ADN de uma cidade, Turismo e Equilíbrio

Lisboa enfrenta um momento crucial para o seu futuro próximo, no qual a autarquia terá de tomar decisões que conduzam a um equilíbrio entre todas as suas diversas realidades - habitantes, “utilizadores”, turistas - sob pena de ver diminuir drasticamente a qualidade de vida na cidade

Nos últimos anos, temos assistido a dois fenómenos com impacto na vida da cidade, dos seus cidadãos e de quem a visita - a massificação do turismo e a desertificação.

Se a massificação do turismo é um fenómeno relativamente recente, já a desertificação é uma realidade existente desde o início da década de 80, e ambos têm contribuído para alterar aquilo que chamo de ADN de uma cidade, e que são o conjunto de características que a diferencia das outras. 

Em relação ao turismo e à sua massificação, fenómeno recente, este tem tido impacto essencialmente ao nível do sector imobiliário, ao nível do comércio e ao nível do desgaste dos equipamentos e espaços públicos, onde incluo a limpeza dos mesmos. 

O Fundo Imobiliário da CML

Como muitos de vós com certeza já saberão, a Câmara Municipal de Lisboa (CML) planeia constituir um Fundo Imobiliário no valor até € 300 Milhões, com o objectivo de «valorizar o acervo patrimonial municipal».

Independentemente do interesse ou não da medida em si - não é isso que hoje me traz aqui a escrever-vos esta breve nota - do que tenho lido na imprensa, julgo haver aqui alguma confusão que importa esclarecer.

Leio no Jornal Público o seguinte: «Dois investidores interessados na gestão do fundo de imobiliário de Lisboa». Tem de haver aqui alguma confusão, só pode, ou desconhecimento por parte do jornalista que escreveu esta notícia.

Como saberão, um Fundo de Investimento Imobiliário tem de ser gerido por uma Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário (SGFII), constituída de acordo com a lei. E a estas é vedado, de acordo com o Art. 11º do Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário, entre outras, adquirir unidades de participação de Fundos de Investimento Imobiliário.

Assim sendo, não é possível que hajam investidores interessados na gestão do Fundo Imobiliário da CML. Ou bem que se é gestor, ou bem que se é investidor (participante, adquirente de unidades de participação). As duas coisas ao mesmo tempo é que não pode ser!

Na realidade, na proposta elaborada pela própria CML, pode ler-se que o Município de Lisboa pretende «(...) contratar a aquisição de serviços financeiros conducentes à elaboração e apresentação do pedido de constituição do Fundo de Investimento Imobiliário, bem como os serviços financeiros de gestão quando constituído». Adicionalmente, pretende o Município, «colocar no mercado até um máximo de 91% do total de unidades de participação (...)»

Para que tal aconteça, é elemento preferencial na escolha da Sociedade Gestora, «a capacidade que demonstre no procedimento de captação de investidores, designadamente em parceria com um banco de investimento».

Em suma: a CML pretende contratar os serviços de uma SGFII para que esta proceda a, genericamente: 1) Constituição do Fundo, e 2) Angariação de Investidores. A própria SGFII não investe em UP's nem o pode legalmente fazer.

Espero, com esta nota, ter ajudado a elucidar os leitores mais distraídos.

Bons negócios (imobiliáros)!

Onde pára o Regulamento das Compensações Urbanísticas (2)?

Por João Fonseca
Director
Área de Fundos de Investimento Imobiliário
Orey Gestão de Activos, SGFIM, SA

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Depois do enquadramento legal feito na PARTE I, passo de seguida à análise da sua aplicação nas operações urbanísticas em Lisboa.

Desde o ano passado, com a aprovação do REMUEL (2), os promotores de operações urbanísticas “com impacto semelhante a operação de loteamento” têm sido notificados da sujeição a Compensações Urbanísticas.

A primeira “queixa” dos promotores, se assim o podemos referir, é a sujeição a esta nova taxa urbanística, que surgiu sem aviso prévio e veio infligir um custo adicional e significativo aos poucos que ainda se arriscam a fazer promoção imobiliária com alguma escala em Lisboa.

Por outro lado, tem-se verificado alguma discussão com os órgãos municipais no que concerne aos critérios de cálculo das compensações, nomeadamente nos seguintes casos:

- A interpretação do Art. 6º do REMUEL quanto à definição dos projectos que são considerados “de impacto semelhante a operação de loteamento”: basta que, num projecto de reabilitação de um prédio com área superior a 1.800m2, a ampliação seja de alguns m2, para o regulamento ser aplicável? Ou, diversamente, ele só o será nos casos em que a área de ampliação nova é superior a 1.800m2?;

- A definição da superfície de área que servirá de base ao cálculo da compensação devida: a compensação é devida sobre a área de ampliação nova, ou sobre toda a área resultante do projecto, independentemente da área pré-existente?;

Estas duas questões são pertinentes, pois têm um impacto substancial no montante total a pagar por compensações urbanísticas no licenciamento de certo tipo de projectos, que antes da entrada em vigor do REMUEL não eram devidas.

As compensações urbanísticas podem ser satisfeitas através de cedência de áreas ou por pagamento de uma compensação monetária ao município, o que se vai verificar em grande parte destes projectos, pois tratam-se de projectos de reabilitação, de construção ou de reconstrução em zonas consolidadas, onde não é viável a cedência de áreas (por motivos económicos ou por não ser fisicamente exequível a cedência das áreas).

Enquanto não for aprovado o novo Regulamento, o cálculo do valor das Compensações Urbanísticas tem sido provisoriamente efectuado através do Regulamento publicado pelo Edital 122/93 (6), que prevê cedências de áreas para vias e estacionamentos (22% da área sujeita a compensação), e remete para o PDM de Lisboa (8), onde se definem as cedências para áreas verdes e de utilização colectiva (20% da área sujeita a compensação) e áreas para equipamentos colectivos (30% da área sujeita a compensação). O cálculo dos montantes da compensação em numerário é baseado no somatório das três áreas para compensações, e tem em consideração três factores (C1, C2 e VU) que estão definidos no anterior Regulamento da TRIU (3) que foi revogado pelo novo Regulamento municipal de taxas relacionadas com a actividade urbanística e operações conexas (3). A Proposta da CM 927/2009 (7), referida anteriormente, prevê que se mantenham provisoriamente em vigor os artigos do anterior Regulamento da TRIU relativos aos coeficientes C1, C2 e VU enquanto não entra em vigor o novo Regulamento das Compensações Urbanísticas do Município de Lisboa.

O caricato da situação é que, actualmente, a TRIU é determinada através do novo Regulamento municipal de taxas relacionadas com a actividade urbanística e operações conexas, mas as compensações urbanísticas são determinadas tendo como base o anterior Regulamento da TRIU.

Caso a CML consiga aprovar na Assembleia Municipal a proposta de regulamento de Compensações Urbanísticas (5), o valor das compensações em numerário será determinado através de uma fórmula que considera, para além das áreas de cedência referidas anteriormente, três coeficientes definidos no Código do IMI, bem como o rácio superfície de pavimento do projecto / área do lote. Este factor leva a que um projecto que preveja a construção em altura estará sujeito a taxas mais elevadas que um projecto que tenha a mesma área de construção, mas espalhada num lote com mais área. A nova fórmula de cálculo proposta também pode levar a situações em que as taxas sejam consideravelmente mais elevadas do que quando determinadas pelo regime provisório actual.

O novo regime de taxas urbanísticas vem trazer, aos promotores imobiliários, encargos adicionais, que, muito provavelmente, não foram previstos devidamente aquando da aquisição dos terrenos ou edifícios que desenvolvem presentemente. Verifica-se actualmente um clima de alguma desconfiança, em que muitas negociações entre compradores e vendedores de terrenos e edifícios ficam sujeitas ao prévio esclarecimento dos valores das taxas envolvidas, por forma a não inviabilizar a construção.

Por outro lado, a forma como a norma foi redigida parece ser um incentivo à promoção imobiliária em pequena escala, sem ultrapassar a barreira dos 1.800m2 e evitando o emparcelamento de edifícios de menor dimensão.

Enfim, penso que será claro para todos, de uma forma ou de outra, que os valores adicionais das taxas urbanísticas se vão reflectir nos valores finais de venda dos empreendimentos que estão em desenvolvimento, o que não vai ajudar o propósito camarário de atrair população para o município...

Resta-nos aguardar pelo desenlace da novela da aprovação do novo Regulamento das Compensações Urbanísticas e, entretanto, participar nas discussões públicas que eventualmente sejam lançadas.

(1) Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), DL 555/99, de 16/12/1999, com as últimas alterações e republicado pelo DL n.º 26/2010, de 30/3/2010;
(2) Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de Lisboa (REMUEL), publicado em DR 2ª série, N.º 8, de 13/1/2009, com data de entrada em vigor a 1/1/2009 (verídico!);
(3) Regulamento municipal de taxas relacionadas com a actividade urbanística e operações conexas, publicado em DR 2.ª série, N.º 129, de 7/7/2009;
(4) Regulamento da TRIU (RTRIU), objecto das Deliberações n.os 128/CM/2003 e 20/AM/2003, tendo esta última sido republicada no 1.º Suplemento do Boletim Municipal n.º 570, de 28/1/2005, corrigindo a anterior publicação datada de 2003. A deliberação n.º 20/AM/2003, foi publicada no Diário da República, 2.ª série, n.º 186, de 13/8/2003;
(5) Proposta de Regulamento das Compensações Urbanísticas do Município de Lisboa (RCUML), disponível em
http://ulisses.cm-lisboa.pt/data/002/0015/comp/regulamento.pdf
(6) Regulamento de Cobrança da Compensação Urbanística, publicado pelo Edital n.º 122/93 no Boletim Municipal n.º 16754, de 15/11/1993;
(7) Proposta da CM 927/2009 - “Critérios para o actual Cálculo de Compensações Urbanísticas – Variáveis”, disponível em
http://ulisses.cm-lisboa.pt/data/002/0015/comp/nota1.pdf
(8) Regulamento do Plano Director Municipal de Lisboa (RPDML), ratificado pela RCM nº 94/94, publicado no DR - I B nº 226, de 29/9/94;

Onde pára o Regulamento das Compensações Urbanísticas (1)?

Por João Fonseca

Director
Área de Fundos de Investimento Imobiliário
Orey Gestão de Activos, SGFIM, SA

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Em meados do ano passado levantou-se um "sururu" sobre o novo regulamento das compensações urbanísticas que seria aplicado a todos os projectos em Lisboa acima de 1.800 m2 de área de construção e que representaria um encargo adicional, inesperado e insuportável para os promotores. Na altura ainda se falou nos media mas, passado um ano, qual é a situação deste regulamento e que implicações terá para os promotores?

O célebre DL 555/99, Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) (1), define no Art. 3º, que são os municípios quem aprova regulamentos de urbanização e edificação, bem como regulamentos relativos a taxas e cauções pela realização de operações urbanísticas.

No município de Lisboa, a regulamentação das taxas urbanísticas foi alterada, no passado recente, através da criação de três regulamentos:

- O Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de Lisboa (REMUEL) (2), em vigor desde 1/1/2009;

- O Regulamento Municipal de taxas relacionadas com a actividade urbanística e operações conexas (3), entrou em vigor em 6/8/2009 – substituiu e revogou o anterior Regulamento da TRIU (4);

- O Regulamento das Compensações Urbanísticas do Município de Lisboa (RCUML) (5), aprovado pela Câmara em Julho do ano passado, mas rejeitada pela Assembleia Municipal dois meses mais tarde. De acordo com a CML, encontra-se presentemente em preparação o processo para ser novamente submetido aos órgãos municipais competentes.

Enquanto o novo Regulamento das Compensações Urbanísticas do Município de Lisboa não for aprovado, permanece temporariamente em vigor o anterior Regulamento de Cobrança da Compensação Urbanística (6). Para viabilizar a aplicação provisória deste regulamento, foi aprovada pela Assembleia Municipal, em 12/1/2010, a Proposta da CM 927/2009 (7) com os “Critérios para o actual Cálculo de Compensações Urbanísticas – Variáveis”.

Podemo-nos perguntar qual a necessidade de referir todos estes regulamentos mas, relativamente ao tema pretendido, estão todos interligados. O REMUEL define no Art. 6º (Impacte relevante e ou semelhante a uma operação de loteamento) que as obras de construção nova ou de ampliação, em que se verifique acréscimo de superfície de pavimento, são consideradas “operação urbanística com impacto semelhante a uma operação de loteamento” quando:

- A superfície de pavimento resultante seja igual ou superior a 1.800 m2;

- Disponham de mais do que uma caixa de escadas de acesso comum a fracções ou unidades independentes;

- Disponham de cinco ou mais fracções, ou unidades independentes, com acesso directo a partir do exterior; ou

- Exijam a construção de novos arruamentos ou outras infra -estruturas locais.

O REMUEL remete igualmente para o Art. 44º do RJUE, em que se refere que as operações urbanísticas com impacto semelhante a uma operação de loteamento estão igualmente sujeitas às cedências e compensações previstas para as operações de loteamento.

Assim, com a entrada em vigor do REMUEL, todos os projectos com impacto semelhante a uma operação de loteamento, passam a estar sujeitos ao pagamento de Compensações Urbanísticas. Esta situação não é aplicável aos pedidos de licenciamento que tenham dado entrada na Câmara Municipal antes da entrada em vigor do REMUL, em 1/1/2009.

Importa referir que as compensações urbanísticas são diferentes da TRIU (Taxa pela Realização de Infra-estruturas Urbanísticas). Simplificadamente, podemos dizer que a TRIU corresponde a uma contrapartida monetária para o município pela realização de novas infra-estruturas ou reforço das existentes em consequência da sobrecarga derivada do novo projecto, enquanto que as compensações urbanísticas consistem na obrigação de os promotores cederem aos municípios áreas para vias, espaços verdes e equipamentos, nas operações de loteamento ou equiparadas a estes, prevista no RJUE.

Com este enquadramento já será possível analisar algumas das implicações deste novo regulamento para os promotores, o que me proponho a fazer na 2ª parte deste artigo a ser publicado oportunamente.


(1) Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), DL 555/99, de 16/12/1999, com as últimas alterações e republicado pelo DL n.º 26/2010, de 30/3/2010;
(2) Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de Lisboa (REMUEL), publicado em DR 2ª série, N.º 8, de 13/1/2009, com data de entrada em vigor a 1/1/2009 (verídico!);
(3) Regulamento municipal de taxas relacionadas com a actividade urbanística e operações conexas, publicado em DR 2.ª série, N.º 129, de 7/7/2009;
(4) Regulamento da TRIU (RTRIU), objecto das Deliberações n.os 128/CM/2003 e 20/AM/2003, tendo esta última sido republicada no 1.º Suplemento do Boletim Municipal n.º 570, de 28/1/2005, corrigindo a anterior publicação datada de 2003. A deliberação n.º 20/AM/2003, foi publicada no Diário da República, 2.ª série, n.º 186, de 13/8/2003;
(5) Proposta de Regulamento das Compensações Urbanísticas do Município de Lisboa (RCUML), disponível em
http://ulisses.cm-lisboa.pt/data/002/0015/comp/regulamento.pdf
(6) Regulamento de Cobrança da Compensação Urbanística, publicado pelo Edital n.º 122/93 no Boletim Municipal n.º 16754, de 15/11/1993;
(7) Proposta da CM 927/2009 - “Critérios para o actual Cálculo de Compensações Urbanísticas – Variáveis”, disponível em
http://ulisses.cm-lisboa.pt/data/002/0015/comp/nota1.pdf