A ordem que faz falta

Francisco Espregueira, MRICS

Perito Avaliador de Imóveis

francisco.espregueira@sapo.pt

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A Falta de Regulação

Muitas das Profissões têm Ordens ou Instituições que regulam e emitem o Título Profissional aos seus associados. Apenas os seus membros podem exercer as respectivas actividades. Algumas delas exigem que os candidatos a membro realizem exames de admissão apesar de terem concluído com sucesso a formação escolar.

Apesar de se ter a formação em Engenharia, não se pode exercer a profissão a não ser que se esteja inscrito numa das Ordens existentes. Na Ordem dos Engenheiros, o cartão de membro é a Cédula Profissional.

Tal procedimento não se verifica na Profissão de Perito Avaliador de Imóveis.

Reavaliações das Finanças e semelhança com a realidade… pura coincidência!

Por Pedro Valente







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Aproveito este espaço para alertar mais uma vez (já uma vez o Francisco Silva Carvalho aqui alertou para o caso) para o processo que se encontra a decorrer de reavaliação de imóveis pelas Finanças e sobretudo para o perigo de não tomar a devida atenção à “cartinha” recebida com esta informação.

Já não existem avaliadores de imóveis!

Por João Fonseca

Avaliarpatrimónio

avaliarpatrimonio.blogspot.com

O blogue avaliarpatrimonio.blogspot.com tem como objetivo a partilha de informação, a afirmação da interdisciplinaridade de conhecimentos e de áreas de formação e, por último, dar a conhecer o campo de aplicação muito alargado da gestão e avaliação de património. No entanto, tudo de uma forma pretensiosamente muito simples, que permita ao leitor não familiarizado com a gestão e avaliação de património perceber a importância desta área de conhecimento.

Da (Traiçoeira) Avaliação Geral dos Prédios Urbanos

Por Francisco Silva Carvalho
PTSM - Advogados








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Como, provavelmente, a maioria das pessoas não está a par, está a ser levada a cabo, pelas Finanças, no decurso deste ano de 2012, uma avaliação geral do valor patrimonial tributário de todos os prédios urbanos que ainda não tenham sido avaliados de acordo com as regras do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (de 2003).

Esta avaliação irá, naturalmente, aumentar a tributação de IMI de uma grande parte dos prédios urbanos do país.

Trata-se de uma medida que, na essência, se afigura justa, porque visa corrigir as desigualdades que existem neste aspecto particular, onde os proprietários recentes, mais jovens, com rendimentos potencialmente mais baixos, suportam pesadas cargas de IMI e os mais velhos, com a vida mais estabilizada, rendimentos mais altos e menos despesas, pagam de imposto quantias irrisórias por imóveis semelhantes. Para além disso, esta medida traduzir-se-á num aumento significativo da receita fiscal num momento onde esta é tão importante e poderá contribuir, a médio prazo, para a redução dos impostos sobre o rendimento, que presentemente asfixiam a produtividade nacional e empurram gente para o estrangeiro e para o mercado negro.

No entanto, postos de lado estes aspectos positivos, a forma sub-reptícia como as finanças estão a levar a cabo este processo espelha bem a deslealdade e prepotência da administração fiscal na sua conduta face aos contribuintes.

Porquê? Porque a informação pública sobre este processo é praticamente inexistente e os contribuintes não estão a ser informados directamente: parece que as Finanças, sempre tão diligentes a reclamar por correio e e-mail toda a espécie de coimas e intimações para pagamento coercivo relativas a qualquer atraso mínimo nas declarações de rendimentos, imposto automóvel ou às mais obscuras obrigações tributárias, relativamente a este processo em particular, com um peso tão relevante na situação contributiva de cada proprietário, se esqueceram dos mínimos deveres de cooperação, informação e boa-fé.

Tal omissão é particularmente grave por duas razões:

- A primeira, por uma questão de informação: para que os contribuintes possam estar alerta, uma vez que têm 30 dias a contar da notificação da nova avaliação (que pode chegar a qualquer momento, e muito possivelmente durante as férias de Verão) para se manifestarem e requerer nova avaliação, caso não estejam de acordo. Caso deixem passar este prazo, perdem o direito de reclamação.

Ora, qualquer cidadão com mínima experiência em lidar com as Finanças, que cometem quotidiana e constantemente toda a gama de erros deliberados e atropelos dos direitos dos contribuintes, pode suspeitar, legitimamente, que os valores que irá receber de uma primeira avaliação poderão, com elevada probabilidade, não estar correctos e que será necessário reclamar para verem os seus direitos salvaguardados.

- Em segundo lugar, e mais importante, porque os proprietários de prédios com contratos de arrendamento antigos (i.e., habitacionais anteriores a 1990 e não habitacionais anteriores a 1995) correm o risco de, após esta avaliação geral, ficarem a pagar mais IMI do que o valor total das rendas recebidas.

Ora, a lei contempla, felizmente, uma limitação para estes casos (de prédios com arrendamentos antigos), atribuindo ao prédio ou fracção em questão, para efeitos exclusivamente de tributação de IMI, o menor dos dois seguintes valores:

- O resultado da avaliação geral; ou

- O resultado da multiplicação da renda anual por 15.

Contudo, para se prevalecerem deste regime de excepção, os proprietários destes prédios deverão apresentar até ao dia 31 de Agosto de 2012, uma participação nas Finanças na qual deverá constar:

- Uma cópia autenticada do contrato de arrendamento original (ou documento que o substitua nos termos de portaria a emitir pelo Ministro das Finanças); e

- Cópias dos recibos de renda ou canhotos desses recibos relativos aos meses de Dezembro de 2010 e até ao mês anterior à apresentação da participação.

Relativamente a esta simples participação, antevêem-se alguns problemas:

- Desde logo, na presente data não é possível efectuar a participação, uma vez que esta deve ser apresentada através de um modelo oficial das Finanças, que ainda não foi aprovado;

- Depois, naqueles casos em que os proprietários não tenham os contratos de arrendamento originais (situação comum em contratos com mais de 30 anos), não é possível fazerem-se cópias autenticadas, pelo que será necessário apresentar comprovativo a definir por portaria..., que também ainda não existe!

- E, por fim, a maioria dos recibos emitidos pelos contribuintes não respeitam os requisitos legais para a respectiva validade, pelo que poderão não ser aceites pelas Finanças.

Para além de tudo isto, o prazo limite para apresentação da referida participação termina já no próximo dia 31 de Agosto…

Desta maneira, é urgente que os proprietários de prédios ainda não avaliados comecem, o mais rapidamente possível, a reunir toda a informação disponível sobre os mesmos (plantas, com menções das respectivas áreas, contratos de arrendamento, recibos, etc.), de forma a conseguir, recorrendo se necessário ao auxílio de um advogado ou fiscalista, por um lado, apurar uma estimativa o mais aproximada possível do valor patrimonial que deverá ser atribuído a cada imóvel, e, por outro, limitar, nos casos de prédios com arrendamentos antigos, o valor do respectivo IMI.

Porque estar informado e preparado é a única maneira de não ser apanhado de surpresa, e possivelmente prejudicado, pela traiçoeira avaliação levada a cabo pelas Finanças.

Um amendoim para o macaco

Lia há dias no Jornal i que o Estado está a pagar € 5,00 a cada avaliador por processo de avaliação de casas para efeitos de actualização do valor patrimonial, na sequência da assinatura do acordo com a Troika.

Estado paga 5 euros a arquitectos e engenheiros para avaliarem casas

Perante a dimensão do trabalho que os técnicos avaliadores tinham pela frente, as Finanças pediram ajuda às Ordens dos Engenheiros e Arquitectos (porque ficaram de fora ANAI, ACAI e CMVM, por exemplo?) que fizeram uma triagem e publicaram as listas de peritos avaliadores.

Agora, as Finanças propõem pagar 5 euros, julgo eu, por processo de avaliação.

Parece-me termos chegado a um ponto, no sector das avaliações, que importa parar para reflectir. O avaliador não pode ser pago desta forma, o seu trabalho não pode ser diminuído a uma nota de 5 euros (pronto, tudo bem, a 5 moedas de 1 euro!). Não pode, não deve, para bem do imobiliário!

Com este preço não é possível fazer um bom trabalho. O avaliador, naturalmente, irá investir o menor tempo possível para dar um valor de avaliação patrimonial à casa que estiver a avaliar. Se for possível limitar-se a fazer uma conta matemática, fá-lo-à. Só assim poderá investir mais tempo nas casas para as quais não houver informação suficiente e for necessário fazer uma visita. É caso para dizer, "por uns pagam os outros". Mas é necessário não esquecer que este trabalho terá uma implicação na vida de centenas de milhares de agregados familiares em Portugal. É preciso lembrar que este processo agora em curso tem implicação directa na nova lei de arrendamento e na relação futura entre proprietários e inquilinos.

Quem me conhece e acompanha o blog, sabe o que penso sobre este assunto. A culpa também é nossa, do mercado imobiliário. Optamos por concorrer pelo preço em vez de cada um se diferenciar pela qualidade. O esmagamento de margens no sector das avaliações está a tornar-se incomportável. Arrisco mesmo a dizer que hoje se pratica dumping na avaliação imobiliária.

Para bem e no interesse de todos, julgo ter chegado a hora do sector se reunir e se associar para defesa dos seus próprios interesses. Os preços na avaliação deverão começar a ser ditados pelos avaliadores e não pelo Cliente. Isto só se me afigura possível havendo uma total convergência de interesses no sector, algo que aparentemente não existe. O que é pena, digo eu...

Bons negócios (imobiliários)!

As rendas, as avaliações... todos protestam!

Hoje deixo-vos um breve comentário a 4 notícias que sairam no Jornal de Negócios, aqui há dias:

- Proprietários queixam-se da reavaliação das casas
- Peritos recorrem ao Google Maps para fazer avaliações dos imóveis
- Inquilinos impedidos de pedir segundas avaliações no IMI
- Oposição arrasa proposta de reforma do Governo para a Lei das rendas

Ora vamos por partes. Os proprietários queixam-se que os novos valores de avaliação patrimonial das casas são muito elevados. É natural! As casas nunca foram reavaliadas a valores de mercado, tinham valores matriciais ridículos. Na maior parte dos casos, esses valores só poderiam mesmo disparar. Mas, como sempre, querem "o melhor de dois mundos": protestam contra este aumento mas depois querem poder cobrar rendas muito superiores...

Já os inquilinos, esses também se queixam das avaliações patrimoniais, o que acho fantástico! A casa não é deles, eles não pagam IMI nem qualquer outro imposto predial e ainda queriam interferir na avaliação?! Como de acordo com a nova proposta de lei, as novas rendas podem vir a ser indexadas até um máximo de 1/15 sobre o valor patrimonial (que como se está a ver, vai subir e muito), os inquilinos pretendiam manter essa benesse, de poder interferir na avaliação de um activo que não é seu.

E estas avaliações, são feitas como? Através do Google Earth!!! É assim mesmo e como diria o outro: "dão amendoins, recebem macacos"! E mais não digo...

E por fim, já cá faltava, a nossa esquerda cintilante a insurgir-se contra aquilo que chama de "liberalização total do mercado". É questão de dizer: «o objectivo é esse mesmo, ou ainda não entenderam?!».

Em Portugal, todos gostam de protestar! Nunca ninguém está contente com nada. Mas também, poucos são aqueles que depois propõem e efectivamente fazem algo melhor e diferente. Começa a não haver muita paciência...

Bons negócios (imobiliários)!

Leitura da Semana 03_10

Para esta semana, deixo-vos um artigo publicado no Journal of Property Investment and Finance, escrito por Steve Williams, antigo Presidente do RICS: "What's it Worth?"

Neste artigo, extenso mas importante, Steve Williams disserta sobre a actividade de avaliação imobiliária, as dificuldades que encontrou ao longo da história e os desafios que agora enfrenta.

Boa leitura e bons negócios (imobiliários)!

Os preços do imobiliário em Portugal - Parte I

Por Ricardo Pereira
inPROP Capital Fund






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«Com base nesta métrica de valor (...) o imobiliário (em Portugal) parece sobre-avaliado em aproximadamente 100%!!!»

Desde a crise de crédito ocorrida em 2008 que Portugal (e não só) tem sido alvo de preocupações acrescidas por parte dos credores externos. Se, por um lado, o sector público apresenta contas estruturalmente desequilibradas, originadas por défices de exploração e agravadas por taxas de crescimento económicas amorfas, por outro, o sector privado não se encontra em melhores condições pois apresenta rácios de endividamento superiores a 200% do PIB.

Na última década, as facilidades concedidas pelas instituições financeiras na concessão de crédito e as taxas de juro mantidas a níveis artificialmente baixas brindou o mundo ocidental com uma explosão dos níveis de endividamento que alimentou bolhas em diversas classes de activos (e em diversos países), nas quais se inclui o imobiliário. Estas bolhas não traduzem conceitos de investimento de valor mas sim de especulação, que são tão verdade quando se compra uma acção como quando se adquire habitação própria.

Muitas destas bolhas têm vindo a rebentar e não estivessem também associadas ao imobilário, o sistema financeiro ter-se-ia aguentado bastante melhor. Infelizmente, o rebentamento da bolha imobiliária revelou as fraquezas dos sistemas financeiros e conduziu à falência de alguns bancos, à nacionalização de outros e à racionalização das estruturas e dos critérios de concessão de crédito nos restantes. Isto é conhecido pela maioria e tem-se repetido com alguma regularidade nas maiores economias mas até ter efectuado esta análise (e reconhecendo e alertando-vos para todas as limitações inerentes a um estudo efectuado numa economia em que não abundam dados relativos ao objecto de estudo), devo confessar que estava profundamente equivocado sobre a dimensão do problema em Portugal.

Começando pelo início, a Figura 1 mostra a evolução do valor médio dos prédios urbanos (inclui prédios com fins habitacionais, comerciais, industriais, ...) e rústicos transaccionados em Portugal desde 1992:

Figura 1 - Valor médio dos prédios transaccionados

Fonte: Pordata

A evolução desta série, por si só, não nos diz muito, pois não temos um ponto de comparação/referência que nos transmita uma ideia de valor. Levanta-se então a questão sobre qual é a métrica de valor adequada à análise desta série. (Uma premissa importante subjacente a esta análise é que ao longo do período em análise, as características do prédio médio transaccionado não se alterou, caso contrário a análise estaria enviesada; por exemplo: não seria correcto comparar o preço do imóvel em 2009 com o preço do imóvel em 1992 se a dimensão do imóvel transaccionado em 2009 for 2X o tamanho do imóvel transaccionado em 1992).

Com efeito, uma das medidas de valor do imobiliário normalmente utilizada é a taxa de inflação. A Figura 2 ajusta o valor médio dos prédios pela taxa de inflação. Se o imobiliário é suposto crescer em termos médios à taxa de inflação, o valor médio ajustado não deverá ter declive e, portanto, rondar o valor 1.

Figura 2 – Índice do valor médio dos prédios transaccionados ajustado pela taxa de inflação

Fonte: Pordata (taxa de inflação)

Com base nesta métrica de valor, e ressalvando o facto de que o ponto de partida – valor médio observado em 1992 – poder ser inferior ao justo, o imobiliário parece sobre-avaliado em aproximadamente 100%!!! (Para exemplificar o impacto que o ponto de partida tem na análise, se o valor observado em 1992 estivesse 50% sub-avaliado então o valor actual do imobiliário estaria próximo do valor justo e a apreciacão observado desde 1992 representaria unicamente uma correcção/ajustamento dos preços merecido). Apesar de alguns estudos académicos revelarem que no longo-prazo o imobilário cresce à taxa de inflação outros referem que a apreciação do imobilário é também influenciada pela taxa de crescimento do PIB, isto porque o aumento do PIB traduz um aumento da riqueza do país e do rendimento disponível dos agregados, que depois pode ser conduzido para a aquisição de habitação própria (ver Figura 3).

Mas sobre este assunto, falarei no próximo artigo.

A Despromoção da Importância da Avaliação no Sector Imobiliário

Por João Garcia Barreto







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O sector imobiliário nacional atravessa, indubitavelmente, uma fase de declínio, não apresentando grandes resultados positivos, muito por consequência da crise do subprime. Desta forma, a conjuntura económica actual caracteriza-se, nomeadamente, por fracos indicadores económicos (desemprego, inflação, PIB…) que se traduzem, em termos gerais, numa contracção na concessão de empréstimos por parte dos bancos portugueses, denotando-se, assim, uma ausência de investimento imobiliário em todos os segmentos.

Face ao exposto, o mercado de imóveis de uso habitacional (o mais relevante) distingue-se, nas zonas urbanas e destinadas às classes baixa e média, pela relação entre a forte oferta e a fraca procura, apresentando um ténue dinamismo. No entanto, o potencial interessado na aquisição e/ou alienação de imóveis no referido segmento não depreendeu, ainda, que o mercado imobiliário não apresenta as mesmas características que tinha em tempos áureos já passados...

O potencial vendedor esquece-se que o valor do imóvel que pretende alienar não contempla o valor do crédito multi-opções (móveis, televisor, automóvel…) que outrora contraiu ou outra qualquer margem desusada. Por outra via, o potencial comprador diz, na gíria, que “a culpa é do banco” e esquece-se, face à necessidade de financiamento para viabilizar a aquisição mencionada, que as instituições financeiras apresentam, actualmente, dificuldades de liquidez, não sendo capaz de oferecer condições interessantes nos empréstimos. Adicionalmente, pretendem ainda garantias por parte das pessoas que procuram crédito para aquisição de habitação.

Relativamente a outros segmentos de mercado (industrial e comercial), a situação actual é praticamente semelhante, desdenhando-se, por outras razões, a questão sobre o crédito multi-opções por parte do vendedor.

O clima exposto gera, na prática da avaliação imobiliária, uma forte desconfiança por parte dos agentes imobiliários (por falta de formação académica) e dos principais interessados na aquisição e/ou alienação de imóveis, os quais apresentam inúmeras reclamações/reapreciações junto das instituições financeiras. A situação referida é, inexoravelmente, algo recorrente na prática da avaliação imobiliária. Actualmente, qualquer perito avaliador encontra-se, infelizmente, sujeito a actos ofensivos e agressivos por parte dos agentes imobiliários e, por vezes, dos próprios potenciais interessados na aquisição/alienação, os quais não conseguem contornar a conjuntura económica actual, a consequente desaceleração do mercado onde operam e, sobretudo, as condições de empréstimo (LTV) oferecidas pelas inúmeras entidades financeiras.

Infelizmente, a prática do avaliador é, em todas as situações, considerada como “bestial” no acto da visita, sendo, após resultado da avaliação, desvalorizada e colocada em dúvida por parte dos agentes imobiliários e dos potenciais interessados na aquisição/alienação. As referidas situações deturpam, assim, a realidade do mercado imobiliário, despromovendo e inutilizando a competência dos avaliadores imobiliários que não possuem qualquer objectivo em prejudicar o negócio dos intervenientes mencionados.

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João Garcia Barreto é licenciado em Finanças pelo ISCTE/IUL e detém um Mestrado Executivo em Gestão e Finanças Imobiliárias pelo ISCTE Business School. Actualmente exerce funções de Perito Avaliador e consultor de investimentos imobiliários e colaborador para a área de Internacionalização na LUSO-ROUX CONSULTORES, S.A.

Isto sim, é uma Avaliação Imobiliária!

Lia há tempos no Daily Mail que um proprietário ficou pasmado quando o banco o informou que a sua casa tinha sido avaliada em... 1 libra! Uma mísera libra! E tinha sido comprada por mais de 80.000...

Vamos à história... um investidor comprou uma casa com 2 quartos, fez umas obras e queria juntá-la à sua larga carteira de buy-to-let. Analisou o mercado e pareceu-lhe um bom negócio. Tinha já, aliás, avaliações anteriores que mais que suportavam o seu investimento, bem como transacções comparáveis.

Vem depois um avaliador da Nationwide, após pedido de financiamento por parte deste investidor, avaliar a casa em 1 libra. Referia este avaliador que a casa não estava habitável, tinha problemas de estabilidade e infiltrações.

Este investidor sentia-se encostado à parede. Sem recurso a financiamento bancário, sente-se pressionado a vender parte da carteira, podendo originar um distress sale com natural pressão sobre os preços.

Sendo verídica esta história, é demais como é que um avaliador avalia uma casa pelo montante de 1 libra, apenas para confortar o banco em não emprestar o dinheiro. No limite, há sempre o valor do terreno...

Bons negócios (imobiliários)! E cuidado com essas avaliações...

As avaliações de activos imobiliários prevêem os preços de venda?

Por Luís Francisco
Director Portugal
IPD - Investment Property Databank

«Poderão as avaliações imobiliárias ser consideradas fiáveis e credíveis? Em 2009, 80% apresentaram um diferencial entre valor de avaliação e preço de venda não superior a 10%.»

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O presente artigo pretende explorar algumas questões pertinentes e elementares em torno das avaliações de activos imobiliários: Poderão as avaliações imobiliárias, realizadas em Portugal, ser consideradas fiáveis e credíveis? Será que prevêem os preços de venda?

Sendo a avaliação a cotação do activo imobiliário, é fundamental obter uma resposta para as questões colocadas. Neste sentido, desenvolvemos um pequeno exercício no qual avaliámos a qualidade e fiabilidade das avaliações imobiliárias em Portugal, tendo por base, única e exclusivamente, a informação reportada por investidores participantes na base de dados do IPD em Portugal ao longo dos últimos 10 anos. A amostra tida em consideração incluiu 178 transacções, com um valor global a rondar os € 1,6 mil milhões.

De um modo simples, o estudo consistiu em estabelecer um paralelo entre o valor de alienação dos activos, e o seu valor de avaliação no final do ano anterior, ajustado com base nas (1) despesas de capital líquidas registadas no período decorrido entre o momento de avaliação e transacção do activo, e (2) valorização de capital do segmento de mercado em que o activo se insere, ajustada para o mesmo período de tempo.

De acordo com os últimos resultados apurados, em 2008 e 2009, conclui-se que 89% e 80% das transacções registadas pelo IPD Portugal, respectivamente, apresentaram um diferencial entre valor de venda e valor de avaliação ajustado não superior a 10% em termos absolutos (i.e. compreendido entre um intervalo de -10% e +10%). Este resultado remete-nos para o reforço da exactidão das avaliações imobiliárias em Portugal, quando comparado com anos anteriores.

Contudo, se em períodos de maior dificuldade, como 2008 e 2009, em que o Índice de investimento imobiliário IPD Portugal registou as menores rentabilidades da sua série histórica de 10 anos, é visível uma maior aproximação entre valor de avaliação e transacção.

Em anos anteriores, quando os investidores detinham maior liquidez, e as suas performances tinham com principal driver a componente valorização de capital, o avaliador, com uma atitude conservadora, ficou mais distante do valor de transacção. No período 2004-2007, apenas 53% das transacções evidenciaram um diferencial entre valor de venda e avaliação ajustada compreendido entre o intervalo de -10% e +10%, sendo que aproximadamente 60% das transacções foram realizadas por valores superiores aos da avaliação.

Regressando a 2009, é interessante notar que 73% das transacções foram efectuadas por valores inferiores ao da avaliação ajustada, o que poderá ser considerado como reflexo natural das actuais condições de mercado, com alguns dos investidores a evidenciarem necessidade de vender e gerar liquidez, ainda que isso tenha representado assumir menos-valias nas transacções levadas a cabo.

Em termos gerais, a análise agregada 2000-2009 fornece-nos indicadores positivos quanto à capacidade do perito avaliador projectar na avaliação, o valor de transacção do activo, visto que em cerca de 70% dos casos, a diferença entre valor de venda e avaliação ajustada está compreendida no intervalo entre -10% e +10%, e 80% no intervalo entre -15% e +15%. Ainda assim, é visível a existência de alguns erros individuais de avaliação.

Interessante salientar, que os resultados alcançados para Portugal estão relativamente em linha com o que tem sido testado e obtido em outros mercados de investimento europeus analisados pelos IPD.

Novas Regras de Contabilização de Imóveis em FII's

Encontra-se em consulta pública uma proposta da CMVM para alteração do regime da avaliação de imóveis de fundos de investimento imobiliário.

As propostas feitas pela CMVM assentam fundamentalmente em:

- Reduzir a periodicidade mínima de avaliação dos imóveis. Propõe-se agora uma periodicidade semestral para os imóveis pertencentes a fundos abertos ou fechados de subscrição pública e de 12 meses para os restantes;

- Alterar a forma de valorização dos imóveis. Actualmente, a Sociedade Gestora pode avaliar os imóveis acabados num intervalo compreendido entre o respectivo valor de aquisição e a média simples do valor atribuído pelos peritos avaliadores externos, nas avaliações por estes realizadas. A CMVM vem agora propor que essa valorização decorra directamente da média simples do valor atribuído pelos peritos avaliadores;

A CMVM vem também propor algumas alterações relativamente aos Peritos Avaliadores de Imóveis. É aqui que acho que se deveria centrar um maior conjunto de regras e procedimentos comuns e claros. Não sei, porém, se deverá pertencer à CMVM a responsabilidade de o fazer, parece-me que não...

No fundo, aquilo que a CMVM está a procurar fazer é aproximar as regras de contabilização dos imóveis pertencentes a Fundos de Investimento Imobiliário a práticas internacionais, adoptando um modelo mais próximo do mark-to-market e menos próximo do custo de aquisição.

Até aqui, tudo bem. A única questão que levanto é relativamente aos valores de avaliação que em momentos de recessão tendem a afastar-se mais de possíveis valores de venda e, nestes casos, fica por cumprir o principal objectivo da CMVM: fazer com que os fundos valorizem as suas carteiras a um valor próximo do Valor de Mercado. Mais mais importante ainda, e volto a frisar, urge ter um Código de Conduta dos Peritos Avaliadores de Imóveis, para que as regras sejam claras e comuns a todos. Temos muitas avaliações no mercado com pressupostos diferentes entre si, diria mesmo com pouca qualidade, fracas no levantamento de informação de mercado e que depois resultam em valores de avaliação distantes de um possível market value ou fair value.

Bons negócios (imobiliários)!

A Importância da Avaliação Imobiliária

Nélson Rêgo, MRICS
nrego@prime-yield.com
Director Geral
Prime Yield

Como qualquer outra actividade de prestação de serviços, a avaliação de bens imóveis foi fortemente influenciada pelo fenómeno da globalização que condicionou, de certa forma, o modus operandi de muitas empresas que actuam nesta área de negócio.

Apesar deste facto, de as economias estarem mais inter-relacionadas e dos investidores poderem escolher o local mais apropriado para aplicarem os seus capitais, ainda existem alguns entraves a esta mobilidade, como é o caso das avaliações de imóveis. Verificam-se, ainda, diferenças fulcrais entre Países, nas práticas e metodologias de avaliação, o que conduz a decisões de investimento fundamentadas em pressupostos errados, tal como se verificou, em 1996, com o Bangkok Bank of Commerce que entrou em colapso devido a deficientes avaliações do portfólio imobiliário que detinha.

Tornou-se imperioso standardizar as práticas como os bens são avaliados e descritos. Importa, em primeiro lugar, salientar a diferença entre metodologias e práticas. As metodologias das avaliações são dinâmicas, variam consoante o caso concreto em análise, ao invés das práticas que são regras impostas pela consciência de cada avaliador, pelas associações de classe ou pela lei.

Essas regras abrangem a ética, a conduta e a competência necessárias para o desempenho da actividade de avaliação imobiliária. Existem, a nível internacional, várias organizações que, ao longo dos anos, se têm preocupado com esta temática, nomeadamente:

- RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors, que é uma organização, actualmente, com cerca de 150 000 membros em 120 Países. O RICS assume um papel de especial relevância após o crash de 1974 no Reino Unido, uma vez que publicou, em 1976, o “red book”, que com as suas actualizações, continua a ser uma referência para os seus membros, como manual de procedimentos na avaliação imobiliária. Os principais objectivos deste manual estavam relacionados com a melhoria das práticas;

- Tegova – European Group of Valuers Associations, foi fundada em 1977, diferencia-se da organização anterior pelo facto de ser pan-europeia e pelos seus membros serem associações de profissionais, 26 actualmente, ligados à avaliação imobiliária. Esta organização teve como missão inicial conceber e promover a aplicação das European Valuation Standards, bem como representar, junto da União Europeia, os interesses dos avaliadores imobiliários.

Muito mais poderia ser referido acerca das duas organizações anteriormente apresentadas. No entanto, não é o que se pretende com um artigo desta natureza. O que existe de transversal em relação ao RICS e à TEGOVA é o facto de ambas pretenderem uma normalização de práticas a utilizar na avaliação de bens imóveis, com o intuito de facilitar as acções de todos os intervenientes envolvidos na transacção de um imóvel.

O futuro, sem rejeitar o que existe de bom do passado, será feito por uma normalização de procedimentos e concomitantemente por um reforço da ética dos profissionais ligados à avaliação imobiliária. O profissionalismo neste sector será cada vez mais uma certeza.