Um Novo Rendimento Imobiliário

O Governo Português acabou de aprovar e emitir o Decreto-Lei nº 70/2010, que define um novo conjunto de regras de atribuição de alguns apoios sociais, tais como, o rendimento social de inserção, subsídio de desemprego, subsídios parentais e muitos outros apoios.

Perguntam: mas o que tem isto a ver com imobiliário? Alguma coisa...

O art. 9º do referido decreto-lei vem trazer-nos duas originalidades:

- É entendido como rendimento predial um montante equivalente a 5% do valor mais elevado que conste da caderneta predial, no caso em que o imóvel não produza rendas, ou seja, não se retire rendimento do imóvel;
- É igualmente entendido como rendimento predial, 5% do valor que exceda 600 vezes o valor do IAS, qualquer coisa como € 250 mil, para os casos de habitação permanente do requerente ao subsídio.

O primeiro caso já é algo estranho, dado que considera um rendimento que não existe. O proprietário, por qualquer razão, não recebe rendas do seu imóvel mas tem um rendimento predial.

No entanto, o segundo caso então é que me parece algo surreal! Procurei encontrar alguma explicação e li algumas declarações dos nossos governantes. De acordo com Pedro Marques, Secretário de Estado da Segurança Social, «As pessoas não devem exaurir de um momento para o outro todo o património que tenham, mas devemos considerar uma percentagem desse património antes de estar a aceder aos apoios sociais do Estado. A partir dos 250 mil euros o Estado vai considerar como rendimento cinco por cento do valor excedente. Assim, por exemplo, se a casa valer 300 mil euros, só cinco por cento da diferença (entre 300 e 250) é que contará para o cálculo do rendimento neste âmbito .» In DN

Vamos ver, na prática, do que estamos a falar:

- Um contribuinte foi para o desemprego. Como é do seu direito, requereu um apoio social ao Estado;
- No entanto, tem um imóvel avaliado pelas Finanças (não é pelo mercado, é pelas Finanças, essa entidade especialista em avaliar imóveis!) em € 400.000, logo contará para o seu rendimento um montante de € 7.500. Recebeu efectivamente esse valor? Não, mas para o nosso Governo isso não é importante. É que pode vir a receber, portanto o melhor é considerar já!

Este Governo Socialista esquece-se que:

- As pessoas compraram casas porque havia (e há) poucas para arrendar fruto de um mercado desajustado por via de um congelamento das rendas - culpa do Estado - e de tribunais que não funcionam - culpa, novamente do Estado. A compra de habitação tem sido, desde há muitos anos, mais compensador que o arrendamento;
- A maior parte das pessoas endividou-se para adquirir habitação, logo o valor que consta da caderneta não é líquido, é bruto de dívida. Se um contribuinte conseguir liquidar o seu imóvel, não receberá o valor por inteiro, terá de antes liquidar a dívida. Haverá casos em que esse valor líquido pode mesmo ser negativo mas o rendimento já está considerado pelo Estado;
- O mercado imobiliário é ilíquido. Não pode nem deve ser comparado a depósitos ou acções. O contribuinte - ainda mais nos dias que correm - não consegue acorrer ao valor do imóvel num espaço de tempo reduzido.

Permitam-me igualmente salientar o texto do nº4 do art. 2º. Caso o contribuinte tenha património mobiliário superior a 240 vezes o IAS (qualquer coisa como € 100 mil), também perde direito aos subsídios. Significa isto que um contribuinte, com 55 anos, 30 anos de desconto que vá para o desemprego e que tenha poupado € 100 mil durante 30 anos de trabalho, não tem direito ao subsídio de desemprego. O que, diga-se, faz todo o sentido! Larápio, ladrão! Trabalhaste 30 anos, uma vida quase, descontaste o tempo todo, conseguiste juntar umas poupanças e ainda queres um apoio?

Compraste uma casa porque não podias arrendar? Pediste um empréstimo porque os bancos emprestavam, podias pagar o empréstimo e não tinhas dinheiro para pagar a pronto? E agora tiveste um filho - quem mandou ter filhos numa época destas? - e queres um apoio a que tens direito? Ladrão! A roubar o Estado!

Desculpem-me este tom jocoso mas não dá para encarar isto de outra forma. Roubados estamos nós a ser todos! E por este Governo Socialista que à falta de ideias, criatividade, engenho, competência, know-how, acha preferível roubar o contribuinte que não falta com os seus pagamentos e que cumpre.

Este diploma penaliza quem poupa, quem tem filhos, quem contribui e sempre contribuiu. Esta é a verdade!

À margem deste assunto, leio na imprensa que Rui Rio avisa que as pessoas do Norte estão à beira de se revoltarem a sério. Pudera! Assim não dá! Mas, se calhar, é mesmo disso que necessitamos, de uma revolta popular. Para ver se alguém, de uma vez por todas, toma noção do que estamos a passar...

Assim é impossível fazer (bons) negócios (imobiliários)!

A Fiscalidade na Promoção Imobiliária

Desde sempre, desde que comecei a minha actividade profissional, já lá vão mais de 12 anos, que me habituei a ouvir que a principal razão para a subida dos preços no imobiliário se relacionava com a especulação nos terrenos. Quanto mais caros ficavam os preços dos terrenos, mais elevado era o preço do imóvel construído.

De vários quadrantes políticos, ouvimos já chamadas de atenção para a necessidade de travar a subida dos preços nos terrenos, sendo essa a forma para travar o preço dos imóveis construídos (principalmente no centro das cidades) e, assim, conseguir travar a subida dos preços e trazer de novo pessoas para esses centros metropolitanos.

Com este artigo, pretendo apenas lançar uma nova discussão. Será que o preço do terreno tem assim tanta relevância no preço final do imóvel? No caso concreto da habitação, será mesmo assim?

Por certo que… sim! Em 12 anos de actividade e de centenas de investimentos analisados, não tenho qualquer dúvida que o preço do terreno é condicionante mais que suficiente para a determinação da rentabilidade de um investimento imobiliário. No entanto, aprendi que não é a única.

A fiscalidade no imobiliário em Portugal é enorme. À luz do que tem vindo a ser efectuado no plano particular (e mais recentemente com a subida do IRS e do IVA), começa mesmo a tornar-se incomportável. Concluí mesmo que do preço final de venda de uma habitação, após compra pelo utilizador final, o imóvel leva consigo qualquer coisa entre 20% a 25% de impostos e taxas.

Num ciclo de promoção imobiliária, temos normalmente:

- Na compra inicial do terreno: Imposto Municipal sobre Transacções (IMT) e Imposto de Selo (IS);

- Na construção/promoção: Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), IVA, Taxas e Licenças Camarárias;

- Na venda: IRC e, no final, IMT e IS para quem compra.

Para alguém que compre uma casa por € 300.000, por exemplo, logo na compra terá de pagar o respectivo IMT e IS. Após esse pagamento, o seu custo final (porque na prática é isso que deverá interessar, não é apenas o preço pelo qual se compra mas sim o valor que custará, logo acrescido de impostos) ficará em cerca de
€ 315.000. Deste custo total, pelo menos 20% são impostos e taxas, ou seja, € 63 mil! Sessenta e três mil euros!!!

Em vez de procurarmos travar uma hipotética especulação sobre o preço dos terrenos, com propostas e políticas inconsequentes, que tal travarmos a sede de cobrar impostos no imobiliário?

No Relatório do Grupo para o Estudo da Política Fiscal, de Outubro de 2009, lê-se que «A reforma de 2003 baseou-se, quanto a nós, num diagnóstico correcto da situação existente à data, mas as soluções que encontrou estão longe de resolver os problemas detectados, tendo, aliás, gerado outros. Com efeito, a fiscalidade predial continua a enfermar de inúmeros defeitos e contradições, sendo os mais importantes os seguintes: Existência de uma multiplicidade de impostos e de taxas incidentes sobre o património imobiliário urbano, dando lugar a uma sobretributação directa e indirecta suportada por bens que visam satisfazer uma necessidade básica, a habitação. Esta excessiva carga tributária é ainda mais visível quando comparada com a carga tributária que recai sobre outras manifestações de riqueza, sendo certo que, hoje em dia, a riqueza é predominantemente mobiliária (…)»

Onde estão os resultados práticos deste Grupo de Trabalho? Lembro-me de ter sido anunciado pelo Governo a constituição deste Grupo mas ao cabo de quase 1 ano, onde estão os resultados?

Ao invés, temos, isso sim, um aumento da carga tributária em Portugal e o fim de alguns benefícios fiscais ao investimento imobiliário. O preço final de uma habitação tem incorporado uma multiplicidade de impostos que não tem par em nenhum outro activo financeiro. Julgo que não haverá nenhum outro tipo de investimento em Portugal que comporte tanto imposto no seu valor final. No imobiliário cobra-se imposto na compra, na propriedade, no investimento e na venda. Em todo o ciclo de desenvolvimento do produto se cobra imposto.

Voltando ao início do artigo, será mesmo que o terreno desempenha papel tão importante no preço final de um imóvel? É claro que sim mas não menos importante que os impostos que se pagam. Um terreno poderá ter um peso entre 15% a 30% do preço final do imóvel (poderá até ser superior), variando bastante consoante o tipo de promoção e a localização. Os impostos, como disse, poderão variar entre 20% a 25%. A diferença é que o preço do terreno pode ser negociado, em último caso posso até optar por não o comprar. Os impostos, como diria o outro, esses são como a morte…

A inovação no imobiliário passa assim, inevitavelmente, pela componente fiscal. Temos de inovar na forma de obtenção de receita por parte do Estado e isso passa também por renovar mentalidades e substituir gerações governativas. Temos de abrir novos ciclos no imobiliário em Portugal, significando para tal abrir mentalidades, novas formas de pensar, novas atitudes e uma nova geração na governação do País. O País terá de estar menos dependente dos impostos que derivam do investimento porque, a prazo, sem investimento com certeza teremos pouco País.

Bons negócios (imobiliários)!

Rendimento, The Key Factor!

Por Luís Francisco
Director Portugal
IPD









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A performance dos mercados de investimento imobiliário têm vindo a sofrer, no passado recente, o impacto da pior crise económico-financeira mundial desde o final da segunda grande guerra.

Confirmando isso mesmo, dados recentemente divulgados pelo IPD revelam que o seu Índice Global de Investimento Imobiliário, que abrange 23 dos principais mercados imobiliários mundiais, alcançou um retorno total, expresso em moeda local, de -7.3% em 2009, o seu pior registo dos nove anos de história do Índice. A performance obtida combina os impactos de retorno de rendas e do capital, que foram em 2009 de 6,2% e -12,8%, respectivamente.

Centrando a minha atenção sobre as duas componentes de retorno, posso referir que a correcção em baixa do valor dos activos imobiliários foi uma realidade em 21 dos 23 países que compõem o referido Índice. Portugal não foi uma das excepções, e o Índice IPD/Imométrica indicou que o imobiliário nacional devolveu retornos nulos em 2009, o que corresponde ao seu pior registo da série histórica de dez anos. Tal como em outros países, a performance obtida em Portugal teve como principal driver o retorno (valorização negativa) do capital, que no período 2008-2009, acelerou dos -3.3% para -5.7%, como resultado da pressão existente sobre os valores das rendas de mercado, que caíram de modo generalizado nos diferentes sectores de mercado, e da subida dos yields, fruto do reconhecimento de risco acrescido no imobiliário, aliado à dificuldade de acesso a financiamento.

Contrariamente ao retorno do capital, que exibe um comportamento de maior volatilidade, o retorno das rendas é caracterizado por uma maior estabilidade e de que são prova os Índices Global e Português do IPD. Em Portugal este indicador posicionou-se nos 6,1% em 2009, valor idêntico ao obtido nos dois anos anteriores. Se existem mercados analisados pelo IPD, onde retornos de renda robustos permitiram à performance total do imobiliário não entrar em terreno negativo, Portugal é certamente um deles. Aliás, é importante salientar que o nosso mercado tem vindo, ao longo da série história do Índice, a posicionar-se no top 5 dos mercados IPD com melhores níveis de retorno de rendas. Apesar do bom posicionamento passado, Portugal deixou de figurar nesse grupo de excelência em 2009, tendo inclusivamente caído alguns lugares na classificação, o que não deixa de ser elemento de alarme, pois representa um factor de menos atractividade para investidores internacionais, que certamente irão privilegiar mercados com níveis superiores de retorno de rendas.

Ainda que em termos gerais 2009 tenha sido um ano de estabilidade deste indicador para o caso nacional, foi possível identificar alguns sinais de alerta, nomeadamente nos sectores de escritórios e industrial onde o aumento da desocupação produziu efeito negativo sobre o nível de rendas obtido (menor) e custos operacionais suportados (maior) pelos investidores / proprietários, que naturalmente se traduziu numa quebra do retorno proveniente das rendas. Se ao elemento desocupação, adicionarmos aspectos como a maior pressão/capacidade de negociação de rendas por parte do inquilino, que naturalmente se traduz em seu benefício - rendas revistas em baixa, maiores períodos de carência de renda, contribuições para adaptação dos espaços - o cenário fica naturalmente mais cinzento para o investidor.

Considerando que o retorno das rendas assenta em um fluxo de rendimento associado ao arrendamento e ocupação de espaços, da relação com o inquilino, e que resulta, de forma directa da actividade diária do investidor (ao contrário do retorno do capital), o estudo do perfil de rendimento da carteira é essencial. O investidor deverá recorrer a ferramentas de gestão que lhe permitam, entre outros, analisar a estrutura dos contratos de arrendamento, com o objectivo de identificar rendimento em situação de risco e crescimento futuro potencial (sobre ou arrendamentos, períodos de carência, desocupação), analisar o perfil do termo dos contratos (termo, erosão das rendas, impacto da cláusula de quebra de contrato) e avaliar a concentração do rendimento, estabelecendo sempre uma ponte com um outro elemento chave: a qualidade dos inquilinos - em termos de credit rating e respectiva probabilidade de incumprimento.

Relações Causa-Efeito

Por João Madeira de Andrade
Aguirre Newman
Departamento de Consultoria e Investimento
Director de Negócio






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A 31 de Maio terminou o processo de consulta pública de um projecto de alteração ao Regulamento dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) proposto pela CMVM a 12 de Maio. O documento continha naturalmente um conjunto importante de propostas de alteração tanto no que se refere à avaliação imobiliária dos activos dos FII como da valorização subsequente desses mesmos activos nas carteiras dos FII. Todos os agentes de mercado foram convidados a emitir uma opinião construtiva sobre esta proposta que de uma ou outra forma influi no dia-a-dia da actividade tanto de Sociedades Gestoras de Fundos de Investimento Imobiliário como de Peritos Avaliadores de Imóveis, só para enunciar os primeiros directamente visados.

No contexto de algum modo conturbado da nossa economia, incluindo também o sector imobiliário, não se pode deixar de registar com satisfação a normalidade com que as actividades das entidades visadas neste documento se continuaram a desenvolver, destacando-se em primeira instância a serenidade dos mercados que se abstiveram de reagir intempestivamente às alterações propostas: não se teve conhecimento de níveis de resgates de unidades de participação superiores ao habitual. A leitura que se faz deste comportamento é o de que a indústria dos fundos de investimento imobiliário em Portugal se encontra perfeitamente estabelecida dentro de um quadro inteiramente identificado de actuação e regulamentação: Assim, o regulador teve o cuidado de propor um conjunto de medidas que são vistas pelo mercado como benéficas e de melhoria de informação e qualidade da gestão dos FII, abstendo-se de propor medidas que transformassem no seu todo as características destes produtos de investimento.

Não é demais recordar o impacto que as recentes propostas de alteração de funcionamento dos Fundos de Investimento Imobiliário Abertos na Alemanha que levaram a uma corrida ao resgate de unidades de participação e assim forçaram ao encerramento de um conjunto de FII por não poderem satisfazer todos os pedidos de resgate. Na Alemanha o regulador propôs um sistema em que os investidores seriam obrigados a dar um pré-aviso de um ano para poder resgatar as suas unidades de participação, o que se por um lado dá maior segurança ao gestor dos FII dá menos liquidez ao investimento por parte dos investidores. Esta situação conduziria a um desequilíbrio da situação existente pelo que o regulador se viu obrigado a rever a sua proposta de maneira a acomodar as expectativas por parte de todos os intervenientes. O mercado contudo foi sujeito a mais um sobressalto em termos do seu funcionamento que a posteriori e visto de fora parecia desnecessário.

Assim, ao contrário da alteração recente ao regime fiscal dos FII fechados, considera-se que o objectivo último da presente proposta contribui de facto para uma maior transparência na valorização dos activos dos FII, procurando replicar as melhores práticas internacionais sem prejuízo de as adaptar à nossa realidade particular.

Housing Double Dip - III

Nesta entrevista com Glenn Mueller, professor na University of Denver's Franklin L. Burns School of Real Estate and Construction management, ele afasta um duplo fundo nos mercados e na economia. A recuperação vem já a caminho...

No imobiliário, quando a ocupação e as rendas voltarem a subir, o mercado estará preparado para voltar a valorizar: primeiro o sector industrial, depois retail, housing e, finalmente, escritórios.

Podem ver a entrevista no site da NAREIT.

Bons negócios (imobiliários)!