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segunda-feira, 31 de maio de 2010

Novo Produto de Crédito à Habitação

Numa ocasião anterior, já aqui tinha falado sobre o novo produto de crédito à habitação que a APEMIP programava disponibilizar aos seus associados.

Não bastava a alavancagem do mercado, a escassez do crédito, o aumento do custo do mesmo mas, sobretudo, não bastava a falta de criatividade!

A Sra. da entrevista que vos deixo hoje diz-se preocupada com tanta cautela dos bancos: valores de transacção próximos dos valores de avaliação (imagine-se!), valores de empréstimo abaixo dos valores de transacção - só nos faltava esta, ter de investir o nosso dinheiro na compra de uma casa!
Este é o nosso fado: quando os bancos emprestavam tudo a todos sem olhar aos riscos, ninguém estava preocupado. Deu no que deu, todos agora se preocupam.

Acho que deveríamos agora estar a preocupar-nos em não "teimar" sempre com as mesmas soluções: comprar casa (em vez de arrendar), pedir crédito (em vez de poupar), desenvolver produtos sem características diferenciadoras... talvez devêssemos estar agora preocupados em encontrar alternativas, procurar soluções criativas, sobretudo, responder às necessidades da procura e não insistir em encontrar escoamento para a oferta.



Bons negócios (imobiliários)!

quarta-feira, 26 de maio de 2010

O Mercado em Imagens - III

O Departamento de Tesouro norte-americano atribui probabilidade quase nula de haver um duplo fundo nos mercados financeiros. O primeiro gráfico mostra a diferença (spread) entre as taxas de juro do Tesouro norte-americano, a 10 anos e a 3 meses. No fundo, este modelo assenta nos mesmos princípios da yield curve e no aspecto da sua curvatura. Neste momento, a diferença entre as referidas taxas situa-se em 3,69 p.p, com probabilidade de recessão de 0,4%. Em Março de 2007, essa diferença era negativa (!) em 0,51 p.p, ou seja, as taxas de curto prazo eram superiores às de longo prazo, indicando uma elevada probabilidade de recessão (na altura de 25%).



O segundo gráfico que vos apresento hoje mostra o tempo que seria necessário para vender todos os imóveis executados pelos bancos nos Estados Unidos, 103 meses, ou 2 anos!



Bons negócios (imobiliários)!

segunda-feira, 24 de maio de 2010

UK Property Market Update

Deixo-vos um vídeo da REITA com uma visão global do mercado imobiliário britânico. É um pouco longo mas acho que merece a pena vê-lo.

Depois de tempos turbulentos, a expectativa é agora de alguma estabilização.

Bons negócios (imobiliários)!

terça-feira, 18 de maio de 2010

Opções Financeiras no Imobiliário

Deixo-vos hoje o mais recente artigo que escrevi para o Jornal Oje.



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Os tempos actuais são de extrema dificuldade para o Promotor Imobiliário de habitação. As vendas são hoje em menor quantidade e bastante mais lentas, criando dificuldades na gestão da tesouraria e dos financiamentos entretanto contratados.

Como tal, é também tempo de se pensar em formas alternativas de gerar cash-flow para o Promotor Imobiliário, procurando antecipar vendas. A utilização de opções financeiras pode ser uma solução. Já anteriormente tinha abordado o tema das opções no imobiliário na Real Estate & Finance Newsletter nº6, quando falei sobre a perspectiva financeira dos Fundos de Arrendamento Habitacional (FIIAH).

Em finanças, uma opção financeira é um contrato no qual se consagra o direito (mas não a obrigação) de uma das partes comprar ou vender um determinado activo, a um determinado preço numa (ou até uma) data futura. Numa opção temos então:

- Um activo a negociar no futuro;
- Um preço a pagar pela opção;
- Um outro, pré-determinado ou a determinar no futuro, para pagamento do activo;
- Um prazo para exercer essa opção.

O Promotor Imobiliário poderá assim vender uma opção de compra de uma casa a um potencial interessado ou mesmo um arrendamento com opção de compra. Quais as diferenças?

A opção de compra é simples: comprador e vendedor acordam um prazo para a compra/venda do imóvel, definindo o preço futuro a pagar. O vendedor recebe hoje do comprador um prémio pela venda da opção. Caso esta não seja exercida até final do prazo, fica com o prémio inicialmente recebido e também com o imóvel, que o poderá de novo revender.

O arrendamento com opção de compra já é algo diferente. Neste caso, existirá na mesma uma opção de compra com as características já aqui definidas mas, ao mesmo tempo, o futuro comprador acorda com o vendedor o arrendamento da casa, pagando para tal uma renda pré-acordada. O prazo do contrato de arrendamento (poderá variar de 1 a 5 anos) deverá ser idêntico ao prazo da opção de compra. Também neste caso, o valor pago pela opção de compra não é dedutível no preço final a pagar pelo imóvel. Já o valor pago pelo arrendamento poderá ser dedutível, no todo ou em parte.

Existem vantagens e desvantagens. Para o Promotor, a vantagem passa essencialmente por procurar antecipar uma venda que, por força do contexto económico e financeiro do país, não iria ocorrer tão rapidamente. Tem também a vantagem de, eventualmente, receber algum valor hoje pela venda da opção. A principal desvantagem é que o Promotor não poderá vender essa casa a mais ninguém durante a vigência do contrato. Já o comprador tem a vantagem de poder usar uma casa durante um período sem ter de despender uma avultada verba logo de início. Apenas terá de pagar um prémio inicial, posteriormente pagar as rendas pelo uso do imóvel e ainda poder eventualmente descontar parte (ou mesmo a totalidade) dessas rendas no preço final. A principal desvantagem para o comprador passa pelo facto de perder o preço da opção e o valor das rendas pagas, caso no final do contrato não exerça a opção.

À primeira vista, tudo isto pode parecer muito complicado e até desadequado ao mercado imobiliário. Mas não é! Um activo imobiliário, seja uma casa, uma loja ou um escritório, é um activo financeiro e que pode (e deve) ser trabalhado do ponto de vista financeiro. O mercado tem disponíveis várias ferramentas e instrumentos que podem perfeitamente ser usados no imobiliário. E as opções financeiras são uma delas.

Bons negócios (imobiliários)!

quinta-feira, 13 de maio de 2010

Novas Regras de Contabilização de Imóveis em FII's

Encontra-se em consulta pública uma proposta da CMVM para alteração do regime da avaliação de imóveis de fundos de investimento imobiliário.

As propostas feitas pela CMVM assentam fundamentalmente em:

- Reduzir a periodicidade mínima de avaliação dos imóveis. Propõe-se agora uma periodicidade semestral para os imóveis pertencentes a fundos abertos ou fechados de subscrição pública e de 12 meses para os restantes;

- Alterar a forma de valorização dos imóveis. Actualmente, a Sociedade Gestora pode avaliar os imóveis acabados num intervalo compreendido entre o respectivo valor de aquisição e a média simples do valor atribuído pelos peritos avaliadores externos, nas avaliações por estes realizadas. A CMVM vem agora propor que essa valorização decorra directamente da média simples do valor atribuído pelos peritos avaliadores;
A CMVM vem também propor algumas alterações relativamente aos Peritos Avaliadores de Imóveis. É aqui que acho que se deveria centrar um maior conjunto de regras e procedimentos comuns e claros. Não sei, porém, se deverá pertencer à CMVM a responsabilidade de o fazer, parece-me que não...
No fundo, aquilo que a CMVM está a procurar fazer é aproximar as regras de contabilização dos imóveis pertencentes a Fundos de Investimento Imobiliário a práticas internacionais, adoptando um modelo mais próximo do mark-to-market e menos próximo do custo de aquisição.
Até aqui, tudo bem. A única questão que levanto é relativamente aos valores de avaliação que em momentos de recessão tendem a afastar-se mais de possíveis valores de venda e, nestes casos, fica por cumprir o principal objectivo da CMVM: fazer com que os fundos valorizem as suas carteiras a um valor próximo do Valor de Mercado. Mais mais importante ainda, e volto a frisar, urge ter um Código de Conduta dos Peritos Avaliadores de Imóveis, para que as regras sejam claras e comuns a todos. Temos muitas avaliações no mercado com pressupostos diferentes entre si, diria mesmo com pouca qualidade, fracas no levantamento de informação de mercado e que depois resultam em valores de avaliação distantes de um possível market value ou fair value.
Bons negócios (imobiliários)!

A Minha Visão sobre a Crise Actual

Assistimos nos últimos dias a um conjunto de acontecimentos que têm provocado uma autêntica montanha russa nos mercados financeiros. Ainda há dias escrevia sobre a maior queda diária nos mercados financeiros norte-americanos. Pois os mercados, dois dias depois, trataram de corrigir essas quedas abruptas e alguns deles observaram subidas de 2 dígitos, como foram os casos do PSI-20 e do IBEX-35.

As razões inerentes às quedas verificadas relacionavam-se, ao que parece, com um problema informático nos índices norte-americanos mas, obviamente, muita relação havia com os problemas da dívida soberana grega e do risco de contágio a outras economias europeias.

Já quanto à subida em flecha dos mercados, esta ocorreu logo após o anúncio por parte da União Europeia da constituição de um fundo europeu de emergência para auxílio a economias europeias em necessidade.

Antes de mais, permitam-me uma palavra sobre estas oscilações vertiginosas nos mercados. Fico tão apreensivo com descidas de 5% ou 10% nos mercados, como com subidas de 5% ou 10%. O princípio é o mesmo: nos mercados financeiros não há criação de riqueza, existe apenas transferência de riqueza. Se um índice desce 5%, é porque alguém perdeu 5% e alguém ganhou 5%. Se o mesmo índice sobe 5%, o mesmo acontece. Não é possível todos ganharem ou perderem ao mesmo tempo, nos mercados financeiros, existe sempre um lado ganhador e outro perdedor. Por isso é que existem bolhas: quando os mercados sobem demasiado, é como um copo cheio de água e esta começa a transbordar, é inevitável. A bolha rebenta!

No que diz respeito ao risco das dívidas soberanas, esta subiu mais no mercado secundário, não tanto no mercado primário (veja-se a mais recente emissão feita pelo Estado Português, um sucesso a 4,5%).

O que é que isto significa? Os Estados emitem dívida pública através da venda de Obrigações do Tesouro (OT's), por exemplo. Fazem-no em mercado primário, ou seja, através de leilões que realizam junto de investidores institucionais. Executado o leilão, essas obrigações podem depois ser transaccionadas no chamado mercado secundário, tal como as acções são transaccionadas após um IPO. Se existe receio no mercado relativamente à possibilidade de default de um Estado, as yields dessas OT's subirão no mercado secundário representado uma desvalorização do título (a OT). Naturalmente, este acréscimo de risco transmitir-se-á para o mercado primário, dificultando a colocação primária de dívida soberana no mercado, encarecendo-a.

Quanto às medidas recentemente tomadas pela União Europeia, e que vieram provocar uma subida em flecha das cotações em todos os mercados mundiais, basicamente aquilo que se está a procurar fazer é tornar o Banco Central Europeu (BCE) numa entidade europeia mais activa nos mercados, procurando controlar não só a estabilidade da moeda, como também a estabilidade financeira da União Europeia. Como? Através da compra, em mercado secundário, de OT's de Estados Europeus, procurando "controlar" eventuais movimentos especulativos que provoquem a subida das yields.

Pessoalmente, parece-me uma boa medida se o objectivo é, efectivamente, manter a União Europeia como uma união económica, financeira e monetária. Conseguindo isto, o passo seguinte será naturalmente procurar aspectos conciliadores que permitam atingir, no futuro, uma união política. O problema passa, para mim, pela cobertura ao BCE. Quem cobre o risco de falência do BCE?

Vejam bem: em 2007 e 2008 tivemos um problema de dívida nos mercados imobiliários mundiais, principalmente no mercado norte-americano. O que é que se fez? Transferiu-se dívida que era privada (dos bancos, dos hedge funds, etc.) para os Estados - veja-se o exemplo da Fannie Mae e Freddie Mac ou do que se passou na indústria automóvel ou de todos os bailouts que ocorreram.

Passados 2 anos, o mercado está a "penalizar" isso mesmo: agora são os Estados que têm mais risco - ficaram com a dívida que antes era privada, a recessão retirou-lhes riqueza e impostos e as suas próprias necessidades de financiamento aumentaram. Para amenizar esta situação, o que se faz? Acrescenta-se e transfere-se mais dívida! Dívida essa agora coberta pelos bancos centrais. Não é só o BCE que está a tomar uma acção enérgica e directa sobre os mercados de dívida; a FED já o fez o ano passado ao comprar CMBS ou aceitá-los como colateral de dívidas. O BCE está a fazer exactamente o mesmo, agora.

Para não me alongar mais, julgo que é aqui que agora estamos, ou seja, no topo da pirâmide. Acima deste topo, não há mais por onde escalar. Caso o BCE e a FED falhem, não há mais entidades a quem recorrer. Ou haverá?

É claro que sim... aos contribuintes que no final pagarão toda esta dívida pelo aumento de impostos. IVA sobe, IRS e IRC sobem. «Elementar, caro Watson», diria o outro.

Bons negócios (imobiliários)!

sexta-feira, 7 de maio de 2010

Colapso ou Erro Informático?

O dia de ontem, 06 de Maio de 2010, fica para a história nos mercados financeiros por ter sido o dia em que o Dow Jones observou a maior variação diária. Em poucos minutos, todos os principais índices norte-americanos - Dow Jones Industrial, S&P 500, Nasdaq Composite, Nasdaq-100, Russel 2000 - estiveram todos a cair cerca de 10%! E tudo em poucos minutos. E, naturalmente, nem os índices de REIT's escaparam.

Num pequeno instante, os ganhos de 2010 foram, simplesmente, apagados! Discute-se agora se foi um movimento puro de mercado ou... um erro informático! A Accenture, em poucos minutos, foi de 40 dolares a 0,01 dolares por acção!!! A Procter & Gamble, caiu cerca de 40%, também num instante!

Alguns negócios do Nasdaq já foram entretanto cancelados, podendo ser uma confirmação de se ter tratado, efectivamente, de um erro na introdução de uma ordem. Rumores correm que alguém no Citigroup pretendia dar uma ordem de 15 milhões e em vez de colocar um M (de milhões), colocou um B (de billions, os nossos mil milhões)!

Independentemente disso, a verdade é que os mercados ontem deram um verdadeiro trambolhão e os contínuos e crescentes receios de bancarrota na Grécia e contágio a outros países europeus, também eles bastante debilitados, tem colocado os mercados financeiros com os "nervos em franja".


Os próximos dias serão cruciais para termos uma ideia mais clara do que irá acontecer. Pessoalmente, estou à espera de qualquer decisão, inclusive para a possibilidade da Grécia sair do Euro.
Hoje terei de vos dizer... cuidado com os negócios (imobiliários)!

quarta-feira, 5 de maio de 2010

A Mais Recente Tendência no Sector da Habitação

Em Hong Kong encontramos a última tendência no sector da habitação. Esta tendência desafia uma lei básica que costumo explicar nas minhas aulas e acções de formação: o nome do mercado diz tudo, é imóvel, não mexe. Mas neste caso... mexe mesmo!

Estamos a falar de uma casa que se adapta totalmente às necessidades do habitante, ao longo do dia. Sem nunca sair do mesmo espaço, ora estamos na cozinha, ora afinal estamos na sala a ver televisão. É a casa que mexe, que se transforma à medida das necessidades do habitante.

Para nós, habituados a áreas grandes, esta tendência pode parecer estranha mas em mercados em que o preço por m2 é elevado, a densidade populacional extremamente grande e a disponibilidade de terreno para construção quase inexistente... até pode vir a ser um verdadeiro sucesso!



Bons negócios (imobiliários)!

domingo, 2 de maio de 2010

Barómetro Out of the Box - Abril 2010

Publicamos hoje os resultados do 1º Barómetro Out of the Box. Durante o mês de Abril, inquirimos os nossos leitores acerca do mercado de habitação e de escritórios de Lisboa.


Quase 44% dos leitores inquiridos acreditam que os preços no sector da habitação vão ainda descer mais em 2010. Apenas 14,5% acreditam numa subida este ano. Uma maioria esmagadora não acredita em grandes subidas no mercado...


Os valores registados pelo INE mostram que o valor médio de avaliação bancária em Lisboa está já acima do registado em Setembro de 2008, altura em que faliu o Lehman Brothers. Os valores mais baixos registaram-se em Março de 2009 (tal como no S&P Case-Shiller e na grande maioria dos índices mundiais de acções), tendo já subido mais de 3% nos últimos 12 meses. Teremos atingido um novo topo?
Curioso é verificar o sentimento dos leitores relativamente ao sector de escritórios em Lisboa. As opiniões não são, de todo, unânimes como no sector da habitação. Na realidade, 38,7% acreditam numa subida das yields de escritórios em Lisboa. A mesma percentagem acredita numa descida! Apenas 22,6% acreditam que tudo ficará na mesma.

É bom recordar que uma descida das yields, mantendo o nível de rendas, significará uma valorização do mercado, algo que eu, pessoalmente, não antecipo. O que poderá estar subjacente a este sentimento é uma expectativa de descida das rendas, algo que eu também não espero, pelo menos de forma significativa. Não temos assim tanto stock disponível (na CBD) nem uma vacancy rate tão elevada que o pudesse justificar. De acordo com dados mais recentes do LPI, a expectativa para 2010 é de uma maior absorção, face a 2009.
Está já em curso o 2º mês do Barómetro, aqui em Out of the Box. Espero que todos participem, os resultados serão sempre públicos e gratuitos.
Bons negócios (imobiliários)!