Comprar ou Arrendar - as contas que faltavam

E no seguimento do fantástico artigo do João Fonseca, aproveito e lanço hoje o 2º conteúdo premium do blog.

Muito se tem falado sobre comprar ou arrendar: qual a melhor opção, quais as vantagens de lado a lado. Muito tenho ouvido, uma vezes concordo, muitas vezes discordo.

Para ajudar à vossa tomada de decisão, deixo-vos hoje um modelo em formato excel, totalmente automatizado que vos ajudará a tomar a simples decisão entre comprar ou arrendar uma casa.

Preenchendo alguns inputs relativamente ao imóvel (na perspectiva de compra ou arrendamento) e ao financiamento, o modelo calcula automaticamente qual a melhor opção. Adicionalmente, calcula ainda o valor da prestação bancária, os montantes em dívida no final de cada ano, o valor do IMT e do Imposto de Selo, para além de calcular o Valor Actual Líquido de cada uma das opções, comprar ou arrendar.

Quem estiver interessado em adquirir este modelo, envie-me um e-mail para think@outofthebox.com.pt. Desde já adianto que todos aqueles que adquiriram o Working Paper nº1, ou pretendam ainda adquiri-lo, terão direito a um desconto de 25% na compra deste modelo.

Bons negócios (imobiliários)!

Onde é melhor comprar?

Um relatório do Deutsche Bank aponta 10 cidades onde, actualmente, é preferível comprar casa em vez de arrendar.

O Deutsche Bank analisou cidades onde a queda de preços foi severa entre 2006 e 2010 e onde o custo da renda suplanta largamente o custo com um empréstimo bancário.

Mas chegará esta análise? Será suficiente?

Out of the Box deixa-lhe hoje tudo o que precisa para tomar uma decisão!

Bons negócios (imobiliários)!

Compra vs. Arrendamento

Por João Fonseca
Director
Área de Fundos de Investimento Imobiliário
Orey Gestão de Activos, SGFIM, SA




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Em Portugal, tradicionalmente, sempre se deu preferência à aquisição de casa própria, em detrimento da alternativa do arrendamento. Por razões sobejamente conhecidas, como o congelamento das rendas, ou as dificuldades no despejo de inquilinos, a oferta disponível no mercado de arrendamento habitacional era muito escassa, pelo que este não era considerado uma alternativa viável para quem procurava casa.

A habitação é, seguramente, o maior investimento das famílias portuguesas, pelo menos das que optaram por comprar casa. Cerca de 20% a 30% do seu rendimento líquido mensal é canalizado para este fim (os 30% são considerados geralmente como um limite máximo que um agregado familiar deve suportar com a habitação, sob pena de falhar o pagamento dos seus compromissos). Com a compra de casa própria, as famílias ficam com um activo de que podem fruir (o local onde habitam) e que, em regra, gera uma mais valia potencial ao longo do tempo, que pode ser utilizada quando quiserem mudar para outra casa.

Nos últimos anos, com o fim do crédito fácil e barato, as pessoas que (curiosamente!) continuam a necessitar de um tecto para morar, começaram a virar-se para o mercado do arrendamento. O arrendamento tem as suas vantagens, como sejam a flexibilidade de mudança, os reduzidos custos de entrada e poucos custos de manutenção.

Considero bastante interessante a notícia de que a oferta de imóveis para arrendamento, nos sites de imobiliário, representa cerca de 10% do total de imóveis quando metade do número total de pesquisas efectuadas no site são de procura para arrendamento!

Será que, economicamente, faz sentido comprar casa própria? Num cenário macro-económico como o que vivemos actualmente, em que os preços médios das casas estão em queda, ou estagnados, há quase 10 anos, e não sabemos quando vão voltar a subir, a compra de habitação é preferível ao arrendamento? Em que condições é que se deve optar pelo arrendamento?

Para desmistificar estas questões fui fazer a análise prática de 3 imóveis distintos, com as seguintes características:


Tratam-se todos de imóveis identificados por pesquisa num dos maiores sites imobiliários em Portugal. Para a análise considerei os seguintes pressupostos:

- Valorização nula dos imóveis ao longo do tempo, no cenário de compra – embora este pressuposto possa ser considerado demasiado pessimista no médio a longo prazo, no curto prazo é possível até que ocorra desvalorização dos imóveis;

- Condições de financiamento: prazo de 40 anos, Euribor 6m+spread (taxas actuais*):


(* spreads variáveis conforme condições do mercado e análise de risco do financiamento. Alguns podem considerar estes valores demasiados optimistas, mas o exercício também é válido para quem adquiriu um imóvel na “época dourada”)

- Custos anuais de manutenção: Condomínio, IMI (0,4% sobre valor patrimonial = 80% do valor do imóvel):


Eventualmente, podem considerar-se algumas outras despesas, com custos de manutenção, seguros, etc., mas que iriam aumentar a complexidade desta análise. O quadro seguinte resume a soma de todos os custos referidos no cenário de compra, e os custos no cenário de arrendamento (apenas a renda):


Como podemos verificar, nos 3 imóveis considerados, os custos anuais no cenário de compra do imóvel são sempre inferiores aos custos do respectivo arrendamento, mesmo tendo em conta as despesas acrescidas da propriedade da habitação (condomínios e IMI). De notar que esta análise é feita tendo em conta as taxas de juro actuais, que se encontram a níveis historicamente reduzidos. Uma alteração das taxas de juro pode facilmente inverter este saldo anual. Se a simulação for efectuada com crédito com taxa fixa, a valores mais elevados, o arrendamento torna-se mais competitivo.

Mas, para a comparação ser completa, temos de considerar igualmente os custos de transacção, que não existem no arrendamento. O quadro seguinte apresenta os custos com a aquisição do imóvel: despesas com entidade bancária, IMT, Imposto de Selo (0,8%) e despesas com escritura e registos:


Assim, considerando a poupança anual de cada um dos imóveis no cenário de aquisição, determinada anteriormente, vamos calcular o número de anos necessários para amortizar o custo adicional da aquisição:


Ou seja, o custo de aquisição de um T1 de 50.000€ em Rio de Mouro é amortizado em 14 meses, mas o T2 na Expo já leva 7 anos, enquanto que o T3 na Lapa, pelo elevado custo de IMT, leva perto de 18 anos!!

Também se pode interpretar o custo de transacção em termos de rendas: enquanto no T1 representam 4 meses de renda, no T2 já são equivalentes a quase 1 ano e no T3 são mais de 1,5 anos de rendas!

Que conclusões é que se podem tirar desta análise?

A compra de habitação própria deve ser sempre ponderada num horizonte de médio a longo prazo, quer para possibilitar a amortização dos custos de transacção, quer para permitir alguma eventual valorização ao longo do tempo que cubra esses custos. Mas convém lembrar que, embora historicamente o imobiliário seja visto como uma forma de protecção contra a inflação, existem períodos de valorização e de desvalorização, e não sabemos quando é que o imobiliário vai voltar a recuperar valor em Portugal nos próximos anos. Pode acontecer que se vejam forçados a vender a casa num período de desvalorização, como o actual, e percam capital investido!

Por outro lado, o arrendamento é uma boa opção para quem vai permanecer pouco tempo numa casa (p.e., um jovem casal em início de vida, um trabalhador deslocado), pelo que deve ser encarado como uma decisão de investimento consciente e não como uma opção de segunda categoria, por não ter possibilidade de obter financiamento bancário. Essa mentalidade “morreu”, juntamente com o crédito hipotecário barato e ao desbarato...

Bons negócios Imobiliários!

O mercado em imagens - XIII

Hoje deixo-vos um gráfico da minha autoria. Muito se tem falado da dívida pública Portuguesa e o peso que já tem no PIB. É um facto indesmentível, estamos perante valores que se tornam incomportáveis.

Mas o que vos queria mostrar hoje é simples: quantos euros de dívida pública contrai Portugal por cada euro (nominal) de variação de PIB?

O gráfico mostra-nos que o pós-crise subprime trouxe-nos um verdadeiro festim em termos de contracção de dívida pública.

No entanto, o ano de 2010 fica para a história, com certeza, como o ano em que Portugal mais dívida contraiu por cada euro de variação de PIB. Nem mesmo em 2005 e 2009, quando a dívida pública subiu mais de 12%, houve necessidade de consumir tanta dívida. Nesses 2 anos, o múltiplo da dívida por variação de euro de PIB andou entre 2,2 e 5 mas em 2010 conseguiu superar 8! Oito euros de dívida por cada euro de variação no PIB.

Fontes: IGCP, Pordata, Banco de Portugal
Tratamento: Out of the Box

Já agora, uma curiosidade: Só em 2007 é que Portugal contraiu menos de 1 euro de dívida por cada euro de variação de PIB.

Bons negócios (imobiliários)!

A barriga do Arquitecto

Por Rui Bexiga Vale
Arquitecto - Owner of rbv.arq








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Este MIPIM de 2011 foi um tanto ou quanto sorumbático. Há 4 anos que me desloco a Cannes para este certame de magnitude mundial e tenho verificado in loco os efeitos da crise. Se no ano passado era claro que os grandes fluxos de capital se dirigiam para a Europa Central/Leste, Rússia, Turquia, Sudeste Asiático, Oceânia e América Latina, ou seja, podia não haver muito dinheiro, mas fluía, este ano as coisas ainda afinaram mais, segundo entendi: Paises Nórdicos, Europa Central/Leste (a mitteleuropa da Alemanha), Turquia e, com grande interesse este ano, o Brasil.

A percepção com que fiquei foi a de que estavam muitas cidades e regiões a mostrar as suas potencialidades e concorrendo assim na quimera de atrair investidores & etc., e havia pouca ou menos oferta do que o ano passado em termos de produtos e/ou empreendimentos imobiliários. Bastante institucional, actually. As grandes empresas de projectos continuaram a marcar presença, mas pouco ou nada diferentes do ano anterior. Mas estavam lá todas, porque mesmo em altura de crise, e apesar de alguns tímidos sinais de retoma, a noblesse oblige.

Repetindo um pouco a velha história que a palavra “crise” em chinês é composta por dois pictogramas, um significando “perigo” e o outro “oportunidade”, lá para cima a forte Suécia foi menos afectada pela borrasca económica do que os outros países europeus. Isso e uma forte Coroa fizeram com que houvesse liquidez para recomprar por muito bom preço as propriedades que há dez anos os investidores estrangeiros (ingleses, irlandeses, alemães, americanos) adquiriram no mercado sueco. Nota-se que há capital disponível e vontade de investir, o que se reflectiu numa grande quantidade de stands dos países nórdicos. Não me surpreenderia que, dada a instabilidade no lado Sul do Mediterrâneo, não passasse a haver bem mais investimento aqui no nosso país (sobretudo no turismo), o que seria óptimo. Para mais, com a possibilidade da Ryder Cup acontecer aqui em Portugal em 2018, e sendo a Suécia o país da Europa com mais praticantes de golfe (de acordo com European Golf Association, 5,7% dos suecos são praticantes de golfe, sendo esta a maior percentagem de jogadores por habitante da Europa), é bem possível que tal aconteça.

A actual realidade económica da Alemanha reflecte-se na pujante presença das cidades, regiões e instituições deste país na feira. Com liquidez e capacidade de investimento na sua vizinhança, o Centro/Leste europeu vai aproveitar o bom momento da Alemanha, e isso deu-me que pensar sobre a estratégia de internacionalização de muitas empresas Portuguesas. Muitas já tentaram esta área, algumas deram-se bem mas outras tiveram que direccionar os seus esforços para outras geografias.

Depois das dificuldades do mercado de Angola, com todas as oportunidades mas com os problemas de recebimento que se conhecem, boa parte dos players nacionais voltaram-se para o Norte de África. Só que os ventos de mudança sopraram com grande estrépito, e francamente a conjuntura não é de molde a continuar por lá, quanto mais investir. Recordo o stand da cidade do Cairo, com uma dimensão inusitada, mas muito pouco frequentado... Que contraste com os stands da Polónia (que vai acolher o Euro 2012), da Catalunha e do Brasil! Parece-me razoável cogitar que as empresas Portuguesas terão ainda uma boa chance no Centro/Leste europeu, porque se sente uma dinâmica de desenvolvimento que seguramente poderá gerar oportunidades de negócio para nós.

Ainda antes do Brasil, a Turquia. Parece-me um caso sério de Europeização avant-la-lettre, porque a quantidade de shoppings previstos para abrir nos próximos anos (11 unidades bastante grandes) e outros empreendimentos residenciais e turísticos, demonstra claramente que a aposta num mercado fortemente povoado e com progressivo crescimento terá um retorno assinalável, quer para os promotores locais, quer para os investidores estrangeiros. Talvez por isso, o ranking internacional das maiores empresas de projectos, para 2010, indicava que a empresa que previa facturar mais é turca, à frente dos colossos americanos, ingleses e japoneses. Convinha começarmos todos a entender como é que podemos actuar lá.

Finalmente, o Brasil. Mas esqueçam o folcolore do “país irmão”: somos tão diferentes como o samba do fado. A pujança dos números fala por si: 195 milhões de habitantes, o 5.º maior país do planeta e a 8.ª economia global. As oportunidades para as empresas portuguesas são inúmeras, sobretudo para ajudar a suprir as carências proporcionadas pelo super-desenvolvimento que o Brasil está a ter. E é já! Mas não nos podemos iludir: os Brasileiros têm os meios, têm os recursos e a única coisa que podemos fazer é estabelecer parcerias e criar sinergias com as nossas congéneres brasileiras, para levarmos o nosso extenso know-how e conhecimentos obtidos no nosso desenvolvimento recente para podermos lá actuar.

Ir à aventura é um suicídio empresarial! A cidade de São Paulo apresentou 3 áreas de desenvolvimento urbano primordial, com uma área extensíssima, o Rio de Janeiro trouxe a reconversão do seu porto, o Nordeste continua a dar cartas no desenvolvimento do imobiliário turístico, e o Brasil tem com o seu PAC 2 (Programa de Apoio ao Crescimento) 328 biliões de reais (aproximadamente 144 mil milhões de euros) para gastar. Feitas as contas, é cerca de 87% do PIB Português “só” para o seu desenvolvimento, e falam português. E essa, caros leitores, é uma vantagem para nós que não tem preço.

A Despromoção da Importância da Avaliação no Sector Imobiliário

Por João Garcia Barreto







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O sector imobiliário nacional atravessa, indubitavelmente, uma fase de declínio, não apresentando grandes resultados positivos, muito por consequência da crise do subprime. Desta forma, a conjuntura económica actual caracteriza-se, nomeadamente, por fracos indicadores económicos (desemprego, inflação, PIB…) que se traduzem, em termos gerais, numa contracção na concessão de empréstimos por parte dos bancos portugueses, denotando-se, assim, uma ausência de investimento imobiliário em todos os segmentos.

Face ao exposto, o mercado de imóveis de uso habitacional (o mais relevante) distingue-se, nas zonas urbanas e destinadas às classes baixa e média, pela relação entre a forte oferta e a fraca procura, apresentando um ténue dinamismo. No entanto, o potencial interessado na aquisição e/ou alienação de imóveis no referido segmento não depreendeu, ainda, que o mercado imobiliário não apresenta as mesmas características que tinha em tempos áureos já passados...

O potencial vendedor esquece-se que o valor do imóvel que pretende alienar não contempla o valor do crédito multi-opções (móveis, televisor, automóvel…) que outrora contraiu ou outra qualquer margem desusada. Por outra via, o potencial comprador diz, na gíria, que “a culpa é do banco” e esquece-se, face à necessidade de financiamento para viabilizar a aquisição mencionada, que as instituições financeiras apresentam, actualmente, dificuldades de liquidez, não sendo capaz de oferecer condições interessantes nos empréstimos. Adicionalmente, pretendem ainda garantias por parte das pessoas que procuram crédito para aquisição de habitação.

Relativamente a outros segmentos de mercado (industrial e comercial), a situação actual é praticamente semelhante, desdenhando-se, por outras razões, a questão sobre o crédito multi-opções por parte do vendedor.

O clima exposto gera, na prática da avaliação imobiliária, uma forte desconfiança por parte dos agentes imobiliários (por falta de formação académica) e dos principais interessados na aquisição e/ou alienação de imóveis, os quais apresentam inúmeras reclamações/reapreciações junto das instituições financeiras. A situação referida é, inexoravelmente, algo recorrente na prática da avaliação imobiliária. Actualmente, qualquer perito avaliador encontra-se, infelizmente, sujeito a actos ofensivos e agressivos por parte dos agentes imobiliários e, por vezes, dos próprios potenciais interessados na aquisição/alienação, os quais não conseguem contornar a conjuntura económica actual, a consequente desaceleração do mercado onde operam e, sobretudo, as condições de empréstimo (LTV) oferecidas pelas inúmeras entidades financeiras.

Infelizmente, a prática do avaliador é, em todas as situações, considerada como “bestial” no acto da visita, sendo, após resultado da avaliação, desvalorizada e colocada em dúvida por parte dos agentes imobiliários e dos potenciais interessados na aquisição/alienação. As referidas situações deturpam, assim, a realidade do mercado imobiliário, despromovendo e inutilizando a competência dos avaliadores imobiliários que não possuem qualquer objectivo em prejudicar o negócio dos intervenientes mencionados.

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João Garcia Barreto é licenciado em Finanças pelo ISCTE/IUL e detém um Mestrado Executivo em Gestão e Finanças Imobiliárias pelo ISCTE Business School. Actualmente exerce funções de Perito Avaliador e consultor de investimentos imobiliários e colaborador para a área de Internacionalização na LUSO-ROUX CONSULTORES, S.A.

O Mercado em Imagens - XII

A actual crise teve origem no mercado imobiliário e hipotecário norte-americano, é verdade.

No entanto, esta imagem que hoje vos deixo mostra um verdadeiro decalcamento pelo mundo fora...


E o cenário para o futuro não continua muito bom, com um double dip cada vez mais perto.


Bons negócios (imobiliários)!

Rentabilizar o imobiliário do Estado - II

Recebi há dias um e-mail que me deixou um pouco impressionado, não muito mas um pouco...

Todos sabemos que o Estado é o maior proprietário do País e as Câmaras Municipais não fogem à regra. Mas neste e-mail que recebi, essa ideia tornou-se ainda mais clara perante a enorme lista de imóveis dos quais a Câmara Municipal de Lisboa é proprietária. Não posso garantir total veracidade desta lista mas sendo ela real, necessitará a Câmara deles todos para o seu "core-business"? Talvez não...

Também no imobiliário parece-me ter chegado a hora, em definitivo, do Estado deixar de ter um papel tão representativo no mercado. A verdade é que o Estado tem uma presença demasiadamente forte no mercado imobiliário e tem de estender essa sua presença ao sector privado. Como?

Pessoalmente, sempre fui defensor de um papel mais actuante do Estado no mercado imobiliário. Confusos? Então é para ter maior ou menor presença no mercado? Passo a explicar: é minha opinião que o Estado deve funcionar, numa primeira fase, como um Promotor Imobiliário. Hoje, mais do que nunca, não basta vender, até porque de pouco servirá tentar vender património imobiliário porque a procura é, por si, escassa, ainda para mais dado o estado de conservação do produto disponível e o preço que o Estado quer pelo mesmo.

Então o que fazer? Rentabilizar. É certo que alguns imóveis serão vendidos mas muitos deles deverão ser trabalhados no sentido de melhor serem rentabilizados. E isso faz com que o Estado, numa primeira fase, tenha um papel mais interventivo e actue como um verdadeiro Promotor Imobiliário.

De uma forma muito sucinta, parece-me que deveriam ser percorridos alguns passos com vista à rentabilização de algum património imobiliário não-estratégico (por não-estratégico, denomino o património que não servirá para uso próprio dos serviços do Estado ou, neste caso em apreço, da Câmara):

1. Segmentar imóveis por potencial tipo de utilização: por segmento de mercado (habitação, escritórios, etc.) e por destino final das fracções (venda vs. arrendamento)

2. Desenvolver estudos adequados com vista à definição da melhor estratégia de rentabilização para cada imóvel

3. Calcular potencial de rentabilidade de cada imóvel ou conjunto de imóveis, segundo os pontos anteriores

4. Constituir veículos de investimento e gestão, agrupando os imóveis segundo os pontos anteriores

5. Executar, fazer, actuar (não chega pensar nem anunciar...)

6. Dispersar capital do dito veículo junto de entidades privadas (a venda ocorre no fim e não por via de venda directa mas por via de dispersão de capital)

Neste escrito, é óbvio que muito ficou por dizer, seria impossível listar todas as actividades a executar, nem sequer "acertar" em tudo, até porque também não seria capaz disso!

E aqui fica a minha singela e humilde proposta deste fervoroso "servo" de Portugal...

Bons negócios (imobiliários)!

Reflexões sobre o amanhã

Por Ricardo Pereira
inPROP Capital Fund






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A teoria económica estabelece um conjunto de relações entre variáveis económicas que pela sua natureza são entendidas como fundamentais e transversais a todas as correntes do pensamento económico. Estas relações são igualmente simples de compreender e, pela sua abrangência, extremamente complexas e difíceis de materializar. Portugal encontra-se numa situacão económico-financeira que, do ponto de vista destas mesmas relacões, é de simples diagnóstico mas de difícil resolução. Senão vejamos:

PIB = C + I + G + (Exp – Imp)

Ou seja, o Produto Interno Bruto de um país iguala o consumo privado - C - (de famílias e empresas) mais o investimento - I - mais a despesa pública - G - mais o saldo entre exportações - E - e importações - I.

Neste enquadramento, o crescimento do PIB será função da combinação de variações nestes 4 factores: expansão da procura interna, aumento da despesa pública, melhoria da balança comercial e aumento do investimento, sendo que só este último é reprodutivo e criador de condições de sustentabilidade do desenvolvimento económico.

(Uma nota sobre esta variável: o investimento privado é, de acordo com diversos estudos realizados noutras realidades, mais reprodutivo do que o investimento público, pois este tem muitas vezes um efeito multiplicador inferior a 1, pelo que num contexto de escassez de recursos financeiros, como o actual, mais investimento público apenas absorve recursos ao sector privado e não gera crescimento sustentável no médio e longo prazo).

Dado o contexto de incerteza, a dificuldade na obtenção de crédito, a desalavancagem e as políticas recessivas e de contenção adoptadas pelo governo, só mesmo uma melhoria da balança corrente poderá contribuir para o crescimento do PIB. É esta variável que se apresenta como a solução dos nossos problemas e sobre a qual a classe política deposita as maiores esperanças.

Contudo, enquanto que antes da entrada no Euro, a melhoria da balança comercial poderia ser atingida pela simples alteração da política cambial, o que produzia efeitos imediatos na nossa competitividade, hoje em dia, dada a ausência da política cambial, a melhoria da balança comercial atinge-se pela produção interna dos produtos importados e pela descoberta de novos parceiros comerciais e de novos mercados.

Nestes termos, uma diplomacia económica mais eficaz e um aumento da produtividade concorrem directamente para a melhoria da competitividade do tecido empresarial Português. Ora, o aumento da competitividade por esta via não é nem fácil nem imediato (e tempo é também um recurso escasso).

Doutro ângulo, o crescimento económico é função de dois factores: aumento de produtividade e aumento da população:

Var PIB = f(Var produtividade, Var população)

A figura 1 ilustra a evolução destes 2 factores. O impacto do crescimento da população tem sido marginal e adivinha-se que assim continue, a menos que políticas de natalidade e sociais sérias e integradas sejam implementadas, o que de qualquer forma só produzirá efeitos no longo-prazo. No curto e médio prazo o país está portanto dependente do aumento da produtividade dos factores produtivos.

Figura 1: Factores determinantes do crescimento económico

No caso Português, a produtividade atinge-se por uma utilização parcimoniosa dos factores de produção e terá de assentar na qualificação dos recursos humanos (produtividade assente no crescimento do factor capital e trabalho, como a que tem sido prosseguida por países emergentes, como por exemplo a China, apresenta-se como uma alternativa bastante mais complicada de implementar) e em políticas de educação mais eficazes. A diminuição do peso do Estado na economia também é imprescindível não só porque é menos eficiente mas também porque libertará recursos para o sector privado. Realidade incontornável: a divída externa não pode aumentar eternamente a taxas superiores ao do crescimento nominal do PIB e neste contexto bendita seja a inflação.

Quanto ao outro factor - aumento da população – figura 2 ilustra a evolução do índice de sustentabilidade que representa o número de indivíduos em idade activa por idoso. A evolução deste indicador é extremamente preocupante e põe a nú a fragilidade do equilíbrio da economia portuguesa no longo prazo.

Figura 2: Índice de sustentabilidade

A evolução deste indicador (fruto de baixas taxas de natalidade e do aumento da esperança média de vida) aliado aos compromissos sociais assumidos pelo Estado apresentam-se como uma combinação explosiva e que irá exercer uma pressão enorme sobre as finanças públicas nas próximas décadas. Apetece dizer que, a menos que se verifique uma volta de 180 graus, Portugal estará num estado de austeridade permanentemente.

Mas quais serão as consequências destas alteração no sector do imobiliário? Como em qualquer actividade económica, o segredo do negócio reside na capacidade de antecipação e adaptação a alterações estruturais que ainda não estejam incorporadas no preço dos activos. Na minha opinião, e no seguimento das ideias expostas, algumas das áreas mais afectadas serão:

1. Menos Estado na economia e a necessidade de gerar receitas extraordinárias para equilibrar as finanças públicas irá implicar uma reestruturação e a alienação de muito do património propriedade do Estado;

2. Um sector secundário (e eventualmente primário) maior e mais competitivo conduzirá a um ressurgimento da importância dos parques industriais e das zonas urbanas adjacentes;

3. A diminuição da importância do sector de bens não transaccionáveis levará a um arrefecimento da procura de escritórios;

4. Uma economia menos assente na procura interna e despesa pública terá repercussões óbvias no sector de retalho e na sua distribuição geográfica;

5. Os fluxos migratórios que terão de ocorrer para equilibrar o crescimento das áreas industriais exigirão uma maior mobilidade do factor trabalho e assistir-se-á ao crescimento do mercado de arrendamento (o crescimento deste mercado será tanto mais forte quanto mais efectiva e justa seja a lei de arrendamento e a aplicação da mesma pelo poder judicial).

Não me sinto minimamente habilitado para adivinhar o momento em que estas alterações se materializarão (provavelmente será um processo lento) mas estou convencido de que valerá a pena manter as consciências atentas a estas tendências.

O Mercado em Imagens - XI

A Dívida Pública Norte-Americana

Muito se fala da crise da dívida soberana dos países europeus mas a verdade é que os Estados Unidos não estão melhores. Actualmente, a dívida pública atinge já os 100% do PIB.


E a história diz-nos que as crises com dívidas soberanas não são coisa de agora...


Bons negócios (imobiliários)!

A qualidade dos serviços como factor de valorização do imobiliário hoteleiro

Por Rui Soares Franco

ruioreysfranco@hotmail.com
Consultor em Turismo e Hotelaria

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O investimento no sector hoteleiro comporta dois negócios: por um lado temos a gestão e prestação de um serviço (ou serviços), por outro, a gestão de um imóvel. Estes dois negócios vivem em total dependência um do outro, o que pode tornar ainda mais atractivo, tal como desafiante, o investimento no sector turístico. Vamos tentar equacionar as realidades destas duas variáveis e analisar a sua interdependência.

Entendo que uma das maiores preocupações do investidor em hotelaria deverá ser, entre outras, a garantia da qualidade do serviço prestado no hotel. Desta qualidade depende o futuro do hotel e, intrinsecamente, a rentabilidade do negócio imobiliário. Importa saber o que fazer desde o início para garantir esta qualidade.

A qualidade no serviço hoteleiro

Existem 2 aspectos fundamentais para, logo de início, se conseguir uma qualidade elevada no serviço a prestar: a definição do layout do hotel e o pessoal a contratar.

Uma correcta e adequada definição do layout de todas as zonas de serviços e a sua ligação com as zonas comuns e privativas dos hóspedes é um factor preponderante não só para a qualidade da prestação do serviço mas também para a optimização dos custos. Os circuitos de serviço deverão ser idealizados para que as deslocações dos empregados sejam as mais curtas possíveis permitindo uma maior eficiência e um menor custo.

O projecto hoteleiro deverá ser pensado, logo de início, numa lógica de eficiência e poupança devidamente conjugado com os serviços que se pensam vir a prestar.

Adicionalmente, deverá o investidor hoteleiro ponderar acerca do recrutamento do pessoal. Pode não ser muito interessante recrutar pessoal já qualificado à concorrência. É mais caro, comporta custos de deslocalização, tem vícios e pode até nem se adaptar ao perfil do hotel em constituição. Por outro lado, se hoje se desvia pessoal de outras unidades, amanhã serão essas unidades a desviar pessoal do seu próprio hotel, e a rotatividade do pessoal, sobretudo nos primeiros dias de vida do hotel, é algo negativo.

Se pelo contrário, o empresário tentar incentivar localmente os jovens da região no sentido de se qualificarem nas diversas profissões que o hotel irá ter de garantir, estará a cumprir um objectivo de desenvolvimento social e económico da região, colaborando no combate à desertificação da região.

Este incentivo poderá passar por algumas facilidades como sejam o custear alguns cursos com garantia de emprego e fidelização à unidade por um determinado tempo, formações complementares, acompanhamento da conceptualização da futura unidade como forma de se identificarem com a mesma, etc.

Todo este trabalho de formação do pessoal não pára com a abertura da unidade. Antes pelo contrário, necessita de uma constante formação complementar com vista à manutenção da qualidade do serviço.

A interligação do serviço com o investimento imobiliário

Julgo existirem vários factores a ter em consideração na análise da componente imobiliária do negócio hoteleiro. Como bem sabemos, o core-business de um Hotel é vender quartos. Todas as restantes actividades são consideradas como “acessórias” na medida em que contribuem directa ou indirectamente para a venda dos quartos.

Assim sendo, mais uma vez a fase de projecto torna-se de primordial importância para o sucesso do empreendimento. À questão do layout das zonas técnicas e privativas, deverá juntar-se a componente da procura e dos mercados-alvo. Daí a importância do estudo de mercado que identifica os mercados prioritários, como se caracterizam, as suas tendências, o que procuram, etc., para que o Hotel possa dar resposta a essas necessidades. Só assim se conseguirá definir um produto, um conceito e os equipamentos necessários para garantir o serviço pretendido aos mercados identificados.

Desta forma, parece-me evidente que um projecto hoteleiro deverá ter em consideração:
Articulação dos espaços incluindo os equipamentos previstos;

- Funcionalidade do serviço com implicações directas na qualidade do serviço;
- Definição dos circuitos de hóspedes independentes dos circuitos de serviço;
- Implementação do conceito definido;
- Introdução das normas de segurança, de acessibilidade para pessoas de mobilidade reduzida e de combate ao ruído.

O activo hoteleiro, enquanto imóvel, consubstancia-se muito na área de quartos e circulações e na adequação dos equipamentos às necessidades da procura. No entanto, valerá tanto mais quanto melhor for a qualidade do serviço prestado que, hoje em dia, pode ser de natureza diversa.

Por um lado, existem serviços directamente relacionados com os equipamentos complementares existentes tais como piscina, restaurante, spa, ginásios, salas para eventos, etc. Estes equipamentos contribuem para a venda dos quartos mas representam também a possibilidade de se praticarem actos turísticos que contribuem para a rentabilidade do serviço.

Por outro lado, existem outro tipo de serviços mais imateriais e que são fundamentais para a fidelização da clientela. Falamos sobretudo da informação e da sinalética interna da unidade. Se a sinalética é extremamente importante para que o cliente consiga dominar a unidade e assim sentir-se confortável na sua fruição, a informação adequada ao cliente, correcta e em tempo útil, contribui para a qualidade de todo o serviço.

É, essencialmente, através desta qualidade que se consegue fidelizar o cliente. E é esta fidelização de clientela que contribui para uma maior valorização do activo hoteleiro enquanto activo imobiliário. Este terá sempre valor, tanto maior quanto melhor for o serviço e quanto mais fiel for o cliente.