Leitura da semana 01_11

Lembram-se do vídeo sobre o mercado imobiliário chinês?

Para leitura desta semana, aconselho o artigo «China - Dubai times a thousand».

Com certeza, todos se recordam do crash imobiliário no Dubai e das consequências internacionais que trouxe. Multipliquem por mil e chegamos à China!

Boa leitura e bons negócios (imobiliários)!

O Imobiliário e a Inflação (2)

Por Ricardo Pereira
inPROP Capital Fund






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Depois do artigo do Gonçalo sobre a temática do imobiliário e da inflação, tentei colocar este meu comentário na zona dos comentários no blog, mas como nao permite colar gráficos, venho por esta via expressar a minha opinião sobre a temática.

Não acredito que quando se diz que o imobiliário funciona como bom inflation hedge, se refiram ao curto mas sim ao longo-prazo, e neste caso, longo prazo significa várias décadas. Vejam os gráficos seguintes. Reportam o NPI Apartment Capital Appreciation Only Index (índice residencial para o US, de prime property), que depois ajustei pela taxa de inflação.

Durante este periodo, o índice ronda o valor 1 e como tal parece ser um bom hedge para a inflação (a bollha de 2004 está bem evidente). Mas vejamos agora o mesmo índice tendo como ponto de partida o ano de 1977.

Ficamos com uma perspectiva completamente diferente. Agora parece que houve perda de valor mas, mais uma vez, apenas depende do ponto de partida e de outro factor que normalmente é neglicenciado: o income return.

Na minha opinião, o imobiliário tem de oferecer mais do taxa de inflacao; no longo prazo verificam-se as seguintes relações:

Rendibilidade Total = Apreciação de capital + income return = Taxa de inflação + Taxa de juro real + Prémio de risco

Em alguns mercados/segmentos, ao longo de alguns periodos de tempo, quando income = Prémio de risco + taxa de juro real, porque a apreciacao do capital = taxa de inflacao, fica-se com a ideia que imobiliário é um bom hedge. Contudo estas relações nao sao estáveis e daí as disparidades de opiniões.

Mercado Imobiliário Global – Onde nos podemos esconder? - Parte I

Por Nuno Ribeiro








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Hoje em dia, investidores institucionais e privados, ou ainda o cidadão comum, quando avaliam as suas alternativas de investimento são confrontados com bancos a entrar em insolvência, crises de dívida soberana e a possibilidade de outra recessão. Tendo em conta este “ruído”, no que toca a investimentos imobiliários e considerando a actual conjuntura económica, não existirá nenhum “sitio” onde nos possamos esconder? A resposta é: no curto-prazo muito provavelmente não, mas a longo-prazo existem ainda activos/zonas que apresentam fundamentos económicos bastante positivos.

Analisemos cada uma dessas zonas/activos.

Mercados Imobiliários – Europa

1. Situação Actual

Com o consumo a nível europeu a contrair de forma significativa e com cortes fiscais por parte da maioria dos governos europeus, o PIB desses países tem vindo a desacelerar. As previsões para o PIB europeu de 2011 têm sido revistas para valores bastante reduzidos (1.6% segundo o FMI) devido à deterioração da confiança dos consumidores assim como à desaceleração das exportações. Os níveis de desemprego também se esperam que aumentem.

Os mercados imobiliários começam agora a apresentar evoluções distintas. As taxas de ocupação aumentaram ligeiramente devido à oferta limitada de novos edifícios. No que toca aos níveis de rendas, mercados emergentes como Moscovo ou Varsóvia apresentaram crescimentos de dois dígitos enquanto que mercados como Grécia, Espanha ou Irlanda viram rendas decrescer durante os primeiros três trimestres de 2011. Mercados core como Paris, Londres ou Munique mantiveram os níveis de rendas estáveis.

Quanto a investimento, segundo a Jones LangLaSalle, registou decréscimos de 25% entre Q1 e Q2 2011 em termos de volumes transaccionados e os primeiros relatórios de Q3 2011 sugerem uma tendência similar de arrefecimento. A maioria dos investimentos, mais uma vez centrou-se em mercados core - Alemanha, Franca e Inglaterra. Quanto a yields, estas mantiveram-se estáveis com excepção para Praga e Varsóvia onde estas sofreram compressões ligeiras.

2. Outlook

A Procura para o mercado de arrendamento de escritórios e retalho será condicionada pela conjuntura económica. As rendas permanecerão ao mesmo nível e eventualmente cairão em mercados periféricos. Decréscimos, principalmente em mercados core, não são de esperar visto que a oferta de novos edifícios é limitada.

Quanto a investimento, não é de prever que se estenda a mercados secundários tendo em conta os níveis de incerteza. No que toca a mercados core, somente edifícios prime com muito pouco risco e a bom preço têm possibilidade de atrair a atenção de investidores. Tendo em conta níveis de procura reduzidos, será de prever que os preços sofram depreciações nos próximos 12 – 18 meses.

Mercados Imobiliários – EUA

1. Situação Actual

À semelhança do situação europeia, a economia dos EUA tem vindo também a desacelerar nos últimos dois trimestres de 2011 e as perspectivas até ao fim do ano não são animadoras, com um crescimento em 2011 de apenas 1,5%, segundo as últimas previsões do FMI. Tanto o consumo como as exportações desaceleraram consideravelmente o que levou a um arrefecimento económico. Com níveis de desemprego elevados, a crise no mercado imobiliário (principalmente residencial) e a alta inflação, a confiança dos consumidores está bastante afectada.

Tal como na Europa, ainda que a oferta de novos edifícios seja extremamente limitada, os níveis de ocupação apenas registaram subidas residuais visto que a incerteza económica leva a que as empresas não corram riscos e suspendam todas as eventuais decisões de expansão. As rendas continuam com uma tendência de crescimento negativo.

No que toca a investimento, as transacções aumentaram 80% comparativamente com Q2 2010 (fonte: Real Capital Analytics). Esta subida é reflexo de activos prime a preços muito atractivos nos principais mercados americanos que rapidamente foram negociados por investidores institucionais. Durante Q1-Q2 2011 e inicio de Q3, os preços nas principais cidades dos EUA (Nova Iorque, São Francisco, Washington, Boston, etc.) apresentaram tendências de crescimento positivo. Mesmo cidades secundárias começaram a diminuir a diferença para os mercados core visto que os investidores começaram a dirigir a sua atenção para activos com retornos mais elevados. No entanto, toda esta melhoria dinâmica em Julho/Agosto quando investidores começaram a levantar duvidas quanto ao outlook económico mundial, tendo em conta a crise soberana nos países europeus e também o downgrade que a economia americana sofreu em Julho.

2. Outlook

Com um crescimento económico bastante incerto, a desaceleração do PIB é esperada que se mantenha, assim como os níveis de desemprego elevados. Isto será traduzido numa procura reduzida de activos imobiliários. Quanto a rendas, só sofrerão apreciações em caso de retoma económica.

Tendo em conta as taxas de juro baixas praticadas pela reserva federal norte-americana, não será de esperar que os preços para activos prime em mercados core sofram depreciações (escritórios e retalho).

Numa próxima oportunidade, olharemos para os mercados asiáticos.

O Mercado em Imagens - XVIII

Nem tudo são más notícias no mercado imobiliário norte-americano. Em Agosto, o tempo médio de venda das casas baixou e o stock em venda encontra-se perto de mínimos históricos:

E, aparentemente, quando o stock em venda está em baixo, o preço começa a subir:

O que até faz sentido: oferta cai, no limite para a mesma procura, o preço sobe. Haja procura!

Bons negócios (imobiliários)!

A venda de imóveis da Banca

Recentemente, temos visto algumas campanhas de oferta de produtos de crédito habitação de imóveis da banca, ou seja, crédito mal-parado cujas casas foram executadas e ficaram propriedade dos Bancos. É inclusive frequente vermos LTV's de 100% e spreads competitivos, algo que o "normal" mutuário não conseguirá negociar, com certeza, hoje em dia. Há até quem ofereça o recheio da casa...

O Diário Económico noticia que os spreads praticados pelos Bancos para essas casas podem atingir os 1,5 pontos percentuais (p.p.)., ao passo que num crédito habitação normal pode ficar acima dos 4 p.p.. Mais ainda, o loan-to-value (LTV) nos empréstimos das casas da banca pode chegar a 100%, enquanto que nos outros casos, não deverá ficar acima de 80%. E isto para não falar de outras "benesses", tais como isenções, bonificações de custos ou mesmo, como já referi, oferta do recheio da casa.

Para aqueles que julgam que isto só se passa por cá - "é mesmo à Português!"... desengane-se! Tal como cá, em Espanha acontece exactamente o mesmo, senão observe-se o seguinte gráfico:

Fonte: Organisation of Consumers and Users of Spain (OCU)

Em todos os Bancos observados nesta amostra, a taxa de juro média praticada nos imóveis sua propriedade fica bastante abaixo que nos restantes. O caso mais "gritante" é do Santander.

Parece-me que o Banco de Portugal deveria regular sobre este tema. Julgo não estar em causa qualquer tipo de ilegalidade e, sinceramente, não me choca muito isto que os Bancos estão a fazer. Talvez alguma "imoralidade"... existe tanta falta de liquidez, a Banca coloca tantos entraves, hoje em dia, na concessão de crédito, existem inúmeras empresas necessitadas de crédito, mas no que toca aos próprios imóveis da Banca... é num instante. Eu entendo que, nestes casos, não existe nenhum cash-outflow da banca, mas mesmo assim...

À parte disso, preocupa-me mais as consequências que estas políticas comerciais possam ter no próprio mercado imobiliário, isto porque podem criar uma concorrência desleal, senão veja-se:

No quadro acima, procurei fazer um exercício muito simples: para 2 casas comparáveis, sendo uma delas do Banco e a outra vendida em "mercado livre", com o mesmo preço de venda (€ 150.000), a aplicação do mesmo indexante (taxa de juro de 1,5%) e do mesmo prazo (30 anos), mas diferenciando o spread e o LTV, qual o valor da prestação mensal? A resposta: existe uma diferença de € 222,33 de custo mensal para o mutuário. Até aqui, tudo bem, o mutuário fica até a ganhar caso encontre uma casa do seu gosto na lista de casas que o Banco tenha para venda.

Mas fiz também outros dois exercícios: qual o preço máximo que o Banco pode cobrar por essa mesma casa para que a prestação mensal fique idêntica a um crédito habitação de uma casa vendida no mercado, ou, por outro lado, qual o montante que o mercado terá que desvalorizar para que as condições de financiamento sejam idênticas?

No primeiro caso, o Banco pode cobrar mais 35%! pela casa. No segundo caso, o mercado teria que baixar os preços em 26%. E é aqui que reside a minha (ligeira) apreensão... que os Bancos tenham a sua própria política comercial que favoreça os seus próprios imóveis, não me choca muito. Não devem, no entanto, fazer uso dela para criar sobrevalorizações fictícias no mercado ou "pressionar" a concorrência a baixar massivamente os preços para que consigam vender.

Mas atenção, os mutuários que não se deixem enganar: não é pelo facto da prestação ficar mais baixa que o negócio é bom. Uma casa valerá sempre pela sua localização, tipologia, acabamentos, orientação solar, etc., e não tanto pela forma como é financiada...

Bons negócios (imobiliários)!

O imobiliário e o OE 2012

Fica aqui uma pequena súmula das medidas previstas no Orçamento de Estado de 2012 com implicações no mercado imobiliário:

- Descida do limite máximo de dedução de despesas com rendas de casa ou prestações de crédito habitação, para 15% das mesmas. O valor do limite, esse, mantém-se (€ 591,00) mas relativamente ao crédito habitação, apenas se podem deduzir os juros, ficando agora de parte os montantes amortizados;

- Subida em 0,1 pontos percentuais das taxas de IMI;

- As taxas de IMI serão elevadas ao triplo para imóveis devolutos há mais de 1 ano;

- Isenção de IMI passa para um período máximo de 3 anos aplicável apenas a imóveis cujo valor tributável fique abaixo dos € 125.000, apenas para os imóveis transaccionados a partir de 01 de Janeiro de 2012. Esta regra apenas se aplica a agregados familiares cujo rendimento colectável não ultrapasse € 153.300;

- Os imóveis detidos por entidades domiciliadas em "paraísos fiscais" perdem a isenção referida no ponto anterior;

- Subida da taxa de IMT para imóveis adquiridos por entidades domiciliadas em "paraísos fiscais", de 8% para 10% e da taxa de IMI de 5% para 7,5%;

- Subida do limite máximo dos coeficientes de localização (até 3,5) para imóveis transaccionados após 01 de Janeiro de 2012;

- Possibilidade de dedução de encargos com IMI para imóveis detidos por Fundos de Investimento Imobiliário.

Derivado do memorando de entendimento assinado com a Troika, iniciar-se-à o processo de reavaliação de todo o parque habitacional ainda não transaccionado após Dezembro de 2003 (data de entrada em vigor do CIMI) para que todas as casas em Portugal sejam taxadas por igual (ou seja, taxas entre 0,3% e 0,5%).

Para grande pena minha, parece ficar por terra, pelo menos por agora, o fim das isenções existentes em sede de IMI (nomeadamente a isenção de parques de estacionamento subterrâneos), a aplicação de uma taxa liberatória aos rendimentos de rendas habitacionais, a criação de medidas de excepção para imóveis objecto de reabilitação urbana, a conclusão do processo de cadastro de prédios rústicos e respectiva taxação e rentabilização, isto já para não falar de medidas concretas para o mercado de arrendamento habitacional.

Bons negócios (imobiliários)!

Fontes de Informação: Jornal de Negócios, Diário Económico, PwC

Os preços do imobiliário em Portugal - Parte II

Por Ricardo Pereira
inPROP Capital Fund






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Na sequência da Parte I deste artigo, volto ao vosso encontro para finalizar o tema dos preços do imobiliário em Portugal.

Outra métrica de valor é a rendibilidade total esperada (apreciação de capital e rendimento ou convenience yield) tendo em consideração o risco subjacente ao investimento. A análise segundo esta métrica de valor depende de 2 variáveis: a taxa de juro de longo prazo e o prémio de risco.

Visto que conhecemos o valor das transações (ou a apreciação do capital investido), para o compararmos com a rendibilidade total esperada, temos de assumir uma taxa de rendimento (ou convenience yield pelo usufruto do imóvel). Para o efeito (e em sintonia com estudos académicos) assumo uma taxa de rendimento (depois de encargos e taxas) = 4%. Quanto ao prémio de risco (e mais uma vez em sintonia com o prémio de risco observado noutros mercados imobilários) assumo uma taxa de 3%. A Figura 3 demonstra a relação existente entre a apreciação verificada e a esperada.

Figura 3 – Índice do valor médio dos prédios transaccionados ajustado pela taxa de crescimento do PIB nominal (inclui taxa de inflação e taxa de crescimento real do PIB) e pela taxa de apreciação esperada

Fonte: Pordata (Taxa de crescimento do PIB nominal); OCDE (Taxa de juro de longo-prazo)

Ambas as métricas parecem apontar no mesmo sentido: o imobiliário encontra-se sobre-avaliado, mas desta vez em cerca de 50% a 60%. (mais uma vez devo salientar que se o ponto de partida, em 1992, se encontrava abaixo do valor justo, então a sobre-avaliação é menor). Outro facto interessante é que até à introdução do Euro, o nível de preços manteve-se em níveis sanos. Após a introdução do Euro e com o crédito barato, a bolha foi crescendo.

Para terminar, e para "tirar a prova dos nove", vamos avaliar a evolução dos preços em função do rendimento médio do agregado familiar. Esta métrica é provavelmente das mais importantes uma vez que expressa o "índice de afordabilidade". O "índice de afordabilidade" corresponde ao valor médio dos prédios dividido pelo rendimento médio anual do agregado familiar, ou seja, corresponde ao número de anos necessários para pagar o imóvel com o rendimento actual. A Figura 4 apresenta o rácio de afordabilidade para Portugal e também para o UK e US, para se ter um ponto de referência:

Figura 4 – Índice de Afordabilidade: Portugal, UK e US

Fonte: Pordata (Valor médio dos prédios e Valor médio do rendimento bruto dos agregados); HBOS (Rácio de Afordabilidade: UK); Bloomberg (Valor médio dos prédios e Rendimento médio do agregado).

Mais uma vez, Portugal não aparece particularmente bem colocado, não só em termos da evolução cronológica como também em termos comparativos com outros mercados. Parece-me que o ponto de equilíbrio é entre 3 e 4, digamos 3,5 (valor para o qual US já convergiu; o UK permanece em níveis acima dos 4 dado o desequilíbrio estrutural entre a procura e a oferta e, porventura, o nível artificialmente baixo das taxas de juro, embora o mesmo se verifique na zona Euro e nos US).

Esta análise tem a vantagem de não ser enviezada pelo ponto de partida e, como tal, se admitirmos 3,5 como ponto de equilíbrio para o qual o rácio de afordabilidade terá de convergir, o valor dos imóveis encontra-se aproximadamente 30% !! sobreavaliado (a preços de 2009). Analisando a situação de outro prisma e visto que os construtores têm demonstrado reluctância em mexer no preço, seriam precisos 10 anos (!!) de crescimento nominal de 4%/ano nos rendimentos médios dos agregados familiares para que este rácio regresse para valores próximos de 3,5.

Leitura da Semana 03_10

Para esta semana, deixo-vos um artigo publicado no Journal of Property Investment and Finance, escrito por Steve Williams, antigo Presidente do RICS: "What's it Worth?"

Neste artigo, extenso mas importante, Steve Williams disserta sobre a actividade de avaliação imobiliária, as dificuldades que encontrou ao longo da história e os desafios que agora enfrenta.

Boa leitura e bons negócios (imobiliários)!

O Imobiliário e a Inflação

É costume dizer que o imobiliário funciona como um bom hedge para a inflação. Para os mais distraídos ou menos conhecedores, isto significa que o valor de um imóvel reage rapidamente a oscilações na inflação. Sendo assim, um investidor imobiliário está coberto (hedge) relativamente a este custo (inflação) ao deter propriedades.

Já em tempos escrevi aqui no blog sobre o Price Earnings Ratio no imobiliário. Nesse artigo referia que, em Portugal, estando as rendas habitacionais indexadas ao IHPC, a yield seria uma yield real (e não nominal) e, aí sim, o detentor de um buy-to-let estaria coberto da inflação. Um buy-to-let em Portugal é um bom hedge relativamente à inflação. Mas será mesmo assim?

Dermot Kiernan, fund manager na M&G tem dúvidas e confesso que também as começo a ter. Este "dogma" que o imobiliário é um bom hedging face à inflação pode ser verdade em alguns casos - no caso acima referido parece-me que é - mas em muitos casos já não é. Logo, investir em imobiliário para se ficar coberto da inflação pode ser um erro. Principalmente em conjunturas como a que vivemos, na qual não se perspectivam grandes apreciações de capital - leia-se subida no valor dos activos.

Kiernan dava como exemplo o UK retail prices index (RPI), que em Agosto tinha subido 5.2%, ao passo que o consumer prices index (CPI) tinha subido 4.5%. By his own words,

«Property is often talked about – it's a throwaway comment almost – as a good hedge against inflation. It's questionable. A hedge is really something that should react pretty quickly to increasing inflation. While property was unable to offer this instant correlation, it was "pretty good" as the widespread use of upwards-only leases offered a degree of comfort to investors. The exception to that – and they have been one of the most strongly sought after investments in the market – are those leases that specifically give you an RPI link.»

Ou seja, um buy-to-let em Portugal!

Outro exemplo curioso pode ser analisado na comparação dos índices S&P Case-Shiller e Owner's Equivalent Rent. Analisando o gráfico, vemos que o imobiliário tem caído bastante nos EUA desde 2006 (linha azul). Mas, nem por isso, tem havido deflação nos EUA, bem pelo contrário. Então como é que o imobiliário é um bom hedge? Como contribui ele para a inflação, se desvaloriza, ao passo que continua a haver inflação?

No caso dos EUA, desde os anos 80 que é o Owner's Equivalent Rent que "concorre" para a formação do CPI. E também por isso, entre 2002 e 2006 com uma subida vertiginosa do valor dos imóveis, nem por isso ocorreu um forte período inflacionista nos EUA. Mas uma coisa parece ser evidente: hoje em dia, arrendar uma casa nos EUA é caro, face ao valor de mercado dos imóveis. Mas também nada nos garante que não voltemos ao período de 1990-2000...

Bons negócios (imobiliários)!

Os preços do imobiliário em Portugal - Parte I

Por Ricardo Pereira
inPROP Capital Fund






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«Com base nesta métrica de valor (...) o imobiliário (em Portugal) parece sobre-avaliado em aproximadamente 100%!!!»

Desde a crise de crédito ocorrida em 2008 que Portugal (e não só) tem sido alvo de preocupações acrescidas por parte dos credores externos. Se, por um lado, o sector público apresenta contas estruturalmente desequilibradas, originadas por défices de exploração e agravadas por taxas de crescimento económicas amorfas, por outro, o sector privado não se encontra em melhores condições pois apresenta rácios de endividamento superiores a 200% do PIB.

Na última década, as facilidades concedidas pelas instituições financeiras na concessão de crédito e as taxas de juro mantidas a níveis artificialmente baixas brindou o mundo ocidental com uma explosão dos níveis de endividamento que alimentou bolhas em diversas classes de activos (e em diversos países), nas quais se inclui o imobiliário. Estas bolhas não traduzem conceitos de investimento de valor mas sim de especulação, que são tão verdade quando se compra uma acção como quando se adquire habitação própria.

Muitas destas bolhas têm vindo a rebentar e não estivessem também associadas ao imobilário, o sistema financeiro ter-se-ia aguentado bastante melhor. Infelizmente, o rebentamento da bolha imobiliária revelou as fraquezas dos sistemas financeiros e conduziu à falência de alguns bancos, à nacionalização de outros e à racionalização das estruturas e dos critérios de concessão de crédito nos restantes. Isto é conhecido pela maioria e tem-se repetido com alguma regularidade nas maiores economias mas até ter efectuado esta análise (e reconhecendo e alertando-vos para todas as limitações inerentes a um estudo efectuado numa economia em que não abundam dados relativos ao objecto de estudo), devo confessar que estava profundamente equivocado sobre a dimensão do problema em Portugal.

Começando pelo início, a Figura 1 mostra a evolução do valor médio dos prédios urbanos (inclui prédios com fins habitacionais, comerciais, industriais, ...) e rústicos transaccionados em Portugal desde 1992:

Figura 1 - Valor médio dos prédios transaccionados

Fonte: Pordata

A evolução desta série, por si só, não nos diz muito, pois não temos um ponto de comparação/referência que nos transmita uma ideia de valor. Levanta-se então a questão sobre qual é a métrica de valor adequada à análise desta série. (Uma premissa importante subjacente a esta análise é que ao longo do período em análise, as características do prédio médio transaccionado não se alterou, caso contrário a análise estaria enviesada; por exemplo: não seria correcto comparar o preço do imóvel em 2009 com o preço do imóvel em 1992 se a dimensão do imóvel transaccionado em 2009 for 2X o tamanho do imóvel transaccionado em 1992).

Com efeito, uma das medidas de valor do imobiliário normalmente utilizada é a taxa de inflação. A Figura 2 ajusta o valor médio dos prédios pela taxa de inflação. Se o imobiliário é suposto crescer em termos médios à taxa de inflação, o valor médio ajustado não deverá ter declive e, portanto, rondar o valor 1.

Figura 2 – Índice do valor médio dos prédios transaccionados ajustado pela taxa de inflação

Fonte: Pordata (taxa de inflação)

Com base nesta métrica de valor, e ressalvando o facto de que o ponto de partida – valor médio observado em 1992 – poder ser inferior ao justo, o imobiliário parece sobre-avaliado em aproximadamente 100%!!! (Para exemplificar o impacto que o ponto de partida tem na análise, se o valor observado em 1992 estivesse 50% sub-avaliado então o valor actual do imobiliário estaria próximo do valor justo e a apreciacão observado desde 1992 representaria unicamente uma correcção/ajustamento dos preços merecido). Apesar de alguns estudos académicos revelarem que no longo-prazo o imobilário cresce à taxa de inflação outros referem que a apreciação do imobilário é também influenciada pela taxa de crescimento do PIB, isto porque o aumento do PIB traduz um aumento da riqueza do país e do rendimento disponível dos agregados, que depois pode ser conduzido para a aquisição de habitação própria (ver Figura 3).

Mas sobre este assunto, falarei no próximo artigo.

Leitura da Semana 02_10

Para leitura desta semana, um pouco extensa mas fundamental para quem quer e gosta de estar por dentro dos mercados internacionais, o report do Finantial Times sobre os mercados imobiliários - Global Property Insight.

O relatório é bastante extenso mas cobre grande parte dos segmentos do mercado imobiliário britânico, além de falar sobre os mercados alemão, francês e mesmo do Médio Oriente.

Deixo-vos apenas uma frase, simbólica, retirada deste relatório: «In the boom years before the collapse of the housing market, there was no place for institutional investors.». "Para bom entendedor, meia palavra basta".

Boa leitura e bons negócios (imobiliários)!

10 Regras de ouro no buy-to-let (3)

Já aqui falamos de 2 importantes regras no buy-to-let residencial: definir uma rentabilidade objectivo e entender bem o que a procura pretende. Falemos hoje de mais uma regra importante: escolher bem a localização.

Desde sempre ouvimos que existem 3 regras básicas para investir em imobiliário: location, location e location. A localização é (quase) tudo! Em momentos de conjuntura económica adversa e baixa de valor nos activos imobiliários, eu diria que a localização desempenha um papel ainda mais importante. Pelo menos, em boas localizações com procura estável, consegue-se também maior estabilidade no valor dos activos. Hoje em dia, grande parte dos investidores procura 1) rendimento estável nas suas aplicações imobiliárias e 2) as melhores localizações.

Por isso mesmo, a escolha da localização onde investir em buy-to-let é essencial. Desta forma, consegue-se atingir esses 2 grandes objectivos agora falados: rendimento e localização. É que ao apostar nas localizações preferenciais pelo arrendamento, estou a privilegiar estabilidade no rendimento. Mesmo com a maior mobilidade por parte dos arrendatários, o tempo de vacancy do imóvel será sempre curto dado que haverá sempre procura. Será mais fácil para o investidor voltar a ocupar a sua casa. Juntando isso às melhores localizações para investimento imobiliário, esse investimento torna-se mais seguro.

No entanto, não esqueçam nunca uma regra essencial: menos risco, menor rendibilidade. E assim voltamos à primeira regra de ouro: se eu escolher as melhores localizações e tiver um rendimento seguro, é natural que a rendibilidade não seja muito elevada. As melhores localizações têm a maior procura e logo não sofrem tanta desvalorização no preço. Assim, é natural que hoje em dia e nessas localizações não se compre tanto a desconto como em outro casos, ganhando-se menos na valorização do capital e apostando-se mais na componente de rendimento.

Pode haver no entanto (e haverá certamente), determinadas localizações com bastante procura para arrendamento e bastante oferta para venda. Nessas localizações, poderá o investidor obter algum desconto interessante no valor da compra e ter bastante procura para arrendar a sua casa. "Garante" assim, as componentes de rendimento e valorização de capital mas que não julgue que, por isso, o seu investimento tem menos risco, bem pelo contrário! Tem tudo a ver com o próprio estilo do investidor: uns procuram mais segurança, melhores localizações, rendimentos estáveis (tipo core e valor/yield based), outros procuram mais valorização de capital (tipo core-plus, oportunístico e crescimento). Haja investidores e dinheiro para tudo!

Bons negócios (imobiliários)!

O mercado imobiliário na Índia

O mercado imobiliário indiano incorpora cerca de USD 24.6 bln de dívida, quase 7 vezes mais que em Setembro de 2005. Outrora destino de investimentos avultados com rentabilidades astronómicas, hoje são muitas as empresas que estão a adiar projetos e decidir vender os maiores activos com descontos grandes.

Como o risco tem vindo a subir bastante, muitos são os investidores que optam por não entrar no mercado, criando assim uma falta de liquidez, aliado a uma escalada no preço das commodities, taxas de juros e inflação.

De acordo com um estudo realizado pela Edelweiss Securities, uma corretora de Mumbai, nos 3 meses até Junho, o sector obteve um aumento de 8,7% na receita anual mas que foi acompanhada por uma queda de quase 20% nos lucros.


Adicionalmente, a procura de casas na capital financeira da Índia caiu para um mínimo de 30 meses no 2º trimestre e as vendas caíram 11% durante o mesmo período, de acordo com a empresa Coopere Foras. Muitos compradores não conseguem obter uma hipoteca devido a altas taxas de juros. A taxa de empréstimo média para comprar uma casa na Índia é de 16,5%, de acordo com o Housing Development Finance Corp, quando em Dezembro de 2008 rondava os 10,25%-11,25%.



Fonte: Finantial Times

Leitura da Semana 01_10

Para leitura e análise desta semana, deixo-vos o outline de uma proposta efectuada pela Roland Berger Alemanha para solucionar o problema da dívida pública na Grécia - O Plano EURECA.

Em linhas gerais, o plano passa por montar uma holding sedeada no Luxemburgo e gerida pela UE que compraria à Grécia os seus principais activos por € 125 mil milhões. Com esse dinheiro, a Grécia recomprava todos os títulos que estão no BCE e "secava" o mercado secundário, reduzindo assim a sua dívida pública total. A proposta foca ainda as vantagens, em matéria de crescimento económico, desta solução.

Pessoalmente, até me parece bem e de ideias novas estamos todos a necessitar. Ao menos procuram-se soluções assentes em activos e não em mais dívida. É verdade que a Grécia, com esta fórmula, ficará praticamente sem nada mas... não terá já isso acontecido?!

Boa leitura e bons negócios (imobiliários)!