Valor de Mercado. Qual deles?

O Valor de Mercado é a Base de Valor mais amplamente utilizada na Avaliação de Imóveis. Este artigo pretende comparar o conceito de Valor de Mercado que consta na definição das IVS (International Valuation Standards, 2017) com a adotada pelas EVS (European Valuation Standards, 8th Edition, 2016).

A. Normas Internacionais de Avaliação (IVS) publicadas pelo IVSC - International Valuation Standards Council e adotadas pelo RICS, Royal Institution of Chartered Surveyors

“Estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, um ativo ou um passivo, após um período adequado de comercialização, poderá ser transacionado entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes atuaram de forma esclarecida e prudente, e sem coação.”- IVS 104, parágrafo 30.1

A explicação deste conceito está nos parágrafos seguintes da mesma IVS 104.

• Descreve uma transação entre partes que operam de uma forma independente e livremente no mercado;
• Reflete o Máximo e Melhor Uso do ativo que pode ser em Uso Continuado ou em Uso Alternativo;
• Ignora quaisquer distorções de preço causadas pelo valor especial.

A Média da Avaliação

No seu último artigo, o João Fonseca, escreveu que “…estou a ficar saturado de ouvir falar, no imobiliário, de médias e medianas, sem mais nenhuma explicação!”. Eu também venho falar de médias, mas de outras.

Como é do conhecimento, a Lei n.º 153/2015 regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional. No seu Anexo, no que se refere a Elementos de Avaliação, a alínea c) refere “Fundamentação da escolha do ou dos métodos de avaliação e descrição pormenorizada da sua aplicação” - sublinhado do autor.

O Artigo 37.º Métodos de avaliação, do Regulamento da CMVM n.º 2/2015, refere que:

“1 — Os peritos avaliadores de imóveis devem utilizar pelo menos dois dos seguintes métodos de avaliação, escolhendo em cada circunstância aqueles que se mostrem mais adequados à avaliação do imóvel em causa:

a) Método comparativo;

b) Método do custo;

c) Método do rendimento.”

Ainda há muitos Avaliadores que, depois de aplicar os “dois” obrigatórios métodos (abordagens) de avaliação, entendem como nada melhor do que fazer a média dos métodos para concluir a avaliação.

Quem tem medo do Lobo Mau?

Todos nós conhecemos a história “Os Três Porquinhos”. Como sabem, esta termina com o porquinho mais prudente, o único, a vencer o lobo mau, uma vez que construiu uma casa de tijolos, resistente a todos os ataques do feroz animal.

Também muitos de nós conhecem a passagem bíblica que fala da construção da casa sobre a areia e da casa construída sobre a rocha.  "Desceu a chuva, vieram as torrentes, sopraram os ventos e deram com ímpeto contra aquela casa, e ela não caiu; pois estava edificada sobre a rocha."

A questão de hoje é saber sobre que “tipo de casa” é desenvolvido o nosso trabalho. Se é sobre uma casa de palha que ao primeiro sopro se desfaz e temos de nos refugiar na casa do porquinho vizinho, ou se é sobre uma casa de tijolo, com boas bases, que nos permite resistir às intempéries e adversidades e ainda acolher e ajudar os mais incautos.

Taxa de Atualização. Qual delas?

O anterior artigo foi concluído com “Agora que construímos o nosso Cash Flow para cada um dos casos, podemos falar da Taxa de Atualização. A Taxa de Atualização está profundamente ligada ao cálculo de Discounted Cash Flow (fluxos de caixa descontados)”. 

Assim, quando perguntamos qual a taxa de atualização a utilizar num DCF devemo-nos previamente questionar: que tipo de análise pretendo efetuar? Na ótica do projeto ou na ótica do investidor?

Primeiro convém sempre lembrar qual o conceito da Taxa de Atualização. Esta, tanto pode quantificar o custo de oportunidade (investir capital num determinado projeto em vez de um qualquer outro alternativo), como a remuneração exigida pelo investidor em função do risco do projeto e o facto de ter de dispensar o capital até a um momento futuro.

Se a nossa análise for efetuada na ótica do investidor ou dos acionistas, na construção do nosso cash flow devemos usar, como vimos, o Free Cash-Flow to Equity. O FCFE devolve o valor atual do investimento realizado pelo investidor. Nesta situação a devemos utilizar uma taxa CAPM como taxa de atualização.

Cash-Flow. Qual deles?

Um investidor tem interesse em determinado projeto depois de avaliar a rentabilidade que lhe será proporcionada. O projeto deverá assegurar a recuperação dos capitais investidos assim como remunerar os investidores em função da rentabilidade por estes exigida e, se for o caso, libertar um rendimento adicional que seja suficiente para pagar os juros relativos ao financiamento de capital alheio. A remuneração dos investidores é diretamente influenciada pelo grau de risco e de incerteza intrínseca ao projeto (obviamente que, mais risco implica maior remuneração).

A análise de rentabilidade de um projeto de investimento pode ser efetuada por dois distintos pontos de vista, isto é, por duas abordagens alternativas:

• Ótica do projeto:

Avalia a rentabilidade do projeto no pressuposto de que o investimento é exclusivamente desenvolvido com recurso a capitais próprios. Admite-se que não se recorre a capital alheio ou que a estrutura de financiamento ainda não se encontra definida. A estrutura de capitais (próprio e alheio) não influencia a decisão que incide sobre os critérios utilizados para medir a rentabilidade do projeto. Trata-se de uma avaliação económica. Neste caso devemo-nos basear num “Free Cash Flow to Firm”, isto é, um Fluxo de Caixa Operacional Líquido.

• Ótica do investidor:

Avalia a rentabilidade do projeto considerando os custos de financiamento decorrentes do recurso a capitais alheios e outras consequências que advêm da opção por capital alheio (poupança fiscal e outras). Trata-se de uma avaliação financeira. Neste caso devemos calcular um “Free Cash Flow to Equity”, isto é, um Fluxo de Caixa Livre para os Acionistas.

O trabalho do Perito Avaliador de Imóveis

Em setembro de 2017 foi realizada uma Petição que se intitula “Pelo reconhecimento da importância da Peritagem em Avaliação Imobiliária”. Está disponível no site “Petição Pública”. Esta Petição conseguiu angariar cerca de 240 assinaturas. Este número é, no meu ponto de vista, salvo melhor opinião, reduzido, mas não deixa de ser um sinal do sentimento de insatisfação dos Peritos Avaliadores de imóveis.

No Facebook, foi criado (também por volta de setembro de 2017) um grupo denominado “Peritos Avaliadores Registados na CMVM” com o objetivo de ser um espaço de encontro e de partilha de experiências entre Colegas da mesma Profissão. Atualmente o tema que se discute neste grupo são os custos inerentes ao exercício da profissão de Perito Avaliador, o aumento da exigência de informação solicitada no relatório, o aumento de responsabilidade e a redução de prazos para a execução do trabalho. Resumindo, para os Avaliadores reduz a receita e aumenta o trabalho e responsabilidade. Este grupo tem atualmente cerca de 370 membros e alguns participantes falam em fazer paragem / interrupção de aceitação dos trabalhos. Admitem ainda, criar uma nova Associação Profissional. Verifica-se que os sócios de algumas empresas de avaliação fazem parte deste grupo. Aqui está mais um sinal de insatisfação dos Peritos Avaliadores de imóveis. Atrevo-me a “especular” que o número de Peritos que, nestas condições, trabalham para as Empresas de Avaliação tem diminuído.

As Fontes de Informação numa Avaliação

Numa Avaliação (e não só), as Fontes de Informação são cruciais para o sucesso e a retidão do trabalho. Em Portugal, o Mercado Imobiliário é pouco Transparente uma vez que não há informação suficiente, em detalhe e em quantidade, relativa às transações efetuadas. 

Em todo o caso, para além de alguns sites de Mediadoras Imobiliárias que merecerem confiança (indicando “asking price”), existem vários estudos e algumas bases de dados que podemos consultar. Apenas temos de saber corretamente qual é a informação que cada uma delas fornece.

Estudos de Research

Em Portugal há várias consultoras que publicam interessantes estudos de mercado. Referindo apenas algumas, saliento Cushman & Wakefield, CBRE, JLL, ... Neste mesmo blog Out of The Box podem encontrar muita dessa informação. 

Uma vez que a dimensão de mercado ao nível local é muito pequena, estes estudos são mais detalhados em grandes mercados, nomeadamente em Lisboa. Salienta-se o recente estudo (Out 2017) publicado pela CBRE (Marketview) sobre o Porto.

O Valor Patrimonial Tributário

O caso dos Terrenos para Construção

Só o nome deste artigo assusta! Antes de darem início à leitura deste artigo de opinião quero lembrar que a minha formação não é jurídica. Pretendo apenas partilhar com os leitores alguma informação que poderá ter interesse especial para os Proprietários de Terrenos para Construção, sobre os quais pagam o Imposto Municipal Sobre Imóveis (IMI).

O IMI, o Imposto Municipal Sobre Imóveis, incide sobre o valor patrimonial tributário dos prédios. Como todos sabem, o Valor Patrimonial Tributário dos prédios é determinado nos termos do Código do Imposto Municipal Sobre Imóveis (CIMI). 

No caso dos Prédios Urbanos, mais concretamente no que se refere aos Terrenos para Construção, “deve ser apresentada fotocópia do alvará de loteamento, que deve ser substituída, caso não exista loteamento, por fotocópia do alvará de licença de construção, projeto aprovado, comunicação prévia, informação prévia favorável ou documento comprovativo de viabilidade construtiva” (Artigo 37º. Redação da Lei nº 55-A/2010, de 31 de dezembro)”.

No caso dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços, o Valor Patrimonial Tributário resulta da aplicação da conhecida fórmula (Artigo 38º do CIMI):

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

em que:

Vt = valor patrimonial tributário;

Vc = valor base dos prédios edificados;

A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;

Ca = coeficiente de afetação;

Cl = coeficiente de localização

Cq = coeficiente de qualidade e conforto;

Cv = coeficiente de vetustez.

O valor que cada uma destas variáveis / coeficientes toma é explicado nos Artigos 39º a 44º.

O Justo Valor de um Imóvel

Uma avaliação de imóveis para efeitos contabilísticos, deve respeitar as Normas Contabilísticas e de Relato Financeiro. Para os Ativos Fixos Tangíveis aplica-se a NCRF 7 (tem por base a IAS 16) e para as Propriedades de Investimento a NCRF 11 (tem por base a IAS 40). 

Ativos Fixos Tangíveis

A mensuração após reconhecimento pode ser efetuada por dois modelos distintos: 

• Modelo do Custo: o ativo deve ser escritura pelo seu custo menos qualquer depreciação acumulada e quaisquer perdas por imparidade acumuladas;
• Modelo de Revalorização: um ativo fixo tangível cujo justo valor possa ser mensurado fiavelmente deve ser escriturado por uma quantia revalorizada, que é o justo valor à data da revalorização menos qualquer depreciação acumulada subsequente e perdas por imparidade acumuladas subsequentes.

É tudo uma questão de ética

O International Ethics Standards Coalition é um conjunto de organizações profissionais (mais de 100 independentes organizações sem fins lucrativos) que se reuniram para afirmar o papel da Ética no mercado imobiliário. O comité refere que é a primeira vez que um conjunto global de princípios éticos de elevado nível foi produzido para aqueles que operam nas diferentes áreas do imobiliário.

Foram recentemente publicadas (dezembro de 2016) as Regras Internacionais de Ética, designadas como International Ethics Standards (IES).

Os 10 princípios éticos são apresentados por ordem alfabética, sendo iguais em termos de importância:

RESPONSABILIDADE: Os profissionais devem assumir total responsabilidade pelos serviços que prestam; Devem reconhecer e respeitar os direitos e interesses dos clientes, de terceiros e outras partes interessadas; E prestará a devida atenção às considerações sociais e ambientais em toda a sua extensão.

CONFIDENCIALIDADE: Os profissionais não devem divulgar qualquer informação confidencial ou com direito de propriedade sem permissão prévia, a menos que tal divulgação seja exigida pelas leis ou regulamentos aplicáveis.

CONFLITO DE INTERESSE: Os profissionais devem fazer toda e quaisquer adequadas declarações em tempo útil antes e durante a execução de um serviço. Se, após a divulgação, um conflito não puder ser removido ou atenuado, o profissional deve retirar-se da questão, a menos que as partes afetadas concordem mutuamente que o profissional deve prosseguir corretamente.

RESPONSABILIDADE FINANCEIRA: Os profissionais devem ser verdadeiros, transparentes e confiáveis em todas as suas relações financeiras.

INTEGRIDADE: Os profissionais devem agir com honestidade e equidade e basear os seus conselhos profissionais em provas relevantes, válidas e objetivas.

LEGISLAÇÃO: Os profissionais devem observar os requisitos legais aplicáveis à sua atividade para as jurisdições em que exercem, juntamente com quaisquer outras leis internacionais aplicáveis.

REFLEXÃO: Os profissionais devem refletir regularmente sobre as normas para sua atividade e avaliar continuamente os serviços que prestam para assegurar que sua prática é consistente com os princípios éticos e normas profissionais em evolução.

PADRÃO DE SERVIÇO: Os profissionais só devem prestar serviços para os quais sejam competentes e qualificados; Assegurar que todos os trabalhadores ou associados que prestam assistência na prestação de serviços têm a competência necessária para o fazer; E devem fornecer uma liderança profissional confiável para seus colegas ou equipas.

TRANSPARÊNCIA: Os profissionais devem ser abertos e acessíveis: não devem induzir em erro ou tentar enganar; Não devem desinformar ou reter informações relativas a produtos ou condições de serviço; E devem apresentar documentação ou outro material em relevante linguagem simples e inteligível.

CONFIANÇA: Os profissionais devem manter sua responsabilidade de promover a reputação de sua profissão e reconhecer que a sua prática e conduta tem impacto a manutenção da confiança pública nas organizações profissionais do IESC e nas profissões que representam.

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Francisco Espregueira, MRICS

Perito Avaliador de Imóveis

francisco.espregueira@sapo.pt

A harmonização do conceito de área no mercado imobiliário

Como é referido no site www.ipmsc.org, «The International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC) is a group of 70 professional and not-for-profit organisations from around the world, working together to develop and implement international standards for measuring property».

O objetivo do IPMSC é «produzir regras internacionais que permitam medir diferentes classes de edifícios de uma forma transparente. As IPMS irão promover a eficiência do mercado através de uma maior confiança entre investidores e ocupantes, fornecendo consistentes medições de propriedade para operações imobiliárias e avaliações».

As IPMS pretendem criar um padrão internacional baseado em regras que definem como medir os ativos imobiliários. Isto significa que uma classe de propriedades é medida de forma consistente, isto é coerente, em todo o mundo. O IPMS não define as unidades em que as medições devem ser efetuadas (por exemplo pés ou metros), mas sim o que deve ou não ser considerado na medição da área de um imóvel. Deste modo, qualquer que seja a localização do imóvel, isto é, em qualquer parte do mundo, os edifícios serão medidos todos de igual forma, todos com as mesmas regras.

Neste momento a prioridade é desenvolver regras de mediação para quatro classes de imóveis: Office Buildings; Residential Properties; Industrial Buildings; Retail Buildings.

O IPMSC reconhece que existem outras classes de imóveis que também podem beneficiar de regras de medição, por exemplo escolas, hospitais, hotéis, residência para estudantes. O IPMSC espera desenvolver regras de medição (IPMS) também para estes tipos de propriedades.

Estão já publicadas as IPMS para Escritórios (novembro de 2014) e para edifícios Residenciais (setembro de 2016). Estes documentos podem ser gratuitamente obtidos a partir do site www.ipmsc.org.

Os participantes no Mercado Imobiliário têm muito a ganhar se os Profissionais da área medirem os imóveis com as mesmas regras, de uma forma transparente. 

Lembra-se a discrepância de critérios que se verifica na informação prestada ao Mercado. Alguns operadores informam “Área Total” como sendo a soma da “Área de Construção” com a “Área Descoberta” (por exemplo um jardim de uma moradia ou o logradouro de um armazém), outros adicionam a área das varandas à “Área Bruta Privativa” e informam como a área do imóvel.

Esta divergência de critérios provoca o enviesamento de informação que é transmitida ao Mercado e a todos os seus participantes - compradores, arrendatários, investidores, proprietários, avaliadores, mediadores, analistas, seguradoras, instituições de crédito, etc. Estes participantes do mercado podem ser levados a tomar decisões erradas, uma vez que a base de informação não é coerente, neste caso, a medição de área.

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Francisco Espregueira, MRICS

Perito Avaliador de Imóveis

francisco.espregueira@sapo.pt

Taxa sem risco

Não pretendo eu (neste post ou em qualquer outro) nem é objetivo deste Blog estar a ensinar grandes (ou pequenas) teorias sobre um qualquer assunto. O Out of the Box intitula-se como “um centro de partilha de conhecimento e informação sobre o mercado imobiliário e financeiro. Os nossos conteúdos são baseados em conhecimento e experiência. Aqui pode encontrar opinião formada e informada”. Certamente que para isso há pessoas muito mais habilitadas e esclarecidas do que eu.

Pretendo apenas transmitir o meu ponto de vista sobre algumas matérias que me vão surgindo ao longo dos tempos e no decurso da minha atividade profissional. Desejo, tal como o Blog, promover discussão e entreajuda entre Colegas e Profissionais do sector.

O Blog, no seu site, refere que “Todos os nossos leitores são convidados a participar no blog com as suas opiniões e comentários”.

Como será certamente a opinião de todos, a fixação da Taxa de Atualização é um assunto muito sensível numa análise de cash-flow. 

A Taxa de Atualização ou “Custo de Oportunidade do Capital” corresponde à taxa mínima de rendibilidade de um projeto de investimento, isto é, a rendibilidade que um investidor exige para desenvolver o projeto. Esta taxa será utilizada para atualizar à data de hoje os futuros cash-flows gerados.

De uma forma resumida,

Taxa de Atualização (1) = Taxa de Juro sem Risco + Prémio de Risco 

A Variável Tempo no Cash Flow

Suponha que lhe prometem pagar 1.000 unidades monetárias. O que prefere: recebê-los hoje ou daqui a um ano? Aceita-se que todos respondem que preferem receber hoje. A razão é muito simples: recebendo hoje (em vez de daqui a um ano), podemos aplicar esse capital num qualquer investimento que nos dê algum retorno. É por essa razão que se diz que “um euro hoje vale mais do que um euro amanhã”.

É, também por isso que, o Cálculo Dinâmico é sempre preferível ao Cálculo Estático uma vez que aquele considera a variável tempo enquanto que este admite que todo o projecto é desenvolvido num mesmo instante.

O Cálculo Dinâmico é materializado no “Discounted Cash Flow” onde se actualizam ao momento actual todos os fluxos de caixa do projecto de investimento. Esta actualização é efectuada através de uma correcta taxa de actualização. Esta taxa deve remunerar adequadamente os capitais investidos tendo em consideração o risco do projecto.

A questão que agora se coloca é em relação à “Variável Tempo” e a sua influência na obtenção do Valor Actual Líquido (VAL). 

Os cash-flows devem ser trimestrais, semestrais, anuais, ou uma outra qualquer periodicidade? Qual a sua influência no resultado (VAL)? Se utilizar taxas equivalentes, o resultado (VAL) é ou não o mesmo?

Variáveis Qualitativas na Avaliação Imobiliária

Como é conhecido em Avaliação Imobiliária e não só, é usual trabalhar-se com dois tipos de Variáveis Exógenas ou Variáveis Explicativas (Variáveis Independentes) do Valor do Imóvel (Variável Endógena ou Variável Explicada ou Variável Dependente). Os dois tipos de Variáveis são:

• Variáveis Quantitativas: Quando a variável toma valores numéricos e estes números têm significado como tal. Exemplos: área, idade, distância ao centro, …;
• Dentro das Variáveis Quantitativas existe o caso particular das Variáveis “Dummy”: Quando a variável apenas toma dois valores: 0 ou 1 (sim ou não; zero ou um). Exemplos: Tem piscina? Vista de mar? Terraço? Tem lugar de garagem?…
• Variáveis Qualitativas: Quando a variável não tem valores numéricos, mas sim classificações ou categorias tal como “Muito Bom, Bom, Razoável, Fraco, Mau”.

Mandam as boas regras da avaliação, fazermos uma homogeneização (ou uma regressão) dos elementos de uma amostra para podermos compará-la com o objecto de avaliação. Os Coeficientes de Homogeneização das Variáveis Quantitativas são facilmente determinados uma vez que estas tomam valores numéricos. Como proceder com as Variáveis Qualitativas?

Avaliação Imobiliária - A Lei 153/2015 de Setembro de 2015 - Parte II

No anterior artigo comentei alguns aspectos da legislação que os Peritos Avaliadores deverão ter particular atenção.

A Lei 153/2015 agora publicada regula o acesso e exercício da actividade, a supervisão e o regime sancionatório aplicável ao Perito Avaliador de Imóveis.

Artigo 19.º - Incompatibilidades

Não podem prestar serviços às entidades referidas na alínea b) do artigo 2.º os peritos avaliadores de imóveis que se encontrem numa situação susceptível de afectar a sua imparcialidade de análise,…
g) Prestação em acumulação de serviços de consultoria ou de mediação imobiliária, incluindo nos dois anos anteriores, de forma directa ou indirecta, à entidade contratante, aos organismos de investimento colectivo ou aos fundos de pensões em causa;

Como Eric van Leuven, Presidente do RICS Portugal, refere no seu artigo de opinião com o título “Sector Financeiro sem Avaliadores Imobiliários?”, publicado no Público Imobiliário, no passado dia 16 de Setembro, “Para ilustrar o quão ridículo isto é: uma empresa que tenha feito um arrendamento de um pequeno escritório para um fundo gerido pela Caixa Geral de Depósitos, fica vedada a avaliar qualquer imóvel para qualquer entidade do universo do banco!”

Avaliação Imobiliária - A Lei 153/2015 de Setembro de 2015 - Parte I

No passado dia 14 de Setembro, foi publicada em Diário da República a Lei nº153/2015. Esta Lei “Regula o acesso e o exercício da actividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro da área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradora e dos fundos de pensões”.

É com bastante agrado que se vê publicada uma Lei que regule a profissão de Perito Avaliador de Imóveis. Sobre este assunto de falta de legislação escrevi, há dois anos (Outubro de 2013), neste mesmo blog, um artigo de opinião que se intitulava “A ordem que faz falta”.

Na altura referi a falta de regulação e de legislação que existe em Portugal. Como mencionei, noutros países há normas (leis) que impõem regras específicas (métodos e procedimentos) a aplicar numa avaliação, regras essas adequadas a cada tipo de imóvel em avaliação. Infelizmente, em Portugal, continua a não haver Legislação idêntica.

A Lei 153/2015 agora publicada regula o acesso e exercício da actividade, a supervisão e o regime sancionatório aplicável ao Perito Avaliador de Imóveis.

Algumas distracções nas avaliações

Não pretende o presente artigo criticar as Avaliações de outros Colegas que como eu são Peritos Avaliadores de Imóveis, mas apenas partilhar a minha experiência nesta área. Pretendo apenas dar a minha opinião e alertar para algumas incoerências que acontecem na Avaliação.

Vejamos algumas incoerências que comummente detectamos numa avaliação:

1) Avaliação Desdobrada em Várias Rúbricas

Por vezes a avaliação de um imóvel pode ser composta pela adição de diversas parcelas. Por exemplo, a avaliação de uma moradia, “pode” (não deve) ser desdobrada em: área de habitação, área de varandas e terraços, área de garagem, área de alpendre, área do logradouro, … É evidente que o valor unitário da moradia (quociente do valor obtido da soma das várias rúbricas pela “área”) não pode ser superior ao valor unitário obtido da prospecção de mercado.

A Perpetuidade

Francisco Espregueira, MRICS

Perito Avaliador de Imóveis

francisco.espregueira@sapo.pt

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Como todos sabem, os imóveis de rendimento são propriedades capazes de gerar um rendimento ao longo do tempo. São imóveis de Rendimento, por exemplo os:

• Postos de Abastecimento de Combustível: O imóvel vale em função do número de litros que vende por ano;
• Hotéis: O Hotel vale em função da Taxa de Ocupação e de outros indicadores de exploração (RevPar - Revenue per Available Room, PMQV - Preço Médio por Quarto Vendido); 
• Pedreiras: A Pedreira vale em função das Reservas Exploráveis, do Ritmo de Exploração, da Vida Útil;
• Terrenos de exploração agrícola: O terreno vale em função do rendimento da produção (Rendimento Fundiário) que está em exploração ou que é verosimilmente explorável. 

Estes imóveis devem, obviamente, ser avaliados pelo Método de Rendimento uma vez que o seu valor é consequência directa da receita que é capaz de gerar.

O Valor Actual de Mercado

Francisco Espregueira, MRICS

Perito Avaliador de Imóveis

francisco.espregueira@sapo.pt

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Quando se calcula o Valor Actual de Mercado de um imóvel que se encontra em construção, devemos perguntar “qual deles?”, “com que método”?

Vejamos um exemplo simples de um cash-flow de um empreendimento imobiliário. Neste caso o Valor Actual Líquido (o resíduo do projecto) corresponde ao valor do terreno uma vez que a edificação ainda não iniciou.

Os honorários de avaliação

Francisco Espregueira, MRICS

Perito Avaliador de Imóveis

francisco.espregueira@sapo.pt

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O assunto dos Honorários do Perito Avaliador é um “velho” e sensível problema. “Quem paga, acha sempre que paga muito e quem recebe, acha sempre que recebe pouco”.

De um modo geral, pode afirmar-se que as tabelas de honorários impostos pelos grandes clientes às empresas de avaliações e, por sua vez, estas aos seus prestadores de serviço externo, são vergonhosas. Lembra-se que, as empresas de avaliações têm sempre que recorrer à subcontratação dada a sua ampla área territorial de acção.