A Volatilidade no Mercado Imobiliário

Deixo-vos hoje uma entrevista com Michael Graziano, General Manager da Goldman Sachs que nos fala resumidamente sobre a volatilidade nos mercados. No longo prazo, diz ele, as acções de REIT's cotados comportam-se como um activo imobiliário mas no curto prazo comportam-se como qualquer outro activo financeiro cotado, sujeito a uma volatilidade bastante superior.

Bons negócios (imobiliários)!

O Mercado de Habitação de Lisboa

Por João Madeira de Andrade
Aguirre Newman

Departamento de Consultoria e Investimento
Director de Negócio

Recentemente a Aguirre Newman concluiu uma análise detalhada sobre o mercado residencial de Lisboa. As principais conclusões que retiramos do trabalho são as seguintes:

- Decréscimo de 30% no volume de negócios em 2008, face a 2007, de acordo com as estatísticas sobre o número de contratos de compra e venda de prédios para habitação em propriedade horizontal realizados no concelho de Lisboa do INE;

- As mesmas estatísticas levam à conclusão que se verificou um decréscimo de 13,4% no valor médio por m2 negociado, em igual período;

- Mais de 5.600 fogos residenciais, novos, em comercialização em Outubro de 2009, sendo que maioritariamente estes fogos tinham tipologias T2 e T3;

- Tempo médio de escoamento das 152 promoções em venda de 4 anos, representando um acréscimo médio de 13 meses no período de comercialização face a 2007;

- Subida de 20% no preço médio pedido face a 2007;

- Maior disponibilidade da parte dos Promotores em negociar os preços finais de venda;

- Colocação de alguns fogos no mercado de arrendamento, com cedência de uma opção de compra ao arrendatário.

Da leitura do estudo realizado e das principais conclusões aqui referidas, pode parecer estranho o facto do preço médio dos fogos novos em venda ter subido. Na realidade, o aumento dos preços pode decorrer simplesmente do facto dos terrenos onde se situam estes empreendimentos terem sido adquiridos quando o mercado estava em alta, entre 2005 e 2007. É por isso natural que estes preços reflictam esse maior investimento inicial realizado na aquisição do terreno.

Coloca-se aos promotores a questão de validarem se os modelos de negócio subjacentes ao desenvolvimento dos empreendimentos novos, em curso ou previstos para 2010 e 2011, ainda são válidos. Poderá fazer sentido reequacionar a promoção como seja por exemplo o redimensionando dos fogos.

Admite-se que pode aparecer uma tendência para oferecer tipologias com áreas mais pequenas: em vez de um T2 com 200 m2, poderiam ser construídos três T1 e um estúdio, por exemplo. Quando comparamos a área média dos fogos em Lisboa com a área média dos fogos em Madrid (136 m2 versus 72 m2) torna-se ainda mais evidente o que pode ser uma tendência de mercado, de modo a viabilizar a venda de fogos que de outra forma assumem valores de venda elevados em termos absolutos, face ao enquadramento económico actual e condições de financiamento praticadas.

Este ano vai continuar a ser um ano em que não se antevêem facilidades para os Promotores no escoamento dos seus produtos. A criatividade e flexibilidade na concepção dos projectos vão ser recompensadas pelo mercado, tornando-se cada vez mais evidente que o estudo prévio para definição dos produtos é indispensável. Para além disso, o acompanhamento do mercado durante as fases de construção e venda é importante e uma análise a posteriori será, no mínimo, recomendável para poder-se de facto aprender com o que foi feito e melhorar a performance do empreendimento seguinte.

Fim de Isenções nos Fundos Fechados

Saiu hoje uma notícia no Jornal Oje que fala sobre uma alteração introduzida no Orçamento de Estado para 2010. Essa alteração refere-se à abolição da isenção, em sede de IMT e IMI, para os Fundos de Investimento Imobiliário Fechados (FIIF).

Relembrando a situação actual: os FIIF de subscrição particular estão isentos em 50% de IMI e IMT e totalmente isentos quando subscritos por Investidores Institucionais. Os de subscrição pública estão também totalmente isentos (para mais informações, podem sempre consultar a Real Estate & Finance Newsletter nº6).

Parece-me ser uma medida que poderá prejudicar fortemente a nossa indústria de fundos de investimento imobiliário e também o próprio mercado imobiliário. Será uma forte penalização para os novos investimentos (que terão de pagar IMT) e para as carteiras existentes, que terão de começar a pagar IMI.

De acordo com os dados mais recentes da APFIPP, o valor total sob gestão dos Fundos Fechados em Portugal totalizava, em Fevereiro de 2010, 5 mil milhões de euros. Provavelmente, alguns fundos especiais (com activos sob gestão de 1,757 mil milhões de euros) também serão fundos fechados, subindo assim a factura para os participantes. De qualquer forma, poderemos estar a falar de uma receita adicional para o Estado mínima de € 10 Milhões (taxa mínima de 0,2%), mais provavelmente a cair para os € 20 Milhões.

Num contexto económico, no mínimo complicado, num enquadramento imobiliário algo depressivo, onde as rendibilidades são cada vez mais reduzidas e a gestão dos investimentos mais difícil e criteriosa, estas alterações fiscais poderão ter um impacto significativo na rendibilidade de muitos investimentos e carteiras imobiliárias. A par da descida dos preços do mercado imobiliário, da subida das yields e consequentemente uma descida generalizada no NAV dos fundos, uma subida da fiscalidade poderá colocar muito investimento em causa.

Após a entrada em vigor dos FIIAH, com um regime fiscal bastante interessante para o investidor, sinceramente pensei que estaríamos a entrar numa nova fase. Esta alteração agora a confirmar-se é, para mim, um enorme retrocesso.

Vamos ver o que ficará previsto em sede de Orçamento de Estado e depois logo veremos e faremos as contas mas à partida parece-me que poderá prejudicar o investimento imobiliário e a "angariação" de investidores institucionais que tanta falta fazem ao nosso, já por si, pequeno e pouco interessante mercado.

Mesmo assim, continuo e continuarei sempre a desejar-vos... bons negócios (imobiliários)!

Price Earnings na Habitação - II

Na sequência do artigo do passado mês de Fevereiro, ficou uma questão no ar: afinal, o que é que os números nos escondem?

Bem sei que em Portugal, o “apetite” pelo investimento em imobiliário residencial para um mercado de buy-to-let é reduzido, mas o mesmo já não se aplica tanto nos mercados internacionais.

É curioso verificar que uma notícia emitida a semana passada anunciava que Portugal é dos países da União Europeia com menos casas arrendadas, com apenas 13% do mercado, face a valores acima dos 40% na França, Alemanha, Suécia, Holanda ou Áustria. E temos ainda os 32% nos Estados Unidos…

Significa isto que existe mercado de arrendamento em alguns países da Europa, logo aparenta haver apetência para o investimento neste sector. Mas se temos yields tão baixas, porque se manterá esta apetência de investimento num sector que gera rendibilidades tão baixas?

É verdade que o exercício efectuado centrou-se numa zona de Lisboa (Parque das Nações) mas é replicável para outras zonas da cidade e mesmo para outras capitais europeias. Por exemplo, o Emerging Trends in Real Estate de 2009 apontava o valor de 6,52% para as prime yields residenciais na Europa em Dezembro de 2009 (este valor compara com os 6,36% do nosso caso de estudo, com a devida reserva do Parque das Nações não ser uma zona prime residencial) e uma expectativa de descida para 6,3% no final de 2010.

Na minha opinião, existem aspectos não quantitativos que têm influência no investimento residencial, tais como:

- A habitação arrendada, tal como a generalidade do commercial real estate, tem uma forte correlação com a inflação. Na realidade, as rendas habitacionais em Portugal estão indexadas ao IHPC, logo à inflação. Isto significa que quando calculamos uma yield de 4%, estamos na prática a dizer que essa rendibilidade é real e não nominal. Se as rendas sobem todos os anos, no mínimo, à taxa anual de inflação, pelo menos esse custo está coberto;

- Por outro lado, a habitação é um bem de primeira necessidade. À partida, existe e existirá sempre procura por imóveis residenciais, todas as pessoas necessitam de uma casa para viver, ao contrário de escritórios e centros comerciais. Esta maior procura neste sector, em comparação com os restantes sectores imobiliários, tem naturalmente algum reflexo numa yield mais reduzida;

- Algum crescimento verificado nos últimos meses na quantidade de oferta de produto para arrendamento está naturalmente relacionado com a maior escassez de financiamento bancário. Esta é uma realidade nossa mas também da generalidade dos países europeus, registando assim alguma “passagem” da função de investimento para os investidores propriamente ditos e não para os bancos.

Bons negócios (imobiliários)!

Imobiliário em Lisboa não é carne nem é peixe

No passado dia 04 de Março, estive na Culturgest no lançamento do livro promovido pela Urban Land Institute (ULI) e pela Pricewaterhouse (PWC), intitulado Emerging Trends in Real Estate.

Este trabalho resulta de um conjunto de inquéritos e entrevistas realizados junto de players europeus, no sentido de aferir do seu sentimento relativamente a algumas questões relacionadas com o mercado imobiliário na Europa.

Confesso que da apresentação das principais conclusões do estudo, pouco há a realçar. À parte da apresentação de Aniceto Viegas da Bouygues, que nos tranquilizou quanto ao facto de Madrid e Paris estarem bem piores que nós (!), do painel de debate, moderado por António Perez Metelo e constituído por outras altas individualidades do nosso mercado imobiliário, ressalta uma evidência: o mercado imobiliário em Lisboa “não é carne, nem é peixe”! Porquê?

Perante a evidência que Lisboa fica sempre a meio da tabela no que respeita a perspectivas de investimento e desenvolvimento imobiliário, António Perez Metello referindo que «não sou deste mercado e portanto percebo pouco de imobiliário» pergunta ao painel o porquê de Lisboa estar ali no meio, parada, sensaborona e sem mexer muito face ao ano transacto?

Resposta? É mesmo assim! Rui Alpalhão, Presidente da Comissão Executiva da FundBox e membro do painel, referia que quando os mercados europeus subiram desenfreadamente, nós por cá continuamos calmos e estáveis, tendo acontecido o mesmo nos últimos 3 anos com as quedas que todos conhecemos. «São poucos os que entram mas também são poucos os que saem. Quem investe cá, já não quer (ou não consegue) sair porque somos poucos. E se mais negócios houvesse, julgo que não teríamos pessoas suficientes para os trabalhar, o que seria uma maçada.». Gargalhada geral, como já é apanágio nas declarações sempre certas e bem-humoradas de Rui Alpalhão. Mais coisa, menos coisa, foi isto que saiu!

Devo dizer-vos que concordo em absoluto! Se gostaria que fosse diferente? Se gostaria que Lisboa e Portugal fossem um mercado mais líquido, com uma estrutura fiscal mais leve, menos burocrático, que facilitasse a entrada do investimento estrangeiro? Claro que sim, mas não seria a mesma coisa…

Bons negócios (imobiliários)!

Vem a Ventura a quem Procura

Deixo-vos hoje o mais recente artigo que escrevi para o Jornal Oje, sobre a temática dos Procurements Imobiliários.

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«No mercado imobiliário, não existe ninguém que proteja e salvaguarde os interesses de quem quer comprar, investir ou arrendar.»

A maior parte de nós já passou pelo fastidioso processo de procurar casa. As longas e intermináveis visitas, muitas delas a imóveis que sabemos que não gostamos e não queremos ver, o processo de pedido de financiamento ao banco, a componente burocrática dos documentos que são necessários para a escritura… enfim, procurar e comprar casa leva tempo, não é fácil e muitas vezes é desesperante.

Diz um provérbio português que “Vem a ventura a quem procura”. Confesso, não podia ser mais adequado ao tema em questão: Procurements Imobiliários. Resta saber como procurar.

Quando qualquer um de nós pretende comprar casa, normalmente inicia a sua pesquisa por motores de busca na internet e recorre a mediadores imobiliários, ou seja, recorre a quem promove a oferta de casas.

Pessoalmente, sou algo crítico relativamente à forma como o mercado de mediação imobiliária em Portugal está organizado. O Decreto-Lei nº 211/2004, que rege a actividade de mediação e angariação imobiliária, refere logo no seu Art. 2º que a actividade de mediação imobiliária se consubstancia em «Acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente» e «Acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões».

Significa isto que entende-se por mediação imobiliária a actividade que visa encontrar um bem imóvel mas também aquela que visa promover a sua venda. Para mim isto demonstra um claro conflito de interesses da parte do mediador. Se não, vejamos porquê.

Quando recorremos a um mediador imobiliário, este, antes de tudo, apresenta-nos os imóveis que tem em carteira, procurando vendê-los. O seu principal objectivo é vender os imóveis que promove para poder, o mais rapidamente possível, facturar comissões. Mesmo que ele angarie um cliente que procura casa, antes de procurar seja o que for vai tentar vender o que tem em carteira, mesmo que não seja adequado ao produto pretendido pelo seu cliente.

Nestes casos, o mediador está sempre a defender os interesses do proprietário do imóvel. É com ele que tem um contrato de mediação e é a ele quem presta um serviço. Logo, quando nós, que procuramos uma casa, recorremos a um mediador, devemos ter consciência disso para salvaguardar a nossa posição. No mercado imobiliário, não existe ninguém que proteja e salvaguarde os interesses de quem quer comprar, quem quer investir ou quem quer arrendar. O mediador faz-se sempre pagar pelo vendedor, logo são os interesses deste que ele terá de defender.

Quantos de nós já fomos levados a ver casas que não gostamos por pura insistência de um mediador? Quantos de nós não nos sentimos já enganados por informações erróneas fornecidas pelo mediador, apenas para nos levar a ver uma casa?

Repito: isto acontece porque o mediador tem um conflito de interesses e factura apenas se vender. Mais ainda, a sua comissão é calculada sobre o preço de venda, logo quanto maior for o preço, maior é a sua comissão e isso apenas beneficia quem vende, não quem compra.

Urge ter no mercado um serviço de apoio à procura. Vivemos tempos que a isso obriga: a oferta é bastante superior à procura (os tempos em que as casas se vendiam num instante e quem queria comprar era “empurrado” a fazer uma proposta, terminaram), o financiamento é escasso e caro, a venda de imóveis é mais morosa e os preços médios tendem a baixar.

Por tudo isto, o processo de escolha de uma casa deve ser criterioso, pormenorizado, tal como qualquer outra decisão de investimento imobiliário. Para tal, é conveniente recorrer a um apoio especializado, de alguém que não tenha conflitos de interesse no mercado, ou seja, uma entidade que não venda imóveis mas se limite a defender os interesses de quem quer investir, comprar ou arrendar. O mercado só terá a ganhar, mesmo o sector da mediação imobiliária. É que no final do dia, sem um comprador satisfeito e devidamente informado, com certeza não existirá nenhuma venda.

Bons negócios (imobiliários)!

O Mercado em Imagens - II

Crédito ao consumo a aumentar, em percentagem do PIB.

Património líquido das famílias norte-americanas consistentemente a diminuir. O efeito da desvalorização dos activos (imobiliários e financeiros) a fazer-se sentir por manutenção do valor da dívida.

No fim do dia, quem vai pagar a dívida?

Bons negócios (imobiliários)!

O Mercado em Imagens - I

Quanto mais alto, maior é a queda!

Onde é que eu já vi isto antes???

Bons negócios (imobiliários)!