Eu também gostava de ter uma moradia com piscina no Restelo!

Mas a verdade é que não posso! Porquê? Não tenho dinheiro suficiente para a comprar e não gero rendimentos suficientes para me financiar na Banca. Não tenho condições financeiras para comprar uma moradia no Restelo com piscina. Mas não me queixo! Olho para o mercado e vejo onde tenho condições para adquirir uma casa. É mesmo assim, são as regras do mercado e convivo bem com elas.

Mas, pelos vistos, os inquilinos não! Faço referência ao programa Prós e Contras de ontem, 2ª feira, dedicado ao tema da Proposta de Lei nº 38/XII, mais conhecida como "Lei das Rendas". Para além de muitas outras coisas que ontem se disseram, há uma que tem de ser realçada e alguém tem de o "dizer de viva voz".

Algumas Senhoras participaram no programa queixando-se do previsível aumento das rendas das casas que habitavam há já vários anos. Esse previsível aumento pode tornar-se incomportável para os rendimentos que auferem (leia-se pensões) e questionam-se como irão resolver este problema. Estamos a falar de casas em zonas nobres de Lisboa: Av. Novas, Av. Liberdade, etc. Estamos a falar das zonas mais caras de Lisboa.

A estas pessoas é preciso explicar-lhes que não têm dinheiro para viver nessas casas. Não geram rendimentos que lhes permitam viver numa zona tão cara. Os seus proprietários não têm que financiar a sua residência, a sua permanência nas habitações. Essas pessoas não podem queixar-se de rendas miseráveis que pagam por imóveis que num mercado livre e concorrencial pagariam rendas, pelo menos, 10 vezes superiores.

A estas pessoas tem de se explicar que por alguma razão que tenham, não é normal que paguem 100 euros por uma casa de 5 assoalhadas perto da Av. da Liberdade. Não é normal! Como também não é normal que a renda suba de um dia para outro para 400 euros porque... continua a ser muito baixa, essa renda!

Mais uma vez, eu também gostava de ter uma moradia no Restelo com piscina mas... não tenho dinheiro para isso! E a verdade é que existem milhares de pessoas sem condições económicas para arrendar muitas das casas que habitam mas que o podem fazer porque o Estado permite uma situação de clara subsidiação, com a agravante que quem subsidida não é o Estado, são os proprietários.

É tempo do Estado Português se assumir, definitivamente! E deixar o mercado funcionar.

Chamem-me insensível, o que quiserem, mas a realidade é esta e as regras do jogo estão totalmente deturpadas. E não teremos um verdadeiro mercado de arrendamento sem esta alteração de fundo.

Bons negócios (imobiliários)!

P.S. Uma nota à Vereadora Helena Roseta. Disse algumas coisas com as quais concordo (!) mas há que chamar a atenção para um pormenor de fundo. A Vereadora estava preocupada com as rendas altas que se praticam no mercado, dizendo que o problema não está nas rendas baixas. Pois, para mim, o problema é mesmo esse! Nós temos rendas ainda elevadas em Lisboa (apesar de estarem a descer) porque existe uma grande faixa do mercado que paga rendas miseráveis! Quando estas subirem para valores de mercado, as outras descerão para esses mesmos valores de mercado. O mercado vai encontrar-se num ponto intermédio entre ambas. O problema é que a Vereadora, pelos vistos, quer nivelar o mercado por baixo, enquanto que o mercado tem de nivelar-se per si, é só questão de o deixarem!

Novas competências das entidades regionais de turismo

Por Rui Soares Franco

ruioreysfranco@hotmail.com
Consultor em Turismo e Hotelaria

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Foi com alguma preocupação que tive conhecimento da proposta da Entidade Regional de Turismo do Centro, através do seu Presidente, Dr. Pedro Machado, que propõe uma participação destas na vistoria e fiscalização dos empreendimentos turísticos.

E vejo esta situação com preocupação atendendo ao historial anterior com a criação das Direcções Regionais de Economia (DRE) e a transferência das competências da então Direcção-Geral do Turismo para as DRE’s na área do Turismo no Espaço Rural.

Este facto, sustentado numa lei bastante discricionária, com conceitos bastante subjectivos, provocou formas diferentes de interpretação dos mesmos conceitos por parte das diferentes DRE’s e desvirtuou, obviamente, o produto e formas de tratamento dos processos.

O que era verdade numa determinada DRE, não tinha a mesma interpretação e actuação noutra. Por exemplo, o conceito de “traça arquitectónica típica regional” era diferente de DRE para DRE. A disparidade entre os diversos organismos era gritante com consequências nefastas a todos os níveis para o produto. A uniformidade na aplicação da Lei, garantida até então pela Direcção-Geral do Turismo, estava hipotecada com a actuação das DRE’s.

E com esta actuação, prejudicou-se alguns promotores e, sobretudo, o produto TER (Turismo em Espaço Rural) onde as discrepâncias de região para região são gritantes. Este aspecto é manifestamente preocupante quando os mercados internacionais detectarem esta falta de uniformização no produto TER.

Este problema foi agravado com a mudança das competências para as Câmaras Municipais. E chegamos à situação de “cada cabeça, sua sentença”. E o “caos” no TER passou a ser total.

A descentralização é louvável desde que não ponha em causa a igualdade de oportunidades salvaguardando a equidade do processo e não criando qualquer tipo de descriminação regional.

Poder-se-á dizer que, no caso vertente, se prende exclusivamente com vistorias e fiscalização e que não envolve a aprovação dos projectos. Estas aprovações têm o Turismo de Portugal a uniformizar a intervenção. No entanto e para quem domina minimamente esta nova legislação apercebe-se que a classificação do empreendimento depende, em grande parte, dos serviços prestados no mesmo e uma avaliação discricionária de alguns dos requisitos opcionais. E é aqui que pode haver algumas diferenças significativas de avaliação. E esta avaliação é feita nas vistorias e fiscalizações que, agora, as ERT’s tentam puxar a si.

Um dos factores que mais contribuiu para o reconhecimento da hotelaria nacional como do que de melhor se faz no mundo foi, por um lado, a existência de uma regulamentação exigente e, por outro, uma uniformização na sua aplicação pois era feita por uma única entidade. Um hotel de 4 estrelas apresentava critérios de qualidade e conforto idênticos em qualquer parte do território nacional.

A actual legislação, mais adaptada à realidade actual, salvaguarda que um hotel de praia não tem, necessariamente, de ser igual a um de cidade. São realidades diferentes mas os critérios de avaliação, em sede de vistoria ou fiscalização, devem ser idênticos para todos os hotéis. E é isto que está em causa!

Outro problema que se levanta é o da competência técnica para desenvolver estes trabalhos. Dão-se competências às ERT’s mas os orçamentos mantêm-se ou mesmo diminuem e não conseguem garantir a contratação de técnicos competentes para o desempenho das funções. E, então, à boa maneira portuguesa, “desenrasca-se” a situação e tenta-se adaptar outras pessoas a estas novas funções, facultando alguma formação mas sem competências para as desempenhar.

E no fim de tudo, quem fica prejudicado é o sector do turismo em que as mais elementares regras da livre concorrência e a equidade de acesso ao mercado são postas em causa.

Recentemente, e enquanto escrevia este artigo, foi anunciado, pela actual Secretária de Estado do Turismo a reformulação das Entidades Regionais de Turismo. Segundo este anúncio irão ser, para além das ERT’s, extintos os Pólos de Desenvolvimento Turístico o que, só por si, é já uma boa notícia. Nunca percebi porque eram criados os PDT’s. Eram estruturas dentro de outras estruturas com competências idênticas. Seria para salvaguardar lobbies políticos? Fica a suspeita. Mas vai avançar com novas ERT’s, com novas competências, estando no “segredo dos Deuses” quais serão estas novas competências. Será que passarão por estas novas intervenções ao nível das vistorias e fiscalização dos empreendimentos turísticos? E se sim, será vinculativo ou serão, apenas, pareceres não vinculativos? Na primeira hipótese, antevejo os problemas atrás mencionados e na segunda hipótese não lhe vejo qualquer utilidade para além de se agravarem os custos dessas classificações e fiscalizações que, como sabem, são periódicas e pagas por quem precisa delas.

Espero sinceramente que prevaleça o bom senso e não se repitam situações anteriores com resultados tão nefastos.

Regras de ouro no buy-to-let (10)

“Last but not least”, chegamos à última regra de ouro, já adiantada no nosso artigo anterior: Concentrar esforços na gestão.

Um processo de investimento e gestão de uma carteira de buy-to-let tem essencialmente três grandes momentos: aquisição, gestão e alienação. Sobre a aquisição e a alienação já falamos nas 9 regras anteriores, falta agora a componente da gestão.

Uma das características dos activos imobiliários é a sua sensibilidade à gestão activa. Na realidade, enquanto proprietário e gestor, eu consigo tomar um conjunto de decisões de gestão que podem valorizar ou desvalorizar os meus activos.

Isto distingue os activos imobiliários dos mobiliários. Eu posso ser detentor de um conjunto de acções de qualquer empresa cotada mas não é por isso que eu consigo ter influência na gestão e, consequentemente, na rentabilidade dessa mesma empresa. Já com os imóveis, não é assim.

Enquanto proprietário, efectivamente eu consigo tomar decisões que afectam a rentabilidade da minha carteira, tais como:

- Obras de manutenção / beneficiação;
- Renegociação de rendas;
- Renegociação de prazos de arrendamento;
- Marketing, comunicação.

Tal só é possível com os activos imobiliários e a gestão de uma carteira de buy-to-let torna-se ainda mais sensível e complicada dado estarmos a lidar diariamente com pessoas (inquilinos) e as “suas” casas. Neste aspecto, o buy-to-let residencial torna-se diferente do commercial real estate e a gestão ganha ainda mais importância.

Por isso mesmo, o meu conselho vai no sentido de concentrar esforços na gestão da carteira, conservando bem as casas, mantendo uma relação saudável e cordial com os inquilinos, liquidando a tempo as despesas de condomínio, estando presente nas Assembleias de Condóminos participando activamente nas tomadas de decisão.

Não o podendo fazer directa e pessoalmente, é preferível subcontratar a gestão. Pode custar algum dinheiro mas caso seja uma entidade com experiência e know-how na matéria, julgo que, no longo prazo, tornar-se-á bastante rentável.

Bons negócios (imobiliários)! E já agora, de buy-to-let!

A rendibilidade do imobiliário em 2011

Hoje deixo-vos um gráfico interessante com a rendibilidade em 2011 de diferentes tipos de activos financeiros. É igualmente curioso verificar que nesta lista não aparece nenhum activo que tenha o imobiliário como subjacente.

Por isso, fui procurar os dados do GPR General Index para comparar com todos estes activos. Conclusão? No ano que agora terminou, o imobiliário fica a meio da tabela, com uma desvalorização de -2,45%, logo a seguir ao NASDAQ mas acima de quase todos os índices de acções aqui listados.

Fonte: GPR

De referir que o "nosso" PSI20 fechou 2011 com uma desvalorização anual de 27,6% (Fonte: Dinheiro Digital).

Bons negócios (imobiliários)!

Regras de ouro no buy-to-let (9)

Estamos já perto do fim, quase a atingir as 10 regras de ouro do buy-to-let. Julgo já termos coberto muitos aspectos e variáveis na decisão de investimento, faltam agora apenas 2 regras adicionais.

Concentremo-nos hoje na 9ª regra: Defina uma estratégia de saída.

Tomar uma decisão de investimento é tão importante quanto a decisão de desinvestimento, com especial ênfase no sector imobiliário. Como bem sabemos, quem investe em imobiliário corre (para além de outros) um risco muito específico: risco de valor residual.

Quando irei vender a casa? Por quanto serei capaz de a vender? Estas são duas questões extremamente difíceis de responder, ainda para mais na conjuntura actual, pelo que uma boa decisão de investimento, o “comprar bem” é fundamental. Mas também muito importante é conhecer qual deve ser o prazo de investimento.

Esse prazo de investimento está relacionado com duas variáveis importantes:

- Estratégia inicial de investimento: core vs. oportunístico;
- Taxa marginal de rentabilidade.

No caso de um investimento core, o investidor concentra-se mais no valor actual do imóvel, quer seja pela sua localização, quer seja pela segurança no rendimento que produz. Não estará tão preocupado com a valorização temporal do mesmo, concentra-se mais no rendimento que produz.

Já em investimentos oportunísticos, o investidor imobiliário concentra-se mais na valorização do imóvel e não tanto no rendimento.

Porquê então a estratégia é importante? Se eu for um investidor core – e tipicamente, um buy-to-let é um investimento mais do tipo core – eu irei concentrar-me no rendimento e, à partida, o meu prazo de investimento é mais longo e a minha rentabilidade não estará tão dependente do valor futuro da venda. Já no segundo caso, o valor de venda é fundamental para “garantir” a rentabilidade pretendida.

Logo, a estratégia de saída (quando e por quanto pretendo sair) depende um pouco da estratégia de entrada!

Por outro lado, há que ter em conta a chamada taxa marginal de rentabilidade. Esta calcula-se comparando o cash-flow líquido que se espera vir a obter no ano seguinte com o cash-flow do ano corrente. Caso seja superior à net yield que poderia obter em investimentos alternativos e comparáveis, devo manter a casa na minha carteira de investimentos, caso contrário, devo vender.

Neste caso, um correcto acompanhamento da minha carteira de investimentos e do próprio mercado é fundamental para tomar boas decisões de (des)investimento. Para isso, é muito importante concentrar esforços na gestão mas este tema… fica para o final.

Sobre este tema, aconselho uma leitura rápida deste artigo, bastante interessante.

Bons negócios (imobiliários)!

O Imobiliário e a Inflação (3)

Há algumas semanas escrevi sobre a relação entre o imobiliário e a inflação.

Será que investir em habitação é mesmo um bom investimento? A valorização do imóvel, supera a inflação? O investimento gera apreciação de capital?

Numa pequena entrevista com Robert Shiller, ele aborda estas questões de uma forma muito pragmática. Comprar casa para uso próprio não parece ser um bom investimento (what's new?), dependendo claramente da utilidade que o próprio dará à mesma. E a história diz-nos isso mesmo.

E para o futuro? O que prevê Robert Shiller? Vejam aqui, neste vídeo.

Bons negócios (imobiliários)!

Regras de ouro no buy-to-let (8)

Na vida, tal como no imobiliário, não há coisas infalíveis, logo as 7 regras anteriores não bastarão. Juntando uma oitava regra, é certo que não tornamos os nossos investimentos em buy-to-let infalíveis mas sempre conseguimos precaver-nos um pouco mais.

Regra nº8 – Faça análises de sensibilidade

E se as coisas não correrem como eu espero? E se os preços das casas descerem ainda mais? E se eu demorar mais tempo a arrendar a casa? E se afinal forem precisas mais obras que aquelas que tinha pensado e orçamentado inicialmente?

Tal como já tive oportunidade de vos explicar, qualquer tomada de decisão num investimento é efectuada com base em expectativas futuras e os investimentos imobiliários não fogem à regra.

Assim sendo, fazer análises de sensibilidade a um conjunto importante de variáveis é meio caminho para melhores decisões de investimento. Analisar possíveis oscilações no preço/valor da casa, na renda a cobrar, no tempo de colocação no mercado, entre outras variáveis, é muito importante. Ser capaz de determinar uma elasticidade da rentabilidade do meu investimento face a variações nessas variáveis… seria então fantástico! Quantos pontos de rentabilidade perco por o valor da casa que comprei descer 5%?

Como se costuma dizer: na vida, só 2 coisas são certas: a morte e os impostos. No resto… mais vale fazer análises de sensibilidade!

Bons negócios (imobiliários)!

Votos para 2012

Por Pedro Pereira Nunes
Ongoing Strategy Investments

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O Euro 2011/2012

O evento do ano transacto mais importante para Portugal terá sido o pedido de ajuda externa consumado pelo Governo anterior.

Com a intervenção do FMI em Portugal, Grécia e Irlanda, a volatilidade em torno dos mercados de capitais e de dívida soberana dos membros da zona Euro foi aumentando. Esta volatilidade ajudou a que diversas individualidades, provenientes das mais diferentes orientações políticas e geografias, levantassem a hipótese de desmembramento / colapso da zona Euro – ideia pouco credível há 1 ano atrás.

Confesso que esta corrente me tem deixado inquieto, pois sempre que vejo mais um notável dar força a essa possibilidade não consigo libertar-me da ideia de podermos estar perante uma self-fulfilling prophecy. Eis o dilema:

- A primeira hipótese é que essas pessoas de repente sentiram que era necessário acabar com a negação e enfrentar a realidade, dando voz ao possível colapso do Euro;
- A segunda hipótese, talvez mais rebuscada, é que algumas dessas pessoas, ao verem uma massa de individualidades de renome a falar dessa possibilidade, queiram juntar-se ao coro, umas mais cedo que outras, para assim, caso a “profecia” se concretize, estarem a salvo e poderem dizer “eu bem avisei…”.

Temo bem que a realidade seja uma miscelânea de deduções politico-económico-financeiras válidas e as 2 hipóteses acima. E se assim for, talvez se esteja mesmo a contribuir para aumentar a probabilidade de ocorrência do evento - fim do Euro. Seria evitável?

Nova Lei do Arrendamento

Começo por saudar esta iniciativa do Governo, uma vez que me parece que dadas as circunstâncias em que o País vive, os interesses instalados e uma decrescente coesão social que é possível antever para os próximos anos, seria, na opinião de um leigo, difícil ir muito mais longe.

Da leitura rápida da Proposta de Lei nº 38/XII, pode concluir-se que:

1. Contratos antigos (passado) – só o tempo resolverá
2. Contratos novos (futuro) – alterações vão no bom sentido
3. Dúvidas – Balcão Nacional de Arredamento e Tribunais funcionarão em tempo compatível com o espírito da nova Lei e timings exigidos pelo mercado?

E a Fiscalidade fica inalterada? As rendas continuarão a ser tributadas em sede de IRS de forma mais onerosa que dividendos e juros de depósitos? Será que o mercado de capitais tem mais importância para a Economia e Sociedade que o mercado de arrendamento habitacional a ponto de receber tratamento mais favorável? Se calhar, sim. Apesar de ser mais difícil, as pessoas também se podem deslocalizar para Países com melhores condições de vida, não é só o capital que foge…

Como acabámos de entrar no novo ano, não podia terminar de outro modo que não fosse expressando o meu optimismo sincero quanto ao impacto que a nova Lei terá no nosso mercado de arrendamento.

Que 2012 traga alguma luz ao nosso mercado imobiliário.

2012 - O Ano Que Ninguém Quer

Do minuto 10:25 ao 16:43, perspectivas sobre o imobiliário para 2012, com participação Out of the Box!

Bons negócios (imobiliários)!

10 regras de ouro no buy-to-let (7)

Temos vindo a avançar gradualmente no conhecimento e no processo de tomada de decisão de um investimento em buy-to-let. Começamos apenas com dados de yields, preços e rendas, avançamos depois para o conceito de yield líquida. Hoje vamos introduzir uma variável também ela muito importante: a alavancagem.

Regra nº7 – Definir uma alavacangem

O conceito e cálculo de alavancagem resulta do rácio entre o valor da dívida e de capitais próprios investidos na compra de um imóvel. Imaginemos o caso de um imóvel que nos custa € 100 mil e que recorremos ao Banco para nos emprestar € 50 mil. Significa isto que terei de investir do meu dinheiro a diferença de € 50 mil. Neste caso, terei uma alavancagem de 1.

O próprio nome explica bem o conceito: em quantas vezes eu consigo alavancar o meu investimento? A dívida, na prática, funciona realmente como uma alavanca dos meus investimento porque permite-me aceder a um maior número de investimentos com o mesmo dinheiro.

No caso em cima apresentado, com € 100 mil posso comprar 2 casas desse valor se tiver uma alavanca de 1. Se não recorresse a dívida, só conseguiria, com o mesmo dinheiro, comprar uma casa.

Mas atenção a um aspecto fundamental: mais dívida implica mais risco. E, como já vimos, mais risco implica “exigir” uma rentabilidade superior.

Mas voltemos à alavancagem: eu considero que a dívida num investimento imobiliário é saudável mas apenas até um certo ponto. Qual? É simples: em teoria, eu devo endividar-me até ao montante em que o custo da dívida não seja superior à rentabilidade que devo exigir do dinheiro que invisto.

Atenção a este pormenor: já não estamos a falar de rentabilidade do investimento (comprar para arrendar) mas antes do dinheiro que eu invisto. É que se não houver qualquer endividamento, ambas são iguais; no entanto, recorrendo a dívida, a 2ª terá obrigatoriamente de ser superior à 1ª.

Relembro: a dívida potencia chegar a mais investimentos mas potencia, igualmente, o risco. Com risco, tem de vir a rentabilidade. Veja-se o seguinte exemplo de uma carteira com um risco não alavancado próximo dos 7% (assumindo um beta não alavancado de 0,3 e um prémio de risco de 5 pontos). O efeito da alavancagem faz potenciar o risco e, logicamente, a rentabilidade (com 90% de dívida, o risco sobe acima dos 20%):

Bons negócios (imobiliários)!

Short selling na habitação

O que é o short-selling? Como funciona?

De uma forma muito simples, short-selling, ou em Português, "estar curto", "ficar curto" opõe-se a long-buy, em Português, "estar longo" ou "ficar longo". Quando um investidor compra um determinado título (acção, obrigação, etc.), diz-se que ele tomou uma posição longa no investimento, o investidor está longo nesse título. Por oposição, quando vende, o investidor fica curto.

O que acontece é que um investidor pode primeiro vender um qualquer título sem antes o ter comprado e a isso chama-se short-selling. Vejam bem, o perfil de ganhos é o mesmo mas inversamente. Quando um investidor compra hoje por 100 e vende amanhã por 110, o ganho dele é de 10. Se o mesmo investidor tiver a expectativa que o título vai desvalorizar, porque não vender hoje por 100 e comprar amanhã por 90? O ganho continua a ser de 10.

A tomada de decisão de qualquer investimento é sempre baseada em expectativas futuras. Assim sendo, se a expectativa do investidor é de desvalorização de um qualquer título, o recurso ao short-selling permite-lhe ganhar com os seus investimentos, mesmo numa conjuntura de descida do valor dos activos.

E no imobiliário, é possível fazer short-selling? Com índices imobiliários, é claro que sim e funciona exactamente da mesma forma que com acções ou outros produtos mobiliários. E com casas, por exemplo?

O short-selling na habitação é simples. Ocorre quando um mutuário de crédito habitação decide entregar a sua casa ao banco financiador por um valor acordado entre as partes abaixo do valor da dívida. Havendo um negative equity (valor do imóvel inferior ao valor da dívida), a entrega da casa ao banco pelo valor do imóvel é uma operação de short-selling.

Em baixo, deixo-vos um vídeo explicativo sobre o short-selling na habitação.



Bons negócios (imobiliários)!