Já se escreveu muito e já se deu muita formação sobre o regime de exclusividade na Mediação Imobiliária. Este não será mais um desses artigos, será sim um artigo que tem a pretensão de esclarecer qual a base de partida para a razão de ser deste serviço (o da exclusividade), e quais as várias formas deste se poder realizar.
Para quem não sabia ainda, a base do serviço de exclusividade na Mediação Imobiliária é, nem mais, nem menos, do que uma atitude, atitude esta a que chamamos de partilha. Esta atitude permite que o Agente Imobiliário possa oferecer um serviço de partilha da informação da possibilidade de venda do imóvel do seu já cliente a outros agentes, sejam estes dentro, ou fora da própria empresa ou rede de Mediação Imobiliária.
Com a evolução do mercado, este serviço já não é inovador, aliás, atrevo-me a dizer que é já ou deveria ser um serviço básico prestado pela agência. Nenhum consumidor devidamente esclarecido deveria entregar o seu imóvel em regime de exclusividade a um agente ou empresa que não tenha como serviço a possibilidade de partilha da venda do seu imóvel, com outros agentes, e com outras empresas, pois se o fizer, estará a limitar as hipóteses de venda, ou seja, estará a perder potenciais oportunidades de contato.
Quando digo que esse serviço é básico, é porque hoje podemos falar em 3 níveis de serviço em relação à partilha sempre com base em contratos em regime de exclusividade:
O 1º nível foi o que expliquei no início deste artigo, embora pareça algo arcaico, funciona relativamente bem, e pelo que eu tenho visto no mercado português, é cada vez mais frequente que as vendas sejam partilhadas. Esta tendência sempre se verificou no mercado das redes norte-americanas presentes em Portugal, mas hoje, esta tendência está a alastrar-se para a globalidade dos mediadores em Portugal.
Para percebermos melhor a forma como é feita a partilha, basta referir que o angariador (agente imobiliário do cliente vendedor), desde o momento que obtém um contrato assinado em exclusivo, passa a informar todos os agentes (maioritariamente agentes de compradores) que detém a exclusividade desse imóvel, mais, está disposto a partilhar (repartir a comissão em 50%, caso o outro consiga um interessado que concretize o negócio). Disponibiliza também toda a informação sobre o imóvel em causa, e estará disponível para visita com ou sem cliente (por exemplo, as visitas Safari, são feitas para se reconhecer o imóvel por parte de outros profissionais).
O 2º nível de serviço permite, não só a possível a partilha da informação com vista ao possível negócio, mas também permite a partilha da sua promoção, ou seja, o angariador proporciona aos outros agentes a possibilidade de promoverem o imóvel por ele angariado em exclusivo. As formas de promoção poderão ser variadíssimas, com exceção da colocação da placa de venda, esta permanecerá a única do agente que angariou o imóvel. Se o primeiro tinha vantagens claras por parte do cliente, este segundo nível de serviço ainda vai mais longe, pois permite a existência promoções de vários agentes e empresas, continuando contudo a existir apenas um interlocutor e responsável pela angariação. É necessário referir que terá de existir esta permissão por parte do cliente no Contrato de Mediação Imobiliária por ele assinado.
Por último, o 3º nível de serviço trata-se do MLS (Multi Listing Serviçes) ou serviço de angariação múltipla, em que a informação desta angariação em exclusivo será disponibilizada a todos os agentes imobiliários aderentes a esta plataforma e passível de ser partilhada. Convém referir que a base do MLS não é o programa informático que suporta, mas sim as regras, formação e consequente forma com que os profissionais irão trabalhar nesta partilha múltipla de angariações. Não existe em Portugal um MLS credível, a não ser o que se encontra na base interna de cada rede Norte-Americana presente em Portugal.
Os outros serviços que o agente imobiliário dará na sua proposta de valor no contrato de Mediação Imobiliária em Exclusivo apesar de também serem importantes, serão cada vez mais considerados secundários.
“Já não há segredos, há pessoas e há que partilhar”
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Por Massimo Forte
Consultor Independente
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