Tendências das Finanças Imobiliárias

Deixo-vos hoje uma breve entrevista com Matthew Cutts, da EC Harris, que nos fala sobre as tendências para 2013 na área das Finanças Imobiliárias, fruto de um estudo realizado pela empresa, intitulado European Property Finance Trends. Em suma, podemos esperar:

• Menor actividade de financiamento imobiliário;
• Muito menor exportação de financiamentos imobiliários, concentração nos mercados domésticos;
• Disponibilidade de financiamento para os locais certos, com investimentos e montagens adequadas.

Havendo, ainda, algum dinheiro disponível, ficam algumas dicas sobre os principais requisitos para melhor orientar um pedido de financiamento:

1. Relacionamento com o banco financiador
2. Localização correcta
3. Nível de risco do projecto / investimento
4. Prazo de recuperação do investimento

E que tipo de produtos / investimentos, estão os bancos dispostos a financiar? Edifícios de escritórios, à frente de retail. Porquê? A correlação entre retail e o PIB é maior, atribuindo assim maior risco a este tipo de investimento na actual conjuntura.

Outra tendência analisada no referido estudo prende-se com a necessidade de reduzir o nível de risco dos investimentos. Como? Trazendo mais equity aos mesmos. Significa isto que os tempos de elevadas alavancagens já lá vai...

Em suma: location, location, location, more equity, lesser risk, less leverage.

Bons negócios (imobiliários)!

Rendimento, The Key Factor!

Por Luís Francisco
Director Portugal
IPD









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A performance dos mercados de investimento imobiliário têm vindo a sofrer, no passado recente, o impacto da pior crise económico-financeira mundial desde o final da segunda grande guerra.

Confirmando isso mesmo, dados recentemente divulgados pelo IPD revelam que o seu Índice Global de Investimento Imobiliário, que abrange 23 dos principais mercados imobiliários mundiais, alcançou um retorno total, expresso em moeda local, de -7.3% em 2009, o seu pior registo dos nove anos de história do Índice. A performance obtida combina os impactos de retorno de rendas e do capital, que foram em 2009 de 6,2% e -12,8%, respectivamente.

Centrando a minha atenção sobre as duas componentes de retorno, posso referir que a correcção em baixa do valor dos activos imobiliários foi uma realidade em 21 dos 23 países que compõem o referido Índice. Portugal não foi uma das excepções, e o Índice IPD/Imométrica indicou que o imobiliário nacional devolveu retornos nulos em 2009, o que corresponde ao seu pior registo da série histórica de dez anos. Tal como em outros países, a performance obtida em Portugal teve como principal driver o retorno (valorização negativa) do capital, que no período 2008-2009, acelerou dos -3.3% para -5.7%, como resultado da pressão existente sobre os valores das rendas de mercado, que caíram de modo generalizado nos diferentes sectores de mercado, e da subida dos yields, fruto do reconhecimento de risco acrescido no imobiliário, aliado à dificuldade de acesso a financiamento.

Contrariamente ao retorno do capital, que exibe um comportamento de maior volatilidade, o retorno das rendas é caracterizado por uma maior estabilidade e de que são prova os Índices Global e Português do IPD. Em Portugal este indicador posicionou-se nos 6,1% em 2009, valor idêntico ao obtido nos dois anos anteriores. Se existem mercados analisados pelo IPD, onde retornos de renda robustos permitiram à performance total do imobiliário não entrar em terreno negativo, Portugal é certamente um deles. Aliás, é importante salientar que o nosso mercado tem vindo, ao longo da série história do Índice, a posicionar-se no top 5 dos mercados IPD com melhores níveis de retorno de rendas. Apesar do bom posicionamento passado, Portugal deixou de figurar nesse grupo de excelência em 2009, tendo inclusivamente caído alguns lugares na classificação, o que não deixa de ser elemento de alarme, pois representa um factor de menos atractividade para investidores internacionais, que certamente irão privilegiar mercados com níveis superiores de retorno de rendas.

Ainda que em termos gerais 2009 tenha sido um ano de estabilidade deste indicador para o caso nacional, foi possível identificar alguns sinais de alerta, nomeadamente nos sectores de escritórios e industrial onde o aumento da desocupação produziu efeito negativo sobre o nível de rendas obtido (menor) e custos operacionais suportados (maior) pelos investidores / proprietários, que naturalmente se traduziu numa quebra do retorno proveniente das rendas. Se ao elemento desocupação, adicionarmos aspectos como a maior pressão/capacidade de negociação de rendas por parte do inquilino, que naturalmente se traduz em seu benefício - rendas revistas em baixa, maiores períodos de carência de renda, contribuições para adaptação dos espaços - o cenário fica naturalmente mais cinzento para o investidor.

Considerando que o retorno das rendas assenta em um fluxo de rendimento associado ao arrendamento e ocupação de espaços, da relação com o inquilino, e que resulta, de forma directa da actividade diária do investidor (ao contrário do retorno do capital), o estudo do perfil de rendimento da carteira é essencial. O investidor deverá recorrer a ferramentas de gestão que lhe permitam, entre outros, analisar a estrutura dos contratos de arrendamento, com o objectivo de identificar rendimento em situação de risco e crescimento futuro potencial (sobre ou arrendamentos, períodos de carência, desocupação), analisar o perfil do termo dos contratos (termo, erosão das rendas, impacto da cláusula de quebra de contrato) e avaliar a concentração do rendimento, estabelecendo sempre uma ponte com um outro elemento chave: a qualidade dos inquilinos - em termos de credit rating e respectiva probabilidade de incumprimento.

Sinais de Estabilidade nos REIT

Brad Case da National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) e Daniel Alpert da Westwood Capital discutem o estado actual do sector de REIT nos Estados Unidos.

Podem vê-lo no link em baixo.

Enjoy!

http://www.cnbc.com/id/15840232?play=1&video=1148220349

As Sociedades de Reabilitação Urbana

Adriana Floret (com David Afonso)
adriana.floret@gmail.com
Adriana Floret, Arquitectura, Lda.

As Sociedades de Reabilitação Urbana (SRU) aparecem como a mais recente estratégia de reabilitação dos centros históricos degradados e foram instituídas pelo Decreto-Lei nº 104/2004, de 7 de Maio. Trata-se de sociedades de capitais exclusivamente públicos, podendo algumas delas constituírem-se a título excepcional e apenas em caso de interesse público sob a figura jurídica de sociedades anónimas de capitais públicos repartidos entre o estado central e o município. Neste caso, estamos perante uma sociedade gerida por uma administração nomeada pelos poderes públicos, dotada de capitais públicos, com uma missão que resulta de um consenso e mandato político, mas que é de direito privado. Em todo o caso, a grande maioria das SRU’s constituídas até ao momento optaram por não se constituírem enquanto sociedades anónimas.

Seja qual for o caso, o diploma sublinha o carácter excepcional do regime jurídico das SRU’s que só é aplicável nas «áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística” (ACRRU), constituídas sobretudo nas zonas urbanas históricas (ZUH). A prevalência deste regime excepcional depende da obediência a certos princípios:

- A responsabilidade da reabilitação urbana cabe aos municípios;
- Os municípios podem constituir sociedades de reabilitação urbana para as quais transferem poderes de autoridade e polícia administrativa;
- Todo o procedimento de reabilitação urbana deve ser controlado pelos poderes públicos;
- Os direitos e obrigações dos proprietários e arrendatários devem ser ponderados;
- Os promotores privados devem ser economicamente incentivados;
- O processo deve ser célere.

Não obstante o dito carácter excepcional destas sociedades, estas rapidamente se impuseram no panorama nacional existindo, neste momento, várias cidades que já adoptaram ou estão em fase de adopção deste modelo de intervenção urbana: Coimbra, Lisboa, Porto, Fátima, Viseu, Évora, Vila Real de Santo António, Vila Nova de Gaia, Sintra, Leiria, Covilhã, Oeiras, Torres Novas, Cadaval, Seia e outras ainda por vir. Perante tal proliferação será de perguntar se a excepção não correrá o risco de se tornar na regra. Acresce ainda dizer que as autarquias que assim o entendam, podem levar a cabo processos de reabilitação apoiados nesta legislação sem que para isso tenham de formalizar SRU´s.

Qual o objectivo destas novas sociedades? Em primeiro lugar, reabilitar áreas urbanas classificadas como zonas históricas em plano municipal de ordenamento do território centrando-se, sobretudo, na requalificação do parque habitacional tendo em vista o repovoamento dos centros urbanos. Em segundo lugar, desenvolver e promover áreas de negócio como complemento à função habitacional e como factor de atracção de novos habitantes e de mais investimentos. Em terceiro lugar, revitalizar o espaço público, melhorando as acessibilidades, infra-estruturas e mobiliário urbano. Em quarto lugar, dinamizar o turismo, cultura e lazer.

Entende-se por reabilitação urbana o «processo de transformação do solo urbanizado, compreendendo a execução de obras de construção, reconstrução, alteração, ampliação, demolição e conservação de edifícios, tal como definidas no regime jurídico da urbanização e da edificação, com o objectivo de melhorar as suas condições de uso, conservando o seu carácter fundamental, bem como o conjunto de operações urbanísticas e de loteamento e obras de urbanização que visem a recuperação de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística» (Silva, 2007). Esta concepção é restritiva, acantonando a reabilitação urbana no conjunto de procedimentos de intervenção física sobre o edificado e é apenas para este sentido que a legislação nos remete. No entanto, a política das SRU’s vai invariavelmente para lá desta delimitação legal, assumindo uma outra concepção de reabilitação urbana no seu lato sensu: «A reabilitação urbana consiste numa política urbana que procura a requalificação da cidade existente, desenvolvendo estratégias de intervenção múltiplas, que dão origem a um conjunto de acções coerentes e de forma programada, destinadas a potenciar os valores sócio-económicos, ambientais e funcionais de determinadas áreas urbanas, com a finalidade de elevar a qualidade de vida das populações residentes, melhorando as condições físicas do seu parque edificado, os níveis de habitabilidade e de dotação em equipamentos comunitários, infra-estruturas, instalações e espaços de uso público» (Silva, 2007). A legitimação desta concepção alargada de reabilitação urbana não será feita por via de diploma legal, mas através de um documento de natureza diversa e que nem sequer é previsto na redacção do decreto 104/2004 que são os chamados estudos de base.

Os estudos de base são um instrumento preliminar que justificam a delimitação das áreas de intervenção prioritária, a metodologia e os meios a convocar para esse fim. São, portanto, simultaneamente instrumentos normativos e de diagnóstico. O desenho dos contornos das Zonas de Intervenção Prioritária (ZIP) deve ser precedido de um diagnóstico que identifique as características da estrutura urbana, do edificado e situação cadastral das áreas de intervenção, por um lado, e, por outro, que identifique as principais dinâmicas económicas, sociais e do mercado imobiliário. Este diagnóstico deve ser ainda enquadrado num contexto mais vasto, abrangendo os concelhos limítrofes, a região onde se encontra o concelho, chegando à escala do território nacional. Para além do diagnóstico, os estudos de base podem igualmente sugerir estratégias de intervenção que podem englobar diversos aspectos desde da definição das tipologias da habitação a desenvolver, até à identificação dos potenciais parceiros, passando pela definição dos mercados-alvo e das necessidades a nível da infra-estrutura. Estes estudos de base assumem diversas formas, sendo algumas vezes da responsabilidade das próprias SRU’s, outras vezes de entidades externas contratadas para esse fim.

Bibliografia:
AAVV (2004). Estudo Estratégico para o Enquadramento de Intervenções de Reabilitação Urbana da Baixa do Porto. Porto: FEUP
METELLO, Francisco C. (2008). Manual da Reabilitação Urbana. Legislação anotada e comentada. Coimbra: Almedina
MILÃO, Susana (2006). A “Cidade Criativa” e os modelos de regeneração urbana. Para uma análise crítica das Sociedades de Reabilitação Urbana. Porto: FEUP (Tese de Mestrado)
SILVA, Hugo. M. (2007). Estudo das metodologias de reabilitação urbana em zonas históricas – Sociedades de Reabilitação Urbana. Lisboa: Instituto Superior Técnico (IST)

Distressed Opportunities

E agora aqui vai a 2ª parte da entrevista com Mike Kirby, desta vez a falar sobre distressed opportunities nos REIT.

Muito interessante, fala-se do mercado imobiliário, do custo de capital investido, do mercado de REIT no futuro.

Sempre que ouço falar dos montantes que o mercado imobiliário norte-americano necessita para recapitalizar a indústria... até me arrepio!

Mas, claramente, estamos a atravessar uma fase de... "chuta para canto"! Tenho a percepção que grande parte das medidas que estão a ser tomadas (onde se incluem as revisões dos financiamentos e o aumento dos prazos de reembolso) servem fundamentalmente para adiar a resolução de um problema que não está, de todo, resolvido.

O momento actual, ao que parece, ainda não é interessante para a entrada de novo equity no mercado. Os "descontos" são ainda baixos.

Mas há-de haver um dia em que o problema terá de ser resolvido e, nesse momento, quem se chegará à frente?

Bons negócios (imobiliários)!

REIT Leverage

Mike Kirby, Chairman and Director of Research at Green Street Advisors Inc., fala-nos um pouco, nesta entrevista, sobre os níveis de leverage dos REITS, nos Estados Unidos.

O curioso para mim, nesta entrevista, foi saber que existe uma forte correlação entre alavancagens superiores e baixas rendibilidades, quando a teoria sempre nos disse o contrário...

Bons negócios (imobiliários)!

O Ponto de Vista Jurídico da Reabilitação Urbana - II

Maria Margarida Torres
mtorres@fcguerreiro.com

Franco Caiado Guerreiro & Associados

Proposta de Lei n.º 226/X (4ª)

O Governo aprovou uma Proposta de Lei n.º 226/X (4ª), relativa ao novo regime jurídico da reabilitação urbana que prevê, em situações extremas, que os proprietários poderão ser forçados a vender ou arrendar os seus imóveis ou a fazer obras coercivas.

A legislação proposta tem por objectivo:

- A articulação do dever dos privados de regeneração dos edifícios com a responsabilidade pública de modernização das infra-estruturas e equipamentos das áreas a reabilitar;

- A garantia da complementaridade e coordenação entre os diversos actores, aplicando recursos em operações integradas de reabilitação nas "áreas de reabilitação urbana", cuja delimitação incumbe aos municípios e nas quais serão intensificados os apoios fiscais e financeiros;

- A diversificação dos modelos de gestão das operações de reabilitação urbana, hoje centrados nas sociedades de reabilitação urbana (SRU's), existindo novas oportunidades de intervenção dos proprietários e outros parceiros privados;

- A agilização dos procedimentos de controlo prévio das operações urbanísticas de reabilitação;

- O desenvolvimento de novos instrumentos que permitam equilibrar os direitos dos proprietários com a necessidade de eliminar os obstáculos à reabilitação.

Neste sentido são concedidos aos proprietários apoios e incentivos fiscais e financeiros destinados à reabilitação urbana, sendo ainda possibilitada a criação de fundos de investimento imobiliário dedicados ao fim acima referido e a atribuição de apoios financeiros do Estado e dos municípios às entidades gestoras das operações de reabilitação urbana, as quais poderão corresponder ao próprio município ou a empresas do sector empresarial local.

Pelo exposto, conclui-se pela indispensabilidade da reabilitação urbana tanto no que concerne à política das cidades como à política de habitação, revelando-se uma prioridade para a intervenção urbanística e para o desenvolvimento harmonioso e sustentável das cidades.

O Ponto de Vista Jurídico da Reabilitação Urbana - I

Por Margarida Torres

mtorres@fcguerreiro.com

Franco Caiado Guerreiro & Associados

Reabilitação Urbana

A reabilitação urbana encontra-se actualmente prevista em diversos diplomas como o Regulamento do Plano Director Municipal de Lisboa, o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) – lei n.º 60/2007 de 4 de Setembro, que procede à sexta alteração ao DL 555/99 de 16 de Dezembro e o DL n.º 104/2004 de 7 de Maio.

Processo de Licenciamento - Demolir ou Reabilitar?

Cumpre em primeiro lugar referir que o Espaço Urbano integra diversas áreas delimitadas na Planta de Classificação do Espaço Urbano: a) Áreas Históricas; b) Áreas Consolidadas; c) Áreas de Estruturação Urbanística; d) Áreas de Reconversão Urbanística, entre outras.

As zonas históricas urbanas assumem grande relevância, pois a sua conservação, recuperação e readaptação constituem um verdadeiro imperativo nacional.

Nas áreas históricas habitacionais, a construção de novas edificações depende da possibilidade de demolição dos edifícios existentes, sendo sempre necessário ter em consideração a avaliação do seu interesse histórico, cultural, arquitectónico e urbanístico.

Deste modo, os pedidos de demolição e de construção devem ser simultâneos, de modo a que o licenciamento ou a comunicação prévia, seja equacionado de forma integrada, e precedido das vistorias, consultas ou pareceres de que depende a operação de demolição.

A lei pretende assim, que só seja possível proceder-se à demolição dos edifícios, após prévio licenciamento ou admissão de comunicação prévia relativa a uma nova construção para o local, exceptuando-se os casos em que ocorra risco iminente para a segurança de pessoas e bens.

A demolição para substituição de edifícios existentes só poderá ser autorizada nos casos especificados na lei, nomeadamente em caso de ruína iminente do edifício, comprovada por vistoria municipal; quando o edifício for considerado de manutenção inconveniente, esteja abandonado ou obsoleto, não tenha interesse cultural, arquitectónico, entre outros.

A lei visa ainda, nas obras de construção, quer se destinem ou não a substituir o edifício demolido, a obtenção do nivelamento da cércea e da altura total das novas construções.

Mais se evidencia que os edifícios devem ser sujeitos a obras de conservação, no mínimo, uma vez de oito em oito anos, “devendo o proprietário, independentemente desse prazo, realizar todas as obras necessárias à manutenção da sua segurança, salubridade e arranjo estético”, podendo a Câmara Municipal, em qualquer altura, determinar a execução das referidas obras de conservação.

Realização Coerciva de Obras

Acresce ainda que a Câmara Municipal detém o poder de ordenar a demolição parcial ou total das construções que ameacem ruir ou que constituam perigo para a segurança e saúde pública.

Importa também referir que o RJUE consagrou a proibição da deterioração que consiste na proibição de o proprietário ou qualquer terceiro deteriorar ou agravar a deterioração de um edifício ou impedir o seu arranjo.

Realça-se ainda a faculdade atribuída à Câmara Municipal de poder tomar posse administrativa do imóvel e, posteriormente executá-lo, no caso do proprietário não cumprir os prazos que lhe foram impostos para iniciar ou concluir as obras.

Sempre que for necessário, para proceder à realização das obras, a Câmara Municipal pode ordenar o despejo parcial ou total dos edifícios, sendo que o mesmo poderá ocorrer no prazo de 45 dias a contar da notificação dos seus ocupantes.

Segundo o regime de reabilitação urbana em vigor a responsabilidade do procedimento de reabilitação urbana cabe, em primeiro lugar, a cada município, havendo por isso, a possibilidade dos municípios criarem sociedades de reabilitação urbana às quais são atribuídos poderes de autoridade e de polícia administrativa como os de expropriação e de licenciamento.

Cumpre evidenciar a atribuição aos poderes públicos dos meios efectivos de intervenção e de controlo de todo o procedimento de reabilitação, existindo, contudo uma ponderação dos direitos e obrigações dos proprietários e do equilíbrio na protecção dos direitos dos arrendatários.

Todavia, reafirma-se o princípio geral de que é aos proprietários que cabe promover a reabilitação dos seus imóveis, estando o referido princípio novamente previsto e evidenciado na Proposta de Lei nº226/X (4ª) que aprova o regime jurídico da reabilitação urbana, e da qual aqui vos daremos conta num próximo artigo.

Fundos Imobiliários de Reabilitação Urbana - II

João Fonseca
Director
Área de Fundos de Investimento Imobiliário
Orey Gestão de Activos, SGFIM, SA

Enquadramento

Os fundos de investimento imobiliário surgiram há 20 anos, com o objectivo de proporcionar aos pequenos aforradores a possibilidade de investir em imobiliário, uma actividade que, como é sabido, exige elevados montantes de investimento. Desde a sua criação, a legislação da actividade dos fundos imobiliários tem vindo a evoluir, procurando adaptar-se às necessidades do mercado, através de uma maior flexibilização e, por outro lado, através de uma maior especialização.

Em termos de flexibilização dos fundos, podemos referir a evolução para os fundos fechados, os fundos especiais de investimento e os fundos mistos. Neste último exemplo, o mercado não foi capaz de aproveitar a flexibilidade concedida, pelo que não existem fundos mistos em actividade.

Tal como já tivemos oportunidade de mencionar no nosso anterior artigo, de entre os fundos imobiliários especializados, ressaltam os fundos florestais, os recentes fundos de arrendamento habitacional e os fundos de reabilitação urbana.

A legislação específica dos fundos de reabilitação urbana surgiu com o Orçamento de Estado para 2008, e está vertida, actualmente, no Artº. 71º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, na Parte III, “Benefícios fiscais com carácter temporário”.

Os fundos de investimento imobiliário em reabilitação urbana são fundos, abertos ou fechados, que se constituam entre 1 de Janeiro de 2008 e 31 de Dezembro de 2012, e nos quais pelo menos 75% dos activos sejam bens imóveis sujeitos a acções de reabilitação localizados em áreas de reabilitação urbana.

O EBF define um regime fiscal específico para os fundos de reabilitação urbana:

- Regime fiscal dos fundos de reabilitação urbana

Os rendimentos de qualquer natureza obtidos por fundos de reabilitação urbana encontram-se isentos de IRC. Esta isenção mantém-se enquanto se verificarem os requisitos que definem os termos dos fundos de reabilitação urbana. Cessando algum dos requisitos, aplica-se o regime fiscal geral aplicável aos fundos imobiliários (definido no Artigo 22º do EBF);

- Regime fiscal dos participantes em fundos de reabilitação urbana

Os rendimentos respeitantes a unidades de participação de fundos de reabilitação urbana distribuídos aos participantes são sujeitos a retenção na fonte em sede de IRS ou de IRC, à taxa de 10%, excepto quando os titulares dos rendimentos sejam entidades isentas ou entidades não residentes sem estabelecimento estável em território português.

Quando os titulares de rendimentos respeitantes a UP’s nos fundos de reabilitação urbana englobem os rendimentos que lhes sejam distribuídos, têm direito a deduzir 50% dos rendimentos relativos a dividendos.

As mais-valias com a venda de unidades de participação em fundos de reabilitação urbana são tributadas à taxa de 10%, quando os titulares sejam sujeitos passivos de IRS ou entidades não residentes.

Dificuldades dos fundos de reabilitação urbana

Apesar destes benefícios bastante apelativos, e de existirem vários exemplos de fundos imobiliários a desenvolver actividade na área da reabilitação urbana, ainda não existe nenhum fundo de reabilitação urbana em actividade, ou sequer autorizado pela CMVM.

De acordo com as estatísticas mais recentes da CMVM, de Março, os projectos de reconstrução de reabilitação representam apenas 1,5% (156 M Eur) do total dos fundos imobiliários, e tratam-se de apenas 8,6% de todos os projectos de construção em desenvolvimento nos fundos (1.817 M Eur). A justificação possível para este valor tão reduzido, para além das dificuldades inerentes ao desenvolvimento de projectos de reabilitação urbana, será o reduzido peso que o segmento da habitação tem nos fundos imobiliários (11,5%, com 1.194 M Eur).

Se tivermos em consideração todos os incentivos aos fundos de reabilitação urbana, podemos questionar-nos sobre o que tem impedido a sua criação. Por que razão, passado um ano, ainda não está em actividade um único fundo de reabilitação urbana? As razões, ao nível dos fundos, que justificam esta ausência podem ser várias:

- Especialização do fundo: 75% dos activos do fundo têm de ser imóveis sujeitos a acções de reabilitação urbana em zonas de reabilitação urbana, o que restringe demasiado o espaço geográfico de actuação e o tipo de intervenção a fazer nos imóveis;

- Fundo de promoção imobiliária: um fundo de reabilitação urbana vai necessariamente desenvolver uma forte componente de promoção imobiliária, pelo que o perfil de risco dos participantes é diferente do investidor num fundo de rendimento e o horizonte de investimento é mais longo, exigindo uma imobilização de capital por um período superior a outros tipos de fundos;

- Segmento imobiliário: a reabilitação urbana nos centros históricos tem uma componente habitacional muito elevada, onde, tradicionalmente, os fundos imobiliários portugueses não têm investido;

Existem outras razões, que se prendem com a especificidade do investimento na reabilitação urbana, como sejam:

- Licenciamento mais complicado e moroso: as intervenções em bairros históricos e zonas classificadas obrigam ao cumprimento de exigências regulamentares mais restritas;

- A dimensão mínima crítica dos projectos: a escala de intervenção que os fundos imobiliários procuram tradicionalmente nem sempre é viável na reabilitação urbana;

- Intervenção de construção especializada e com custos mais elevados: as empreitadas de reabilitação exigem empresas com conhecimentos específicos os riscos de derrapagem nos custos são mais elevados;

- A existência de inquilinos: o realojamento de inquilinos ou a negociação da rescisão de contratos é um processo demorado e sujeito a inúmeros imponderáveis;

- Entre inúmeras outras.

O futuro dos fundos de reabilitação urbana

Para ultrapassar as dificuldades específicas das intervenções de reabilitação urbana, os fundos imobiliários de reabilitação urbana necessitam de flexibilidade:

- Flexibilidade na escolha das zonas e dos imóveis onde intervir;

- Flexibilidade na decisão do tipo de intervenção a fazer no imóvel – recuperação, remodelação, reconstrução, etc.;

- Flexibilidade nas decisões de entrada ou saída de um projecto;

- Flexibilidade na negociação com inquilinos – contrapartidas a oferecer;

Na realidade, os fundos de reabilitação urbana são fundos especializados, e essa especialização retira-lhes a flexibilidade de que tanto necessitam para vingar na área da reabilitação urbana.

A ausência de reacção das sociedades gestoras e do mercado à legislação que entrou em vigor há mais de um ano é indicador: a) da falta de interesse nestes fundos – o que não nos parece inteiramente justo, dadas as vantagens acima referidas; ou b) das dificuldades em desenvolver fundos que sejam capazes de cumprir os requisitos legais para se tornarem fundos de reabilitação urbana.

Torna-se assim necessário rever as exigências legais que regem a concessão dos benefícios aos fundos de reabilitação urbana, por forma a que sejam efectivamente utilizados estes veículos como forma de dinamização das acções de reabilitação dos centros históricos e zonas degradadas das cidades.

A janela de oportunidade para a constituição dos fundos de reabilitação urbana termina em 31 de Dezembro de 2012. Esperemos que, até lá, se criem as condições necessárias no mercado para o desenvolvimento de fundos de reabilitação urbana, e não se repitam os mesmos erros que se verificaram com outras formas de fundos, como os fundos mistos.

Reabilitem os negócios (imobiliários)!

Fundos Imobiliários de Reabilitação Urbana - I

João Fonseca
Director
Área de Fundos de Investimento Imobiliário
Orey Gestão de Activos, SGFIM, SA

Este artigo está dividido em duas partes: na primeira fazemos uma introdução genérica à reabilitação urbana, e, na segunda, abordamos o tema referido no título: os fundos imobiliários de reabilitação urbana.

O que é a reabilitação urbana?

Todos temos uma noção do que é a reabilitação urbana, mas a definição mais relevante para quem procura obter algum dos benefícios fiscais que lhe são atribuídos (IVA reduzido, isenções de IMI e IMT, entre outros), é apresentada nos Estatutos dos Benefícios Fiscais:
“[...] entende-se por reabilitação urbana o processo de transformação do solo urbanizado, compreendendo a execução de obras de construção, reconstrução, alteração, ampliação, demolição e conservação de edifícios, tal como definidas no Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, com o objectivo de melhorar as condições de uso, conservando o seu carácter fundamental, bem como o conjunto de operações urbanísticas e de loteamento e de obras de urbanização, que visem a recuperação de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, sendo tal reabilitação certificada pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana ou pela câmara municipal, consoante o caso.” (EBF, Artº. 45º, nº 3).

Refira-se que no Art. 71º do EBF, são apresentadas igualmente as definições de “acções de reabilitação” e “área de reabilitação urbana” aplicáveis na atribuição de benefícios aos fundos de reabilitação urbana.

Ponto de situação da reabilitação urbana em Portugal

De acordo com o INE (valores de 2007), em Portugal, o peso da reabilitação urbana (projectos de alteração e ampliação) no segmento da habitação é de apenas 17,4%, um valor bastante inferior à média Europeia que se situa perto dos 45%.

Se tivermos igualmente em consideração que, num total de 5,6 milhões de alojamentos familiares existentes em Portugal, se estima que cerca de 800.000 (14%) exijam reparações médias, grandes, ou muito grandes, facilmente verificamos que a reabilitação urbana é um imperativo nacional.

Há negócio na reabilitação urbana?

Como será do conhecimento de todos, a característica mais importante de um imóvel é a sua localização. Os imóveis-alvo da reabilitação urbana têm, em regra, essa característica assegurada, uma vez que se trata, em geral, da recuperação dos imóveis localizados nos centros históricos das cidades.

Por outro lado, o imobiliário, como todos os bens transaccionáveis, está sujeito às leis da procura e da oferta. Mais uma vez, a reabilitação urbana sai a ganhar, pois, por enquanto, a procura nos centros urbanos é superior à escassa oferta.

Estes dois aspectos apontam para que existam oportunidades de negócio na área da reabilitação urbana, embora necessitem de uma análise cuidadosa, pois têm problemas específicos como sejam o licenciamento dos projectos de reabilitação, a dimensão mínima crítica dos projectos, a intervenção de construção especializada, a existência de inquilinos, etc.

Os Fundos Imobiliários de Reabilitação Urbana

De entre os fundos imobiliários especializados, ressaltam os fundos florestais, os recentes fundos de arrendamento habitacional e os fundos de reabilitação urbana.

A legislação específica dos fundos de reabilitação urbana surgiu com o Orçamento de Estado para 2008, e está vertida, actualmente, no Artº. 71º dos Estatutos dos Benefícios Fiscais, na Parte III, “Benefícios fiscais com carácter temporário”.

Os fundos de investimento imobiliário em reabilitação urbana são fundos, abertos ou fechados, que se constituam entre 1 de Janeiro de 2008 e 31 de Dezembro de 2012, e nos quais pelo menos 75% dos activos sejam bens imóveis sujeitos a acções de reabilitação localizados em áreas de reabilitação urbana.

No próximo artigo, falaremos um pouco mais sobre os Fundos Imobiliários de Reabilitação Urbana, nomeadamente o seu enquadramento fiscal e perspectivas futuras.

PENSAR FORA DA CAIXA - IV

A Procura Imobiliária

Provavelmente ter-se-ão dado conta que temos postado aqui no blog algumas notícias relacionadas com a problemática do pagamento de fees nas transacções imobiliárias. Trata-se efectivamente de assunto que tem gerado alguma discussão dos Estados Unidos. Como devem os fees ser calculados, quem paga, qual o montante? Todas estas questões merecem reflexão...

De certa forma relacionado com esta temática, hoje gostaria de vos falar de uma importante componente do mercado imobiliário – e de qualquer mercado (!) – a procura. O investidor, o comprador de habitação, o ocupador de escritórios, o lojista, todos eles são actores do lado da procura de imóveis, todos eles com necessidades diferentes a serem preenchidas.

A procura imobiliária é, de facto, uma peça fundamental no mercado. Pena é que lhe seja dada tão pouca atenção…

Historicamente, as empresas de mediação imobiliária focam-se no imóvel: a casa que têm para vender, o escritório que têm para arrendar, ou mesmo aquela pequena operação de “investimento” que querem fazer com algum investidor institucional.

Tipicamente, estas empresas trabalham os imóveis e as ferramentas de marketing que têm ao seu dispor: anúncios na imprensa da especialidade, na internet, outdoors, marketing directo, etc.

Acha-se que o imóvel é a peça chave no processo da intermediação imobiliária apenas porque é a peça mais visível, mais palpável. No entanto, sem procura não há oferta.

O mercado imobiliário tratou de trabalhar a oferta incessantemente, fazendo jus às mais criativas técnicas de marketing e vendas. O mercado esqueceu-se da procura.

Agora que atravessamos tempos um pouco mais tempestuosos, ficamos todos à espera que essa face divina do mercado – a procura – apareça, simplesmente porque o mercado sempre trabalhou pouco e mal o lado da procura.

O problema nasce logo na nossa legislação quando refere que a actividade de mediação imobiliária se consubstancia em «acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente». A legislação trata, assim, um serviço de procurement imobiliário como uma intermediação, o que não me parece de todo correcto. Parece-me mesmo haver aqui um conflito de interesses: quem trabalha a oferta – leia-se, o imóvel – representa um proprietário. Tipicamente, o mediador imobiliário tenderá a oferecer a quem procura os imóveis que tem em carteira, não se preocupando muito com aquilo que efectivamente o cliente procura.

Há que ser mais profissional e isso implica escolher um dos lados. Trabalhar a procura é muitíssimo diferente que trabalhar a oferta: entender as reais necessidades do cliente que procura, as suas motivações e preocupações, efectuar uma leitura da componente financeira do investimento, são tudo factores cruciais que devem ser independentes de qualquer imóvel.

Sem esquecer a questão dos honorários e de quem os paga: o proprietário do imóvel ou a entidade que o procura? O mercado “habituou-se” a que os honorários sejam pagos pelos donos dos imóveis. Nesta lógica, será correcto estar a representar um cliente que procura um imóvel mas o meu serviço ser pago pelo proprietário do mesmo?

Um serviço especializado de procurements imobiliários urge no mercado como forma de clarificar a actividade de mediação imobiliária, “separar as águas” e prestar um serviço de excelência a uma componente fundamental do nosso mercado: a procura.

Até uma próxima oportunidade, bons negócios (imobiliários)!

PENSAR FORA DA CAIXA - III

Parar para Pensar

Na perspectiva do Promotor e do Investidor Imobiliário, vivemos tempos críticos. A pressão sentida no mercado, pelo congelamento das vendas e do crédito têm, com certeza, representado tempos de alguma angústia.

No entanto, creio que estes momentos deverão ser também aproveitados para reflexão. Essa reflexão deverá assentar em 3 eixos fundamentais: produto, financiamento e fiscalidade.

Relativamente ao produto, dever-se-á pensar como inovar e como corresponder às necessidades do cliente, seja ele investidor, seja consumidor final. Cada caso é um caso mas o arrendamento habitacional parece ser uma (boa) aposta. O mercado está cada vez mais inclinado para esta vertente, por força da menor disponibilidade de crédito à compra. O arrendamento com opção de compra também pode ser uma solução.

Para o investidor, preço e rendibilidade continuam a ditar a regra mas outras formas mais criativas poderão viabilizar alguns investimentos.

Nesta linha de raciocínio, o financiamento é uma variável muito importante. Níveis aceitáveis de loan-to-value (LTV) são, hoje em dia, uma vantagem em renegociar linhas de crédito ou negociar parcerias. Naturalmente, por força da desvalorização dos activos, mesmo LTV’s que anteriormente se consideravam equilibrados, são hoje já algo elevados, obrigando muitos Promotores a terem de reforçar garantias.

Relacionado com a questão do financiamento e também da fiscalidade, vem o veículo de investimento. Hoje em dia, cada vez mais, devemos reflectir cuidadosamente sobre a montagem de um investimento ou promoção imobiliária. O veículo, devidamente montado, pode significar alguma poupança fiscal e financeira, permitindo igualmente efectuar alguma diluição do capital.

No mercado residencial, os FIIAH poderão, eventualmente, constituir um veículo interessante para Promotores Imobiliários disponíveis em repensar o seu produto (para o mercado de arrendamento) e a forma de o financiarem.

A constituição deste veículo de investimento, procedendo eventualmente a alguma dispersão de capital (vendendo Unidades de Participação), permitirá ao Promotor efectuar um encaixe importante num prazo mais curto. Por outro lado, as vantagens fiscais de um FIIAH poderão permitir uma poupança considerável. Finalmente, poderá ser possível ao Promotor renegociar a sua dívida, em termos de prazos e juros, alinhando-a com os cash-flows provenientes do arrendamento, permitindo obter níveis aceitáveis de debt coverage e um return on equity mais condizente com a opção do arrendamento.

Não há fórmulas mágicas mas há, com certeza, a oportunidade de aproveitarmos estes tempos para reflectir, reposicionando produtos, repensando estratégias. A inovação no imobiliário passa também por uma inovação financeira.

Bons negócios (imobiliários)!

Banquetes e Beberetes

Luís Oliveira é Prof. Auxiliar nas disciplinas de Derivados e Investimentos Financeiros na IBS/ISCTE e Consultor no INDEG/ISCTE.

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Neste pequeno artigo procuro sintetizar algumas das minhas preocupações acerca dos mega-investimentos públicos que se encontram em carteira, designadamente a construção do novo aeroporto de Alcochete e da linha ferroviária de alta velocidade e das respectivas infra-estruturas necessárias à sua implementação.

Apesar de alguns críticos colocarem em causa os méritos e a viabilidade técnica e a premente necessidade destas grandes obras, o nosso governo apresta-se para as realizar e, receio, cometer um erro histórico. A resistência ao debate aberto e a teimosia em prosseguir com obras tão polémicas, no mínimo, deixa-nos a pensar sobre os reais motivos que, provavelmente, estarão na sua origem. Do ponto de vista pessoal, penso que existem algumas questões que considero de primeira importância e sobre as quais, me parece, não terem ainda sido convenientemente equacionadas pelos responsáveis políticos. A saber: a viabilidade económica e financeira do investimento e a viabilidade social do financiamento.

A viabilidade económica e financeira do investimento

Há alguns meses li na imprensa diária uma advertência do Prof. Campos e Cunha chamando a atenção para a necessidade de se repensarem os grandes projectos de investimento público. Sendo economista de formação, sou sensível aos argumentos Keynesianos e Neo-Keynesianos que, em absoluto, defendem a necessidade de grandes investimentos públicos como força motriz da aceleração económica e consequente superação da crise com que o mundo inteiro, actualmente, se debate. Tem algum sentido, mas é importante saber se, do ponto de vista económico, estes projectos de investimento público em carteira são ou não criadores de valor reflectindo-se esse valor no rendimento nacional.

Em linguagem menos técnica, perguntar-se-á se tais investimentos trarão riqueza e bem-estar para o país e para os portugueses? Em última análise, é o nosso dinheiro que está em causa e, por conseguinte, também, ainda que numa muito pequena parte, o meu dinheiro. Daí a legítima preocupação, pois ainda está muito presente na memória dos portugueses a última grande epopeia do investimento público que foi o Euro 2004 e os 10 estádios de futebol. Hoje pouca gente (ou mesmo ninguém) tem dúvidas de que esses investimentos foram amplamente destruidores de valor económico e social e resultaram em pesadas responsabilidades para a geração actual e para as seguintes.

Como sabemos, qualquer projecto de investimento necessita de ser financiado. Um mega-projecto de investimento, necessita de um mega-financiamento. Aqui começam a prefigurar-se alguns dos meus receios. Nos últimos anos, o endividamento ao exterior tem vindo a aumentar na razão directa da diminuição da poupança interna e do aumento dos juros dessa mesma dívida. Segundo alguns insuspeitos economistas que têm vindo a alertar para este grave problema, o aumento do endividamento externo tem sido da ordem dos 8 a 10 por cento do PIB ao ano (a continuar, duplica de 8 em 8 anos). Em resultado, e como acontece naturalmente para instituições, empresas e particulares a dificuldade em cumprir com um serviço da divida crescente é cada vez maior, levando a que o risco financeiro do nosso país cresça em conformidade. A crise financeira internacional é um mero acréscimo porque o nosso problema é estrutural e surgiu muito antes da crise.

A Standard & Poors (S&P) anunciou em Janeiro de 2009 um corte substancial no rating da dívida pública de Portugal, um sinal de que as medidas de reforma estrutural do Governo para a economia e para as finanças públicas têm sido insuficientes para criar condições de convergência ao grupo de países com superior qualidade creditícia. Refira-se, a propósito das similitudes com Portugal, que a Grécia no dia 4 de Março colocou uma emissão de dívida a 10 anos com um cupão de 6%, ou seja, um spread implícito de 300 pontos base face à yield dos 10 anos da dívida soberana da Alemanha. Sublinho, na minha opinião a culpa não é da crise. O país é que não tem capacidade empreendedora para prosseguir com um plano de investimentos tão arrojado. Há cerca de 25 trimestres que “desconvergimos” face à média dos países da UE. Vinte e cinco trimestres correspondem a cerca de seis anos!

Voltemos à questão do financiamento dos mega-projectos. Nas condições actuais, diz o Prof. Campos e Cunha, “dada a estagnação da taxa de poupança, um acréscimo de mil euros de investimento significa que, directa ou indirectamente, serão mais mil euros de endividamento ao exterior”. Termino aqui a citação porque não acredito na parte restante do parágrafo.

Acho que o Professor foi muito benevolente com a análise (bem feita) do problema. Nas condições actuais, e tendo em vista o financiamento dos mega-projectos, duvido que haja capacidade de endividamento por parte do Estado a uma taxa de juro inferior a 8-10 por cento ao ano. Uma vez que planeia financiar os tais mega-projectos com base em parcerias público-privadas, teremos de aumentar um pouco aquela fasquia porque os prémios de risco serão, decerto, substancialmente mais elevados. Admitindo que o mega-montante a financiar seria obtido via mercados de crédito a funcionar “normalmente” e não existindo “restrições de quantidade” [1], penso que o respectivo custo financeiro não ficará abaixo de 12-14 por cento todos os anos, durante muitos anos. Eu sei, corro o risco de, tal como o Prof. Campos e Cunha, ser demasiado optimista quanto a esta estimativa para o custo do financiamento.

Tomando como positivo o incremento dos benefícios económicos e sociais líquidos destes mega-empreendimentos, coloca-se a questão da sua mensuração para, numa base de custo-benefício, contrapor à pesada herança financeira que irá ter de ser suportada. Por enquanto fiquemo-nos apenas pelos méritos económicos que até já foram aferidos por outros brilhantes economistas da nossa praça. Sabendo como é dificil apurar uma taxa de rendibilidade económica e social, admita-se uma rendibilidade apenas económica, antes de encargos financeiros, entre 10-12% ao ano. Nada mal para os tempos que correm, extraordinária, mesmo. Os benefícios para a sociedade decorrentes da implementação dos mega-projectos, traduzidos numa taxa de rendibilidade social, terão de ser muito meritórios para que os mesmos traduzam um valor acrescentado líquido, pelo menos, nulo.

Estou contra o investimento público? Não. Estou contra o mau investimento público. Há alternativas de investimento prioritárias nos chamados sectores estratégicos em relação aos quais temos de selectivamente investir privilegiando questões do tipo: qual o impacto líquido na balança comercial? E na produtividade global do país? E no desenvolvimento de uma indústria competitiva produzindo produtos de elevado valor acrescentado? E, já agora, criadoras de emprego sustentado e qualificado? Tenho dúvidas de que os mega-projectos contemplem satisfatoriamente estes requisitos. A ideia, gasta, keynesiana do abrir e tapar buracos a par do multiplicador do rendimento e da criação de emprego, nos dias de hoje, pode ser uma ideia perigosa. Social e economicamente perigosa. As razões dariam para um novo artigo. Passo à questão seguinte.

A viabilidade social do financiamento

O que vou escrever daqui para a frente é, no mínimo, politicamente incorrecto. Resulta de uma constatação de evidências e factos que ressaltam da observação de uma sociedade, a nossa, na qual deposito pouca esperança. Volto a referir que sou um optimista por natureza e quem me conhece sabe que sim.

Vivemos, ao nível da sociedade global, uma profunda crise de valores os quais estão na base da profunda crise financeira em que o mundo mergulhou. Portugal não escapa. Tanto no que respeita à crise de valores como à crise financeira.

Não me parece que as anteriores gerações de portugueses tenham, nos últimos 20-30 anos, preparado convenientemente as gerações seguintes, por forma a que as responsabilidades futuras de construção e desenvolvimento do país fiquem bem entregues. Um editorial de um diário sobre economia referia que muito dificilmente a classe política poderá convencer as gerações futuras a contribuir para o pagamento das reformas das gerações presentes, se aquelas não estiverem seguras de que também alguém assegurará as suas. Penso que esta questão irá dominar as atenções nos próximos anos.

Com efeito, é notória a constatação de alguns factos que corroem a nossa sociedade, isto é, a actual geração de portugueses: Os alunos que agridem professores. Os Pais, dos alunos que agridem professores, que agridem outros professores. A selvajaria que grassa entre os portugueses e as portuguesas que diariamente circulam no trânsito das principais cidades. Os cidadãos que desrespeitam, com os seus actos e atitudes, tudo e todos. O facilitismo crescente com que se educam os jovens. A (cada vez maior) vergonha nacional que é a justiça do nosso país. O avanço galopante da criminalidade violenta. Os políticos que se agridem verbalmente em pleno parlamento. A corrupção cada vez maior que roça os “mais” responsáveis e inunda os “menos” responsáveis. O avolumar de dívidas e devedores ao fisco ano após ano. A imigração sem regras e, muitas vezes, imposta de fora. Uma classe média de rastos. Uma classe média-baixa no chão. E uma classe baixa na miséria. O abandono dos mais velhos. A demissão de Portugal pelos portugueses. A ausência de uma verdadeira liderança nacional. A ausência de um projecto e de uma estratégia para o país. E podia continuar já que, a este respeito, muito haveria ainda a dizer.

Na minha opinião, a par dos já realizados estudos de viabilidade técnica e económica, seria imprescindível a realização de um, não menos importante, estudo de carácter social que permitisse ter uma, ainda que limitada, ideia da sociedade que temos e da capacidade que as próximas 3-4 gerações terão para suportar as mega-responsabilidades originadas pelos mega-investimento em carteira. Tratar-se-ia de um estudo de viabilidade social do financiamento. O objectivo seria aferir do perfil sociológico da actual geração de portugueses de forma a podermos extrapolar as características dos que lhes irão seguir. Tal perfil poderia definir a existência de traços de cidadania e de civilidade fundamentais para podermos aferir da capacidade das gerações seguintes enfrentarem as responsabilidades e dificuldades que o futuro lhes poderá trazer. A lista de questões a incluir num inquérito-estudo deste tipo seria muito extensa. As conclusões, provavelmente (ou não?), seriam uma grande surpresa. Acredito que o perfil caracterizador dos portugueses que temos não seria abonatório. Imagino o dos que lhes seguirão.

A quem decide ficará reservada a madrasta tarefa de repensar a viabilidade social do financiamento dos novos mega-projectos de investimento. Se decidir não avançar, prestará um excelente serviço ao país e às gerações futuras.


[1] E que os impactos na liquidez dos bancos não se farão sentir ao nível da penúria de crédito para os restantes agentes da economia, não se limitando, assim, a capacidade concorrencial das nossas empresas e a diminuição do consumo interno pela via do crédito às famílias. Na actual conjuntura económica (exiguidade de liquidez acompanhada de uma reduzida rendibilidade económica nos investimentos) é muito provável que este efeito de “crowding-out” se faça sentir.

Real Estate & Finance Newsletter nº5 - Hedge Funds

Olá a todos!

Estamos de volta com mais uma edição da Real Estate & Finance Newsletter, desta vez dedicada ao tema dos Hedge Funds.

Esta edição só foi possível graças ao inestimável contributo da Orey Financial, que efectuou um donativo à Vale de Acór. Por este facto, só podemos agradecer a valiosa ajuda do João Fonseca, do Rogério Celeiro, do Duarte d'Orey e de todos os que dentro da Orey foram inexcedíveis no querer ajudar e estarem aliados a esta nossa "causa".

Podem fazer o seu download aqui.

Esperemos que gostem!

Bons negócios (imobiliários)!

O Plano Obama - V

Mais alguns detalhes sobre o Plano Obama, aqui neste vídeo.

(têm de deixar passar primeiro a publicidade)

http://money.cnn.com/video/news/2009/02/18/news.foreclosure.021809.cnnmoney

Bons negócios (imobiliários)!

Entrevista com Rui Alpalhão

Rui Alpalhão é Presidente da Comissão Executiva da FundBox, Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, que gentilmente cedeu uma entrevista (ao seu estilo) a Out of the Box, que agora se publica na íntegra.

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Gonçalo Nascimento Rodrigues (GNR): Que interpretação faz da medida legislativa relativamente à constituição dos FIIAH? Seria algo a considerar pela Fundbox, constituir um FIIAH?

Rui Alpalhão (RA): Da medida legislativa original, i.e., o que vinha no Orçamento de Estado, uma interpretação extremamente favorável, já que se tratava da instituição de um fundo fiscalmente transparente em Portugal.

Se olharmos para o copo meio vazio, que não é a minha preferência, era pouco porque não se estendia aos outros fundos. Se olharmos para o copo meio cheio, que é a minha preferência, era um – bom – princípio.

Com a regulamentação e a ideia peregrina de entregar eventuais mais-valias na venda aos ex-proprietários que não exerceram a opção de compra contratada, deixa de ser um produto colocável junto de investidores, e passa a ser interpretado por mim como uma medida de encaminhamento de créditos mal parados. Como não concedemos crédito na FundBox, deixámos de ter interesse em considerar constituir um FIIAH. Não é para o nosso chinelo.


GNR: O que seria necessário fazer para termos um verdadeiro mercado de arrendamento habitacional (se é que ainda não temos)?

RA: Penso que só falta uma coisa: um sistema judicial que permita despejar, em tempo útil, inquilinos incumpridores.


GNR: Como deve ser conduzida a gestão de uma carteira imobiliária em bear-market?

RA: Depende do estilo de investimento. Um investidor core ou core plus deve parar de comprar e concentrar-se no asset management. Um investidor oportunístico deve adoptar uma postura de “sniper” e dar tiros certeiros (ou seja investimentos de truz) com o seu equity.


GNR: Acha que a legislação portuguesa permite efectuar uma verdadeira gestão de carteira ou uma SGFII quase se assemelha a um Gestor de Condomínios?

RA: Acho que a legislação portuguesa permite fazer quase tudo o que é necessário para gerir carteiras de forma decente, apenas com muito mais trabalho do que o que seria desejável.

Sobre a semelhança com um gestor de condomínios falta-me a experiência necessária – de gestão de condomínios – para responder.


GNR: Que itens mais privilegia na análise de uma oportunidade de investimento imobiliário?

RA: Rentabilidade, rentabilidade, rentabilidade, e, depois destes três critérios, impacto no funding do veículo investidor.


GNR: A lei não proíbe empresas de research e price-targets (no mercado bolsista) de deterem carteiras de títulos sobre os quais se pronunciam. Acha que este conflito de interesses não existe no mercado imobiliário (dada a obrigatoriedade legal de separar as unidades transaccionais das não-transaccionais)?

RA: Acho que os conflitos de interesses são inerentes às casas de investimento – mobiliário ou imobiliário – e que se tratam reconhecendo-os, e impondo padrões rigorosos de deontologia profissional individual.

Se um analista ou avaliador prevarica, a sua licença deve ser cassada. Os efeitos da prevaricação devem recair sobre o profissional individual, para que este esteja devidamente incentivado a comportar-se deontologicamente, mesmo que o seu chefe queira o oposto.


GNR: Que implicações pode ter no mercado imobiliário nacional a descida do rating do Estado Português e o aumento do custo da dívida emitida?

RA: Ainda mais estrangulamento dos investidores core e core plus, que aliás já estavam a ter sérias dificuldades respiratórias.


GNR: Genericamente, como analisa o estado actual da indústria de FII (abertos e fechados) em Portugal? Que desafios prevê termos pela frente?

RA: O estado está jeitoso. O desafio é conseguir persuadir as autoridades a instituir veículos fiscalmente transparentes, de novo (já existiram no início dos anos 90).


GNR: Se fosse um investidor ou promotor imobiliário, que decisões/estratégias estaria a tomar neste momento?

RA: Uma estratégia oportunística, aplicando o meu equity em investimentos a preços obscenamente baixos.


GNR: E enquanto gestor de fundos imobiliários, que conselhos dá (daria) aos detentores das UP’s das carteiras que gere?

RA: The worst vice is advice.

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Rui Alpalhão é Presidente da Comissão Executiva da FundBox e Director dos Mestrados Executivos em Finanças Imobiliárias do ISCTE Business School. Mestre em Gestão de Empresas, Doutor em Finanças, foi Administrador em 4 sociedades gestoras, tendo uma experiência de mais de 20 ano no sector financeiro e imobiliário.

A FundBox é uma Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, totalmente independente, gerindo 12 fundos com um Gross Asset Value na ordem dos € 410 Milhões.

A empresa foi fundada em 1992, tendo sido adquirida e reestruturada pelos actuais accionistas em 2002.

Os activos sob gestão são de natureza comercial (escritórios e retalho) e residencial, destacando-se o Estoril Sol Residence, o Santarém Retail Park e dois prédios de escritórios na Av. da Liberdade, em Lisboa.

O Plano Obama - IV

Mais actualizações sobre o Plano Obama:

• Devedores com rácios entre 80% e 105% podem refinanciar-se a taxa fixa a 15 ou 30 anos;
• Devedores em default (ou perto dele) podem renegociar os empréstimos com taxas abaixo dos 2%, prazos de amortização até 40 anos e redução de dívida;
• O Governo norte-americano amortizará até $ 1.000 por ano por cada empréstimo que seja renegociado de acordo com os novos termos e que não observe nenhum default durante 5 anos;
• Ao todo, estamos a falar de quase 10 milhões de contratos de hipotecas, entre renegociações, alargamento de prazos e redução de taxas de juro.

Olhando para todas as medidas já anunciadas, parece-me que se beneficiam as pessoas, é certo, mas prejudica-se fortemente os investidores. Não nos devemos esquecer que grande parte das hipotecas nos EUA foram "empacotadas" e vendidas por bancos e instituições financeiras sob a forma de Mortgage Backed Securities (MBS) ou outros similares. Quem subscreveu estas MBS fê-lo com uma expectativa de yield, prazo e risco.

O Governo norte-americano, ao alterar as condições do subjacente às MBS, está implicitamente a alterar as condições das próprias MBS.

Também devemos não esquecer que uma das principais fontes de liquidez do mercado hipotecário norte-americano provém de... MBS! Os bancos e agências hipotecárias conseguiram emprestar mais e mais porque conseguiram vender as suas hipotecas. O mercado de investimento em MBS, ao perceber o elevado risco (político) sobre este subjacente, naturalmente irá retrair-se e "secar" o mecado. Ao "secar" o mercado, está-se a "secar" a capacidade do próprio em conceder hipotecas adicionais ou renegociar as existentes, a não ser que seja o Governo a fornecer toda a liquidez...

Pessoalmente, estas não me parecem más medidas (do ponto de vista do cidadão, que é quem mais precisa de ajuda), mas insisto que não me parece que vá conseguir definir um mínimo no mercado. O mercado irá reagir naturalmente, por si só, e encontrar um mínimo. Procurar estipular preços por decreto não me parece que resulte...

Apenas uma nota final: uma nacionalização também prejudica fortemente o investidor/detentor de capital e beneficia o credor (por forte baixa do risco do seu empréstimo). Pelos efeitos e pelas medidas, estar-se-á a nacionalizar o mercado imobiliário norte-americano?

Bons negócios (imobiliários)!

O Plano Obama - III

Deixo-vos aqui um breve vídeo com uma "acesa discussão" na CNBC sobre o Plano Obama.

Se repararem bem, as dúvidas lá são as mesmas que as nossas e financiar algo que está agora com negative equity não parece ser lá muito boa medida...

Adorei a parte do "what about doing nothing? Let the markets work!"

Podem ver o vídeo aqui.

http://www.cnbc.com/id/15840232?play=1&video=1052270756

Bons negócios (imobiliários)!

Entrevista com António Pena do Amaral

António Pena do Amaral deu uma entrevista a Out of the Box que aqui se publica na íntegra.

A opinião e ponto de vista de todos os que intervêm no mercado imobiliário e financeiro é muito importante para todos nós.

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Gonçalo Nascimento Rodrigues (GNR): Que leitura faz da actual crise? Qual foi a sua origem? Quais as consequências esperadas para a economia nacional e mundial?

António Pena do Amaral (APA): Este assunto tem sido tratado até à exaustão e aos mais diversos níveis. Ao que tudo indica a origem terá estado mais uma vez no sector imobiliário, sendo que desta vez terá sido o lastro de uma mistura explosiva, composta por dinheiro (muito) barato, falta de escrúpulos, falta de bom-senso, ganância e excesso de ignorância.

Julgo que as consequências são já visíveis, sendo a sua dimensão e profundidade ainda imprevisíveis. Pior do que os danos materiais de uma dimensão colossal e ainda em fase de contabilização, são os danos morais e psicológicos, com implicações bem mais profundas e para cuja recuperação será necessária uma terapia mais complexa. Neste caso acho que o factor tempo será fundamental para ajudar a “esquecer” o que se passou, para que um dia possa acontecer tudo de novo. Entretanto as consequências estão aí à vista de toda a gente, com a recessão a deixar de ser um espectro, para passar a ser uma realidade.


GNR: Qual estima ser o impacto (actual e futuro) na indústria dos FII em Portugal?

APA: Vou-me cingir aquilo que entendo ser a realidade dos fundos abertos.

O impacto actual está aí para quem o quiser ver, com os fundos a sofrerem níveis de resgates nunca antes alcançados desde a criação desta indústria em Portugal, tendo tido como consequência imediata níveis de endividamento igualmente inéditos.

As razões que levaram a este estado de coisas terão sido várias: a subida das taxas de juro, entretanto já corrigida, o desconhecimento da realidade por parte de quem investe nestes produtos, a onda de histeria que se criou à volta de qualquer produto que tivesse a palavra “imobiliário” no seu nome e a concorrência “oportunística” mas muito pontual, de produtos de muito baixo risco, concretamente dos depósitos a prazo.

Entretanto as coisas acalmaram, quer porque as taxas de juro e de remuneração dos depósitos baixaram, quer porque os investidores nestes produtos se terão apercebido de que nada de extraordinário, no mau sentido, aconteceu entretanto.

Diria que, se tudo ficasse por aqui, teríamos passado só por um mau período. Mas receio que não seja assim tão simples, pois é natural que a 2ª onda de choque, esta com contornos bem mais reais, esteja agora a chegar. Refiro-me naturalmente à situação económica e ao seu impacto no imobiliário, quer pelo aumento das taxas de desocupação (imóveis devolutos), quer dos incumprimentos, devido às maiores dificuldades em honrar compromissos, nomeadamente o pagamento de rendas. Escamotear esta perspectiva, seria escamotear a realidade e como tal uma prova de grande irresponsabilidade. No entanto, estamos convictos de que a indústria dos FII’s poderá sobreviver e ultrapassar mais esta dificuldade. Mas esta convicção não tem origem somente em fé ou esperança, sempre importantes, embora estrategicamente pouco eficazes, mas sim da leitura que faço daquilo que é, e tem sido, o mercado imobiliário nacional.

Em primeiro lugar o nosso mercado (excluindo habitação) pouco ou nada se valorizou nos últimos anos, pelo que não se assistiu à formação de uma bolha especulativa, antes pelo contrário. Daqui resulta a convicção de que haverá pouco espaço adicional para o mercado cair. Por este facto não antecipo perdas de capital significativas. Por outro lado, os fundos têm como objectivo a diversificação do risco, pelo que não será expectável que todos os arrendatários em todos os sectores incumpram, ou encerrem a sua actividade, e como tal deverá ser possível aos fundos manterem níveis de rendibilidade minimamente competitivos. Neste contexto, a concorrência mais fraca por parte de produtos supostamente concorrentes (em termos de rendibilidade imediata), deverá ajudar à manutenção e até à captação de novos investidores para os FII’s. Naturalmente que aquilo que aqui afirmo deverá ser visto em termos médios, pois terá havido ao longo dos últimos anos fundos com posturas mais agressivas (logo mais expostos a esta crise) e outros mais conservadores (logo mais defendidos).


GNR: Quais as principais alterações (se alguma) que prevê virem a ocorrer no mercado imobiliário em Portugal nos próximos tempos?

APA: Depende de que alterações estejamos a falar. Em termos de dinâmica, parece-me óbvio que iremos atravessar um período de grande acalmia, para não dizer mesmo de estagnação, mas com graduações diferentes consoante os segmentos em causa. Parece-me assim que a habitação e o retalho, nomeadamente os conceitos de maior dimensão, deverão ser os mais atingidos.


GNR: Que estratégias tem a F&C procurado implementar para fazer face ao momento actual?

APA: A F&C Portugal, enquanto entidade especializada na consultoria de fundos imobiliários, entende que a primeira preocupação em alturas como esta, será a de manter a calma na medida do possível. Mas manter a calma não significa ficar parado à espera que a crise passe. Ter calma significa não entrar em pânico e estar muito atento à realidade e aos mínimos sinais que nos vão chegando, um pouco de todo o lado.

Se bem que a crise esteja aí, o País e o Mundo não pararam. Assim e no que diz respeito ao mercado de arrendamento, continua a assistir-se a alguma procura de espaços, nomeadamente de lojas e escritórios, nem que seja por parte de empresas que procuram espaços mais pequenos e/ou mais baratos, como forma de reduzirem custos. Neste contexto, aliado à falta de liquidez generalizada, será certamente mais proveitoso a concentração de todos os esforços na rentabilização do património imobiliário existente, ao invés da análise de negócios de aquisição.


GNR: Que leitura faz das medidas mais concretas tomadas pelo nosso Governo, nomeadamente da criação dos FIIAH?

APA: Julgo que só haverá uma leitura possível, ou seja, que por detrás da criação dos FIIAH estarão preocupações de outra natureza, que não propriamente a da criação de um produto alternativo de poupança ou de dinamização do mercado de arrendamento habitacional. Dito de outra forma, considero muitíssimo improvável que estes fundos venham a cumprir a sua missão de captação de poupança. Esta convicção baseia-se em dois dados concretos: a leitura da Portaria n.º 1553-A/2008 e a manutenção da lei do arrendamento ou, mais importante do que a lei, a manutenção da complexidade e tempo que uma simples acção de despejo, por incumprimento ou desrespeito de um contrato, pode demorar.


GNR: O que acha que poderia (ou deveria) ser feito para estimular ou dinamizar um pouco mais o mercado imobiliário em Portugal?

APA: Não me ocorre nenhuma poção mágica nesta altura, ou seja, parece-me difícil estimular o mercado enquanto se mantiver esta situação de falta de liquidez. Mas tudo o que puder ser feito em prol do sector ajuda-lo-à certamente, nem que seja à criação de condições para uma retoma mais rápida.

As medidas possíveis são várias e vão desde as que se prendem com a transparência e celeridade nas tramitações burocráticas (a todos os níveis, mas sobretudo as camarárias), até à sempre eficaz “receita” do subsídio ou benefício fiscal. No entanto, existe um segmento de mercado que pelos piores motivos, tem mostrado ultimamente um dinamismo inusitado e que é o mercado de arrendamento habitacional. Digo pelos piores motivos, porque quem coloca as suas casas no mercado age em desespero de causa.

Como se sabe, nada foi feito até hoje no sentido de conferir aos proprietários um mínimo de garantias perante um arrendatário faltoso, pelo que ainda hoje arrendar uma habitação se aproxima muito de uma autêntica lotaria. Não fora este “pequeno” detalhe e poderíamos estar perante uma oportunidade séria de dinamização daquele que é certamente o maior segmento do mercado imobiliário – o habitacional - e que por si só encerra um potencial de negócio imenso.


GNR: Se fosse um investidor ou promotor imobiliário, que decisões/estratégias estaria a tomar neste momento?

APA: Estaria a suspender ou a abrandar o ritmo de execução dos projectos onde isso fosse possível e a concluir aqueles que tivesse que concluir. Isto em termos gerais e dependendo naturalmente das perspectivas de colocação dos produtos no curto-prazo. Por outro lado e como investidor, estaria naturalmente atento a oportunidades que possam surgir, privilegiando as operações de rendimento.


GNR: E enquanto gestor de fundos imobiliários, que conselhos dá (daria) aos detentores das UP’s das carteiras que gere?

APA: A esta pergunta é muito difícil responder com total isenção, pois a minha resposta será naturalmente suspeita. Partirei também do princípio de que estaremos a falar de investidores de médio/longo prazo, conhecedores do mercado imobiliário e do produto onde estão investidos. Estas premissas são muito importantes, pois caso contrário seria muito complicado estar aqui a explicar a enorme diferença que existe entre investir num FII (neste caso aberto) e um DP, por exemplo.

Assim e em termos gerais não resgataria a participação nos fundos, quer pela falta de alternativas, quer pela baixa volatilidade que estes apresentam. Mas à falta de melhores argumentos, julgo que será perfeitamente legítimo olhar para trás e comparar aquele que foi o desempenho dos FII’s em geral (índice APFIPP) e o das restantes classes de activos.

A 3 e a 8 anos, em termos de retorno líquido de impostos, o índice APFIPP (que é igualmente líquido das comissões de gestão e de depositário) bate a generalidade dos principais índices de acções (PSI 20 e Eurostoxx geral) e de obrigações (EFFAS), bem como aquele que seria o retorno de um DP a 3 meses aplicado à taxa Euro Libor a 3 meses, renovável ao longo desse período.


GNR: Acha que a legislação actual dos Fundos de Investimento Imobiliário permite aos gestores de carteiras protegerem-se devidamente contra estes tempos de crise e baixa no mercado? Se não, o que acha que está em falta?

APA: Em termos gerais a legislação actual padece de uma má formação de nascença, decorrente do facto de ter sido decalcada da legislação que rege os fundos mobiliários, mesmo apesar das sucessivas alterações que foi sofrendo ao longo dos anos. Diria que às próprias autoridades lhes falta ainda sensibilidade relativamente à realidade que é a gestão de activos imobiliários. E essa falta de sensibilidade é colmatada muitas vezes, infelizmente, através da proibição de determinadas operações, tudo em prol da defesa dos interesses dos participantes.

Aquilo que acharia desejável seria uma maior flexibilidade na gestão dos activos dos fundos, desde que fosse possível demonstrar as vantagens dessas medidas para os participantes em geral. Refiro-me concretamente à não proibição de transacções de imóveis entre FII’s geridos pela mesma sociedade gestora e à possibilidade de se ultrapassarem os limites impostos nos rácios. Mas como nada de verdadeiramente grave aconteceu entretanto, a leitura que irá ser feita certamente, é de que está tudo bem, pelo que não será necessário alterar o que quer que seja.

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António Pena do Amaral é Administrador da F&C Portugal e responsável pelo pelouro imobiliário. Está na empresa há mais de 7 anos.

A F&C Portugal, Gestão de Patrimónios, SA é uma subsidiária detida a 100% pela britânica F&C Asset Management, plc. Dedica-se a 100% à gestão de activos e para além do Reino Unido (Londres e Edimburgo), tem escritórios na Holanda, França, Portugal, Irlanda, Alemanha, EUA, China (Hong-Kong), Escandinávia e Suíça. Para além dos mercados desses países, está ainda presente na Áustria, Nova Zelândia e Espanha.

A 31 de Dezembro geria um total de €102 mil milhões (£98,6 mil milhões), dos quais €8,1 mil milhões em imobiliário (directo e indirecto).

Para os fundos imobiliários, a F&C Portugal actua como consultora de uma sociedade gestora de fundos imobiliários colocados maioritariamente em clientes institucionais e da rede de private banking. Nesse contexto estão incluídos dois fundos, sendo um aberto e outro fechado.

O primeiro fundo, aberto, é um fundo “core” que investe em quase todos os segmentos de mercado, com excepção da habitação. A 31 de Dezembro detinha 110 imóveis ou partes de imóveis, sendo 48.5% destinados a serviços, 27% a comércio, 15,2% a armazéns e indústria e o restante são projectos e terrenos. Em termos geográficos, 57% do seu património concentra-se na região da Grande Lisboa, 13,8% no Grande Porto e o remanescente (29,3%) noutras regiões.

O segundo fundo é um fundo fechado com vocação para o investimento em projectos turísticos e reabilitação urbana. No que respeita aos primeiros (projectos turísticos), está em fase muito adiantada um projecto no Algarve, totalizando 36.000 m² de construção repartidos por 2 hotéis e 1 aldeamento turístico. Relativamente aos segundos (reabilitação urbana) o fundo está ainda em fase de aquisição de um quarteirão na cidade do Porto, onde se prevê a construção de 22.000m² repartidos por comércio, habitação, podendo ainda vir a albergar serviços e/ou hotel e um parque subterrâneo para 760 lugares.

A 31 de Dezembro de 2008 o fundo aberto detinha cerca de €356 milhões em património imobiliário e um património líquido de €310 milhões. O fundo fechado tinha cerca de €57 milhões de capital, dos quais cerca de €37 milhões em imobiliário.

O fundo aberto tem cerca de 2.500 participantes, sendo na sua maioria (em termos de montantes) clientes institucionais (Seguradoras, Fundos de Pensões e outros). Existe também um número significativo de clientes do segmento alto.

O Plano Obama - II

Steven Wechsler, NAREI President fala sobre o Plano Obama (TALF) para revitalizar o sector de Commercial Real Estate, através de refinanciamentos, novos empréstimos e a implementação de um programa público-privado de compra de activos a Instituições Financeiras.