O mercado em imagens XXIII

Directamente do facebook, cortesia do Jorge Fernandes, deixo-vos hoje um resumo da crise financeira de 2011.

Que o ano de 2012 nos traga... bons negócios (imobiliários)!

O mercado em imagens - XXII

Os dados divulgados recentemente sobre a construção de casas novas nos Estados Unidos da América foram bastante animadores, com um aumento de 9,3% em Novembro, o valor mais elevado de 2011.

Será suficiente?

Bons negócios (imobiliários)!

Leitura da semana 04_12

Para esta semana, uma curta análise ao papel dos arrendatários: conseguirão eles ajudar a resolver esta crise?

No artigo «How Can Renters Solve the Housing Crisis?», o autor procura explicar o papel do arrendamento habitacional na recuperação do mercado norte-americano.

É simples: mais arrendatários, mais investidores. Com o nº de arrendamentos a crescer a 5% ao ano é expectável que o investimento em buy-to-let também aumente.

Bons negócios (imobiliários)!

Comprar vs. Arrendar - USA

O tema da compra vs. arrendamento já aqui muito tem sido discutido. Quais os prós e contras de ambas as soluções, o que deve guiar o decisor e até mesmo um modelo de apoio à decisão aqui foi feito.

Hoje deixo-vos dados dos Estados Unidos da América. A imagem em baixo procura mostrar onde é que comprar é melhor que arrendar e vice-versa.

Fonte: ForeclosureDeals.com

Desde 2008, os preços de venda de casas nos EUA desceram 46%, ao passo que as rendas subiram 60%, em média. É claro que há excepções mas o que esta imagem pretende mostrar é que este sentido inverso entre preços de venda e rendas é claro, grande e tem ainda tendência para aumentar.

Nesse sentido, o autor advoga que hoje é preferível comprar ao invés de arrendar. Com as rendas a subir e os preços a descer, torna-se muito mais caro arrendar.

Como já muitos de vocês devem saber, para mim não há uma resposta certa a não ser... depende! O modelo que desenvolvi ajuda bastante a tomar uma decisão em vez de nos deixarmos ficar pela percepção genérica e comparação básica entre preços de venda e valores de arrendamento.

Mas mesmo que nos queiramos ficar apenas por aqui, há contas rápidas que podemos fazer. O que eu procurei fazer com esta imagem foi calcular yields médias, para cada um dos Estados norte-americanos, e a taxa de juro média a 30 anos (segundo bankrate.com). A conclusão é esta:

Efectivamente, na maioria dos casos (em 36 Estados), a yield média é superior à taxa de juro a 30 anos, o que pode indicar que a compra é preferível ao arrendamento. Vejam bem, a yield, enquanto medida de rentabilidade, pode igualmente ser olhada como uma medida de "custo" para efeitos de comparação com um custo relacionado com a compra. Foi apenas isso que procurei fazer. Nos casos em que a yield é superior ao custo médio de um financiamento à aquisição, pode eventualmente ser preferível comprar em vez de arrendar.

E se pensarmos bem, foi isso que aconteceu por cá nos últimos anos e que agora deixou de acontecer...

Bons negócios (imobiliários)!

Investimentos seguros em imobiliário

Em inglês, o termo "safe haven" é muito usado para procurar descrever um local ou activo de refúgio em tempos de crise. Onde pode o investidor colocar o seu dinheiro para que este fique seguro de toda esta turbulência?

O jornal The Telegraph lista os 10 locais do mundo considerados como "safe havens" para investimento imobiliário britânico. A regra base passa por comprar o top-end do mercado, investir no melhor que cada mercado tem para oferecer.

Quanto aos locais de eleição, temos:

- Canadá;
- Hong-Kong;
- Suíça;
- Maurícias;
- Gibraltar
- África do Sul
- Barbados;
- Santa Lucia;
- Quénia;
- Ilhas Caimão.

Confesso que fiquei um pouco perplexo com algumas sugestões. Barbados? Maurícias? Gibraltar?

Depois de ler com atenção as justificações dadas para cada uma destas localizações, encontrei quase sempre um ponto em comum: benefícios fiscais. Na grande partes deste países, existem vários tipos de isenções e benefícios fiscais à compra de imóveis por parte de estrangeiros. E isso, pelos vistos, cria apetência na procura.

O benefício fiscal sempre foi uma motivação ao investimento imobiliário. É e foi assim por cá, é assim em todo o Mundo. Os investidores preferem e continuarão a preferir deslocalizar os seus investimentos para locais onde possam ter benefícios fiscais e o imobiliário não é diferente, bem pelo contrário.

Bons negócios (imobiliários)!

Leitura da Semana 03_12

Para leitura desta semana, um artigo conciso de Bill Conerly, procurando antecipar algo no mercado imobiliário norte-americano para 2012-2013.

Real Estate Outlook 2012-2013

Bons negócios (imobiliários)!

10 regras de ouro no buy-to-let (6)

Até agora estivemos sempre a falar em rentabilidades brutas, tendo “desprezado” os custos e o cálculo de rentabilidades líquidas. A verdade é que os custos relacionados com o buy-to-let não são, de todo, desprezíveis, bem pelo contrário.

Chegamos assim à 6ª regra de ouro: estimar bem os custos com a propriedade.

De memória, um proprietário de uma casa tem os seguintes custos:

Na aquisição:

- IMT – Imposto Municipal sobre Transacções Imobiliárias;
- Imposto de Selo;
- Custos com registos e actos notariais;
- Eventuais custos bancários, em caso de alavancagem.

Na propriedade / manutenção:

- IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis;
- Seguros;
- Taxas municipais, por exemplo, taxa de esgoto;
- Custos com manutenção e conservação do imóvel;
- Condomínio;
- Prestação e custos bancários, em caso de alavancagem;
- Contabilista (se aplicável);
- Comissão do mediador (se aplicável);

No final, no momento da venda, haverá mais-valias a pagar mas deixemos isso para uma outra oportunidade.

Estimar muito bem todos estes custos é meio caminho para um maior sucesso no meu investimento, isto porque uma yield de 5% ou de 6% pode ser diferente de casa para casa.

Antes de comprar, é importante estimar os custos relacionados com a compra. Afinal, não vamos simplesmente gastar o preço! Ao preço será necessário somar impostos (IMT e Imposto de Selo) e custos relacionados com registos e notários. Dependendo do tipo e do preço da casa, estes custos podem chegar até uns 8% do preço. É muito dinheiro para não se levar em conta!

Depois da compra, vêm a propriedade e, com esta, alguns custos que devem ser bem contrabalançados. Imaginemos, por exemplo, uma casa mais antiga, a necessitar de mais manutenção: até pode pagar menos IMI que uma casa nova (essencialmente devido ao coeficiente de vetustez) mas terá mais custos de manutenção e conservação. Será que um compensará o outro?

Assim sendo, para além da yield bruta, é muito importante estimar bem o peso dos custos de propriedade no preço da casa para podermos determinar uma yield líquida:

Quanto maior o peso dos custos, menor a rentabilidade líquida que irei retirar do meu investimento e menos interessante se torna.

Bons negócios (imobiliários)!

Imobiliário com amor

Por Pedro Valente









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No mês passado, tive a felicidade de ser convidado para a inauguração da Pensão Amor no Cais do Sodré. Na mesma semana, passei pelo Lx Factory para visitar uns amigos numa feira de rua que ali acontece aos Domingos. De ambas as vezes, fui confrontado com projectos imobiliários inovadores!

A Pensão Amor é um projecto novo na zona do Cais do Sodré, com acesso pelas Ruas do Alecrim ou Nova do Carvalho, em que o promotor transformou a antiga pensão num espaço que, à semelhança do seu uso anterior, tem quartos que podem ser arrendados ao mês, ao dia ou mesmo à hora.

No primeiro piso do edificio foi criada uma zona comum, à semelhança de uma recepção, que abrange um bar de apoio, uma área de exposição e um palco com varão para concertos ou outros shows. Nos restantes pisos os vários quartos são ocupados por entidades várias, maioritariamente dedicadas às artes.

Durante a inauguração, estes estavam abertos ao público, o que permitiu a visita aos ateliers dos vários artistas plásticos/designers que expunham e/ou vendiam o produto da sua arte, bem como uma livraria erótica, entre outras actividades desenvolvidas. Na verdade o espaço funcionará como um novo edificio de escritórios com caracteristicas particulares e bem adaptado à sua localização. As duas lojas existentes da Rua Nova do Carvalho deram origem a dois novos bares, com esplanada, algo que será certamente muito apreciado em dias de maior calor.

Estou certo que este projecto contribuirá decisivamente para a reinvenção de uma área de características tão peculiares como o Cais do Sodré, outrora local de marinheiros e prostitutas.

O edifício foi sujeito a poucos melhoramentos, que aparentemente não passaram de algumas pinturas burlescas pelas escadas fora. A rua foi fechada ao trânsito e parece que aparecerá colorida nos próximos dias…

O Lx Factory é um antigo espaço industrial (antiga tipografia) aberto há já alguns anos, onde o promotor, mais uma vez sem grandes arranjos visíveis, arrendou as várias construções existentes a diversas entidades (lojas várias, supermercado, cafés, ateliers, etc…).

Em ambos os casos, activos que não eram geradores de receita e que se encontravam a aguardar o desenvolvimento de projectos imobiliários de raiz, transformaram-se em imóveis de rendimento com muita criatividade e sobretudo com muito pouco investimento.

Estes são, a meu ver, projectos inovadores com dinâmicas próprias que devem dar que pensar aos promotores imobiliários.

O que dirá o vizinho do Lx Factory que demoliu todas as construções aí existentes e que assim perdeu a oportunidade de gerar um rendimento que hoje não deve passar da tenda de circo que lá se costuma instalar nesta época?...

Nos conturbados tempos que atravessamos, o Imobiliário precisa de muita criatividade e inovação. Os projectos tradicionais foram postos em causa e é preciso inovar…

Os projectos referidos são de facto interessantes e podem ser vistos como case studies para o mercado nacional. Parabéns à Mainside promotora de ambos os projectos!

Aconselho a visita a todos, se possível desfrutando do ambiente diferente que aí se vive.

Bons negócios imobiliários.

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Nota: Nem o autor nem o proprietário deste blog detém posições, curtas ou longas, sobre os activos e/ou a empresa mencionadas neste artigo.

Como comprar uma casa?

Encontrei um vídeo simples mas informativo (à americana, é certo), que agora partilho convosco, que fornece algumas dicas a quem pretende comprar uma casa.



Bons negócios (imobiliários)!

A Taxa Interna de Felicidade

Por Bruno Silva
Associate, Head of Property & Asset Management
Cushman & Wakefield





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E se, a par da Yield, passássemos a utilizar a Felicidade como critério de medição de valor de um ativo imobiliário? Lojistas satisfeitos; ocupantes de escritórios motivados; pacientes de unidades de saúde usufruindo de espaços dignos. A ideia não é peregrina, no sentido em que um país chamado Butão pô-la em prática há várias décadas. Chamaram-lhe: Taxa Interna de Felicidade.

Nos dias que correm, não há sector que aguente a crise. Senhorios e inquilinos medem forças numa relação que já teve dias melhores – descontos de renda; carências de pagamentos; "caps" sobre as despesas comuns; "break-clauses"... até grandes arrendatários que ontem se financiaram em operações de sale and leaseback, são hoje os primeiros a "roer a corda" e exigir revisão das condições locativas acordadas. Vale tudo nesta crise.

Porém, no sector imobiliário, a atribuição de valor numa relação comercial deve ser muito mais que o mero reflexo de um valor médio de €/m2 de uma determinada zona da cidade. Hoje, mais do que nunca, a sustentabilidade do imobiliário comercial deverá sair do plano estritamente financeiro e passar a estar intrinsecamente relacionada com a sustentabilidade económica, ambiental e social dos edifícios e seus ocupantes.

Não basta termos edifícios green ou eco-friendly para que senhorios e arrendatários exibam índices de redução da pegada ecológica como grande bandeira da sua responsabilidade corporativa. Não basta promovermos um edifício como tendo o mais competitivo preço/m2 ou as menores despesas comuns. É preciso ir mais além.

A verdadeira mudança começa em nós próprios enquanto indivíduos. Esse despertar interior de uma consciência individual que nos permitirá crescer coletivamente enquanto sociedade. Ao agirmos de forma mais inteligente, saudável e feliz, estaremos individualmente a contribuir para que a nossa organização seja socialmente mais sustentável, mais amiga do ambiente e economicamente mais próspera.

Atingir o equilíbrio nestes três grandes pilares da Sustentabilidade deverá pois ser um objetivo a seguir por todos nós que, direta ou indiretamente, utilizamos imóveis no quotidiano. Quiçá então, nesse dia de tomada de consciência, seremos todos sustentadamente mais felizes. Afinal, não é isso que procuramos?

O mercado em imagens - XXI

No longo prazo, em alguns casos, afinal até parece valorizar...

Mas até onde cairá, isso já não sabemos...

Bons negócios (imobiliários)!