Como será o mercado residencial no pós-Golden Visas?

Por Pedro Pereira Nunes

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A entrada fulgurante de investimento estrangeiro no mercado imobiliário residencial em Portugal, proveniente das mais variadas geografias, com predominância da China, tem sido tudo menos pacífico. Ora vejamos, do lado dos “contentes” temos:

• Governo e autarquias: beneficiam directamente do aumento de receitas provenientes de IMT e imposto de selo;
• Mediadoras: têm obtido comissões impensáveis há 2 anos atrás;
• Promotores de imobiliário residencial e proprietários em geral: quem tem conseguido penetrar neste nicho, tem conseguido escoar o seu produto, permitindo amortizar dívida bancária e ainda, em alguns casos, lucrar com a operação;
• Bancos: têm beneficiado da amortização de créditos, alguns deles potencialmente problemáticos, que têm contribuído para a desalavancagem e diminuição da exposição ao (agora “tóxico”) sector imobiliário;
• Advogados: o corrupio de clientes em entra e sai com o intuito de estudar a hipótese de comprar imóvel em Portugal, suas implicações fiscais, negociações com vendedores, elaboração de contratos, etc., tem sido uma fonte adicional de receita, inesperada há 2 anos atrás.

De acordo com o Governo (SEF), de Outubro de 2012 a Janeiro de 2015, o programa de Golden Visas permitiu a entrada de € 1,15 mil milhões no sector imobiliário em Portugal. Assumindo que os custos de aquisição, em média, rondarão os 15% (mediação, IMT, IS, outros), temos um valor de € 170 milhões. Daquele valor, o Estado (ou seja, todos nós) terá arrecadado mais de 50% pois parte da facturação de serviços reverte a favor do Estado em IVA e IRC/IRS.

E do lado dos “descontentes”, temos:

• Potenciais investidores/compradores nacionais: para quem pretendia comprar casa em zonas “invadidas” pela procura estrangeira, apercebeu-se de que o processo de queda de preços foi interrompido, tendo alguns nichos sofrido uma valorização muito relevante. Tal terá impedido alguns potenciais bons negócios de se concluírem.
• Outros: nesta categoria temos os mais variados cidadãos, apresentando as razões mais odiosas para “deitar abaixo” este regime de atribuição de vistos de residência.

É à última categoria – Outros, que gostaria de dirigir este texto. Para tal, proponho tentar construir um cenário do pós-Golden Visa.

Cenário A – regime “Golden Visa” será igualado por outros países europeus, será alterado ou perderá interesse por outra razão.

Neste caso, passados 5 anos das aquisições, os estrangeiros (fora da UE) que não queiram/consigam renovar os seus vistos pretenderão vender o património imobiliário adquirido anteriormente. E tendo em conta que a procura real no futuro próximo será essencialmente composta por nacionais e alguns estrangeiros europeus, é expectável que os preços encontrem o seu ponto de equilíbrio algo abaixo dos valores de aquisição do passado. Assim, não restará outra opção aos estrangeiros (fora da UE) senão assumir perdas e partir para outra.

Em termos de impacto no mercado, confesso que não vejo um problema de maior, pois quem investiu (estrangeiros fora da UE) irá acumular menos-valias, e quem comprar (maioritariamente nacionais), investirá aos preços que o mercado na altura ditar.

Assim de repente, não vejo que impacto “severo e negativo” possa trazer ao mercado. Claro que, pontualmente, poderemos assistir a dezenas de imóveis à venda, numa mesma zona, num curto espaço de tempo (e.g.: Parque das Nações). A suceder, tal situação poderá implicar uma correcção rápida (e localizada) dos preços. Mas isso não é mais que o fenómeno inverso do que temos assistido (e.g.: Parque das Nações – preços galopantes e vendas em passo de corrida).

Cenário B – regime excepcional é renovado ou mantém-se por mais algum tempo.

Neste caso, mantém-se a situação, permitindo a continuação da subida de preços nalgumas zonas. Tal sucederá até que o Cenário A ocorra... que me parece que ser inevitável.

Em conclusão: como diria um amigo meu que trabalha na área da mediação imobiliária, especialmente vocacionado para os estrangeiros: “é navegar a onda enquanto dura, pois mais tarde ou mais cedo perde força e rebenta”.

Se este regime não tivesse sido criado, tudo teria provavelmente seguido o seu curso, com poucas alterações nos preços, menos serviços facturados, sem a injecção (importante) de dinheiro na nossa economia (para já, o contador marca ≈ € 1,3 mil milhões).

Bons negócios imobiliários.

Investimento Público & Imobiliário – e tudo a Troika levou

Por Pedro Pereira Nunes

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Estávamos no auge do Governo Sócrates quando surgiu de forma mais concreta o Projecto do Arco Ribeirinho Sul. Para quem não se lembra, recordo que se tratava de um Mega-Projecto de reconversão e requalificação dos terrenos que em tempos albergaram uma parte relevante da indústria nacional: Barreiro (Quimiparque), Seixal (Siderurgia Nacional) e Almada (Margueira).

Big Data: oportunidade de investimento imobiliário?

Por Pedro Pereira Nunes

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Big Data… importa-se de repetir?

De acordo com a wikipedia, “… Big Data ("megadados" em português) refere-se a um grande armazenamento de dados e maior velocidade. Diz-se que o Big Data se baseia em 5 "Vs": velocidade, volume, variedade, veracidade e valor.”

Para tentar tornar palpáveis os termos Big e Data, eis alguns indicadores globais sobre o tráfego de dados actual:

• 145 biliões de emails por dia;
• 340 milhões de tweets por dia;
• Taxa de crescimento anual de tráfego de dados: 40% (fonte: Oracle).

De acordo com a Wikibon, em termos globais, estima-se que o mercado de bens e serviços em torno do fenómeno Big Data duplique de 2014 até 2017.

Reverse Mortgages em Portugal - Méritos e Obstáculos a Ultrapassar

Por Pedro Pereira Nunes

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Para concluir a incursão sobre o tópico Reverse Mortgages (RevM), tentarei analisar os seus méritos, os principais obstáculos à sua implementação em Portugal e a forma de os ultrapassar.

Méritos

O maior aliciante do produto RevM é permitir a um proprietário aceder à sua maior fonte de capital próprio – habitação própria permanente - sem que tal obrigue à sua liquidação (venda do imóvel), na premissa de manter a residência e sem qualquer amortização de dívida enquanto lá viver.

Tal fonte de capital poderia ser um importante complemento de reforma ou ainda servir para financiar de o curso de filho/neto/…, obras, etc.

Reverse Mortgages em Portugal - complemento à reforma?

Por Pedro Pereira Nunes

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Depois de uma primeira abordagem ao tema ReverseMortgages (RevM), venho propor uma nova incursão, mas agora com o propósito de questionar o seu potencial em Portugal.

Mercado de RevM

Actualmente, os EUA é o país onde este produto mais se desenvolveu. Resumidamente, existem 2 tipos de RevM:

1. FHA-insured – trata-se de RevM em que uma agência governamental garante determinadas condições, nomeadamente juros, protecção contra a situação de capital próprio negativo, entre outras. Esta modalidade representa cerca de 90% do mercado.
2. Outros – os restantes 10% dizem respeito a RevM com maior flexibilidade que os FHA, como sejam a possibilidade de conceder valores mais elevados.

Este é um produto de nicho, que nos EUA se pode caracterizar do seguinte modo:

Este nicho representa actualmente ≈ 600.000 imóveis.

De acordo com alguns estudos relativos a 2009, para metade dos proprietários norte-americanos com mais de 62 anos, o capital próprio existente no seu imóvel (ou imóveis) representava mais de 50% do seu património. Ainda de acordo com tais estudos, tal capital próprio “trancado” em imobiliário valeria mais de $ 3 triliões. Para se ter uma noção, este número é ≈ 80% do orçamento de estado EUA ou ≈ 20% do PIB do país.

De acordo com alguns especialistas, o mercado potencial nos EUA é de $ 1,9 triliões. Actualmente o volume de RevM é de “apenas” $ 90 biliões (dados de 2013).

À escala europeia, o mercado é substancialmente mais reduzido, representando cerca de € 4,5 biliões (dados de final de 2007; incluindo outros produtos similares). O Reino Unido representará cerca de 50% desse volume, ficando a segunda maior fatia para Espanha e o resto disperso por Suécia, Itália, Hungria, Alemanha e França.

Tem havido iniciativas pontuais na Europa, como seja na Polónia, em que se têm discutido a criação de bases legais e de supervisão que permitam a disponibilização de RevM.

E Portugal?

Transpondo para a realidade Portuguesa, e aproveitando o valioso auxílio dado pelo Ricardo Pereira no seu último artigo “Reflexões sobre o balanço das famílias e impacto no mercado residencial”, o património imobiliário das famílias representará pouco mais de 40% do seu capital próprio. Sabendo que o património imobiliário está mais concentrado nas faixas etárias mais elevadas, podemos afirmar com alguma margem de segurança que o imobiliário representará uma fatia muito significativa do capital próprio das famílias Portuguesas.

No caso de Portugal, o capital próprio das famílias alocado a imobiliário representará cerca de 300% do Orçamento de Estado e 150% do PIB. É obra!

Tentando concretizar, de acordo com a informação disponível (fontes listadas no final do texto), pode-se estimar que em Portugal existirão cerca de 300.000 imóveis desonerados e detidos por pessoas com +65 anos. Assumindo que daqueles haveria 10% com interesse em contratar RevM, estaríamos a falar de 30.000 imóveis. Para um valor médio de € 100.000 / imóvel, o nosso nicho poderia representar € 3 biliões (ou 3 mil milhões, à Portuguesa). Se adoptássemos apenas a modalidade de mensalidades, ao contrário de entrega de “lump-sum”, poderíamos estar a falar de um complemento à reforma de ≈ € 100 milhões / ano (considerando 30.000 pessoas/imóveis). Convenhamos que, num País com perspectivas de falência da Segurança Social e redução progressiva das reformas (até ao zero final?!), talvez pudesse ser uma pequena, mas valiosa ajuda.

Noutra oportunidade, analisarei os principais riscos/benefícios deste produto.

Nota Final

A incursão proposta acima não é mais que um mero exercício, baseado em inúmeras estimativas, umas mais discutíveis que outras. 

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Fontes de Informação:

• I. Kuchciak, University of Lodz, Poland, The Reverse Mortgage – a Response to Ageing Polish Society, 2011.
• U. Reifner, S. Clerc-Renaud, E. F. Pérez-Carrillo, A. Tiffe, M. Knobloch, Study on Equity Release Schemes in the EU. Part I: General Report, January 2009.
• INE
• Banco de Portugal

Reverse Mortgage - Hipoteca Inversa

Por Pedro Pereira Nunes

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Da parafernália de produtos financeiros que os “criativos” da banca têm inventado, proponho analisar um que, não sendo de todo novidade, creio que a curto-médio prazo poderá desempenhar um papel de relevo crescente nas economias ocidentais. À primeira vista, este produto poderá ser classificado como “para esquecer”, senão vejamos: está exposto ao risco imobiliário e implica o aumento de dívida das famílias! Dito isto, devo dar o texto por terminado ou ouso continuar? Arrisco continuar…

Surfar a onda espanhola

Por Pedro Pereira Nunes

De acordo com diversas fontes do sector imobiliário, desde revistas da especialidade até aos próprios gestores de fundos internacionais de private equity, há uma grande expectativa de que nos próximos 2-3 anos haja um grande número de oportunidades para investir no sector imobiliário na Europa. A maioria dessas oportunidades apresentará um perfil de risco elevado (típico dos fundos de private equity – IRR de 20-30%). A corroborar esta tese está uma estimativa recente do FMI: entre 58 bancos europeus esperam-se vendas superiores a $2 trillion de activos (incluindo o crédito imobiliário) ao longo dos próximos 2 anos…

Imobiliário em Portugal - que futuro?

Por Pedro Pereira Nunes
Ongoing Strategy Investments






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No meio da imensa poeira que paira no ar, não é fácil imaginar o que será o futuro. A volatilidade é tal que a sensação de sobreviver incólume a cada dia é uma aventura, uma vitória, uma sorte.

É com este enquadramento que me proponho ao devaneio de, ao longo das próximas linhas e em traços gerais, apresentar 2 cenários alternativos/complementares para o futuro do nosso mercado imobiliário.

Arrendamento habitacional – Estado precisa-se!

Por Pedro Pereira Nunes
Ongoing Strategy Investments








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Muito se tem dito sobre a mudança no mercado de habitação em Portugal - diminuição do peso da habitação própria em detrimento do aumento do arrendamento. Apesar do muito que se escreve e diz sobre o assunto, tenho a sensação que não se tem dado ao tema a importância que merece.

Assim, fazendo justiça ao tema, gostaria de relevar 3 pontos:

1. Vantagens da existência de mercado de arrendamento dinâmico

Quando Portugal tiver um mercado de arrendamento dinâmico e eficiente, que acredito que irá acontecer, haverá inúmeros beneficiários, alguns dos quais não têm qualquer relação directa com o mesmo – externalidades positivas. De entre os efeitos que se podem antever, arrisco destacar os seguintes:

- Mercado de Trabalho – com o mercado de arrendamento a funcionar, a reforma laboral ganha outro alcance, permitindo que o raio de procura de emprego dos cidadãos aumente consideravelmente (âmbito nacional?), potenciando a deslocalização das famílias em função da existência de oportunidades.
- Empresas – com a maior disponibilidade das pessoas, as empresas passam a poder contar de forma mais efectiva com uma base de recrutamento de âmbito nacional, não ficando restringidas aos residentes na região. Bem utilizado, este factor poderá ajudar no combate à desertificação do interior do País.
- Famílias – para além da vertente laboral, a facilidade em mudar de casa arrendada, torna (mais) variável uma despesa que normalmente é considerada como fixa em muitas famílias (e.g.: diminuição do rendimento → mudar para uma casa mais longe e/ou pequena de modo a poupar na renda mensal).

2. Intervenção do Estado (política)

Para que o País possa beneficiar das vantagens acima, o nosso Governo deverá assumir as suas responsabilidades e criar condições para que este mercado funcione. De entre as diversas acções a tomar (algumas estão já em análise e outras em curso), destaco as seguintes:

- Alterar a lei do arrendamento urbano de modo a: a) permitir o livre acordo das partes em relação ao contrato e b) garantir um processo de despejo célere e efectivo (desde que justificado e mediante condições devidamente tipificadas) – em curso.
- Tornar a tributação, em sede de IRS, dos rendimentos prediais similar à incidente sobre juros de depósitos e rendimentos de capitais – em análise.
- Legislar sobre a criação de veículos de investimento com fiscalidade semelhante aos FIIAHs, mas sem prazo para esse mesmo regime e com maior flexibilidade (regime fiscal dos FIIAHs muda em 2014 e termina em 2020). Tal regime, que teria de ser apresentado como estável e transparente (condições sine qua non), permitiria criar em Portugal, finalmente, algo semelhante aos REITs de que tanto se fala. – em análise?

Sei bem que o Governo tem na sua equipa pessoas que conhecem por dentro a realidade do mercado imobiliário em Portugal, e que sabem exactamente o que terá de ser feito para a sua melhoria e dinamização. As questões decisivas neste ponto não são sobre a capacidade do Governo, mas sim:

- Será que existe vontade político suficiente para levar a cabo essas alterações?
- Será que a Troika está disponível para aceitar um desagravamento fiscal neste sector?

O funcionamento do mercado de arrendamento está umbilicalmente ligado à política. Para o bem e para o mal.

3. Iniciativa Privada

Apesar de muitas vezes sermos tentados a exigir do Estado tudo (e mais um par de botas…), a verdade é todos sabemos que será sempre a iniciativa privada que perante a avaliação da plataforma entretanto criada pelo Governo, decidirá sobre investir (ou não), empenhando os recursos necessários à dinamização do mercado de arrendamento.

Neste ponto, é com alguma pena que manifesto o meu cepticismo quanto à capacidade que o País tem de, sozinho, dar corpo a esta iniciativa privada. Concretizando, a mudança do mercado residencial de compra de habitação para arrendamento implica que apareça alguém e compre unidades habitacionais para arrendar. Sem querer alongar-me em demasia, tendo em conta as suas especificidades (rendibilidade potencial, perfil de risco, horizonte de longo-prazo, etc.), o negócio de investimento em habitação para arrendamento só me parece sustentável se baseado (quase) exclusivamente em capitais próprios. Considerando a descapitalização generalizada dos investidores institucionais nacionais e as parcas poupanças dos privados, sou levado a crer que necessitaremos de investidores estrangeiros para dar escala ao sector.

Sem escala, sem investidores que consigam captar montantes de investimento de (pelo menos) algumas largas centenas de milhões de euros, o mercado de arrendamento demorará uma eternidade a ganhar corpo e dinâmica necessários à tão badalada mudança de paradigma na habitação em Portugal. Se demorar uma eternidade, o mercado de arrendamento não será o dínamo que poderia ser, mas antes uma âncora que, arrastando-se, impedirá o País e os seus cidadãos de recuperar mais depressa.

Se formos capazes de criar as condições de investimento certas, conseguiremos captar investimento estrangeiro e criar um mercado de investimento institucional residencial, o que permitirá libertar recursos domésticos (escassos) para outros propósitos. Os bancos seriam um dos beneficiários mais evidentes da entrada de novos investidores, ajudando na (vital) desalavancagem do sistema financeiro.

Concluo deixando os meus votos para que o Governo do nosso País seja bem sucedido na criação das condições necessárias ao investimento em arrendamento habitacional.

Votos para 2012

Por Pedro Pereira Nunes
Ongoing Strategy Investments

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O Euro 2011/2012

O evento do ano transacto mais importante para Portugal terá sido o pedido de ajuda externa consumado pelo Governo anterior.

Com a intervenção do FMI em Portugal, Grécia e Irlanda, a volatilidade em torno dos mercados de capitais e de dívida soberana dos membros da zona Euro foi aumentando. Esta volatilidade ajudou a que diversas individualidades, provenientes das mais diferentes orientações políticas e geografias, levantassem a hipótese de desmembramento / colapso da zona Euro – ideia pouco credível há 1 ano atrás.

Confesso que esta corrente me tem deixado inquieto, pois sempre que vejo mais um notável dar força a essa possibilidade não consigo libertar-me da ideia de podermos estar perante uma self-fulfilling prophecy. Eis o dilema:

- A primeira hipótese é que essas pessoas de repente sentiram que era necessário acabar com a negação e enfrentar a realidade, dando voz ao possível colapso do Euro;
- A segunda hipótese, talvez mais rebuscada, é que algumas dessas pessoas, ao verem uma massa de individualidades de renome a falar dessa possibilidade, queiram juntar-se ao coro, umas mais cedo que outras, para assim, caso a “profecia” se concretize, estarem a salvo e poderem dizer “eu bem avisei…”.

Temo bem que a realidade seja uma miscelânea de deduções politico-económico-financeiras válidas e as 2 hipóteses acima. E se assim for, talvez se esteja mesmo a contribuir para aumentar a probabilidade de ocorrência do evento - fim do Euro. Seria evitável?

Nova Lei do Arrendamento

Começo por saudar esta iniciativa do Governo, uma vez que me parece que dadas as circunstâncias em que o País vive, os interesses instalados e uma decrescente coesão social que é possível antever para os próximos anos, seria, na opinião de um leigo, difícil ir muito mais longe.

Da leitura rápida da Proposta de Lei nº 38/XII, pode concluir-se que:

1. Contratos antigos (passado) – só o tempo resolverá
2. Contratos novos (futuro) – alterações vão no bom sentido
3. Dúvidas – Balcão Nacional de Arredamento e Tribunais funcionarão em tempo compatível com o espírito da nova Lei e timings exigidos pelo mercado?

E a Fiscalidade fica inalterada? As rendas continuarão a ser tributadas em sede de IRS de forma mais onerosa que dividendos e juros de depósitos? Será que o mercado de capitais tem mais importância para a Economia e Sociedade que o mercado de arrendamento habitacional a ponto de receber tratamento mais favorável? Se calhar, sim. Apesar de ser mais difícil, as pessoas também se podem deslocalizar para Países com melhores condições de vida, não é só o capital que foge…

Como acabámos de entrar no novo ano, não podia terminar de outro modo que não fosse expressando o meu optimismo sincero quanto ao impacto que a nova Lei terá no nosso mercado de arrendamento.

Que 2012 traga alguma luz ao nosso mercado imobiliário.

Financiamento Imobiliário - Alternativas

Por Pedro Pereira Nunes
Ongoing Strategy Investments

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O mundo mudou

A crise económico-financeira que rebentou em Setembro de 2008 acabou (de vez?) com o modelo de financiamento de grande parte dos negócios imobiliários desenvolvido ao longo da primeira década do século XXI. Este modelo baseava-se, essencialmente, em elevados níveis de dívida que permitiam atingir taxas de retorno sobre os capitais próprios investidos muito atractivas (com investimento financiado próximo de 100%, a rendibilidade potencial tende para +∞…).
É justo dizer que o modelo acima referido apenas foi possível pela abundância de crédito a taxas de juro historicamente baixas (entre outros factores).

Que alternativas para o futuro?

As principais alternativas que se vislumbram são as mesmas que existiam antes da implosão do Lehman Brothers: debt, mezzanine and equity.

Debt

Em função do estado em que a banca se encontra e das medidas que terão de tomar nos próximos tempos (redução do rácio de transformação e aumento dos rácios de solvabilidade), não será fácil, nem barato, aceder a capital por esta via. Há no entanto uma fonte alternativa que começa a ser utilizada na Europa e há muito que é amplamente conhecida nos EUA: empresas seguradoras e fundos de pensões.

Nos EUA as seguradoras e fundos de pensões já representam cerca de 30% dos empréstimos a imobiliário comercial. Na Europa, o caminho parece estar a ser trilhado por alguns players que criaram fundos especialmente para financiar activos imobiliários comerciais: AXA Real Estate debt program: 2,7 billion, Duet Private Equity, La Salle Investment Management, entre outros.

Mezzanine

Representa uma fonte de financiamento híbrida entre debt e equity, implica (geralmente) uma penhora sobre acções da empresa que detém o activo (ao invés da hipoteca sobre o próprio activo). Assim, em caso de incumprimento, pode ter opção de converter-se em equity. Este é um tipo de financiamento que poderá ter um papel de relevo no futuro do financiamento imobiliário (ao que se sabe, em Portugal é ainda incipiente).

Equity

É aqui que se centram as atenções ao longo dos próximos anos. Uma das chaves para aproveitar as oportunidades que irão surgir no mercado imobiliário está na capacidade de angariar equity, seja de um único investidor seja criando uma pool de investidores.

O chamado equity financing pode tomar formas variadas. Para o presente texto, optou-se por descrever os termos de um dos modelos mais comuns:

- Os investidores que compõem a dita pool (money partners) requerem que o promotor do negócio (operation partner) invista uma parte dos capitais próprios necessários – 5 a 10% (sponsor contribution). Desta forma, os investidores conseguem um adequado alinhamento de interesses;

- Os investidores exigem uma yield mínima sobre o capital investido e ainda uma participação na distribuição do operating cash flow e da mais-valia numa eventual venda;

- A distribuição dos cash flows pode assumir, entre outras, as seguintes formas (com diferentes equilíbrios na partilha de risco-retorno entre os diversos investidores):
> Pari passu – proporcional ao capital investido por cada um (money partners e operation partner), podendo ser cumulative ou non-cumulative;
> IRR preference – preferência na distribuição até que o(s) investidor(es) atinja(m) uma determinada IRR, sendo os cash flows a partir daí distribuídos conforme definido previamente (usualmente com prémio para o operation partner – designado de promote);
> IRR lookback – difere do anterior na medida em que o(s) investidor(es) apenas recebem até atingir uma determinada IRR, sendo o cash flow remanescente distribuído para os restantes equity investors.

Onde está o dinheiro?

Após passar os olhos pelas alternativas existentes, falta agora a parte mais difícil: encontrar os ditos investidores. Lembro que existe muito dinheiro a circular, institucionais que têm vindo a desinvestir de determinados sectores surgindo a necessidade de re-alocação do património. Apesar da crise global em que vivemos, o imobiliário bem estruturado, pode ser um activo mais fácil de entender e mesmo defender em tempos de volatilidade e incerteza do que acções ou obrigações.

Como exemplo de fontes de equity deixo aqui alguns dados globais relativos ao final de 2010:

- Fundos soberanos: $ 4 trillion em activos sob gestão, sendo que o imobiliário representa, em média, cerca de 5-10% ($200-400 billion).

- Capital raised pelas 30 maiores Private Equity Real Estate Firms (2005-2010): $ 207 billion. Sobre este montante há que realçar que, segundo informação a circular no sector, uma parte relevante ainda não foi investida! Isto deve-se à dificuldade que estes players têm sentido, ao longo deste período de forte turbulência e volatilidade, em encontrar oportunidades de investimento que se enquadrassem devidamente no seu perfil (oportunístico). Há actualmente indicadores que indiciam que essa dificuldade tenha vindo a ser ultrapassada. A este propósito, lembro-me de ter lido um artigo da Henderson, publicado há cerca de 3 meses, onde era dito que talvez tivesse chegado o momento de voltar a investir no imobiliário comercial em Espanha…

- Como mero exercício teórico, e para se ter uma ideia mais concreta de valores, assumindo que Portugal conseguiria atrair um valor proporcional ao seu PIB (que representa aprox. 0,3% do PIB mundial), então a nossa fatia do bolo dos $ 207 billion representaria qualquer coisa como $ 600 million – apenas para este perfil de investimento!

Cada caso exigirá um determinado mix de financiamento (e fontes de capital), sendo certo que a estrutura de capital de cada negócio e respectiva exigência de rendibilidade terão de ser ajustadas aos novos tempos em que vivemos.

Fontes de informação utilizadas: AXA RE; Duet Private Equity Limited; www.swfinstitute.org; Private Equity Real Estate magazine, World Bank, IPE Real Estate.

A Reabilitação: Mais Estado? Sim e não!

Por Pedro Pereira Nunes
Ongoing Strategy Investments

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Sempre que se fala em fomentar a reabilitação do nosso edificado sem aflorar a questão do arrendamento, está-se, quanto a mim, a perder de vista grande parte das árvores que compõem esta “floresta”. Senão vejamos.


Arrendamento habitacional

Segundo as últimas estatísticas, haverá em Portugal cerca de 1.000.000 de pessoas a viver com menos de 300 euros mensais. Ora, parte dos fogos arrendados com rendas antigas estão precisamente ocupados por esses nossos concidadãos.

As rendas antigas, com contratos eternos, que pagam valores que em muitos casos nem dão para pagar a lavagem das escadas, quanto mais manutenção e reparações, são subsídios que os senhorios dão (contrariados) aos seus arrendatários. Na concepção do Estado Social tão querido a todos nós, é ao Estado que cabe gerir e dar subsídios a quem deles mais necessita. Infelizmente, os recursos que o País terá nos próximos tempos serão escassos e haverá uma forte tendência de corte generalizado nos subsídios. Assim, fica a pergunta: como poderá o Estado, no médio prazo, substituir-se aos senhorios nesta acção social?

Arrendamento comercial

Neste ponto, concentrar-me-ei na cidade de Lisboa e potenciais consequências do novo PDM para a reabilitação deste tipo de espaços.

Segundo o novo PDM de Lisboa, a CML catalogou uma série de estabelecimentos comerciais (lojas) como património relevante para a cidade. Ora, parece-me a mim, que esta é uma óptima ideia que aplicada de forma errada, conduzirá a mais um desastre político! Em Portugal, quando um proprietário vê um activo imobiliário seu ser classificado, fica aterrado pelas imensas restrições que se abatem sobre o seu património. Deveria ser exactamente o contrário! Deveria ficar entusiasmado e orgulhoso, para além de que o valor real do edificado deveria igualmente sair beneficiado. Como?

Voltando ao exemplo das lojas, se a CML estivesse coordenada com a Administração Central poderia tentar-se encontrar uma solução (política) para as rendas antigas de lojas classificadas, permitindo assim algum benefício ao proprietário da loja (provavelmente senhorio). Estas poderiam ser as bandeiras da alteração do arrendamento e ao mesmo tempo contribuir para a valorização cultural da cidade – pois com rendas mais elevadas, haverá maior capacidade financeira para reabilitar.

Por outro lado, atendendo ao problema escondido que é o risco sísmico dos edifícios antigos, poder-se-ia aproveitar a classificação de uma loja para oferecer ao proprietário uma avaliação/diagnóstico da capacidade de resistência sísmica de todo o edifício. Este trabalho poderia muito bem ser efectuado (pro-bono) por algumas das entidades públicas de prestígio da engenharia civil portuguesa (Laboratório Nacional de Engenharia Civil, Instituto Superior Técnico, Faculdade de Engenharia do Porto, Universidade do Minho, entre outras).

Se nada for feito, parece-me que a reabilitação será um desígnio muito limitado no espaço (concretizando-se pontualmente aqui e ali), mas demasiado dilatado no tempo (serão precisas décadas para que as rendas antigas acabem sozinhas).

As consequências serão, entre outras, a continuação da degradação do nosso património, a manutenção de uma imagem de cidade por “tratar”, derrocadas e outros eventos associados à falta de renovação/reabilitação e abandono do edificado.

Termino dizendo ao contrário do habitual: que assim não seja…