Oferta de Habitação na Grande Lisboa

Por Ricardo Guimarães e Francisco Virgolino

«Elevado nível de oferta pressiona preços na Grande Lisboa»

As estatísticas Confidencial Imobiliário (Ci) | LardoceLar.com para a Área Metropolitana de Lisboa (AM Lisboa) revelam que a oferta de habitação nesta região ascendia a 135 mil fogos no 3º trimestre de 2010. Trata-se de um volume de oferta objectivamente elevado, mesmo tendo em conta que alguma dessa oferta possa ser relativa a fogos ainda ocupados pelos respectivos proprietários. Para a leitura desse dado importa, igualmente, reter que a metodologia de apuramento do volume de oferta, protagonizada pela Ci, inclui procedimentos de mitigação do efeito de repetição dos fogos repetidos entre diferentes mediadores, designadamente através da identificação de perfis de fogos.

Daquele volume de oferta, 65% são fogos usados, com um valor médio de oferta de 185 mil euros para uma habitação de 100 m², e os restantes 35% dizem respeito a habitação nova, com valores médios de oferta a atingirem os 276 mil euros igualmente para fogos com cerca de 100 m².


Em termos geográficos, cerca de 50% da oferta metropolitana de fogos usados concentra-se nos concelhos de Lisboa, Sintra, Seixal e Almada, com valores neste segmento a oscilarem entre os 2.500€/m² em Lisboa e 1.270€/m² no Seixal. Já no caso dos alojamentos novos, verifica-se uma menor concentração, destacando-se Cascais, com 15% destes fogos e Lisboa com 12%. O valor médio da oferta de fogos novos atinge o seu máximo no concelho de Lisboa (3.140€/m²) e o mínimo na Moita (1.240€/m²).

O risco decorrente do nível de oferta traduz-se, naturalmente em pressão para os preços de mercado. Neste contexto, não surpreende que em Outubro o Índice Confidencial Imobiliário (ICi), relativo à AM Lisboa tenha observado com uma variação mensal de -0,8%. Esta desvalorização marca o regresso do ICi para terreno negativo, depois de alguma recuperação registada em Junho passado. Este comportamento acompanha o ritmo de desvalorização sentido no conjunto do país, no qual o índice obteve variações negativas, quer no segmento de novos quer no de usados, de -0,7% e -0,1%, respectivamente.

Na mesma medida, na AM Lisboa os alojamentos novos registaram, em Outubro, o pior desempenho dos últimos tempos, com uma quebra de -1,5%, somente comparável à redução sofrida em Julho de 2007. Os fogos usados foram menos atingidos do que os novos, mesmo assim, acusaram uma redução de 0,4% em Outubro, sendo esta a variação negativa mais baixa dos últimos 10 meses.

Estes dados apurados pela Ci acabam por ser confirmados pelo sentimento de mercado transmitido pelos mediadores e promotores imobiliários, através do PHMS – Portuguese Housing Market Survey, que é um inquérito de conjuntura lançado agora em conjunto pela Ci e pelo RICS. Segundo esta fonte, em Outubro aumentou o número de empresas a referir a ocorrência de quedas de preços, com o saldo de respostas a cair de -45% para -52%. Este sentimento mais negativo deve-se sobretudo ao aumento da oferta e à diminuição da procura, já que, de acordo com as empresas inquiridas, manteve-se normal a actividade de angariação enquanto se observava uma descida no que se refere a consultas por potenciais novos clientes.

As empresas mostraram-se também pessimistas em relação às expectativas futuras, quer no que respeita à evolução dos preços, quer relativamente às vendas. Os saldos de respostas agravaram-se em ambos os casos, denotando um maior número de empresas a reportar perspectivas de redução.


Em termos regionais, é de notar o facto de ter sido na AM Lisboa onde houve maior consenso quanto à evolução negativa dos preços, seguindo-se a AM Porto e o Algarve. No que respeita às expectativas de variação dos preços nos próximos três meses, a nota foi também de pessimismo, mas neste caso foi no Algarve que se denotou um sentimento mais negativo.

Porto: Construção e Arrendamento

Por Ricardo Guimarães e Francisco Virgolino

Rendas 2,5% mais baixas

Ao longo do 1º semestre de 2010, as rendas de habitação na cidade do Porto continuaram o percurso de decréscimo iniciado em meados de 2009. Desde o 3º trimestre desse ano têm caído sucessivamente, atingindo no 2º trimestre de 2010 uma taxa de variação média anual de -1,2%.

Esses dados advêm do índice de rendas apurado pela Confidencial Imobiliário, calculado com base na informação do portal LardoceLar.com. De acordo com o Índice Ci-Rendas, na cidade do Porto, ao longo do último ano, a taxa de variação trimestral das rendas tem oscilado entre os -0,9% e os -1,4%. Também em termos homólogos a nota tem sido de perda, com o 2º trimestre de 2010 a apresentar uma variação homóloga de -4,1%, a mais baixa de sempre desde o início deste Índice. Este resultado vem agravar aquele se havia observado no 1º trimestre de 2010, período no qual a homóloga havia sido a mais baixa registada até então, situando-se nos -2,5%.

Recorde-se que, com as dificuldades sentidas nas vendas de habitação, as rendas apresentaram um crescimento assinalável. Assim, desde o 3º trimestre de 2007, as rendas foram crescendo até atingirem uma taxa média anual de crescimento de 5,3% no 2º trimestre de 2008, pico após o qual esta tendência se começou a inverter.

A cidade do Porto reflecte reduções de rendas mais acentuadas face ao registo em Lisboa, mas havia apresentado, contudo, um crescimento mais significativo. Em Lisboa as rendas registaram no 2º trimestre de 2008, uma taxa de crescimento médio anual máxima de 4,5%. Já no 2º trimestre de 2010, em Lisboa a taxa de variação média anual do ICi-Rendas foi de 0,0%, mesmo assim acima menos dos -1,2% registados no Porto.

Construção cai 66%

No 1º semestre de 2010, foram licenciados apenas 5 novos projectos de promoção de edifícios de apartamentos na cidade do Porto, um número que, anualizado, representa uma queda de 66% face aos 29 edifícios desta natureza licenciados ao longo de 2008. Quando comparado com o período homólogo, o comportamento é semelhante, com os 5 edifícios licenciados nos primeiros seis meses de 2010 a compararem com os 15 projectos em igual período de 2009, o que traduz uma contracção de 67%.

Esta informação é apurada pela Ci a partir dos elementos que lhe são remetidos directamente pela autarquia do Porto, ao abrigo de um protocolo estabelecido entre ambas as entidades (à luz do que a Ci tem com muitas outras câmaras, como Lisboa, Oeiras, Cascais, Matosinhos, Gaia e Maia).

Tais dados mostram que já em 2009 a dinâmica de promoção nova havia registado uma quebra importante nesta cidade, com o número de edifícios de apartamentos licenciados, num total de 20, a cair 31% face ao ano anterior.

O contexto económico e financeiro actual será uma das principais razões para que o mercado se mantenha contraído, mantendo-se, neste primeiro semestre, um nível de investimento semelhante ao do semestre anterior, quando o número de edifícios novos de apartamentos licenciados na cidade do Porto foi também de 5.

No que respeita ao segmento das moradias, o comportamento do investimento é igualmente de queda. Face a 2008, o licenciamento neste segmento caiu 86% no 1º semestre de 2010 e 77% em 2009.

Avaliando o mercado pelo número de fogos licenciados, as conclusões são semelhantes. Face a 2008, regista-se um decréscimo de 76% no número de apartamentos licenciados e de 86% no que respeita as moradias, tendo em conta o 1º semestre de 2010. Em média, em cada um dos semestres de 2008 foram lançadas obras a rondar os 407 fogos novos, o que compara com os 93 registados no 1º semestre de 2010.

As avaliações de activos imobiliários prevêem os preços de venda?

Por Luís Francisco
Director Portugal
IPD - Investment Property Databank

«Poderão as avaliações imobiliárias ser consideradas fiáveis e credíveis? Em 2009, 80% apresentaram um diferencial entre valor de avaliação e preço de venda não superior a 10%.»

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O presente artigo pretende explorar algumas questões pertinentes e elementares em torno das avaliações de activos imobiliários: Poderão as avaliações imobiliárias, realizadas em Portugal, ser consideradas fiáveis e credíveis? Será que prevêem os preços de venda?

Sendo a avaliação a cotação do activo imobiliário, é fundamental obter uma resposta para as questões colocadas. Neste sentido, desenvolvemos um pequeno exercício no qual avaliámos a qualidade e fiabilidade das avaliações imobiliárias em Portugal, tendo por base, única e exclusivamente, a informação reportada por investidores participantes na base de dados do IPD em Portugal ao longo dos últimos 10 anos. A amostra tida em consideração incluiu 178 transacções, com um valor global a rondar os € 1,6 mil milhões.

De um modo simples, o estudo consistiu em estabelecer um paralelo entre o valor de alienação dos activos, e o seu valor de avaliação no final do ano anterior, ajustado com base nas (1) despesas de capital líquidas registadas no período decorrido entre o momento de avaliação e transacção do activo, e (2) valorização de capital do segmento de mercado em que o activo se insere, ajustada para o mesmo período de tempo.

De acordo com os últimos resultados apurados, em 2008 e 2009, conclui-se que 89% e 80% das transacções registadas pelo IPD Portugal, respectivamente, apresentaram um diferencial entre valor de venda e valor de avaliação ajustado não superior a 10% em termos absolutos (i.e. compreendido entre um intervalo de -10% e +10%). Este resultado remete-nos para o reforço da exactidão das avaliações imobiliárias em Portugal, quando comparado com anos anteriores.

Contudo, se em períodos de maior dificuldade, como 2008 e 2009, em que o Índice de investimento imobiliário IPD Portugal registou as menores rentabilidades da sua série histórica de 10 anos, é visível uma maior aproximação entre valor de avaliação e transacção.

Em anos anteriores, quando os investidores detinham maior liquidez, e as suas performances tinham com principal driver a componente valorização de capital, o avaliador, com uma atitude conservadora, ficou mais distante do valor de transacção. No período 2004-2007, apenas 53% das transacções evidenciaram um diferencial entre valor de venda e avaliação ajustada compreendido entre o intervalo de -10% e +10%, sendo que aproximadamente 60% das transacções foram realizadas por valores superiores aos da avaliação.

Regressando a 2009, é interessante notar que 73% das transacções foram efectuadas por valores inferiores ao da avaliação ajustada, o que poderá ser considerado como reflexo natural das actuais condições de mercado, com alguns dos investidores a evidenciarem necessidade de vender e gerar liquidez, ainda que isso tenha representado assumir menos-valias nas transacções levadas a cabo.

Em termos gerais, a análise agregada 2000-2009 fornece-nos indicadores positivos quanto à capacidade do perito avaliador projectar na avaliação, o valor de transacção do activo, visto que em cerca de 70% dos casos, a diferença entre valor de venda e avaliação ajustada está compreendida no intervalo entre -10% e +10%, e 80% no intervalo entre -15% e +15%. Ainda assim, é visível a existência de alguns erros individuais de avaliação.

Interessante salientar, que os resultados alcançados para Portugal estão relativamente em linha com o que tem sido testado e obtido em outros mercados de investimento europeus analisados pelos IPD.

Habitação em Lisboa - Análise da Oferta

Por Ricardo Guimarães
e Francisco Virgolino

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«O SIR aponta para que os fogos novos demorem cerca de dezasseis meses para ser escoados, ou seja, mais seis meses do que o segmento de usados.»

Para entender o actual Mercado Residencial é necessário olhar um pouco para trás e ver a evolução do segmento como um todo, a promoção, as expectativas dos agentes, as suas reacções às dinâmicas do mercado e a sua evolução, medida de forma objectiva através de indicadores cuja origem depende de dados fornecidos pelo mercado.

Nestes dois últimos anos temos vindo a assistir a uma quebra no número de projectos imobiliários em Lisboa. Esta quebra traduz-se numa redução do número de fogos novos licenciados que de 2008 para 2009 foi de cerca de 75%, sendo os projectos mais afectados aqueles que respeitam a edifícios com mais de 20 fogos, classe na qual o número de fogos novos licenciados observou uma descida cerca de 82%. O segmento menos penalizado na construção nova para fins habitacionais foi o das moradias cuja quebra foi de 24%. O destaque vai para o segundo trimestre de 2009 em que o licenciamento de fogos novos atingiu o seu ponto mais baixo. Para amenizar estes dados, e olhando para as obras em edificado, assistimos a um incremento de 7% do licenciamento deste segmento, sendo de destacar as zonas da Baixa e a Zona histórica da cidade de Lisboa.

Em suma, temos uma redução de 30% no licenciamento residencial em Lisboa no ano de 2009 quando comparado com 2008.

Gráfico 1 – Lisboa: Número de Fogos Novos Licenciados, por Trimestre

O cenário no primeiro trimestre de 2010 não foi mais animador uma vez que, face ao trimestre anterior, o licenciamento em edifícios residenciais novos baixou 22%. No que diz respeito a obras em edificado, o seu comportamento vai no mesmo sentido apresentando uma descida de 48% em termos homólogos e de 13% em termos trimestrais, mantendo-se somente na Baixa e na Zona Histórica da cidade um ritmo positivo.

Estes dados reflectem uma resposta dos promotores face ao momento económico que vivemos. Aliado a este facto, na Área Metropolitana de Lisboa, o tempo de absorção, analisado através das Estatísticas Confidencial Imobiliário / LardoceLar.com, duplicou no primeiro trimestre de 2010 face ao primeiro trimestre de 2008, passando de nove para dezoito meses. Em termos concelhios, Cascais apresenta o maior tempo de absorção, para fogos novos, 19 meses. Seguem-se Lisboa e a Amadora com 17 meses.

No entanto, quando olhamos para as expectativas dos agentes que intervêm neste mercado, profissionais e público em geral, o comportamento é diferente. Estas expectativas podem ser medidas pelo Índice Confidencial Imobiliário (ICI) que reflecte a dinâmica quanto aos valores de transacção esperados pelos agentes.

Os meses de Setembro e Outubro de 2008 marcaram definitivamente o mercado imobiliário e o ICI não deixou de registar este facto que se traduziu, excepto em Maio e Junho de 2009, numa quebra contínua do Índice entre Setembro de 2008 e Agosto de 2009. Em Janeiro do corrente ano o Índice apresentava o mesmo valor de Setembro de 2008. O mercado reflectia assim a sua confiança em que o pior já tinha passado… Em Junho o Índice passava a barreira dos 110 pontos, meio ponto acima do valor de Setembro de 2008.

Gráfico 2 – Índice Confidencial Imobiliário

Como foi referido, o Índice reflecte expectativas, porque é distinta a realidade que nos mostram os indicadores do SIR – Sistema de Informação Residencial, que assentam em dados de oferta e transacções de uma pool de operadores do mercado.

Os dados referentes à evolução dos tempos de absorção e dos valores de asking price resultam de uma análise das ofertas presentes no portal LardoceLar.com, que se caracteriza por ser uma base de dados onde predominam os fogos usados, que são cerca de 70% da amostra, sendo a informação oriunda de empresas de mediação imobiliária. Assim, a sua análise constitui um olhar para o mercado a partir da óptica da oferta. Como é sabido, os valores de oferta, pedidos pelo proprietário estão ainda sujeitos à dinâmica do mercado, podendo ser revistos e negociados com vista a viabilizar a venda do imóvel.

Na realidade, do ponto de vista da produção de estatísticas de mercado, um dos desafios mais complexos é a medição dos preços de venda praticados, assim como as taxas de desconto ou os tempos de absorção. Foi com esse fim que, em 2005, surgiu o SIR – Sistema de Informação Residencial que é uma base de dados constituída por uma pool de promotores e mediadores imobiliários que alimentam esse sistema com dados não só de oferta, mas também das transacções de imóveis que protagonizam. É sobre esta base de dados, bem distinta da anterior, que a análise de dinâmica de mercado que de seguida apresentamos é calculada.

Na Área Metropolitana de Lisboa, entre o segundo trimestre de 2009 e o primeiro de 2010 o SIR registou cerca de 4.700 transacções, representando as vendas de fogos usados cerca de 65% desse total.

A partir dessa amostra de vendas, apuraram-se as taxas de desconto praticadas. Os descontos apurados a partir da pool SIR rondaram, em média, os 4%. Mas em diversas zonas da região, os descontos rondaram os 7%. Este é um comportamento muito mais severo do que o observado no período pré-crise, por exemplo em 2007, altura em que os descontos se situavam, em média, nos 2%.

A interpretação das taxas de desconto deve atender ao facto desse indicador ser apurado pondo em confronto o último valor de oferta com o preço final de venda. Tal é relevante na medida em que entre o primeiro e o último valor de oferta podem ocorrer várias revisões, reduzindo-o. Isso tem-se sucedido, havendo diferentes zonas da Grande Lisboa onde a taxa de revisão das tabelas tem excedido os -5%.

Ao agravamento das taxas de desconto e ao efeito da revisão das tabelas de preços, há que adicionar o impacto do aumento do tempo de absorção. No que diz respeito a este indicador, o SIR aponta para que os fogos novos demorem cerca de dezasseis meses para ser escoados, ou seja, mais seis meses do que o segmento de usados.

As duas bases de dados aqui referenciadas, apesar de bem distintas (uma com um olhar sobre a oferta e a outra sobre as transacções), reflectem ambas um alargamento dos prazos de comercialização do produto imobiliário residencial. Na realidade, se o ICI reflecte expectativas sobre os valores de oferta, o SIR vem-nos dizer que estas estão elevadas face à realidade do mercado. A revisão de tabela de preços e os descontos mais agressivos mostram um mercado cada vez mais pressionado onde melhor sobreviverão os profissionais mais informados e com mais capacidade para gerir as expectativas, nomeadamente dos particulares que servem.