Algumas distracções nas avaliações

Não pretende o presente artigo criticar as Avaliações de outros Colegas que como eu são Peritos Avaliadores de Imóveis, mas apenas partilhar a minha experiência nesta área. Pretendo apenas dar a minha opinião e alertar para algumas incoerências que acontecem na Avaliação.

Vejamos algumas incoerências que comummente detectamos numa avaliação:

1) Avaliação Desdobrada em Várias Rúbricas

Por vezes a avaliação de um imóvel pode ser composta pela adição de diversas parcelas. Por exemplo, a avaliação de uma moradia, “pode” (não deve) ser desdobrada em: área de habitação, área de varandas e terraços, área de garagem, área de alpendre, área do logradouro, … É evidente que o valor unitário da moradia (quociente do valor obtido da soma das várias rúbricas pela “área”) não pode ser superior ao valor unitário obtido da prospecção de mercado.

Vejamos um caso real exemplificativo daquilo que digo. Trata-se da avaliação de um armazém com zona administrativa (escritórios).

O Avaliador estimou um Valor de Mercado deste armazém em 661.000 euros. Como tem uma “área” de 992 m², resulta um índice de 666 €/m² de armazém.

O Avaliador apresenta, na mesma avaliação, o seguinte quadro de prospecção:

Concluiu-se que o armazém avaliado tem um Valor de Mercado 34 % acima do Valor de Oferta de armazéns localizados na mesma zona e com áreas idênticas. Sem querer tirar conclusões precipitadas, parece haver uma incoerência entre a prospecção obtida e o resultado da avaliação.

Nunca é demais lembrar que a Prospecção de Mercado efectuada junto das Mediadoras Imobiliárias normalmente refere-se a Valores de Oferta (“asking prices”) e não a Valores de Mercado. Como é do conhecimento, as transacções (Valores de Mercado) normalmente fazem-se por valores inferiores aos de oferta. Assim, o valor da avaliação “deverá” ser inferior ao Valor da Prospecção.

2) Área em Prédios em Propriedade Total

Na avaliação de um Prédio em Propriedade Total não se deve ter em consideração os acessos (verticais e horizontais). As áreas de circulação, passíveis de se transformar em “áreas comuns” em caso de constituição em Regime de Propriedade Horizontal, não devem ser medidas nem avaliadas. Faz sentido, num edifício de escritórios, considerar a área de um patamar de escada onde não posso colocar qualquer posto de trabalho? Neste caso devemos medir a Área Bruta Locável.

O “Manual de Avaliação de Prédios Urbanos” da então Direcção de Serviços de Avaliações da Direcção Geral dos Impostos refere que Áreas comuns no edifício não devem ser consideradas para efeitos de determinação do Valor Patrimonial Tributável. O Manual refere concretamente “Em prédios em regime de propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente, não se consideram as áreas comuns de circulação, por se tratar de áreas equivalentes às áreas comuns de circulação dos prédios em regime de propriedade horizontal – patamares, escadas, elevadores”.

3) Avaliação de Lojas

As lojas (as áreas comerciais) são particularmente difíceis de avaliar dada a dificuldade em obter-se comparáveis de “boa qualidade”. Normalmente, os valores no segmento residencial e de serviços são mais estáveis dentro de uma mesma zona. Pelo contrário, no comércio os valores variam de rua para rua, com a frente da montra, etc. A prospecção de mercado deve ser especificamente cuidadosa.

Como é do conhecimento de todos, numa mesma rua podem existir lojas com valores díspares. Por exemplo, uma loja em frente a uma Escola e ao lado de uma paragem de autocarro onde diariamente passam milhares de alunos e uma outra loja nessa mesma rua, mas mais distante.

A configuração da loja é um aspecto a ter em consideração. Numa loja com uma pequena frente e uma elevada profundidade poderá homogeneizar-se a área ou atribuir-se diferentes valores em função da profundidade.

4) Valor Actual dos Imóveis

Como referido em anterior artigo, o método dinâmico “Discounted Cash Flow” é o mais correcto para determinar o Valor Actual de um imóvel. Em todo o caso, alguns Clientes necessitam que seja determinado o Custo de Construção do imóvel em Avaliação para efeitos de Seguro, por exemplo. Assim temos que aplicar o Método do Custo de Construção. Neste caso deveremos ter em atenção a depreciação física do imóvel. Neste caso deveremos ter em atenção os seguintes aspectos:

a) Depreciação Física

Há casos em que essa Depreciação Física não é devidamente ponderada. A Tabela de Ross-Heidecke é a mais utilizada. Esta tabela de dupla entrada dá uma ideia da Depreciação Física que um imóvel pode ter em função da Vida Útil e do Estado de Conservação.

Todos sabem que a fórmula que se aplica para a depreciação física é:

Va= VR – (VR-Vr) K

sendo:

Va - valor actual

VR - valor de reposição ou custo de reposição bruto

Vr - valor residual

K - coeficiente segundo a percentagem de vida decorrida e o estado de conservação estado, obtida da Tabela de Ross-Heidecke.

b) Vida Útil

A Vida Útil é o período de tempo após a construção, durante o qual um edifício ou os seus elementos excedem os requisitos mínimos funcionais, para o qual o edifício foi projectado (ISO 15686).

A Vida Útil de um edifício está relacionada com a sua obsolescência por depreciação física, referida no item anterior, a qual tem influência na determinação do Valor Actual do Imóvel. A Vida Útil não é igual para todos os edifícios e depende obviamente das características da construção e da sua utilização.

O Anexo III do Real Decreto 1492/2011, de 24 de Outubro (Espanha) publica uma Tabela com a Vida Útil Máxima de alguns imóveis.

c) Estrutura de Custos

Para controlo das diferentes rubricas da avaliação, deve ser analisada a sua Estrutura de Custos a qual deve ser coerente. Uma Estrutura de Custos não equilibrada conduz obviamente a valores parcelares desfasados da realidade e influencia obviamente o Valor Actual do Imóvel.

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Por Francisco Espregueira, MRICS
Perito Avaliador de Imóveis
francisco.espregueira@sapo.pt