Escritórios: escassez de oferta faz subir rendas

Segundo dados recentemente divulgados pela Savills, a escassez de oferta de escritórios nas principais cidades europeias levou a um crescimento das rendas e a uma descida no take-up. Muitas são as cidades europeias que apresentam pouca oferta em zonas CBD (Central Business District), originando um forte crescimento no valor das rendas.

O potencial de crescimento de rendas está, assim, a transferir-se para zonas fora da CBD à medida que as empresas alteram as suas preferências de localização pela falta de alternativas.

Berlim registou um aumento de 22,9% nas rendas no 1º trimestre de 2017, ao mesmo tempo de observou uma forte quebra de -35,1% no take-up. Barcelona, Madrid, Londres são outros exemplos de cidades que viram as rendas subir ao mesmo tempo que a ocupação não cresceu.

Assim sendo, a quebra registada no take-up deve-se fundamentalmente à falta de opções de ocupação por parte das empresas e não tanto por uma eventual quebra na procura.

Bons negócios (imobiliários)!

Mercado imobiliário Espanha - Abril

Em Abril, vários analistas publicaram resultados do primeiro trimestre, o que confirmou o bom início do sector no ano. A Laborde Marcet e a CBRE apresentaram valores de investimentos imobiliários nos três primeiros meses do ano, de € 3.520 milhões e € 3.417 milhões, respectivamente. De acordo com a LM, o sector do retalho representou a maior parte do investimento total (€ 1.495 milhões), seguido do segmento de escritórios (€ 868 milhões), segmento hoteleiro (€ 783 milhões) e activos logísticos (€ 374 milhões) e mais de metade dos activos estava localizada em Madrid e em Barcelona. A CBRE revelou que os investidores internacionais estão a desempenhar um papel cada vez mais importante, representando 70% do volume total desembolsado no primeiro trimestre, impulsionado principalmente por fundos baseados nos EUA e no Reino Unido.

O admirável mundo dos novos escritórios

O paradigma mudou. Usufruir de um escritório com todas as condições de conforto para os profissionais e uma imagem corporativa forte, apenas estava ao alcance das grandes empresas.

Os espaços de trabalho partilhados (também designados espaços de coworking) e os novos centros de escritórios vêm dar resposta à necessidade das empresas em oferecer espaços “premium” para colaboradores e clientes. É sabido que as novas gerações de profissionais consideram que o espaço de trabalho e a evolvente que o mesmo cria é um factor de decisão, quando são confrontados com a escolha de uma  proposta de emprego.

Há muitos anos que empresas como a Google, Facebook ou Accenture consideram as instalações e a flexibilidade laboral como estratégia de atracção e retenção de talento. 

Ainda recentemente, a Farfetch abriu um novo escritório em Lisboa, onde investiu 1 milhão de euros nas mais modernas boas práticas internacionais, incluindo algumas “excentricidades” como um piano de cauda, um terraço e uma sala de jogos. A intenção foi criar um ambiente de trabalho único, onde os colaboradores se sentissem felizes.

Escritórios: Rendas em Lisboa são as mais baixas da Europa

Lisboa é a cidade europeia com as rendas mais baixas de escritórios em toda a Europa. No entanto, está entre as cidades com maior potencial de subida de rendas, segundo dados do European Office Clock da consultora JLL.

Londres (West End), City e Genebra são as cidades com as rendas mais elevadas no segmento de escritórios.

A par de cidades como Roma, Milão e Amesterdão, Lisboa é uma das 4 cidades com maior aceleração na subida das rendas de escritórios em toda a Europa. Curioso verificar que nenhuma das cidades europeias monitorizadas neste estudo apresentam rendas em queda. Londres (West End), Genebra, Varsóvia, entre outras, são cidades que estão a chegar a mínimos, prevendo-se que voltem a subir de novo.

Já a City, Colónia e Hamburgo são as 3 cidades com maior potencial de queda na rendas já que o crescimento das mesmas tem vindo a abrandar.

Em termos globais, as rendas de escritórios na Europa subiram 0,6% em termos homólogos, estando 8% acima da média dos últimos 10 anos. No entanto, há que frisar que a ocupação caiu -0,5% no 1º trimestre deste ano, sendo o 1º trimestre, desde 2013, que a vacancy rate subiu.

Bons negócios (imobiliários)!

Merry Xmas and Happy New Office!

Quem diria, há 10 anos atrás, que o local de trabalho passaria a ser um dos principais factores de atracção e retenção de talento?

As empresas da economia moderna já perceberam que o espaço de trabalho tem uma grande influência na produtividade dos profissionais. A forma como é encarado pelas novas gerações, nomeadamente pelos Millennials e pela recém-chegada Geração Z, veio alterar definitivamente o paradigma do local de trabalho.

Dados mais recentes da consultora Gallup indicam que os profissionais nos EUA apresentam níveis baixíssimos de envolvimento com o local onde desenvolvem o seu trabalho (31,5% em 2014 e 32% em 2015: Gallup Report: Employee Engagement in U.S.). Este índice tem vindo a aumentar timidamente nos últimos anos, contudo ainda está longe do aceitável, considerando o tempo que despendemos diariamente no escritório. 

Como é que as empresas estão a contribuir para aumentar a felicidade no local de trabalho?  Seguindo o exemplo de centenas de empresas que têm sido premiadas pelo Great Place to Work Institute, há uma clara tendência para as empresas apostarem em espaços que valorizem o bem-estar dos profissionais, quer seja através de salas onde se pode trabalhar com maior privacidade e concentração, áreas de lazer e relaxamento, ou zonas lounge onde os profissionais poderão fazer pausas durante o dia e beber um café ou chá enquanto descansam num sofá confortável. A criação de vários ambientes de trabalho no mesmo local é uma das tendências-chave dos novos espaços de trabalho, indo claramente ao encontro das necessidades dos profissionais que apreciam esta versatilidade e, acima de tudo, a oportunidade de trabalhar onde se sentem mais felizes e produtivos.

Mas estas medidas deverão ser acompanhadas por outras iniciativas. Por exemplo, a ROFF, empresa portuguesa especializada na consultoria de soluções de software de gestão, que está entre as 25 organizações reconhecidas a nível europeu do Great Place to Work Institute, destaca a flexibilidade de horário, a possibilidade de trabalho remoto ou a oportunidade para trabalhar a partir do estrangeiro, como factores que fazem da empresa um bom local para trabalhar.

Os espaços de coworking fazem parte desta nova realidade, e há cada vez mais empresas a optar por este modelo de trabalho, não só por uma questão de racionalização de custos, mas acima de tudo pela flexibilidade que este proporciona e pelo bem-estar. Estes factores serão cada vez mais decisivos para as empresas que desejarem vingar na economia moderna. E o local de trabalho – seja ele onde for – é decisivo para essa felicidade. 

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Teresa Jacinto

Chief Research and Development Officer Avila Spaces

Rendas de escritórios em Portugal são das mais baixas da Europa

Segundo dados da Colliers International, as rendas prime de escritórios em Lisboa e Porto são das mais baixas da Europa. Lisboa, com uma prime rent mensal de € 17,6 /m2 e o Porto, com um valor de € 12,5 /m2 estão na cauda da Europa.

Leia também Lisboa com yield 5,5%.

Os dados resultam da compilação de informação de diversas cidades europeias. Londres apresenta-se no topo do pelotão com uma renda mensal de € 135,7 por m2. As cidades suíças de Genebra e Zurique aparecem logo de seguida com Paris a juntar-se, todas elas com valores acima dos € 60 por m2.

Na vizinha Espanha, os valores praticados de arrendamento de escritórios estão também acima dos registados por cá: Madrid apresenta uma prime rent de € 28 por m2 enquanto que Barcelona regista um valor de € 20,5 por m2, acima de Lisboa.

Bons negócios (imobiliários)!

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Por Prime Rent, entende-se a renda esperada cobrar por um escritório de classe A, com áreas entre os 500 e os 1.000 m2, num Center Business District (CBD) de cada cidade analisada.

Quem lidera a absorção de escritórios?

Owen Thomas, CEO da Boston Properties, fala um pouco sobre o mercado de escritórios nos Estados Unidos. As empresas de tecnologia e ligadas às ciências da vida estão a dominar a absorção de áreas de escritórios. Mercados como São Francisco, Boston, Cambridge, Massachusets estão todos a registar subidas nas rendas na ordem dos 2 dígitos.

Por seu turno, Washington por exemplo, mercado muito dependente da expansão de áreas ligadas ao Governo, tem observado uma certa estagnação nos últimos anos.

O vídeo completo, com a entrevista a Owen Thomas, em baixo.

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Mercado de escritórios de Lisboa sem espaço para acolher grandes empresas

O Prime Watch é pelo 6º ano consecutivo, um trabalho desenvolvido por Out of the Box para a empresa B. Prime, que analisa em detalhe o mercado de escritórios de Lisboa.

O estudo deste ano conclui que 2015 foi um ano bastante positivo para o mercado de escritórios: a subida da absorção, o aumento da área média ocupada e um acréscimo das rendas, aliado à inexistência de espaços adequados para escritórios será porventura a variável mais importante no mercado de escritórios de Lisboa e uma oportunidade de investimento. O estudo aponta para um aumento de 5,7% nas receitas geradas neste segmento, em 2015, situando-se nos € 480.7 milhões.

No que diz respeito ao mercado de escritórios de Lisboa, a 6ª edição do Prime Watch conclui que os edifícios com qualidade e em boas localizações são ocupados com maior rapidez e no decorrer deste ano deverá registar-se um novo mínimo histórico nas áreas novas disponíveis. Em valor absoluto, de um total de 509 mil m2 disponíveis para ocupação, o mercado tem pouco mais de 25.000 m2 de stock novo, sendo que da área usada disponível, 40% está concentrada na zona 6 e 20% na zona 2.

O estudo de mercado da consultora alerta para o facto de 95% do stock total disponível ser usado e não ter nem dimensão, nem qualidade para atrair grandes empresas, o que se traduz, em situações de pré-arrendamento, ou seja, alguns edifícios deverão ser totalmente arrendados, mesmo antes de serem terminados.

O Prime Watch demonstra que o mercado tem margem para receber novos edifícios em zonas com escassa disponibilidade, como é o caso das zonas centrais e do Parque das Nações, alvo de interesse por parte dos grandes ocupantes, o que certamente se materializaria em situações de pré-arrendamento.

O mercado de escritórios de Lisboa apresenta uma valorização média de praticamente 6.5 mil milhões de euros, o equivalente a aproximadamente 3.7% do PIB nacional.

Segundo Jorge Bota, Managing Partner da B. Prime: “Os investidores têm fundamentalmente apostado no mercado residencial e hoteleiro, por ser o que primeiro saiu da crise, no entanto com a recuperação da economia, as empresas têm vindo a expandir-se, além da entrada de novas empresas internacionais no mercado. Como praticamente não há oferta nova no segmento dos escritórios, chegámos a esta situação insólita em que não existe oferta de qualidade, para a procura atual. 

Em certas zonas como é o caso do Parque das Nações esta realidade torna-se crítica, uma vez que a entrada de novas empresas só poderá ocorrer com a saída de outros inquilinos, dado que nem sequer existem escritórios usados disponíveis, como demonstrado no Prime Watch. Por outro lado, também não está prevista a construção de qualquer edifício novo no próximo ano, o que irá ainda agravar mais a situação.”

Escritórios em 2016: de volta a 2006?

Valor dos activos imobiliários em alta; investimento em máximos históricos; yields em mínimos históricos. E agora?

Grande parte dos investidores norte-americanos começa a alterar a sua estratégia de alocação de dólares em edifícios de escritórios. Se até 2015 procuravam activos oportunísticos ou de high yield, agora direccionam o seu dinheiro para activos core com yields estáveis e mais reduzidas, numa tentativa de reduzir o risco das carteiras em gestão.

Do ponto de vista dos fundamentais, muitos gestores olham 2016 como olhavam 2006: activos em alta, yields em baixa, rendas a subir, actividade económica em alta, bolsas em máximos. Tudo similar, menos na dívida. Hoje em dia, temos menos dívida alocada aos investimentos imobiliários e ainda há muito equity para aplicar.

No entanto, é difícil não se estar vendedor, hoje em dia, no sector de escritórios norte-americano, com o valor dos activos em patamar tão elevado e perante tanto equity ainda disponível. Muitos sentem estar perante o fim de um ciclo imobiliário.

Bons negócios (imobiliários)!

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Artigo inspirado em notícia no site costar.com

Escritórios mantêm tendência de recuperação na Europa

Na maior parte dos mercado imobiliários europeus, o take-up de escritórios mantém a sua tendência de subida, segundo dados divulgados recentemente pela Savills. No 3º trimestre de 2015, a absorção de espaços de escritórios subiu 21% face a igual período de 2014, estando 11% acima da média dos últimos 5 anos.

Além da subida da absorção, há clara evidência de uma redução nos incentivos contratuais (carência de rendas, por exemplo), de uma descida consistente da vacancy rate e de sinais de subida das rendas.

Mercados como Manchester, Amesterdão e Dublin, todos eles registaram aumentos na absorção superiores a 100%. Dos mercados analisados pela Savills, apenas Viena, Londres (City), Hamburgo, Londres (West End) e Frankfurt registaram quedas na absorção.

Dublin e Londres (City) registaram subidas homólogas consideráveis nas rendas de escritórios, acima dos 20%. Berlim, Londres (West End), Hamburgo, Estocolmo, entre outros, também observaram subidas nos valores das rendas, mas mais modestos.

O mercado está claramente em recuperação e o outlook é bastante positivo. Apesar de haver razões diferentes para essa recuperação, de cidade para cidade, a tendência é clara: descida gradual das vacancy rates, descida dos incentivos, menos disponibilidade de espaços com qualidade e centrais, menor oferta, subida das rendas, valorização de activos.

Bons negócios (imobiliários)!

Empresas mudam pouco de escritório

Um estudo realizado pela CBRE mostra que «a vasta maioria das empresas opta por continuar no mesmo local após o termo do contrato de arrendamento. A qualidade da gestão dos edifícios assume-se como um importante factor nos critérios de selecção de localização de escritórios, de acordo com o estudo ‘Stay or Not to Stay’ da consultora imobiliária CBRE.

O estudo analisou 500 empresas para compreender os factores que justificam o comportamento dos arrendatários quando avaliam sair ou não de um escritório. Das empresas inquiridas, apenas 12% mudaram de localização após o fim do contrato de arrendamento, e das que mudaram de local, quase dois terços alteraram a área ocupada – 50% dessas empresas foram para locais com área superior.»

Existe, assim, uma grande inércia por parte das empresas em mudar de escritório. Aquelas que mudam, fazem-no por necessidade de mais área.

O mesmo estudo adianta ainda: «Um aspecto essencial no processo de tomada de decisão centra-se na gestão dos edifícios em termos da qualidade dos serviços técnicos (relacionados com a qualidade de construção e das infra-estruturas do edifício) e dos serviços comerciais (relação entre o arrendatário e empresa gestora do edifício).

Entre os dois, os serviços técnicos foram considerados como os mais importantes, mas por pouco. As conclusões do estudo indicam que as taxas de satisfação são 10% inferiores para as empresas que mudam de localização face às que se mantêm no mesmo escritório, no que respeita a serviços de manutenção e de limpeza dos edifícios. Em termos gerais, para a gestão dos serviços técnicos do edifício a diferença é de 8,3% e 7,25% no caso dos serviços de natureza comercial ou relacional.»

Bons negócios (imobiliários)!

O mundo mudou. E os escritórios também.

Londres, 8h da manhã, nº 78 da Cannon Street. No edifício-sede da CMS, uma das sociedades de advocacia mais reputadas do Reino Unido, um jovem advogado chega com um cliente, dirige-se à área lounge, sentam-se e bebem um café.

Esta informalidade e satisfação é tão visível neles, que se estende aos clientes que visitam a sede da CMS e que de imediato se sentem em casa, enquanto vêem o seu processo 'descer' para o tablet do seu advogado, através de uma qualquer aplicação da “nuvem”; fazem-se as últimas anotações e 'sobe' novamente para o Centro de Documentação da empresa, também ela na “nuvem” e à qual se pode aceder a qualquer momento, seja na empresa, no escritório do cliente, em sua casa ou no buraco 12 do Clube de Golfe mais próximo do escritório.

Imaginar este cenário, há uns anos, no mundo da advocacia, podia ser considerado utopia. Mas a verdade é que o coworking e o teletrabalho vieram para ficar, não por serem uma moda, mas sim uma evolução evidente. E este é um excelente exemplo, num sector onde o tempo é dinheiro e a palavra New Business é cada vez mais premente.

As empresas estão a reformular os seus métodos de trabalho, com vista a tornarem-se mais produtivas e apelativas para os futuros colaboradores. No caso da CMS, não tenho dúvidas que a estratégia foi captar os advogados mais brilhantes que as universidades lançam todos os anos para o mercado. Os novos modelos de trabalho venceram e convenceram os detentores do último baluarte da tradição dos métodos de trabalho - os Advogados – e isso prova que o mundo está a mudar.

Não é preciso ser advogado ou um profissional exigente para perceber rapidamente as vantagens de se trabalhar numa empresa que tem um edifício inteligente com cobertura wi-fi desde a sala da Direcção até aos lavabos, pois todos eles são agora considerados 'espaços de trabalho'; com áreas comuns onde se podem trocar opiniões e informações sobre os processos que têm em mãos, enquanto partilham um café acabado de fazer ou assistem aos golos da jornada da Premier League.

Não é por acaso que estas e outras companhias estão a adoptar os modelos de trabalho do Coworking multi-empresa. Talvez por esta razão, os profissionais recém-licenciados olhem hoje para o teletrabalho e especialmente para os espações de Coworking onde estão várias empresas, não como um 'must be' (por falta de colocação em grandes firmas), mas como um 'should be' (por falta de qualidade de vida associada às grandes firmas tradicionais). Estes espaços são hoje locais imperdíveis e multidisciplinares, onde se multiplicam oportunidades de negócio e de conhecimento e se dividem custos comuns, funcionando como centrais de compras em pequena escala. Afinal de contas, porquê pagar uma renda ou serviço de limpeza e comunicações, entre outros custos, se podemos partilhar esses mesmos custos por várias empresas, em modo 'pay-as-you-go', ao mesmo tempo que partilhamos também visão e conhecimento com outros profissionais que são tão imprescindíveis a qualquer empresa, como um contabilista, um designer ou um informático?

O mundo mudou e a tradição já não é o que era. E ainda bem.

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Por Carlos Gonçalves

CEO Avila Business Centers

Co-autor do livro “Out of the Office”

A nave espacial da Apple. Bem-vindo a Bordo!

Por Carlos Gonçalves

CEO Avila Business Centers

Co-autor do livro “Out of the Office”

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Actualmente, uma das grandes discussões na Apple não tem a ver com novos produtos ou serviços. A questão que está a gerar polémica prende-se com a construção da nova sede – denominada Apple Spaceship HQ – que será inaugurada em 2016. O orçamento previsto era de 3 biliões de dólares, mas custará quase 5 biliões.

Apesar deste montante representar cerca de 1% das reservas de tesouraria do gigante americano,  os accionistas consideram que este investimento é uma extravagância, numa altura em que os investidores reclamam mais dividendos.

Considerada uma das últimas heranças de Steve Jobs, esta nave espacial de Cupertino irá albergar mais de 13.000 colaboradores, que terão ao seu dispor áreas de trabalho e de lazer orientadas exclusivamente para o seu bem-estar e produtividade, cumprindo as melhores práticas no domínio da responsabilidade social e ambiental. Recentemente, foi também divulgado que Jobs fez questão de ser incluído na equipa de arquitectos que concebeu o projecto, liderada por Norman Foster.

Investimentos desta dimensão não acontecem por acaso, e a atitude visionária da Apple é seguida também por outros gigantes como o Facebook, Coca-Cola, Mercedes ou Nike, não só nos Estados Unidos, mas em todo o mundo.

Estas multinacionais sabem que o pacote salarial deixou de ser o único factor de atracção e retenção de talentos e a comprovar as expectativas mais pessimistas há estudos, como o da consultora americana Gallup, que concluem que 30% dos trabalhadores nos EUA não se sente envolvido no seu espaço de trabalho, considerando que o mesmo não reflecte o espírito e valores da empresa.

Se extrapolarmos estes números para outros países o cenário piora. E aí percebemos que a grande maioria das empresas ainda não entendeu que o conforto no espaço de trabalho e o bom ambiente que se proporciona aos colaboradores é absolutamente central para o seu sucesso.  A par destes factores, a flexibilidade laboral é cada vez mais valorizada pelas novas gerações, que gosta de ter a liberdade de trabalhar no escritório da empresa, em casa, num espaço de coworking ou num resort de surf com boa ligação à internet.

Se antes as empresas eram apreciadas essencialmente pela modernidade da sua fachada ou pela beleza da recepção, hoje em dia o que está no seu interior e os modelos de trabalho que adoptam são cada vez mais decisivos para a construção da sua notoriedade: desde áreas lounge e copas para convívio, até espaços de privacidade para meditação, yoga e outras actividades de relaxamento.


A nova nave espacial da Apple talvez seja a primeira a combinar todos estes factores, dando início a uma viagem e a um novo paradigma em que todos serão mais felizes, incluindo os investidores mais renitentes.

Precisamos mesmo de mais escritórios em Lisboa?

Foi notícia aqui há dias que a área de escritórios novos em Lisboa não pára de cair. De facto, o Prime Watch 2015 já o havia reportado: o ano de 2014 registou um acréscimo na tomada de áreas novas, principalmente em zonas mais centrais da cidade, apresentando-se estas agora em valores mínimos de stock disponível.

Apesar disso, as rendas de mercado mantiveram uma tendência de queda que se arrasta há já alguns anos. Nem o facto de se ter aumentado a absorção de áreas novas, nem tão pouco em zonas mais centrais de Lisboa (tipicamente mais caras), fez com que as rendas subissem em 2014.

Será então hora de começar a construir escritórios em Lisboa por forma a aumentar o stock e fazer face à procura?

A questão de aumentar o stock novo disponível, por incremento de construção nova de raíz, deve ser algo analisado em estreita coligação com o valor do mercado. Pretende-se mais área nova para potenciar determinado tipo de negócios (grandes ocupadores, mais exigentes, à procura de melhores espaços), ou será que é melhor aumentar o valor do mercado? E será que uma reduzida área disponível para arrendamento potenciará o crescimento das rendas?

Creio que sim. Há já algumas edições do Prime Watch que temos vindo a alertar para este "fenómeno": o mercado deverá apostar na reabilitação dos espaços usados em detrimento da construção nova, ao mesmo que tempo que se "regula" o stock total e o stock disponível para ocupação. Se é verdade que existe muito pouco stock novo disponível, também é bem verdade que existe mais de meio milhão de m2 usados disponíveis.

Apostando na reabilitação, aposta-se na cidade e na qualidade, ao mesmo tempo que o mercado tenderá a observar uma apreciação generalizada das rendas, ganhando assim valor. Mais ainda, o investidor agradece.

Bons negócios (imobiliários)!

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Por Gonçalo Nascimento Rodrigues

Out of the Box

Main Thinker

OTBX, Consultoria em Finanças Imobiliárias, Lda.

Managing Director

O desequilíbrio entre o mercado de arrendamento e investimento no mercado de escritórios de Lisboa

Num trabalho conjunto com a B. Prime, e na sequência do Prime Watch 2015, desenvolvemos uma análise ao desequilíbrio que actualmente se verifica no mercado de escritórios de Lisboa, entre as componentes económica e financeira de valorização dos activos.

O que provocou o aumento do investimento?

O mercado de investimento imobiliário em Portugal observou um acentuado crescimento ao longo de 2014, depois de 3 anos consecutivos, com valores bastante reduzidos. O nível historicamente baixo das yields da dívida soberana portuguesa e a maior liquidez existente potenciaram o interesse por parte parte de investidores institucionais estrangeiros, dinamizando o investimento em imobiliário nacional, que se baseia no potencial de recuperação económica do país.

Os dados mostram que em 2014, Portugal registou um volume de investimento em imobiliário na ordem dos € 730 Milhões, o que representa uma subida de 154% face a 2013. Este valor situa-se 5,9% acima da média, dos últimos 10 anos. Nos anos em que o spread entre as prime yields de escritórios e as yields das obrigações do tesouro a 10 anos foi negativo (2011 e 2012), o mercado registou níveis reduzidos de investimento. Em 2013, apesar do spread ser já positivo, o elevado nível das yields soberanas afastava ainda o interesse de parte dos investidores no imobiliário nacional.

A queda das yields soberanas e das prime yields de escritórios, durante o ano de 2014, ativaram o investimento. 

Porquê este desequilíbrio entre rendas e capital?

Ao contrário do investimento, as rendas médias de escritórios apresentam uma tendência contínua de queda ao longo dos últimos 10 anos.

São diversos os fatores que influenciam atualmente os investimentos imobiliários. Os investidores baseiam-se em questões de cariz financeiro e macroeconómico para tomarem decisões, procurando antecipar um eventual crescimento nas rendas.

Isto provoca um certo desfasamento entre rendas e capital. Ao passo que o mercado de arrendamento é fundamentalmente guiado por questões económicas (crescimento, emprego, salários), o mercado de investimento é mais influenciado por outro tipo de variáveis (taxas de juro, endividamento, yields). Assim se entende a discrepância criada em 2014 entre as componentes de renda e capital na valorização do mercado de escritórios de Lisboa. 

Desta vez é diferente?

Existem, atualmente, alguns aspetos na origem e motivação do investimento imobiliário que tornam esta valorização diferente daquela ocorrida até ao início da crise do subprime, em 2007.

Na altura, os investimentos eram alimentados sobretudo por dívida, o que trazia maior risco às operações concretizadas. Uma desvalorização dos ativos colocava em risco a solvabilidade dos mesmos.

Hoje em dia, o capital investido encontra-se menos alavancado, baixando assim o risco dos mesmos. Além disso, a diversidade de origens nos investimentos imobiliários, sobretudo na Europa, é bastante maior. Apesar dos mercados domésticos serem ainda maioritários, existem alguns destinos na Europa onde os investidores de nacionalidade estrangeira são maioritários.

Adicionalmente, e com maior ênfase nos últimos 3 anos, o volume de novo capital injetado no imobiliário é cada vez maior, indiciando a entrada de novas proveniências no mercado e não uma mera “reciclagem” ou “rodagem” de dinheiro entre ativos.

Menos riscos, mas as preocupações mantêm-se

Todos os fatores acima apresentados reduzem riscos e potenciam investimentos de longo prazo. O nível historicamente baixo de yields soberanas aumenta o interesse por investimentos em localizações mais periféricas, como é o caso de Portugal. Assim sendo, é possível que os investidores mantenham a aposta no investimento imobiliário, continuando a procurar imóveis bem localizados, com boa qualidade de ocupação e segurança a longo prazo. Além disso, a correlação entre as mais diversas classes de ativos financeiros (ações, obrigações, commodities) tem vindo a crescer, aumentando o risco de uma desvalorização generalizada nos mercados financeiros, diminuindo assim o tipo e número dos chamados “ativos de refúgio”. No entanto, o imobiliário mantém-se nessa classe de ativos. A precaução no mercado deve manter-se, devido ao desfasamento entre a componente de rendimento e de valorização de capital. A continuação desta tendência poderá provocar uma valorização excessiva dos ativos imobiliários face aos seus fundamentais.

It´s the Workspace, Stupid.

Por Carlos Gonçalves

CEO Avila Business Centers

Co-autor do livro “Out of the Office”

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Um dos reflexos que esta crise que atravessamos teve, foi o de assumir uma nova visão sobre a forma como encaramos as profissões. Se há coisa que a crise deixou claro foi precisamente que raros são os empregos e as empresas que duram para sempre; bem como que os empreendedores e os empresários consagrados devem ponderar aturadamente sobre a Proposta de Valor que a sua empresa apresenta ao mercado, a que mercado e por quanto tempo será válida essa proposta, para esse mesmo mercado.

A Economia de hoje, pede aos seus empreendedores que sejam mais “customer centric” do que nunca. Que comecem a sê-lo não só para fidelizar clientes e ser mais competitivos que a concorrência directa, mas precisamente antes de abrirem o seu negócio e de o segmentarem. Um negócio que não cria valor sustentado e que não dá resposta a uma necessidade latente e inegável de mercado, arrisca-se a ser uma moda. E quando a moda passar, como acontece tantas vezes, é a crise que tem as costas largas.

É neste enclave rodeado por profissionais de velhos hábitos, agarrados às expressões ‘estabilidade’ e ‘dinheiro certo ao fim do mês’, que surge e crescem vigorosamente as novas gerações, apelidadas como Millennials ou Geração Y. Gerações que têm uma visão e uma postura totalmente renovada, que valoriza o equilíbrio entre a vida pessoal e profissional e aprecia trabalhar em espaços confortáveis, num modelo flexível, tendo liberdade para escolher vários locais para desenvolver a sua actividade: de manhã no escritório, à hora de almoço na espanada, e à tarde, se lhe apetecer,  num espaço de Coworking numa zona “cool” da cidade, onde pode fazer networking e partilhar ideias de negócio com outros  profissionais.

Para os Millennials, ter um “Bom Emprego”, para além dos aspectos atrás referidos, também é trabalhar em empresas onde podem relaxar numa área Lounge e jogar uma partida de matraquilhos com colegas, em vez de passarem horas a fio em escritórios sem luz natural em empresas onde impera o formalismo dos “Senhores Doutores” e dos “Senhores Engenheiros”. Nunca o espaço de trabalho foi tão valorizado pelos profissionais da economia moderna, ao ponto de ser consensual para as grandes companhias multinacionais que os novos espaços de trabalho representam um investimento e não um custo.  O paradigma está a mudar. Felizmente.

Escritórios valorizam 26% em 2014

Pelo 5º ano consecutivo, acompanhamos a B. Prime na realização do Prime Watch, o seu estudo anual sobre o mercado de escritórios de Lisboa.

O Prime Watch conclui que o ano de 2014 caracterizou-se pelo forte acréscimo na área ocupada, alavancada por um baixo nível de entrada de edifícios novos no mercado e uma contínua queda de rendas, que levou a que muitas empresas aproveitassem esta conjuntura para mudar de instalações.

O ano de 2014 destacou-se igualmente pela contínua queda das yields de mercado, que se traduziu numa valorização dos activos de escritórios em cerca de 26%, o que aliado a um forte crescimento na actividade de investimento imobiliário fez com que o ano passado fosse claramente um bom ano para o sector de escritórios.

Como principais tendências para 2015, o relatório da B. Prime alerta para os seguintes pontos:

• Os novos edifícios que entrarem no mercado estão praticamente todos ocupados, pelo que o mercado manterá um nível historicamente baixo de áreas novas disponíveis, o que condicionará as empresas de maior dimensão. Por este motivo espera-se uma quebra na área média por transacção.
• Com mais transacções de menor dimensão haverá um ajuste, em alta, nas rendas médias.
• A reabilitação dos edifícios de escritórios já existentes (em detrimento de uma política de rendas baixas) é fundamental, para que haja uma rápida colocação.
• Enquanto o Banco Central Europeu mantiver a sua política de quantitative easing, a actual conjuntura de descida das yields e apreciação de valor dos activos imobiliários deverá manter-se durante o ano de 2015.

O Prime Watch esclarece igualmente a importância da nova legislação para os organismos de investimento colectivo em Portugal, o que vem reforçar o acrescido interesse dos investidores por este tipo de veículos.

Segundo Jorge Bota, Managing Partner da B. Prime: “Quisemos desde o início, elucidar os intervenientes do mercado e os investidores em geral com uma visão transparente e profissional sobre o mercado imobiliário nacional. Este é o principal objectivo do Prime Watch, que vai já na sua 5ª edição.

Segundo os dados que divulgamos, o volume de investimento em imobiliário comercial totalizou €730 milhões durante o ano de 2014, o que representou um acréscimo de 156% face a 2013, por isso cada vez mais acreditamos que existe uma responsabilidade acrescida em partilhar a informação sobre o mercado de forma clara e entendível a todos.”

Podem ler aqui versão integral do estudo.

Bons negócios (imobiliários)!

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Full English Version

Londres mantém-se a cidade mais cara para escritórios

Segundo a CBRE, Londres mantém-se como a cidade mais cara no Mundo para instalação de um escritório. A zona de West End apresenta um custo anual de ocupação próximos dos € 207 por m2 por mês, muito acima da prime rent de Lisboa que rondará os € 19,5 por m2.

A lista das cidades mais caras é completada Hong Kong, Pequim e Moscovo, todas elas com um custo acima dos € 125 por m2, por mês.

Londres é, aliás, a única cidade europeia no Top Ten. Paris, a 2ª cidade europeia a constar do raking, encontra-se na 13ª posição e é só no 26º posto que encontramos Zurique, a 3ª mais cidade europeia mais dispendiosa na ocupação de escritórios.

De destacar a cidade de Dublin que apresentou a maior valorização anual com uma subida de quase 35% no custo anual de ocupação.

Aqui fica o ranking completo.

Bons negócios (imobiliários)!

A Google, o Facebook e o novo paradigma do Espaço de trabalho

Por Carlos Gonçalves

CEO Avila Business Centers

Co-autor do livro “Out of the Office”

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Larry Page, CEO da Google, referiu recentemente que a sociedade actual não precisa de trabalhar freneticamente para garantir as necessidades das pessoas, admitindo que a semana de 40 horas de trabalho venha a ter os dias contados. Empresas como a Google e outras multinacionais estão a adoptar modelos flexíveis de trabalho como forma, não só de racionalizar custos, mas também de aumentar a produtividade e satisfação dos seus colaboradores, através de um maior equilíbrio entre a vida pessoal e profissional, permitindo que eles trabalhem onde se sintam melhor.

Os modelos de trabalho acompanham a evolução da sociedade e os últimos estudos prevêem que 40% da força de trabalho nos Estados Unidos seja constituída por freelancers em 2020, ou seja, mais de 60 milhões de pessoas.

Este novo paradigma veio criar um novo conceito de “Escritório”: na realidade o Escritório é onde estamos em determinado momento: em casa, no café, num escritório tradicional ou num espaço de trabalho partilhado (Coworking).

Não temos dúvidas que o espaço físico há-de sempre existir e o contacto presencial entre as pessoas continuará a ser importante nas relações profissionais: o trabalho à distância, quando realizado de forma intensiva e em locais isolados, como a nossa casa, não gera aquela energia que é fundamental para a discussão de ideias, estratégias e partilha de experiências.

O Facebook, por exemplo, tem vários colaboradores em Boston a trabalhar a partir do Workbar, uma rede de espaços de coworking desta cidade – a estratégia passa por permitir uma maior flexibilidade laboral e uma liberdade na escolha do espaço de trabalho, resultando em ganhos de produtividade, poupança de tempo em deslocações entre casa, clientes e escritório, e uma redução significativa de custos de imobiliário por parte daquela multinacional americana.

Há vários exemplos que podem ilustrar esta realidade e nos próximos anos assistir-se-à a uma autêntica revolução neste “admirável mundo novo” dos  modelos de trabalho. As novas gerações de profissionais e as empresas da nova economia já perceberam as vantagens e estão a liderar este processo de mudança.

Yields mantêm tendência de queda em Lisboa

Segundo um research da C&W, as yields mantêm o seu movimento descendente no mercado de escritórios de Lisboa. No espaço de 1 ano, as prime yields cairam 150 pontos base, de 7,75% para uns actuais 6,25%. No entanto, estão ainda a 50 pontos base do mínimo histórico de 5,75%.

Fonte: C&W

Todas as zonas de Lisboa monitorizadas pela empresa apresentam a mesma tendência de descida. De realçar a Zona 5 - Parque das Nações, onde as yields estão agora em 7,25%, indicando assim o valor pelo qual alguns recentes negócios têm vindo a ser concretizados.

O mesmo documento refere que durante o 3º trimestre de 2014, foram concretizadas cerca de 10 operações de investimento em commercial real estate, num montante total de € 58,7 Milhões. O interesse destes investidores dividiu-se entre imóveis de escritórios e retail, fundamentalmente em zonas prime.