Reabilitação a custo zero

Um arquitecto de 27 anos concorreu à iniciativa FAZ - Ideias de Origem Portuguesa, com uma ideia: reabilitar prédios degradados a custo zero. Como?

Através do recurso a estudantes universitários, seria possível recorrer a arquitectos e engenheiros que projectariam e fiscalizariam as obras. Estas, seriam realizadas com o recursos a materiais doados por fornecedores a troco de benefícios fiscais.

A ideia parece-me interessante e com um bom fundo mas deixa-me com algumas dúvidas que terão de ser pensadas:

- Se os materiais são adquiridos a troco de benefícios fiscais, essas empresas fornecedoras como é que pagam os seus custos? Terão de ter algum fundo de maneio disponível, algo que hoje em dia é raro...

- No final do dia, quem beneficiará com a reabilitação serão os proprietários (para além, naturalmente, das próprias cidades). Poderão, inclusive, rever o valor das rendas (no caso de imóveis arrendados) vindo a ter um benefício económico sem terem tido o correspondente investimento. Como fazer para não beneficiar quem não merece ser beneficiado?

- A reabilitação urbana é importante para trazer alguma dinâmica ao sector da construção. No entanto, este sector, para além de trabalho, de obras, precisa também de dinheiro, algo que com esta ideia não existe. Há salários para pagar, materiais para pagar... o benefício fiscal, só por si, não alimentará ninguém...



Bons negócios (imobiliários)! E de reabilitação!

Depois da Tempestade, a Bonança?

Por Nuno Ribeiro








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Uma História do Oriente - O Dubai

Quando em 2002 o governo do Dubai - um dos sete emiratos que compõem os Emiratos Árabes Unidos (EAU) - autorizou estrangeiros a investir no mercado imobiliário sem necessidade de parceiro local, poucos poderiam imaginar o que iria acontecer nos 6 anos que se seguiram.

Construção comandada por pura especulação trouxe para este pequeno emirato de 4.000 km2 – a Área Metropolitana de Lisboa tem cerca de 3.000 km2 - 25% das gruas existentes no mundo. Torres de escritórios, edifícios residenciais, hotéis e centros comerciais foram construídos um pouco por toda a cidade sem se pensar bem nas reais necessidades do mercado. Milhares de expatriados chegaram a este novo “el dorado” alimentando uma procura virtual para toda esta construção. Como diziam os locais, “if we build they will come”.

Seis anos depois, em finais de 2008, quando o Lehman Brothers caiu nos Estados Unidos e a economia europeia desacelerou, os preços e rendas no Dubai, tanto no mercado residencial como no de escritórios, estavam nos seus máximos históricos. No fim de 2009, depois da necessidade de ser bailed-out por Abu Dhabi, a cidade do Dubai perdeu entre 10%-15% da sua população - fontes oficiais nunca revelaram o verdadeiro impacto da crise, que muitos dizem ter sido ainda pior. Com este decréscimo de população, empresas a fechar em catadupa desde finais de 2008 e financiamento quase inexistente, a procura, tanto no mercado residencial como no mercado de escritórios, ficou reduzida a níveis mínimos o que levou ao colapso do mercado, quer na venda quer no arrendamento. Os preços caíram mais de 60%, queda idêntica no valor das rendas.

Se até a crise os investidores institucionais “franziam a sobreolho” quando se falava de investimento nesta região, a situação agravou-se muito mais depois da crise. Que futuro então para este mercado imobiliário que cresceu com “esteroides”?

O mercado residencial, devido a uma grande quantidade de oferta, inexistência de oportunidades de investimento de grande envergadura e sem estabilidade de cash-flow, não parece de momento atrair a atenção de estes deep pocket players. O mercado de retalho e hotelaria ainda que bastante apetecíveis, agora que começam a apresentar sinais de recuperação, não parecem estar no mercado disponíveis para compra. Proprietários locais sabem bem o seu valor e não parecem dispostos a abrir mão destes excelentes ativos. No entanto, o retalho em particular, apresenta excelentes perspectivas futuras com a ocupação a subir e as rendas aparentemente a apresentar uma ligeira recuperação.

No que toca ao mercado de escritórios, parece estar agora a caminho de uma possível estabilização nos próximos 12 meses apresentando excelentes oportunidades de investimento a médio-longo prazo. Ao contrário de outros activos, os proprietários de escritórios parecem bastante disponíveis para vender a condições muito competitivas.


Fonte: Jones LangLasalle

Mercado de Escritórios – Um passado atribulado, presente sombrio e futuro brilhante?

Oferta e Procura

O stock de escritórios chega atualmente aos 5,6 milhões de m2. Até 2013 espera-se que 1,8 milhões de m2 sejam adicionados a este número, aproximadamente 30% mais do que existe hoje em dia. No entanto, estes valores terão de ser revistos visto que muita obra será provavelmente adiada visto que a maior parte dos promotores estão neste momento a construir sobre condições de cash-flow extremamente apertadas.


Fonte: Jones LangLasalle

Em termos de procura, é necessário primeiro considerar o potencial da cidade do Dubai na região e não só em termos dos emiratos.

Com as melhores infraestruturas da região, estilo de vida atractivo, inexistência de impostos, situação política/social estável e excelente localização geográfica – a 1-3 horas de qualquer capital do Médio Oriente e a 8 horas de Londres ou Hong Kong – Dubai tem sido local preferencial para multinacionais se estabelecerem na região.

De todos estes factores, provavelmente o mais determinante e que passa desapercebido a investidores estrangeiros, é o facto dos EAU mais concretamente, beneficiarem sempre de qualquer tipo de instabilidade política/social na região. Aconteceu na primeira e segunda Guerra do Golfo e está já a beneficiar de instabilidade em países como Egipto, Bahrain, Síria ou Iémen. Investidores ou multinacionais estabelecidas e/ou com interesses nestes países, no rescaldo destas situações, procuram sempre a estabilidade e segurança proporcionadas pela cidade do Dubai.

No que toca a esta recente instabilidade social/política verificada nos países vizinhos, esta ainda não se converteu em procura ou níveis altos de absorção para o mercado de escritórios. A médio prazo será de esperar uma subida da procura de escritórios mas no entanto não será suficiente para acompanhar o crescimento da oferta.

Quando olhamos para as taxas de ocupação, estas têm permanecido estáveis mas a um nível muito baixo (56%). É esperado que desçam ainda mais (até aos 50%) até ao final do ano com mais escritórios a serem concluídos. No entanto, é necessário olhar em mais detalhe e analisar os activos com mais qualidade e mais bem localizados. No CBD, as taxas de ocupação estão a 73% e têm permanecido inalteradas nos últimos 3-6 meses. Ainda que sejam níveis de ocupação baixos, é preciso considerar que muitos edifícios nesta área foram terminados neste último ano, no qual as empresas foram muito cautelosas quanto a planos futuros. A médio-longo prazo é de esperar que os níveis de ocupação subam consideravelmente, principalmente para edifícios que sejam de um só proprietário, de qualidade e localizados no CBD.

Venda e Arrendamento

Desde o seu pico em 2008, as rendas médias para escritórios prime desceram 62% mas parecem estar agora a estabilizar. Desde o final de 2010, os valores médios têm-se mantido inalterados a € 26/m2/mês. Escritórios fora das áreas principais estão a ser negociados com um desconto de 32%, a € 18/m2/mês e é esperado que continuem a descer. Ainda que mais oferta esteja prevista para ser terminada no curto-médio prazo, não se espera que as rendas em locais prime desçam significativamente, visto que muitas empresas estão agora a aproveitar para efectuar um upgrade dos seus escritórios em termos de localização e qualidade a preços muito mais competitivos que anteriormente. Este último factor é sem dúvida muito importante, visto que com a descida das rendas o mercado de escritórios do Dubai torna-se cada vez mais competitivo na região.

Os preços de venda desceram 40% desde o seu pico em 2008, de € 3.500/m2 para € 2.100/m2. Tendo em conta as rendas e preços médios, temos um retorno médio de rendas de aproximadamente 10%, que está em linha com os objectivos dos investidores na Região, o que tem fomentado o apetite por estes activos. Tratam-se de números baseados em médias, o que possivelmente dista um pouco de transações efectuadas por excesso.

Com níveis de ocupação e rendas a estabilizar, durante os finais de 2010 e início de 2011 começaram a verificar-se as primeiras grandes transacções por parte de investidores institucionais e privados do Golfo. Estas transacções têm-se verificado em ativos prime com yields entre os 8-9%. Por enquanto o número de transações é ainda reduzido mas é de esperar que a médio prazo comecem a aumentar. É importante no entanto realçar que somente os ativos localizados em zona prime e de alta qualidade são de momento alvo de interesse. Outras localizações na cidade, devido ao nível altíssimo de oferta e falta de qualidade não são de esperar serem alvo de grande procura ou representarem boas oportunidades de investimento.


Fonte: Jones LangLasalle

Que Futuro?

A médio prazo a procura não terá forma de acompanhar o nível de crescimento da oferta. Os primeiros sinais de estabilização no mercado de escritórios na cidade do Dubai começam a ver-se ao fundo do túnel. Mais que tudo, o potencial como hub para a região faz desta cidade e deste mercado de escritórios um dos segredos mais bem guardados dos mercados imobiliários regionais/mundiais a médio-longo prazo. Ainda que seja um mercado pequeno, estão disponíveis boas oportunidades. Os preços irão permanecer estáveis a médio prazo e as rendas não irão descer muito mais.

Não será a melhor comparação possível, devido a muitas diferenças fundamentais mas as lições aprendidas em mercados como Hong Kong podem ser bons exemplos para o que se está passar hoje em dia no Dubai. Quando em 2003, depois da crise financeira asiática (1997), o 11 de Setembro (2001), a bolha das “dot.com” (2002) e SARS (2003), o mercado imobiliário de Hong Kong estava "nas ruas da amargura". Além disso a cidade de Xangai estava a crescer e atrair mais e mais empresas. Muitos viram ai o final de Hong Kong como hub principal para empresas financeiras, logísticas e de serviços na região. Sete anos depois, as rendas e preços de tanto escritórios como do mercado residencial duplicaram. É verdade que Hong Kong não tinha o mesmo nível de sobre-oferta que tem o Dubai e tem muito mais procura em potência. No entanto podia ter perdido a sua posição para Xangai, mas a sua infraestrutura, qualidade de vida, localização preferencial para multinacionais não mudou. Estes três factores, ambas as cidades têm em comum. Não digo que o Dubai seja o Hong Kong do Médio-Oriente, mas sem dúvida aos preços que estão hoje em dia, escritórios nestes “oásis” no meio do deserto representam uma excelente oportunidade de investimento a médio-longo prazo.

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A ver:

Dubai Real Estate Market Overview - Q2, 2011 - Jones LangLasalle

Dubai Office Market Profile - Q1, 2011, Jones LangLasalle

Dubai Property Market Update - July, 2011 - Cluttons

Dubai Report - Q1, 2011 - Asteco

Dubai Market View - Q1, 2011 - CBRE

A Dubai Special Report: Retreading the Silk Road - Q3, 2010, C&W

Barómetro do Investidor

A CBRE lançou ontem o 1º Barómetro do Investidor, por forma a «medir o interesse dos principais investidores no mercado nacional. A maioria dos investidores define-se numa atitude de retracção, aguardando pela resolução da crise da dívida nacional e de dados macroeconómicos favoráveis para definir as suas estratégias de investimento.

O Barómetro do Investidor conclui que 35% dos investidores não considera realizar negócios em Portugal até ao final de 2011, enquanto 18% pensa desinvestir volumes superiores a 50 milhões de euros. Por outro lado 18% equaciona investir entre 25 a 50 milhões de euros em imóveis, e os restantes 18% pretende investir 50 milhões de euros ou mais.

Contudo, para mais de 90% dos investidores os yields subjacentes nas próximas transacções terão de subir substancialmente de modo a que se justifique o investimento em activos localizados em Portugal, o que implica a descida acentuada dos preços.

Em relação aos sectores, os investidores apontam os escritórios como o primeiro mercado a investir, seguido da logística e do retalho. Este último é considerado o mercado imobiliário com mais risco de investimento dada a vulnerabilidade do consumo privado.

Francisco Horta e Costa, Director Sénior de Capital Markets acredita que “este desinvestimento em Portugal resulta da falta de confiança dos investidores devido à crise económica mundial, mas ainda assim, os dados indicam que é uma fase passageira e que o sector vai crescer assim que o cenário económico voltar a dar sinais de retoma.”

“O Barómetro do Investidor é uma nova ferramenta, que permite identificar as principais tendências do investimento imobiliário, que no mercado actual variam com muita velocidade. Este mecanismo permite-nos adequar-nos ao mercado e disponibilizar aos nossos clientes informação útil e actualizada.”

Os fundos abertos alemães, parte substancial dos investidores tradicionais em imobiliário nacional, estão fora do mercado que se mantém vivo com os investidores Oportunísticos e investidores privados. Os investidores Oportunísticos, são por regra os únicos que investem nas fases negativas do ciclo económico, mas dada a escassez de financiamento exigem um prémio de yield substancial face às yields de mercado dos últimos anos. Por outro lado, os investidores privados procuram essencialmente boas oportunidades em volumes de investimento reduzidos e localizações centrais.

O próximo Barómetro do Investidor será divulgado no final de 2011.»

Fonte: CBRE

O Fundo Imobiliário da CML

Como muitos de vós com certeza já saberão, a Câmara Municipal de Lisboa (CML) planeia constituir um Fundo Imobiliário no valor até € 300 Milhões, com o objectivo de «valorizar o acervo patrimonial municipal».

Independentemente do interesse ou não da medida em si - não é isso que hoje me traz aqui a escrever-vos esta breve nota - do que tenho lido na imprensa, julgo haver aqui alguma confusão que importa esclarecer.

Leio no Jornal Público o seguinte: «Dois investidores interessados na gestão do fundo de imobiliário de Lisboa». Tem de haver aqui alguma confusão, só pode, ou desconhecimento por parte do jornalista que escreveu esta notícia.

Como saberão, um Fundo de Investimento Imobiliário tem de ser gerido por uma Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário (SGFII), constituída de acordo com a lei. E a estas é vedado, de acordo com o Art. 11º do Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário, entre outras, adquirir unidades de participação de Fundos de Investimento Imobiliário.

Assim sendo, não é possível que hajam investidores interessados na gestão do Fundo Imobiliário da CML. Ou bem que se é gestor, ou bem que se é investidor (participante, adquirente de unidades de participação). As duas coisas ao mesmo tempo é que não pode ser!

Na realidade, na proposta elaborada pela própria CML, pode ler-se que o Município de Lisboa pretende «(...) contratar a aquisição de serviços financeiros conducentes à elaboração e apresentação do pedido de constituição do Fundo de Investimento Imobiliário, bem como os serviços financeiros de gestão quando constituído». Adicionalmente, pretende o Município, «colocar no mercado até um máximo de 91% do total de unidades de participação (...)»

Para que tal aconteça, é elemento preferencial na escolha da Sociedade Gestora, «a capacidade que demonstre no procedimento de captação de investidores, designadamente em parceria com um banco de investimento».

Em suma: a CML pretende contratar os serviços de uma SGFII para que esta proceda a, genericamente: 1) Constituição do Fundo, e 2) Angariação de Investidores. A própria SGFII não investe em UP's nem o pode legalmente fazer.

Espero, com esta nota, ter ajudado a elucidar os leitores mais distraídos.

Bons negócios (imobiliáros)!

Performance do imobiliário mundial supera expectativas

Por Luís Francisco
Director Portugal
IPD - Investment Property Databank


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De acordo com o Índice Global de Investimento Imobiliário recentemente divulgado pelo IPD, o imobiliário mundial alcançou um retorno total, medido em moeda local, de 9,5% em 2010, superando as expectativas inicialmente avançadas pelos investidores.

Os dados indicam uma forte recuperação do imobiliário face aos -8,2% obtidos em 2009, ano em que o índice registou o pior desempenho dos 10 anos de histórico. A recuperação foi essencialmente visível na valorização de capital, com o índice a posicionar-se nos 3,1%, depois de 2 anos consecutivos de queda de valor. A apreciação de capital verificada teve na compressão dos yields o seu principal motor, sendo que o crescimento das rendas de mercado continua a ser muito ténue, ou mesmo negativo, na grande maioria dos mercados analisados. No que respeita ao retorno das rendas, o índice permaneceu estável em torno dos 6,2%.

É curioso notar que apesar da tendência de recuperação e da boa performance global, os 23 mercados considerados no índice revelam realidades bastante distintas. Se por um lado, todos os mercados, à excepção do Irlandês, alcançaram retornos totais positivos em 2010, por outro, apenas 13 registaram valorizações de capital positivas, i.e., assistimos a um cenário de queda de valor dos activos em 10 dos mercados, como é exemplo o mercado português.


Os diferentes momentos em que cada mercado se encontra no seu ciclo de recuperação e a volatilidade de mercado justificam as diferenças entre os retornos obtidos. Em 2010, a diferença de retorno total entre os mercados com a melhor e pior performance situou-se nos 17%, uma diferença menos expressiva face aos 30% registados nos últimos 5 anos. Interessante será constatar no curto prazo se a presente convergência é permanente ou simplesmente temporária.

Segundo estimativa do IPD, o mercado global de investimento imobiliário gerido profissionalmente terá um valor próximo dos 4 triliões de USD, com os principais mercados mundiais, EUA, Japão, Reino Unido e Alemanha, a representarem cerca de 70% do volume total.

Perante o actual cenário de disparidade nos retornos, nem os principais mercados escapam. De um lado, temos os EUA e o Reino Unido a impulsionarem a performance do índice e a ocuparem os lugares cimeiros do ranking dos mercados com melhor performance (ambos com retornos acima dos 2 dígitos). Por outro, temos a Alemanha e Japão a penalizarem o índice e a marcarem presença nos bottom 5 em 2010. O mercado português ocupou a 19ª posição do ranking.

Para além das diferenças a nível nacional, o índice global releva também fortes diferenças a nível sectorial. Um dos casos mais extremos registou-se nos EUA, onde o sector com melhor desempenho, o residencial, com 20%, superou em 2x o retorno alcançado pelo industrial, com pior performance. Outros casos chamam-nos à atenção pela diferença observada, nomeadamente Canadá, Polónia, Finlândia, Espanha e Bélgica. No mercado nacional, não se verifica um gap muito acentuado entre o melhor e pior sector em termos de performance.


Em termos gerais, o retalho ocupou a primeira posição do ranking de performance em 11 dos 23 mercados nacionais, contrastando com os escritórios que ocuparam a última posição em 10 dos mercados, ainda assim, é possível identificar variações a este nível, com os escritórios a ocuparem a melhor posição do ranking em 5 dos 23 mercados imobiliários analisados.

Este facto remete-nos para outro aspecto importante: as variações de desempenho dos diferentes sectores reflectem o impacto dos factores específicos de cada local/mercado sobre a performance do imobiliário.

Apesar dos mercados estarem a recuperar os valores permanecem abaixo dos picos alcançados antes da crise e consequente correcção de valor, particularmente nos mercados de maior volatilidade como o Reino Unido, EUA, Espanha e República Checa. Este facto levanta algumas questões, nomeadamente se os mercados mais voláteis seguirão o ciclo habitual e recuperarão dos seus baixos valores ou permanecerão em níveis deprimidos por algum tempo.


Em ciclos anteriores, houve uma tendência para os mercados se comportarem de forma previsível, com os mercados mais voláteis a recuperarem mais rapidamente / fortemente a partir de correcções mais acentuadas do que os mercados mais estáveis. Deste modo, muitos investidores globais têm construído carteiras combinando mercados mais estáveis com os mais voláteis. Tais estratégias tendem a fazer ajustes tácticos através dos ciclos, aumentando a exposição a mercados mais voláteis em períodos de recessão do mercado e reduzir a exposição quando os mercados estão próximos dos seus picos.

Uma das grandes questões para 2011 prende-se em saber como os mercados irão actuar: se de acordo com o seu comportamento tradicional ou não. A explorar proximamente...

Insolvências no imobiliário em Portugal

Não podia deixar de passar as últimas notícias que têm saído na imprensa sobre pedidos de insolvência em Portugal.

No início da semana foi a Imocom a pedir a insolvência, ontem foi o Campo Real.

São notícias tristes e preocupantes, resultantes de uma conjuntura já conhecida. Infelizmente, não são nenhuma surpresa. Não tenho especial interesse em dar grande relevo a estas situações mas não podia deixar de dar aqui uma breve nota sobre as mesmas.

E temo que não sejam as únicas, muito provavelmente outras empresas do ramo irão pelo mesmo caminho...

Bons negócios (imobiliários)!

A Economia Norte-Americana

Caso tenham reparado - espero que sim! - tenho vindo a deixar durante as últimas semanas, alguns gráficos e imagens do mercado que considero extremamente importantes: o double dip do mercado residencial norte americano, o cenário da crise das dívidas soberanas europeias, a exposição bancária europeia a essas mesmas dívidas e o peso da Itália neste cenário de possíveis defaults, a possível bolha imobiliária chinesa, o estado do imobiliário na Austrália e a comparação com os Estados Unidos.

Os tempos que actualmente vivemos são extremamente complexos mas, ao mesmo tempo, desafiantes. O maior desafio, parece-me a mim, vem do outro lado do Atlântico. Para os mais distraídos, actualmente discute-se nos Estados Unidos da América a concessão de uma autorização ao Governo de aumento do tecto da dívida pública, já atingido. Legalmente, os americanos não podem pedir mais dinheiro emprestado e não podendo, é possível que entrem em default no início de Agosto, momento em que terão de reembolsar dívida que só conseguirão fazendo roll-over da mesma. Sem isso, os EUA entrarão em default técnico. E os chineses, principais detentores estrangeiros de dívida norte-americana, já avisaram que os americanos estão a brincar com o fogo.

Considerandos à parte sobre questões políticas à roda desta questão financeira, para além do interesse claro em algumas instituições expostas ao mercado de CDS's, este momento é crítico. E para ajudar à navegação, deixo-vos hoje algumas imagens interessantes dos EUA:


Apenas mais uma curiosidade, e já que estamos em época de falar de agências de rating: a Dagong, agência de rating chinesa, foi a única em todo o Mundo que já desceu o rating da dívida norte-americana.

Bons negócios (imobiliários)!

O retorno do capital no investimento imobiliário residencial

Por João Fonseca
ECS Capital







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Aqui há uns tempos o Gonçalo NR escreveu um post em que falava dos perigos da decisão de investimento baseada apenas na yield (para os que acabaram de chegar a este blog, a yield é o quociente entre o rendimento anual – as rendas totais de um imóvel – e o valor desse imóvel), sem ter em consideração o risco de perda de valor do imóvel, que gerava situações de negative equity (traduzindo, menos-valias!) e que gerou alguma discussão no blog. Aqui vai mais uma achega...

O investimento imobiliário tem duas componentes de valorização, a “renda” e o “retorno de capital”, ou seja, o rendimento anual gerado pelo arrendamento do imóvel (se estiver arrendado e enquanto o inquilino pagar a renda...) e a mais-valia potencial gerada pela evolução do valor de mercado do imóvel. À semelhança do investimento em acções, há um dividendo distribuído anualmente, mas a mais-valia só se concretiza com a venda do activo.

Vamos analisar neste artigo apenas a componente de valorização de capital.

Tradicionalmente, o investimento em imobiliário é considerado uma boa defesa contra a inflação, ou seja, o valor do imóvel tende a acompanhar a evolução do custo de vida. Isto vem em todos os livros da especialidade, mas convém ler as letras pequenas que acompanham estes chavões. Esta afirmação é verídica, tem evidência histórica, mas só é (garantidamente) válida para análises em períodos de médio a longo prazo.

A perda de valor dos imóveis pode ocorrer de duas formas:

- em cenários de desvalorização do mercado, com perda de valor nominal, como tem ocorrido nos últimos 3 anos em Portugal;

- em cenários de estagnação de mercado, em que os preços se mantêm nos mesmos valores, mas a inflação vai “comendo” valor ao imóvel – a chamada perda em valor real – o que aconteceu em Portugal entre 2001 e 2008;

Para exemplificar o que acabei de referir, apresento no gráfico seguinte a evolução do índice Confidencial Imobiliário (CI) para Portugal, desde 1988 até 2010, juntamente com um índice da evolução da inflação no mesmo período (obtidos respectivamente dos sites www.confidencialimobiliario.com e www.pordata.pt, vale a pena explorar!):


Como podem ver, desde 1988 até à actualidade, os dois índices têm evoluído com comportamento semelhante, algumas alturas com o imobiliário a valorizar a uma taxa superior à inflação (1988-1991 e 1996-2000) e outros períodos em que a inflação foi superior (1991-1996 e 2000 até à actualidade).

O gráfico seguinte apresenta a evolução do ìndice CI agora em termos reais, ou seja, descontando o efeito da inflação:


Agora sim, é possível “ler” melhor os períodos de valorização e de desvalorização referidos anteriormente. O que conseguimos ler deste gráfico é a existência de ciclos imobiliários, com fase de valorização e desvalorização do valor dos activos.

Passando ao ponto seguinte da nossa análise, vamos aproveitar esta informação para ver qual o efeito dos ciclos imobiliários nos nossos (bons) investimentos imobiliários.



a) O Sr. António comprou uma casa por 100.000€ em 1988, e vendeu-a em 2010 por 277.000€ e gabou-se aos amigos de ter feito o melhor negócio da vida dele. Um dos amigos dele, leitor assíduo do Out-of-the-box, fez umas pequenas contas e chegou à seguinte conclusão: talvez o António tenha feito o maior negócio da vida, com um ganho de 177.000€, mas a inflação no período comeu-lhe 160.000€, reduzindo a mais-valia real para apenas 17 mil €, o que correspondeu a uma valorização média anual real de apenas 0,3%. Esperemos que os restantes negócios do António tenham corrido melhor...

b) O Dr. Bernardo sempre se considerou um génio da alta finança, e quando em 1991 resolveu aplicar umas poupanças (100.000€) na compra de um apartamento para rendimento, não estava à espera da crise que aí vinha. Em 1996, farto de ver o mercado estagnado, vendeu-o por 113 mil €, e congratulou-se com o seu ganho de 13 mil €, sem se aperceber que a inflação no período lhe comeu 31 mil € nesse período!

c) Nessa mesma altura, o esperto do Carlos percebeu que estava na altura de entrar no imobiliário e toca de investir 100.000€ num apartamento que viria a vender em 2001, numa altura de pico de imobiliário gerando uma mais valia de 33 mil €. Descontando o efeito da inflação, o ganho real ficou-se nos 18 mil €, o que significou um ganho médio efectivo de 2,9% ao ano.

d) O Duarte e a Maria casaram-se em 2001 e como quem casa quer casa, resolveram fazer o maior investimento da vida deles e compraram uma casa por 100.000€. Passados 9 anos, e com a família a crescer, eles estão a pensar em mudar de casa, e foram avaliar a casa. Para surpresa deles, a casa hoje vale apenas 115 mil €, o que representa uma perda de 6 mil € devido ao efeito da inflação...

Estes são apenas alguns exemplos baseados na evolução do índice CI, que procura mostrar a evolução média do imobiliário em Portugal, como um todo. Não quer dizer que todos os imóveis se comportem desta forma, muito pelo contrário. Todos conhecemos situações de pessoas que realizaram mais-valias significativas (ou talvez não...) bem acima do que o índice mostra, e casos de pessoas com prejuízos efectivos na compra e venda de habitações.

Existem várias razões ou justificações para que o valor do activo acompanhe a evolução da inflação, no longo prazo. O imobiliário é um bem de primeira necessidade e escasso, os custos de construção dos imóveis também evoluem ao longo do tempo, os imóveis levam bastante tempo a depreciar-se (e a componente do terreno não se deprecia), etc. Mas, devido à lei da oferta e da procura, o imobiliário está igualmente sujeito a ciclos, como demonstrado pelo índice CI.

Nos exemplos anteriores nunca referi a outra componente de rendibilidade do imobiliário, a renda,que tem um impacto significativo na rendibilidade total, mas essa discussão fica para outro artigo.

Bons negócios Imobiliários!

Uma Teia de Dívidas

Directamente do The New York Times e sem mais comentários...


A Itália, realmente, não é um problema menor...



Bons negócios (imobiliários)!

O novo PDM de Lisboa

Por Rui Bexiga Vale
Arquitecto - Owner of rbv.arq








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Como será do conhecimento de todos, acabou há pouco tempo (a 13 de Maio, curiosa coincidência) o período para a discussão pública do Regulamento do novo PDM de Lisboa, documento que para os próximos anos irá ditar a forma de intervir na cidade, no que à nossa actividade concerne.

Destaco, da sua leitura imediata, três aspectos potencialmente complexos que podem ter implicações bastante importantes para o negócio imobiliário e que são os seguintes:

a) Os Créditos de Construção

Estabelece a CML, no artigo 84.º desta proposta de PDM, a criação de Créditos de Construção a atribuir a operações urbanísticas com interesse municipal (listadas no seu número 3, aonde se inclui naturalmente a reabilitação de edifícios e o restauro de bens patrimoniais, bem como a oferta de fogos sujeitos a valor máximo de renda ou preço de venda e a integração de conceitos bioclimáticos e de eficiência energética).

O valor destes créditos é estabelecido em metros quadrados de construção, que podem ser utilizados na operação que os cria ou noutras, com excepções, tais como, intervenções em edifícios patrimoniais e na edificabilidade virtual decorrente da cedência de terrenos integrados em Espaços Verdes de Produção e Recreio, que falaremos seguidamente).

A ideia parece-me louvável mas a sua implementação pode tornar-se algo difícil, senão vejamos um exemplo: um proprietário deseja reabilitar o seu edifício, o que lhe confere créditos. Mas a esse proprietário não lhe servem esses créditos para nada, pois não vê interesse ou possibilidade em aplicá-los. O empreiteiro que fará as obras é que poderá estar interessado, e nesse caso entra em acordo com o proprietário para que os ceda.

E aqui começa a primeira dúvida: esses créditos podem ser cedidos a título oneroso? E em caso afirmativo, a que valor? Quem titula esses créditos? E o valor desses créditos é igual em todo o lado? Ou seja, os créditos obtidos em operações urbanísticas na Lapa (por exemplo), não valerão mais, em termos de mercado, que os créditos obtidos em operações urbanísticas na Musgueira (por exemplo)? E qual é esse mercado? Quem o regula? E esses créditos são perenes ou numa próxima vereação a CML decide extingui-los e assim denegar os direitos de edificabilidade que eles conferiram ao seu titular?

Todos sabemos que o mercado imobiliário é um mercado pouco transparente, isto é, em que normalmente a quantidade e qualidade da informação não se encontra igualmente distribuída entre o comprador e o vendedor, pelo que um módico de regulamentação seria apropriado, para garantir igualdade de condições. Espero contudo que essa regulamentação, que a própria CML refere que irá fazer, seja capaz de lidar com estas particularidades, porque a minha convicção é de que estes créditos terão mais de veículo financeiro do que incentivo aos objectivos que a CML persegue. Não tenho nada contra, mas esperemos para ver, porque nada foi ainda veiculado.

b) Ampliações condicionadas a arrendamento ou preço de venda controlado

Tenho grandes dúvidas sobre a viabilidade desta medida, estabelecida no artigo 42º, pois o que se infere é tão-somente isto: as ampliações de edifícios que podem ser efectuadas até à cércea do confinante mais alto tem de obrigatoriamente ser habitação (nada contra) mas 50% da superfície de pavimento acrescida (sublinhado meu) tem de ser sujeita a valor máximo de renda ou preço de venda. Ou seja, da forma como o Regulamento está redigido, metade da área de ampliação, que é a do(s) último(s) piso(s), a mais apetecível, comercialmente interessante, com vista, etc., etc., em suma, a melhor, tem de ser cerceada por factores sócio-económicos externos ao mercado! Espero que possa haver alguma inteligência da CML neste aspecto para reformular este preceito (bastando especificar que esses 50% de superfície de pavimento acrescida possam ser supridos por qualquer fracção no prédio), porque o bom senso mandaria que em edifícios destinados a venda não se misturassem realidades sócio-económicas demasiado diferentes...

c) Espaços Verdes

Verifica-se que a maior parte dos espaços que anteriormente (isto é, na vigência do PDM de 1994) estavam classificadas como Quintas Históricas, com edificabilidade possível mas previamente titulada por um plano de pormenor, são agora classificados como Espaços Verdes de Produção e Recreio no artigo 50.º deste novo PDM, aonde a edificabilidade é praticamente impossibilitada (terrenos com menos de 2 ha não são passíveis de edificação e acima desta área só é aceitável um índice de 0,1).

A CML propõe como contrapartida à sua cedência, a título gratuito para domínio municipal, a atribuição dos Créditos de Construção correspondentes a uma edificabilidade de 0,3, mas só para terrenos com mais de 2 ha, porque menos do que isso não estará aparentemente interessada.

Porque é que deve impender um ónus de não edificabilidade num terreno em que a própria CML não terá qualquer interesse em ficar proprietária?! Na medida em que tenho a convicção que os últimos terrenos disponíveis para edificação em Lisboa são maioritariamente classificados como Espaços Verdes de Produção e Recreio, interrogo-me se existirão assim tão poucos terrenos com 2 ha (20.000 m2) ou menos, com óbvias potencialidades construtivas mas que passarão a constituir “buracos” no tecido urbano porque a CML não os quer nem os proprietários os poderão rentabilizar.

E assim sendo, entre a Troika e o novo PDM, votos de bons (ou pelo menos, os melhores possíveis...) negócios imobiliários!

Mega operação de venda

Ficou concluída a operação de venda de imóveis do Estado. Os resultados são surpreendentes (ou talvez não) com o Estado a conseguir uma taxa de sucesso de...3,8%!

Acho que está tudo errado, e os números comprovam-no. Começa logo pelo facto que para rentabilizar um imóvel não é forçoso que tenha de se o vender. Há outras formas de rentabilizar património imobiliário.

Por outro lado, a forma de venda parece-me errada, com o Estado a "teimar" com processos de hastas públicas quando, por exemplo, o activo imobiliário é um activo de balcão e não de leilão.

E, por fim, e já o escrevi por mais de uma vez, não é assim que se deve gerir e rentabilizar o património imobiliário público. Mas tenho muitas esperanças que, daqui para a frente, tudo possa ser gerido de forma diferente.

Bons negócios (imobiliários)!

Os chineses devem estar loucos

O Pedro Valente enviou-me estes links de dois vídeos sobre o mercado imobiliário na China. Estes chineses só podem estar loucos da cabeça! Não dá para acreditar, só mesmo vendo...

No entanto, deixo-vos apenas um número: 64 milhões de apartamentos vagos! 64 milhões!!!





Bons negócios (imobiliários)!