podem ser uma excelente solução de capital de investimento. “Players” no mercado imobiliário europeu e global terão de desenvolver estratégias para se posicionarem de forma a poderem beneficiar destes potenciais “inflows” de capital.

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Este artigo foi elaborado tendo como principal fonte um relatório da APREA - Asia Pacific Real Estate Association

Quanto vale um Hotel? - II

Deixo-vos hoje a 2ª parte de um artigo que escrevi recentemente para a Revista da Associação dos Directores de Hotéis de Portugal.





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O Método do Discounted Cash-Flow (DCF)

Em Português, método dos cash-flows descontados, assenta numa metodologia de projecção de cash-flows futuros que, actualizados a uma dada taxa que reflicta o risco da operação, resulta num valor ao dia de hoje que pode ser considerado o valor de mercado do hotel. É, por isso mesmo, uma metodologia dinâmica e assente na operação específica do hotel em análise. É, para mim, a metodologia mais adequada para avaliar um hotel. Mas, no fundo, estamos a falar em quais cash-flows? O que deve um avaliador ou analista projectar?

É precisamente neste ponto onde julgo que o mercado entra numa falácia. Para se poder projectar correctamente os cash-flows de um hotel, é necessário conhecer e analisar bem, em primeiro lugar, os dados económico-financeiros históricos da unidade. Depois é preciso conhecer bem, por dentro da operação, o dia-a-dia do hotel para então se poder projectar e perspectivar os dados operacionais futuros. E tudo isto, parece-me a mim, não é possível fazer em meia dúzia de dias…

Vamos então por partes. Ao avaliar um hotel, segundo o método do DCF, é necessário projectar cash-flows futuros que devem estar baseados fundamentalmente em:

- Dados históricos. Procuro sempre analisar os dados de Balanço, Demonstração de Resultados e Balancete Analítico dos últimos 3 a 5 anos de actividade. Estes dados têm de ser analisados em conjunto com reports operacionais de cada departamento, quadros de pessoal, bem como com dados financeiros (contratos de financiamento, leasings, etc.);

- Orçamentos previsionais. Analisada a componente histórica, passa-se aos dados futuros, baseados em orçamentos do próprio hotel. A partir daí, entende-se logo qual a dinâmica futura da operação, comparativamente com a histórica;

- Visita. Prefiro fazê-la, com calma, depois de conhecer os números. Estes não são mais do que o espelho quantitativo da operação hoteleira e estando na posse deles, posso questionar bastante mais durante a visita ao hotel;

- Entrevistas. Com o Director do Hotel, Directores de Marketing, Recursos Humanos e Financeiro. São eles quem melhor conhecem a operação e poderão explicar os pressupostos inerentes aos orçamentos e dados históricos.

Desta forma, está feito um quadro geral e é possível projectar os cash-flows. Que cash-flows são esses e como se projectam? Existem 3 tipos de cash-flows:

- Operacionais. Como o nome indica, dizem respeito exclusivamente à operação do hotel. Será então necessário projectar receitas e custos e dadas as enormes especificidades deste negócio, há que fazê-lo por departamento: Alojamento, F&B, Eventos/Reuniões, outros. Para tal, a contabilidade analítica é fundamental, sem a qual não é possível fazer uma análise departamental e calcular os resultados de cada departamento. Depois, há que imputar os custos de estrutura – gestão, marketing, rendas, seguros, etc. Calculamos então o chamado GOP – Gross Operating Profit – que na gíria contabilística pode ser comparado ao EBITDA – Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation – com algumas nuances;

- Financeiros. Assentam na forma como a operação hoteleira é financiada e trata-se simplesmente de projectar juros e montantes de amortização de financiamentos;

- De Investimento. Uma operação hoteleira só vive e sobrevive caso se efectuem investimentos periódicos, quer de reposição, quer de fundo de maneio.

Avaliar um activo de rendimento (como é o caso de um Hotel) deve ser feito olhando exclusivamente à sua capacidade de gerar cash-flow. Assim, o processo de avaliação de um hotel deve centrar-se no cálculo dos cash-flows operacionais e de investimento e não levar em linha de conta a forma como o activo é financiado. Devemos pois concentrar-nos nas receitas e custos que o hotel gera por departamento.

Já o financiamento é analisado por via da taxa de desconto. Por isso mesmo, devemos calcular o cash-flow de exploração (EBIT x (1-t) + Amortizações) e o de investimento (em activos fixos e em fundo de maneio), o que resulta no Free Cash-Flow . A taxa de desconto a utilizar deverá ser calculada com base no WACC (Weighted Average Cost of Capital).

Naturalmente, todos estes elementos permitem-nos fazer uma Demonstração de Resultados, um Mapa de Origem e Aplicação de Fundos e um Balanço, instrumentos também eles importantes para analisar a saúde económico-financeira do hotel.

Então, ainda acham que se pode avaliar um hotel em poucos dias?

Bons negócios (imobiliários)! E já agora, hoteleiros!

Imobiliário a recuperar, até quando...

Por Luís Francisco
Director Portugal
IPD - Investment Property Databank





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A performance dos diversos mercados de investimento imobiliário mundiais medidos pelos índices IPD divulgados recentemente, revelam uma tendência de recuperação em 2010, ainda que o ritmo da dita recuperação seja distinto nos diversos mercados.

Depois de dois anos a sofrer o impacto da pior crise económica / financeira mundial desde o final da segunda grande guerra, e com o valor dos activos imobiliários sob forte pressão e em queda, mercados como o do Reino Unido, surgem em 2010 no topo do ciclo, com um retorno total de 15,1%.

Dos 17 índices IPD divulgados até ao momento, apenas o mercado irlandês continua em terreno negativo, com -2,4%. Aliás, o mercado imobiliário irlandês, um bom exemplo de "bolha imobiliária", apresentou no período 2002-2007, uma valorização de capital acumulada de 70%, sendo que logo após ter alcançado o seu "pico", apresenta no período 2008-2009, uma "correcção acumulada" na ordem dos -60%, como um castelo de cartas a cair ao sabor do vento...

Cinco dos mercados imobiliários com performance negativa em 2009, nomeadamente os EUA, Canadá, França, Austrália e Espanha, conseguiram regressar a terreno positivo em 2010, sendo que no caso norte-americano, canadiano e francês, os mercados superaram a barreira psicológica dos dois dígitos, com retornos de 14,2%, 11,1% e 10%, respectivamente.

Os mercados do norte da Europa, nomeadamente a Suécia, Noruega, Finlândia e Dinamarca, continuam a apresentar performances robustas e relativamente estáveis ao longo dos últimos anos, ainda que naturalmente também tenham registado uma quebra de performance no período 2008-2009. O mercado Sueco surge em posição de destaque com uma performance de 10,4% em 2010, que lhe permite posicionar-se no top 5 de mercados com melhor performance no ano em análise.

Ao contrário do mercado irlandês, o nosso exemplo extremo, os mercados do norte da Europa apresentaram uma valorização acumulada desde 2002 muito mais suave, de 36% e 33%, nos casos extremos da Noruega e Dinamarca, e de 23% e 6% no caso da Suécia e Finlândia, respectivamente. Como o velho ditado, quem sobe mais rápido, cai mais rápido, como o caso da Irlanda, os países nórdicos tiveram uma correcção de valor menos vincada, que oscilou entre os -3% na Finlândia e os -11% na Suécia.

O mercado português acompanhou a tendência de recuperação dos mercados worldwide, contudo a um ritmo muito mais brando. A performance do imobiliário comercial português devolveu 4,2% em 2010, face aos 0,2% alcançados em 2009, o que se apresenta como o seu melhor registo desde o começo da crise em 2008, e posiciona o mercado nacional na 15ª posição do ranking dos índices IPD divulgados até ao momento.

Se por um lado é importante destacar a melhoria verificada em 2010, nada nos garante que em 2011 a tendência de recuperação continue. Os resultados do índice nacional deixam-nos alguns sinais de alerta, nomeadamente com a queda do retorno proveniente das rendas, com especial destaque para os sectores de escritórios e industrial, que apresentaram resultados de 5,2% e 5,4%, inferiores em 60 e 70 pontos base face aos registados em 2009, dado o impacto negativo resultante de factores como o aumento da desocupação, e forte pressão dos inquilinos junto dos proprietários com vista a redução do valor das rendas.

Neste momento, as perspectivas para o presente ano não são as mais animadoras, sendo muito provável que o retorno volte a retrair-se em 2011, contudo cenários adversos como o actual podem igualmente ser encarados como sinónimo de oportunidade.

O FMI e a Habitação em Portugal

É notícia de hoje no Diário de Notícias que o FMI pretende aumentar os preços no sector da habitação em Portugal para conter o endividamento das famílias. Ao mesmo tempo, pretendem apostar e dinamizar o mercado de arrendamento.

Fico confuso com estas propostas... se os preços aumentam, para a mesma rentabilidade exigida por um investidor, isso significa que as rendas também terão de aumentar, algo que me parece que não irá dinamizar o mercado de arrendamento, bem pelo contrário!

Por outro lado, não me parece que a questão do endividamento se resolva ou combata com o aumento do preço das casas. Acho que é o próprio mercado quem tratará disso o que aliás vemos bem nos spreads exigidos hoje pela banca. Hoje, é muito mais caro, mais exigente e mais difícil recorrer a um crédito hipotecário para comprar habitação própria.

Diferencial da Taxa de Juro Implícita no Crédito Habitação face à Euribor 3m

Fonte: euribor.org, INE

Além disso, desde 2007 que o ritmo de crescimento de crédito habitação é muito mais lento que os anos anteriores.

Fonte: Banco de Portugal, INE

E, last but not least, como é que o FMI vai aumentar o preço das casas? Por decreto?! Os nossos Promotores Imobiliários devem estar muito contentes, os bancos também. Afinal o mercado está barato e nós não sabiamos. Até eu estou contente, a minha casa vai valer mais. Resta saber quem a comprará... mesmo que o FMI diga que ela vale mais! Será que nos € 80 mil milhões de bailout, há lá algum cheque para comprarem a minha casa?

Bons negócios (imobiliários)!

Quanto vale um Hotel? - I

Deixo-vos hoje a 1ª parte de um artigo que escrevi recentemente para a Revista da Associação dos Directores de Hotéis de Portugal.





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Qual o valor de Mercado de um Hotel e como deve ser determinado? Confesso que para mim, que analiso e avalio unidades hoteleiras e projectos turísticos há mais de 10 anos, faz-me alguma confusão muitas avaliações imobiliárias de hotéis que são feitas em poucos dias…

Com este artigo, espero poder contribuir com a minha perspectiva de como se deve avaliar um Hotel, depreendendo-se, desde logo, o porquê desta minha estranheza face ao praticado no mercado.

Excepções à parte – porque existem sempre – existem fundamentalmente 2 métodos de avaliação de uma unidade hoteleira: Método dos Múltiplos e Método do Discounted Cash-Flow.

O Método dos Múltiplos

Trata-se de uma forma linear e expedita para determinar um potencial valor de mercado de um hotel. Qualquer um consegue fazê-lo e ter uma ideia aproximada – repito, ter uma ideia, apenas isso – de quanto poderá valer um determinado hotel.

O múltiplo a utilizar pode variar: vendas, GOP, EBITDA, nº de quartos. Eu, pessoalmente, prefiro o múltiplo do nº de quartos. Quanto vale cada quarto do meu Hotel? Imaginemos um hotel de 4 estrelas com 100 quartos. Se eu pensar que o hotel valerá € 100 mil por quarto, tenho que o valor de mercado desse hotel é de € 10.000.000. Simples? Talvez nem tanto…

Esta simplicidade tem algumas limitações dado que o método seria fiável se estivéssemos perante um mercado líquido e com bastantes transacções comparáveis. Um avaliador poderia observar hotéis comparáveis e ver por quanto teriam sido transaccionados e assim se obteriam os múltiplos do mercado. Mas como o nosso mercado de compra e venda de hotéis é ilíquido – para não dizer inexistente – este método torna-se assim falível, pelo que apenas nos poderá dar uma ideia aproximada de valor.

Adicionalmente, este método encontra ainda uma outra limitação: ele é estático no tempo, não contemplando projecções futuras. Baseia-se em transacções históricas e não se alicerça em estratégias e acções futuras que poderão influenciar o valor do hotel.

Mas não havendo então nenhum benchmark, que valor por quarto se deve pressupor para avaliar um hotel? Dependerá da localização e da categoria. Existem intervalos de valor que são comummente aceites pelo mercado mas para simplificar, deixo-vos o seguinte gráfico da HVS com o valor médio por quarto do mercado hoteleiro de Lisboa:

Fonte: HVS

Como podemos observar, um hotel de 4 ou 5 estrelas valia em média, em finais de 2009, € 127 mil por quarto, tendo observado uma queda acentuada de valor desde 2007.

Estudo de Mercado de Migração de Escritórios

Por João Madeira de Andrade
Aguirre Newman

Departamento de Consultoria e Investimento
Director de Negócio





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A Aguirre Newman concluiu recentemente um estudo de mobilidade das empresas no mercado de escritórios do concelho de Lisboa em 2009 e 2010, com o objectivo de identificar as zonas de escritórios nas quais as empresas se instalam, detalhando exaustivamente o take-up dos últimos dois anos, como também as zonas de escritórios de proveniência dessas mesmas empresas.

O estudo envolveu 472 operações de escritórios, sendo 238 relativas ao ano de 2009 e 234 relativas ao ano de 2010. A área total transaccionada foi de 220.686 m² (115.628 m² em 2009 e 105.058 m² em 2010).

Comparando os resultados obtidos para o ano de 2009 e para o ano de 2010, no que concerne à área contratada, concluiu-se o seguinte:

- A Zona 1 (Prime CBD), enquanto destino de empresas em 2010, comparando com 2009, apresenta uma maior proveniência da CBD (zona 2) e do Corredor Oeste (zona 6).

- Já a Zona 2 (CBD), durante o ano de 2010, manteve-se em linha com 2009, havendo no entanto uma maior proveniência de empresas da Prime CBD (zona 1).

- A área contratada na Zona 3 (Zona Emergente) em 2010, manteve-se em linha com 2009. Realça-se, no entanto, a maior proveniência de empresas da Prime CBD (zona 1) e a implementação de novas empresas (primeiras instalações) em detrimento do Corredor Oeste (zona 6) e da Zona 7.

- Por sua vez, a Zona 4 (Zona Secundária) apresenta em 2010 uma maior proveniência de empresas da Zona 7 e a implementação de novas empresas (primeiras instalações), em detrimento da Prime CBD (zona 1) e do Parque das Nações (zona 5). Estes números traduzem a ocupação do edifício Agência Marítima e do edifício BIG ocorridas em 2009.

- A área contratada no Destino Zona 5 (Parque das Nações) em 2010, quando comparada com 2009, reflecte uma maior proveniência da Prime CBD (zona 1), em detrimento do Parque das Nações (zona 5) e do Corredor Oeste (zona 6). Estes números traduzem a ocupação do edifício Báltico e do edifício Sony.

- A Zona 6 (Corredor Oeste) em 2010 manteve-se em linha com 2009. Apesar disso, existe uma menor proveniência da Zona Emergente (zona 3) e da Zona 7, e uma maior proveniência do Corredor Oeste (zona 6).

- A área contratada fora das Zonas Destino 1 a 6 em 2010, quando comparada com 2009, reflecte a ida da empresa CM2C para o edifício Belém 17 e a ida da empresa Vortal para o edifício Visconde de Alvalade, bem como a ocupação do edifício Natura Towers ocorrida em 2009.

Com a realização deste estudo, foi-nos ainda possível retirar as seguintes conclusões sobre a mobilidade das empresas no mercado de escritórios de Lisboa durante o período 2009/2010:

1. Lealdade à própria Origem

Cerca de 30% do número de transacções em 2009, e cerca de 34% em 2010, foram dentro da mesma Zona.

2. Contiguidade Zona 1 (Prime CBD) / Zona 2 (CBD) / Zona 3 (Zona Emergente)

Verificámos uma apetência por zonas contíguas na deslocação de empresas em Lisboa no período 2009/2010, nomeadamente no que concerne às Zonas 1 (Prime CBD), 2 (CBD) e 3 (Zona Emergente). Esta realidade poderá ser explicada pelo facto destas três zonas constituirem um “contínuo geográfico” dentro da cidade de Lisboa, onde os níveis de acessibilidade e serviços disponíveis são de algum modo comparáveis.

3. Peso da Origem Início de Actividade

Apurámos que cerca de 16% do número de transacções (correspondente a 8% da área transaccionada) ocorridas em 2009, e cerca de 22 % do número de transacções (correspondente a 9% da área transaccionada) ocorridas em 2010, foram primeiras instalações.

4. Número de transacções ocorridas nas Zonas de Destino 1 a 6, com uma matriz de origem similar em 2009 e 2010

Concluímos que a proveniência da área contratada em cada Zona de Destino 1 a 6 é semelhante em 2009 e 2010, exceptuando as ocupações dos Edifícios Torre Oriente – Torres Colombo, Agência Marítima e BIG (em 2009) e dos edifícios Báltico e Sony (em 2010).

5. Necessidade de área como factor de decisão de mudança em 2010

Concluiu-se que 37% das transacções registadas em 2010 correspondem a um incremento de área ocupada face à ocupação anterior, ou seja, mais de um terço do número de transacções foram mudanças de escritórios mais pequenos para escritórios maiores.

A moda dos cocos

Cocos. Não, não é fruta. Também não é isso que estão a pensar... mas prometem vir dar que falar...

Os coco's, ou em inglês, contingent convertible bonds, são uma espécie de obrigação convertível mas ligados a um determinado evento que faz com que se convertam em acções. No fundo, é como o nome diz: são convertíveis se ocorrer alguma contingência.

O coco pode, por exemplo, ter um strike price, tal como numa opção. Neste caso, são obrigações que se convertem em acções caso a cotação do subjacente atinja um determinado valor. Ou, no caso de um banco, caso o seu capital baixe abaixo de um Tier 1, por exemplo, a obrigação converte-se automaticamente, recapitalizando a instituição.

A vantagem dos cocos é que permitem não diluir, à partida, o capital do emitente, mantendo assim a cotação inicial (se houvesse diluição de capital, o valor da cotação ajustar-se-ia). Também não são dívida pura dado tratarem-se de um produto híbrido. Então o que são?

Para as agências de rating, são capital o que favorece o rating de muitas instituições bancárias (se calhar, falsamente). Para os investidores, são dívida e uma forma de investimento muito interessante com cupões acima de 8%.



Algumas questões podem ser levantadas relativamente a esse produto. Eu tenho duas.

Primeiro: como é que se contabilizam estes coco's no balanço de uma instituição financeira? É dívida? E é claro para o mercado que se converte em capital segundo um determinado evento? A regulação está a funcionar?

Segundo: como reagirão os detentores de acções de um banco, por exemplo, perante coco's convertíveis caso a cotação atinga um determinado valor mínimo? Perante um eventual cenário de diluição de capital, o que farão os detentores de acções? Venderão, por certo, provocando uma queda abrupta das cotações, deixando depositantes "à beira de um ataque de nervos"...

Fica aqui também outro link para um vídeo do Finantial Times.

Às vezes apetece dizer: não aprendemos nada com esta crise?

Bons negócios (imobiliários)!

Regeneração urbana e desenvolvimento sustentável

Por José Carlos Marques da Silva
Economista, membro do Grupo de Trabalho da CIP “Fazer acontecer a regeneração urbana”







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Nos últimos anos, o tema da regeneração urbana tem vindo a ganhar relevância económica, social e política, um pouco por todo o mundo desenvolvido. Em Portugal, embora com um significativo atraso, parecem finalmente reunidas as condições de partida, para uma aposta clara na regeneração urbana.

Veremos se assim será, ou se, nós que até temos, entre outros, um Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) e que subscrevemos a designada “Declaração de Toledo”, promovida pela União Europeia (UE) sobre a importância e a prioridade à regeneração urbana, ficamos uma vez mais à margem desta importante dinâmica e a divergir dos nossos parceiros da UE.

Apesar das diferentes escolhas, opções ou políticas, parece haver entre nós unanimidade quanto à necessidade urgente de se recuperarem os edifícios degradados (cerca de 34% do nosso parque habitacional precisa de intervenção) e de se regenerarem e requalificarem as nossas vilas e cidades.

A via da regeneração afigura-se estratégica para assegurar uma melhor qualidade de vida, emprego, a atractividade e competitividade das nossas cidades, uma maior eficiência e racionalidade na afectação de recursos e um modelo de desenvolvimento mais equilibrado e sustentável. Apesar desses reconhecidos méritos resistirá a regeneração, enquanto aposta estratégica, às crises com que estamos confrontados?

As adversidades das crises, inicialmente financeira, mas que depressa se tornou económica e que, entre nós, é agora também política, associadas aos fortes sinais de esgotamento de um modelo, que ao longo de mais de trinta anos, privilegiou a construção nova, ancorada em crédito abundante e barato, em detrimento da regeneração e requalificação do edificado, ilustram bem as consequências do que podem ser escolhas, públicas e privadas, erradas.

Os próximos meses clarificarão a dúvida de saber se esta vaga, a favor da regeneração perdurará, ganhará novo fôlego, ou ficará adiada entre as prioridades de política económica dos próximos executivos.

Independentemente dessa necessária clarificação, uma coisa é certa, não podemos continuar a privilegiar escolhas de curto prazo, sem efeitos estruturantes no tecido sócio-económico e deixar as actividades da construção e do imobiliário, que representam 18,6% do PIB, 60,6% do investimento nacional, 15,8% (ou cerca de 820 mil) do total do emprego e 20% (ou cerca de 220 mil) do total de empresas existentes em Portugal, entregues às “agruras de um fim de ciclo”, como se isso não tivesse repercussões graves no equilibro sócio-económico do país. Porque, os custos, à imagem de outros sectores, são depois internalizados por todos, com prejuízos evidentes traduzidos no fraco produto potencial que tem caracterizado a nossa economia.

Ao contrário do que acontece na generalidade dos restantes países membros da UE, em Portugal ainda não existe uma cultura de regeneração enraizada. O peso da regeneração urbana, no total da produção do sector, representa entre nós apenas 6,5%, quando aqui ao lado, em Espanha, já ascende a 24% e a média da UE representa cerca de 37%. Teremos um longo caminho a percorrer para que também neste aspecto (há uma década que a economia portuguesa mantém uma trajectória insustentável de divergência da UE, tendo mesmo sido ultrapassada por 9 dos 10 últimos países que aderiram à UE) não nos continuemos a afastar, irreversivelmente, da UE.

O actual Governo apresentou, recentemente, um conjunto de medidas de incentivo à regeneração urbana, que pretendem demover os principais obstáculos aos problemas do licenciamento, à confiança no mercado do arrendamento, ao financiamento das actividades de regeneração e à dinamização em geral das suas actividades.

Como é frequente, alguns entenderão que não se foi suficientemente longe, outros que se foi longe demais. Globalmente as medidas, em tese e ainda no papel, parecem apontar no sentido correcto, mas há muito mais por fazer. Apesar disso, o mais importante é, sem dúvida, que este processo não fique pelo caminho e que o próximo executivo lhe dê renovada prioridade.

Não podia terminar sem realçar a importante distinção internacional que foi concedida, a passada semana, ao grande arquitecto português, Eduardo Souto Moura, distinto representante da (excelente) escola de arquitectura da Universidade do Porto, que assim viu reconhecido o seu percurso e o seu trabalho e conseguiu para o nosso país em 2011 o segundo Prémio Pritzker, a principal distinção mundial da arquitectura, atribuído pela Fundação Hyatt de Chicago, que havia sido entregue, em 1992, ao Arquitecto Álvaro Siza Vieira.

Não poderemos deixar passar mais este importante reconhecimento internacional, como uma forma de promover e incentivar a internacionalização da arquitectura portuguesa e em geral do nosso sector de serviços especializados e da construção e do imobiliário, um caminho urgente e inevitável para assegurar a sua competitividade.