Uma casa que parece um bolo

A arquitectura, muitas vezes, traz-nos agradáveis surpresas e pode valorizar bastante um imóvel. Outras, nem tanto...

Isto há casas para todos os gostos. O site themovechanell.com decidiu listar as 10 melhores casas que se parecem como um bolo e... cá vai disto!

As 10 melhores casas que se parecem como um bolo

Bons negócios (imobiliários)!

A crise no sector do turismo

Por Rui Soares Franco

ruioreysfranco@hotmail.com
Consultor em Turismo e Hotelaria






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A segurança está na ordem do dia. Cada vez mais os fluxos turísticos exigem segurança no destino e nos empreendimentos que vão frequentar. É um dos principais factores de escolha e o País tem que estar atento a isto.

No meu último artigo, debrucei-me sobre dois aspectos do impacto da crise no sector turístico e prometi que voltaria ao assunto. Hoje vou tentar analisar outros aspectos do comportamento do mercado turístico neste ano de 2011.

Recentemente, foram publicados os primeiros dados sobre o desempenho do sector turístico durante o 1º Semestre de 2011. E, surpreendentemente, prevê-se que o sector turístico cresça acima da média a nível mundial. Segundo o Turismo de Portugal, o crescimento deverá situar-se entre 5 e 10% no corrente ano, sendo que a nível mundial este crescimento não deverá chegar aos 4%.

Importa, no entanto, debruçarmo-nos sobre a realidade portuguesa e tentar perceber o comportamento da oferta face a este crescimento.

Temos vindo a ser bombardeados com as queixas dos hoteleiros no sentido de que o negócio vai mal, que tiveram de baixar os preços, que as taxas de ocupação baixaram e um sem número de mais queixas.

Parece existir aqui um contra-senso mas que na realidade não o é. O que se passa em Portugal não será um crescimento desmesurado da oferta? Não terá esta, crescido mais que a procura?

Se as queixas são reais, se os preços baixaram e as taxas de ocupação também, então esta realidade é um facto. Impõe-se, por isso, controlar o crescimento desta oferta para que a mesma acompanhe o crescimento da procura de forma equilibrada. Os novos projectos de hotelaria deverão visar nichos de mercado específicos e deverão, com a sua implementação, garantir novos mercados para o sector. Criar um empreendimento para “roubar” a clientela a outro não será uma boa conduta a nível nacional mas será uma livre concorrência louvável e por isso não condenável.

Entendo que a introdução de algum bom senso nesta livre concorrência poderá passar pelo Turismo de Portugal. É esta entidade que poderá limitar um pouco o aumento da oferta através de critérios de mercado mais apertados aquando das análises das candidaturas para apoios financeiros ao investimento.

Recordo-me quando, em 1986, foi criado o Plano Nacional de Turismo. Este facto levou a que o Governo decretasse, em 1989, a criação de quatro zonas do Algarve (Praia da Rocha, Armação de Pêra, Albufeira e Quarteira) como zonas sectorialmente saturadas onde não existiam apoios financeiros para novos empreendimentos turísticos sendo os mesmos aplicados apenas na remodelação de estabelecimentos existentes com o objectivo de melhorar a qualidade da oferta. Estávamos a dar os primeiros passos no ordenamento turístico do País. Não será de se pensar em medidas similares que controlem este desenvolvimento que parece desmesurado? Deixo a questão no ar.

Por outro lado, este crescimento da actividade em Portugal, tendo em consideração a situação de crise económica que atravessamos a nível mundial, ultrapassa a média e apresenta um crescimento de dormidas que se situa em 8,9% e as receitas em 7,5 % no 1º Semestre de 2011. Se por um lado este crescimento se justifica pelo aumento das viagens de negócios, por outro este aspecto, por si só, não o justifica. Outras razões haverá para este facto.

Como a história é cíclica, recuei a 1991, altura em que estávamos em plena guerra do Golfo. Contrariamente à tendência mundial de quebra na actividade turística a nível mundial, Portugal foi o único país da Bacia do Mediterrâneo que apresentou um crescimento na actividade.

Analisada a situação, concluiu-se que o ano turístico estava perdido para os países do Mediterrâneo em virtude da falta de segurança dos países abrangidos pela guerra do Golfo ou limítrofes a estes. A excepção era a Península Ibérica e nesta, aparecia Portugal como a primeira escolha, uma vez que a Espanha se debatia com graves problemas de segurança interna devido aos grandes atentados da ETA.

A segurança foi e continua a ser um dos aspectos que mais preocupa os mercados turísticos. E esta questão é cada vez mais premente. Assistimos, nesta altura, a grandes perturbações internas em Países como o Egipto, a Líbia, a Síria, a Tunísia, países que em 1991 perderam o ano turístico por causa da Guerra do Golfo. E este ano voltaram a perdê-lo por questões de segurança.

E mais uma vez, Portugal aparece como um país internamente seguro e com empreendimentos turísticos com grandes preocupações de segurança. Será por isso que cresceu acima da média? Acredito que sim.

A segurança está na ordem do dia. Cada vez mais os fluxos turísticos exigem segurança no destino e nos empreendimentos que vão frequentar. É um dos principais factores de escolha e o País tem que estar atento a isto.

Não é por acaso que, desde a legislação de 1986, os regulamentos nacionais exigem condições excepcionais de segurança, por vezes criticadas pelos empresários como excesso de intervenção do Estado. Mas nesta altura reconhecem a necessidade e são os primeiros a aderir a estas exigências legais.

Qualidade exige Segurança.

Leitura da Semana - 04_09

Inicio hoje uma nova rubrica aqui no blog. Todas as semanas tentarei colocar aqui alguma leitura que recomendo, seja de artigos técnicos, artigos de opinião ou notícias que julgo serem importantes acompanhar.

A estreia desta rubrica foi-me disponibilizada no facebook pela Auzenda Silva (obrigado!). O artigo intitulado "What Really Caused the Eurozone Crisis?" procura explicar as reais razões que estão por detrás da actual crise na zona Europeia. Evidencia alguns dados muito interessantes e que desmistificam algumas ideias, muitas delas, "ideias feitas".

Resumo feito, a crise em curso parece estar mais relacionada com questões sistémicas do que propriamente com questões de natureza mais local, o que naturalmente não "desculpa" muitos erros cometidos pelos chamados Países Periféricos.

Boa leitura e bons negócios (imobiliários)!

Imobiliário norte-americano em queda

Os últimos dados publicados pela Reserva Federal mostram uma desvalorização do imobiliário de USD 6,6 trillion desde o pico ocorrido em 2006, tendência de queda que se mantém. Naturalmente, num mercado altamente endividado, a queda dos preços dos imóveis fez desaparecer grande parte do equity investido que hoje se situa abaixo dos 40%:

No entanto, cerca de 30% dos proprietários de casas não tem sequer nenhuma hipoteca associada, pelo que as cerca de 52 milhões de hipotecas existentes nos EUA terão, com certeza, menos do que esses 38% de equity investido. Estima-se, inclusive, que cerca de 10 milhões de hipotecas valham já menos que o próprio imóvel:

Mais de 10% dos proprietários norte-americanos tem mais de 25% de negative equity, se bem que com alguma tendência a decrescer. Na realidade, muitos destes proprietários têm ainda empréstimos com taxas acima da média do mercado, sendo possível renegociá-los, algo que tem vindo a acontecer:

Em linha com a queda do valor dos imóveis tem vindo também a cair o montante de dívida associado, sendo que no entanto muitos justificam esta descida com o crescente número de execuções:

Bons negócios (imobiliários)!

Desocupação de Imóveis para Obras de Remodelação ou Restauro Profundo

Por Francisco Silva Carvalho
PTSM - Advogados

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O caso dos arrendamentos habitacionais - A perversidade do sistema actual

O mercado aguarda com expectativa o descongelamento das rendas antigas, em particular nos arrendamentos comerciais, no âmbito da reforma do arrendamento urbano exigida pela “Troika”. Admitindo que nos casos das rendas habitacionais o descongelamento não seja imediato, pelo menos a possibilidade de terminar estes contratos de arrendamento em caso de obras de remodelação ou restauro tem de sê-lo, de forma a permitir que os operadores imobiliários possam, desde já, proceder à recuperação do parque imobiliário urbano. Esta intervenção, como vai sendo notório, constitui uma verdadeira urgência nacional, por três razões fundamentais:

i) salubridade e a segurança urbana - a existência de inúmeros prédios cujo estado de degradação ameaça a segurança dos ocupantes e de terceiros;
ii) a necessidade de aumentar a oferta de arrendamento habitacional nos centros urbanos; e
iii) a necessidade de criação de emprego e de fluxos económicos.

O actual enquadramento legal de 2006, da denúncia de arrendamentos em imóveis objecto de obras de remodelação ou restauro profundo não podia ser mais perverso. Perverso porque, criando a ilusão de que esta matéria se encontra (bem) regulada, permite que operadores imobiliários planeiem investimentos na recuperação de edifícios, para posteriormente - e demasiado tarde - se aperceberem que a lei não resolve o problema. E não resolve porque o custo, a demora, e a imprevisibilidade deste processo tornam inviáveis, à partida, projectos de investimento na requalificação de um imóvel.

Nas próximas linhas, passo a ilustrar, de forma resumida, os pontos principais do regime legal da denúncia dos contratos de arrendamento para efeitos de realização de obras de remodelação ou restauro profundo.

Suponhamos o caso de um proprietário que tem um projecto aprovado para a realização de obras de remodelação de um prédio, que se encontra em avançado estado de decadência, e onde residem actualmente dois arrendatários em dois apartamentos distintos (cada um dos quais, evidentemente, pagando uma renda irrisória). Existem vários aspectos que deverá conhecer, antes de elaborar o projecto, sob pena de ter de o alterar com os consequentes custos:

- Apenas poderá terminar (denunciar) os contratos de arrendamento se as obras pretendidas realizar forem estruturais (i.e., originem uma distribuição de fogos sem correspondência com a distribuição anterior);
- Os contratos de arrendamento existentes não podem ser terminados (mas sim suspensos, com o realojamento temporário assegurado pelo proprietário, a expensas deste) se no projecto se previr a existência, após a obra, de um local com as características equivalentes às do locado;
- Caso, efectivamente, o proprietário obtenha a aprovação de um projecto de obras estruturais que permita a denúncia dos contratos de arrendamento, terá então de reservar um local, a expensas suas, no mesmo concelho e com condições análogas às do local arrendado, onde realojar os inquilinos. Este é, porventura, o passo mais difícil e ruinoso, porque a lei obriga que o realojamento seja feito em condições análogas às que o inquilino já detinha.

Desde logo, e tendo em conta que o contrato de arrendamento dos inquilinos que se pretende realojar têm duração indeterminada (todos os habitacionais antigos têm duração indeterminada), será muito difícil ao proprietário encontrar, actualmente, no mercado, um local cujo proprietário aceite celebrar um contrato de arrendamento de duração indeterminada, e ainda por cima a favor de um terceiro, sem pedir, por isso, contrapartidas exorbitantes… ! Uma vez reservado o local (admitindo que o tenha conseguido fazer), o proprietário terá então de intentar uma acção contra os inquilinos, pois a denúncia tem de ser feita através de acção judicial. E, neste ponto, a complicação adensa-se, se possível.

Em primeiro lugar porque um processo judicial comum, com todas as vicissitudes que este comporta, pode levar muitos anos, e, durante esse período, o proprietário deverá estar a suportar os custos do local que tem reservado para o inquilino. Em segundo, porque o proprietário tem um prazo para levantar o alvará de construção e outro para a realização de obras. Prazos estes que poderão, eventualmente, ser mais curtos do que a duração do processo, que é imprevisível. E em terceiro e último lugar, porque a própria lei prevê um factor de confusão adicional, que apenas poderá atrasar o processo: determina que a sentença deve fixar a renda que os inquilinos realojados devem pagar pelo novo alojamento, a qual deverá ser determinada nos termos da actualização de rendas prevista no NRAU para os arrendamentos antigos.

Já falámos, em sede própria, das iniquidades do sistema de actualização de rendas no NRAU. Mas tudo piora quando a lei manda aplicá-la a uma renda – aquela que o proprietário contratou com um terceiro – que nada tem a ver com as rendas actualizáveis nos termos do NRAU. O proprietário acordou com o senhor X uma determinada renda mensal, num contrato de arrendamento celebrado a favor de um terceiro. Essa renda foi determinada actualmente, a valores de mercado. O que a lei assim obriga é que, durante o processo, o novo prédio onde o proprietário pretende realojar os inquilinos (e que nada tem a ver com o processo) deve ser avaliado à luz das regras do IMI, de forma a determinar o seu valor patrimonial e a renda anual que lhe caberia com as limitações do NRAU (i.e., 4% do valor patrimonial). Isto significa, na melhor das hipóteses, uma morosidade acrescida do processo, porque vai ser necessário estabelecer o valor patrimonial de um prédio de um terceiro que não é parte no processo e que pode não ter interesse em colaborar com o tribunal no apuramento do valor patrimonial do seu prédio, sendo a renda que o inquilino vai pagar determinada com base neste cálculo. Na pior das hipóteses, este ponto pode significar a própria paragem do processo.

Assim, independentemente da renda real que o proprietário acorde com o dono do prédio para onde pretende realojar o inquilino, este último apenas irá pagar, no fim do prazo de actualização de rendas do NRAU (que pode chegar a 10 anos, bastando que o inquilino tenha mais que 65 anos, sendo que o máximo de actualização durante este período é de €50 por ano!), uma renda anual no valor de 4% do valor patrimonial que for atribuído ao imóvel.

Creio que a mera descrição deste regime dispensa quaisquer comentários adicionais.

Uma reflexão final: às vezes o bem vem por mal. Os proprietários têm de estar contentes pela iminente falência do país, que forçou a celebração do compromisso com a “Troika”, obrigando o legislador a regularizar, de uma vez por todas, aquilo que nunca antes teve coragem para regularizar.

Preços das casas baixam em Portugal

10 Regras de ouro no buy-to-let (2)

Depois do meu primeiro artigo sobre esta temática, onde ficou definida a primeira regra de ouro no buy-to-let residencial - Defina uma rentabilidade-objectivo – falemos agora da segunda regra.

Regra nº2 – Entenda bem o que a procura pretende

Existe uma diferença elementar entre comprar ou arrendar uma casa. No primeiro caso, decidimos com base naquilo que mais queremos e mais gostamos; no segundo, devemos antes decidir com base naquilo que os outros querem. Por outros, entenda-se a procura por arrendamento habitacional.

Quando compramos, compramos onde queremos viver; quando investimos para arrendar, devemos investir onde os outros querem viver. A compra de casa própria tem muito de emocional e pouco de racional, o que é algo que leva muitas pessoas a tomar más decisões. No entanto, é sempre preciso ter alguma emoção! Sempre se trata do sítio onde cada um vai viver. Mas no investimento, aí assim é que a emoção e o gosto pessoal devem ficar de fora.

Dominar e antecipar os gostos da procura é fundamental para tomar uma boa decisão de investimento. É importante conseguir responder a algumas questões sobre as pessoas que procuram casa para arrendar:

- Qual a dimensão tipo do agregado familiar?
- Qual a idade média da procura?
- Que tipologias pretendem?
- Qual a estada média?
- Que tipo de localizações procuram? O que mais privilegiam na proximidade?
- Qual a renda média por tipologia / área / localização?

Tipicamente, a procura pelo arrendamento é mais jovem à procura de maior mobilidade e flexibilidade. Por isso mesmo, procuram tipologias mais pequenas porque num estágio inicial da sua vida profissional e independente, não necessitam de áreas grandes. A localização é importante, preferindo arrendar próximo do local onde sempre moraram com os Pais e/ou próximo do local de trabalho. Algumas faixas da procura privilegiam muito, questões como a centralidade e o status na escolha da localização.

Mas a recente crise pode ter alterado bastante este perfil típico de procura, dado que hoje são poucas as pessoas e as famílias que conseguem adquirir casa nova com recurso a financiamento bancário. Na indisponibilidade de o fazer por recurso a capitais próprios, arrendar é uma alternativa.

Uma breve nota para a questão da renda. Saber bem quantificar a renda que a procura está disposta a pagar é muito importante porque permite-nos salvaguardar a 1ª regra de ouro e assim antecipar o valor máximo que devo pagar por uma casa, com base na minha rentabilidade-objectivo.

Ser capaz de conjugar o perfil da procura com a escolha da localização é “meio caminho” para uma boa tomada de decisão. Mas sobre a questão da localização, falar-vos-ei no próximo artigo sobre a 3ª regra de ouro.

Bons negócios (imobiliários)!

Onde estão os nossos timoneiros?

Por João Nunes
Director-Coordenador de Consultoria
Colliers International







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Numa conversa recente com um amigo que dedicou grande parte da sua vida ao mar, não deixei de pensar, no paralelismo entre o “negócio” da pesca em alto-mar e o investimento imobiliário.

Senão, vejamos: imagine-se que um navio é equivalente a um país (por exemplo Portugal), o comandante / timoneiro desse navio representa as entidades públicas que legislam, definem e impõem regulamentos, aprovam projectos e fiscalizam o funcionamento do mercado (imobiliário) em geral.

Finalmente, os marinheiros são os investidores imobiliários (nacionais desse país ou estrangeiros) que em determinado momento decidiram apostar numa campanha de pesca a bordo desse navio (em que boa parte da remuneração virá da quantidade de pescado capturado, tendo em atenção que cada marinheiro terá de ter um conjunto de cuidados para não se magoar ou cair “borda fora”).

As crescentes e significativas dificuldades no acesso ao financiamento (que se irão manter durante um longo período) traduziram-se num forte temporal que apanhou quase toda a “frota mundial” mais ou menos desprevenida. O navio “Portugal”, que há já algum tempo estava a apanhar mar encapelado, não levou “golpes de mar” tão fortes como por exemplo, os navios espanhol ou irlandês, que confiantes num mar bonançoso e com “engodo em peixe gordo”, navegavam demasiado próximo de costas rochosas e traiçoeiras não cumprindo elementares principios de prudência.

Por esta altura, a “marinhagem” de todos os paises já vestiu os equipamentos insufláveis habituais em condições de mar alteroso. Vários comandantes já corrigiram rotas e estão a levar as suas embarcações para o porto mais próximo. Mas no navio “Portugal” ainda não se viu nem ouviu o comandante na ponte. A marinhagem do “Portugal” é, de uma forma geral, de elevada qualidade e competência, tendo tomado as medidas e atitudes adequadas, mas, apesar disso, está a “levar pancada de mar” e não percebe o silêncio que emana da ponte de comando.

No entanto, o navio “Portugal”, possui ainda um problema adicional. O armador (leia-se Estado Português) está com dificuldades financeiras e fez uma parceria com um investidor (troika) que impôs que em troca de financiamento o navio terá de aumentar significativamente as “quantidades pescadas” anualmente. Na sua próxima entrada num porto o navio deve trocar rapidamente algumas redes há muito tempo “esburacadas” como seja a do “arrendamento habitacional” e outras peças ferrugentas e problemáticas como as actuais taxas de IMT, etc. É ainda imposta a rápida partida do navio para o alto-mar (já se sabe em condições de temporal mas que o navio tem condições para suportar), devendo-se escolher, para as futuras campanhas, bons “bancos de pesca” e tripulações motivadas e competentes.

Onde estão os timoneiros do navio? A estudar o problema? “Tempus Fugit” e Tempo é Dinheiro como disse Benjamin Franklin. Será que não acreditam em Benjamin Franklin? Bem, eu acho que a “marinhagem” acredita e sente que Benjamin Franklin tinha razão, pelo menos, neste ponto.

Alguém viu o(s) timoneiro(s)? Se os virem, por favor, digam-lhes que em outros paises os timoneiros já estão na ponte. Digam-lhes que os timoneiros de Espanha (com uma tarefa mais ingrata) já estão há algum tempo ao leme. Veja-se, por exemplo, as medidas já tomadas na área dos NPL (Non-Performing Loans) em Espanha.

Digam-lhes que a “marinhagem” do turismo está a pescar bem. Mas não ao ritmo que o armador queria. Mas se os “obrigam” a lançar as redes em zonas rochosas eles podem partir o “aparelho de pesca” e será pior para todos. É preciso dar “alguma folga” para que eles continuem o bom trabalho.

Digam-lhes que é preciso implementar com urgência a reabilitação habitacional, agilizar o sistema de justiça (incumprimentos), acabar com montantes de cauções e garantias injustificados, etc, etc. Mas digam-lhe também que o caminho é estreito. O armador “não vai ter muito dinheiro para acenar à marinhagem nos próximos tempos”. Não vai ser com dinheiro que os vai convencer a continuar a pescar nem a embarcar na próxima campanha. As “suas armas” serão fundamentalmente:

a) Perspectivas favoráveis que consiga criar na “marinhagem” de que os pode conduzir a melhores “locais de pesca” que outros timoneiros (arrendamento habitacional, Medical SPA´s, etc);
b) Salientar as boas características técnicas do “navio Portugal” (clima, segurança, beleza natural, nº de horas de voo às principais capitais da Europa, etc);
c) “Venda da imagem” de um timoneiro “acertivo, com bom senso e com alguma dose de coragem” (algo que não tem acontecido).

Se tudo isto acontecer perspectivam-se “boas pescarias”.

É por isso importante que o timoneiro apareça (rapidamente) na ponte e a sua voz de comando inspire confiança aos seus homens.

Bons Negócios (Imobiliários).

PS: O meu amigo referiu-me que nos dias em que chegam poucos navios ao porto são os dias em que se fazem grandes negócios.

Uma miragem no imobiliário europeu

O mercado imobiliário francês, ao que parece, sobrevive à crise... ou será apenas o refúgio em activos reais?



Bons negócios (imobiliários)!

10 Regras de ouro no buy-to-let

Inicio hoje um conjunto de breves comentários, procurando apresentar, na minha perspectiva, um conjunto de regras que considero essenciais no buy-to-let residencial.

Antes de mais, o que se entende por buy-to-let? Não é mais que proceder à aquisição de uma fracção de habitação e colocá-la no mercado de arrendamento. Trata-se de investir em arrendamento residencial: invisto hoje uma determinada verba, rentabilizando-a por via de recebimentos constantes futuros pelo recebimento de rendas.

Durante muitos anos, principalmente antes do 25 de Abril, esta foi a principal forma de aforro das famílias portuguesas: comprar casas e colocá-las no mercado de arrendamento. Na actual conjuntura, a minha expectativa é que volte a tornar-se num importante produto de investimento. E até já a Caixa Geral de Depósitos disponibilizou uma linha de financiamento para este efeito.

Comecemos então pela 1ª regra:

Regra nº1 - Defina uma rentabilidade-objectivo

Julgo ser muito importante cada investidor definir e quantificar quanto quer ganhar no buy-to-let residencial. Muitas vezes, os investidores tomam decisões sem ter uma estratégia definida e quantificada. Aquela ideia "peregrina" que investir em imóveis é sempre um bom investimento, muitas vezes é errada. Como vimos no último artigo do João Fonseca, para além de outros factores, dependerá do ciclo do mercado e da taxa de inflação.

Um investidor imobiliário deve sempre lembrar-se de algo simples e prático: só se ganha dinheiro em imobiliário de 2 formas: através da renda (yield) e/ou através do valor de venda do imóvel (ganho de capital). É tal como numa acção: ou se ganha dinheiro pelos dividendos recebidos e/ou pela venda do título, com mais ou menos-valia. No imobiliário, é igual!

Por isso mesmo, é importante entender-se que a rentabilidade de um investimento imobiliário advém de 2 componentes: rendimento e capital. A ponderação entre estas duas variáveis é que, no final, irá compor a rentabilidade.

Assim sendo, julgo que a primeira coisa que um investidor deve fazer será determinar a sua rentabilidade-objectivo e tomar decisões de investimento e desinvestimento com base nela. Essa rentabilidade será aquilo que se chama de custo de oportunidade: havendo um investimento alternativo que gere uma rentabilidade superior, devo optar por essa alternativa.

Daqui se depreende que, quando chegar o momento da decisão, a yield per si não chega. Se a rentabilidade-objectivo que foi definida advém do rendimento e do ganho de capital, a yield é apenas uma parte da equação, falta a outra.

-Uma forma simples de determinar a rentabilidade-objectivo-

Existem modelos financeiros próprios que estimam estas taxas de rentabilidade, ou estes custos de oportunidade. Acho que não é necessário complicarmos!

Se não souber nenhuma forma de quantificar essa rentabilidade-objectivo, não se esqueça do que escrevi anteriormente: é um custo de oportunidade. Pense bem: quanto espera vir a ganhar se investir num depósito ou, por exemplo, em certificados do tesouro? Esta pode ser a sua base. É natural que não chegue ganhar o mesmo ou pouco mais, não compensará investir em buy-to-let para ganhar o mesmo que ter o dinheiro no banco. Assim, exiga um prémio por alocar o seu dinheiro num investimento que tem mais risco e dá mais trabalho!

Veja bem o seguinte exemplo: ao investir hoje em certificados do tesouro a 10 anos, a rentabilidade global ronda os 5,31% (calculado com base nos dados constantes do site do IGCP). Assim sendo, no mínimo quererá ganhar 5,31%, acrescido de um determinado prémio. Vamos imaginar 3%. Sendo assim, a sua rentabilidade objectivo deverá ser de 8,31%.

Num próximo artigo, falar-vos-ei da segunda regra.

Bons negócios (imobiliários)!

Financiamento Imobiliário - Alternativas

Por Pedro Pereira Nunes
Ongoing Strategy Investments

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O mundo mudou

A crise económico-financeira que rebentou em Setembro de 2008 acabou (de vez?) com o modelo de financiamento de grande parte dos negócios imobiliários desenvolvido ao longo da primeira década do século XXI. Este modelo baseava-se, essencialmente, em elevados níveis de dívida que permitiam atingir taxas de retorno sobre os capitais próprios investidos muito atractivas (com investimento financiado próximo de 100%, a rendibilidade potencial tende para +∞…).
É justo dizer que o modelo acima referido apenas foi possível pela abundância de crédito a taxas de juro historicamente baixas (entre outros factores).

Que alternativas para o futuro?

As principais alternativas que se vislumbram são as mesmas que existiam antes da implosão do Lehman Brothers: debt, mezzanine and equity.

Debt

Em função do estado em que a banca se encontra e das medidas que terão de tomar nos próximos tempos (redução do rácio de transformação e aumento dos rácios de solvabilidade), não será fácil, nem barato, aceder a capital por esta via. Há no entanto uma fonte alternativa que começa a ser utilizada na Europa e há muito que é amplamente conhecida nos EUA: empresas seguradoras e fundos de pensões.

Nos EUA as seguradoras e fundos de pensões já representam cerca de 30% dos empréstimos a imobiliário comercial. Na Europa, o caminho parece estar a ser trilhado por alguns players que criaram fundos especialmente para financiar activos imobiliários comerciais: AXA Real Estate debt program: 2,7 billion, Duet Private Equity, La Salle Investment Management, entre outros.

Mezzanine

Representa uma fonte de financiamento híbrida entre debt e equity, implica (geralmente) uma penhora sobre acções da empresa que detém o activo (ao invés da hipoteca sobre o próprio activo). Assim, em caso de incumprimento, pode ter opção de converter-se em equity. Este é um tipo de financiamento que poderá ter um papel de relevo no futuro do financiamento imobiliário (ao que se sabe, em Portugal é ainda incipiente).

Equity

É aqui que se centram as atenções ao longo dos próximos anos. Uma das chaves para aproveitar as oportunidades que irão surgir no mercado imobiliário está na capacidade de angariar equity, seja de um único investidor seja criando uma pool de investidores.

O chamado equity financing pode tomar formas variadas. Para o presente texto, optou-se por descrever os termos de um dos modelos mais comuns:

- Os investidores que compõem a dita pool (money partners) requerem que o promotor do negócio (operation partner) invista uma parte dos capitais próprios necessários – 5 a 10% (sponsor contribution). Desta forma, os investidores conseguem um adequado alinhamento de interesses;

- Os investidores exigem uma yield mínima sobre o capital investido e ainda uma participação na distribuição do operating cash flow e da mais-valia numa eventual venda;

- A distribuição dos cash flows pode assumir, entre outras, as seguintes formas (com diferentes equilíbrios na partilha de risco-retorno entre os diversos investidores):
> Pari passu – proporcional ao capital investido por cada um (money partners e operation partner), podendo ser cumulative ou non-cumulative;
> IRR preference – preferência na distribuição até que o(s) investidor(es) atinja(m) uma determinada IRR, sendo os cash flows a partir daí distribuídos conforme definido previamente (usualmente com prémio para o operation partner – designado de promote);
> IRR lookback – difere do anterior na medida em que o(s) investidor(es) apenas recebem até atingir uma determinada IRR, sendo o cash flow remanescente distribuído para os restantes equity investors.

Onde está o dinheiro?

Após passar os olhos pelas alternativas existentes, falta agora a parte mais difícil: encontrar os ditos investidores. Lembro que existe muito dinheiro a circular, institucionais que têm vindo a desinvestir de determinados sectores surgindo a necessidade de re-alocação do património. Apesar da crise global em que vivemos, o imobiliário bem estruturado, pode ser um activo mais fácil de entender e mesmo defender em tempos de volatilidade e incerteza do que acções ou obrigações.

Como exemplo de fontes de equity deixo aqui alguns dados globais relativos ao final de 2010:

- Fundos soberanos: $ 4 trillion em activos sob gestão, sendo que o imobiliário representa, em média, cerca de 5-10% ($200-400 billion).

- Capital raised pelas 30 maiores Private Equity Real Estate Firms (2005-2010): $ 207 billion. Sobre este montante há que realçar que, segundo informação a circular no sector, uma parte relevante ainda não foi investida! Isto deve-se à dificuldade que estes players têm sentido, ao longo deste período de forte turbulência e volatilidade, em encontrar oportunidades de investimento que se enquadrassem devidamente no seu perfil (oportunístico). Há actualmente indicadores que indiciam que essa dificuldade tenha vindo a ser ultrapassada. A este propósito, lembro-me de ter lido um artigo da Henderson, publicado há cerca de 3 meses, onde era dito que talvez tivesse chegado o momento de voltar a investir no imobiliário comercial em Espanha…

- Como mero exercício teórico, e para se ter uma ideia mais concreta de valores, assumindo que Portugal conseguiria atrair um valor proporcional ao seu PIB (que representa aprox. 0,3% do PIB mundial), então a nossa fatia do bolo dos $ 207 billion representaria qualquer coisa como $ 600 million – apenas para este perfil de investimento!

Cada caso exigirá um determinado mix de financiamento (e fontes de capital), sendo certo que a estrutura de capital de cada negócio e respectiva exigência de rendibilidade terão de ser ajustadas aos novos tempos em que vivemos.

Fontes de informação utilizadas: AXA RE; Duet Private Equity Limited; www.swfinstitute.org; Private Equity Real Estate magazine, World Bank, IPE Real Estate.

Um mercado que sobe e desce

O índice Moody's/REAL All Properties commercial real estate está em mínimos de há 10 anos...


Já o índice Green Street Advisors Commercial Price Property Index encontra-se numa forte recuperação, bastante perto dos máximos de 2006...

Qual a diferença? Porquê tal divergência?

O 1º índice mede as transacções repetidas de commercial real estate nos Estados Unidos com valores acima de USD 2,5 Million; o 2º mede o preço ao qual os REIT's cotados estão a transaccionar (compra e venda) imóveis. Logo aqui há uma diferença importante. Por outro lado, o 2º índice dá maior importância a transacções de maior volume, ao passo que o 1º índice atribui sempre o mesmo peso às transacções, independentemente do valor das mesmas.

Pode haver várias explicações para estas diferenças, para além das questões mais técnicas de construção dos índices. Nota-se no mercado norte-americano uma apetência por imóveis muito bem localizados com bons rendimentos. Os chamados Trophy Assets, sobre os quais já aqui escrevi têm tido uma forte valorização, algo que de certa forma é espelhado no índice da Green Street Advisors. Os de menor dimensão, menor qualidade, pior localização, têm sido relegados para 2º plano e esses imóveis são medidos da mesma forma que os outros no 1º índice.

Adicionalmente, os REIT's têm feito várias emissões de capital (com consequente diluição do mesmo), encaixando bastante equity e baixando os seus dividend yields. Podem, assim, ir às compras de forma mais agressiva pagando mais por melhores imóveis.

Por isso, cautela na análise e interpretação de índices imobiliários. Há que entender bem como são constituídos e calculados antes de dizermos se o mercado sobe ou desce. É que, aparentemente, o mesmo mercado está em mínimos e em máximos ao mesmo tempo... ou talvez não!

Bons negócios (imobiliários)!

Fonte: www.seekingalpha.com