Avaliação bancária vs preços de mercado

O Valor Médio de Avaliação Bancária (VMAB) é uma estatística divulgada pelo INE que compila os valores de avaliação de imóveis residenciais objecto de análise de concessão de crédito habitação. (ver definições em baixo), reportando a média geométrica das avaliações realizadas para o efeito, por parte de entidades bancárias, dos 3 meses anteriores a cada divulgação.

Em Portugal, o VMAB tem vindo a subir de forma consistente nos últimos 4 anos, estando em Março de 2018 no valor de € 1.167 /m2 para Portugal. Significa isto, na prática, que um apartamento de 100 m2 terá um valor para efeitos de concessão de crédito habitação de € 116.700.

Observando o índice de preços na habitação (IPHAB), também divulgado pelo INE, concluímos que os preços na habitação têm vindo a subir mais rapidamente que as avaliações realizadas pela Banca. Desde início de 2009, o IPHAB já subiu 18,8%, enquanto que o VMAB cresceu apenas 3%.

Observando o gráfico acima, é perceptível que o mercado respondeu mais rapidamente aos estímulos da subida da procura que as ditas avaliações bancárias. Até finais de 2015, a evolução de ambas as estatísticas apresentava um comportamento similar, sendo que a partir do ano de 2016, o IPHAB registou um crescimento mais rápido que o VMAB.

Esta podia ser, também, outra razão para uma maior dificuldade em contratar crédito habitação, isto porque no cálculo do loan-to-value (LTV), o Banco, até agora, tomava como valor de garantia o valor da avaliação e não o real valor de aquisição. Se o VMAB estava a crescer menos rapidamente que o valor de mercado, em casos em que o primeiro estivesse abaixo do segundo, representaria um maior desembolso inicial para o proponente mutuário. Mas cada caso, é um caso...

Relembre-se que desde Julho, de entre um conjunto de recomendações emitidas pelo Banco de Portugal, para o cálculo do LTV conta agora o menor valor entre o VMAB e a escritura.

Observemos os exemplos de Amadora e Lisboa, por exemplo. Comparando o VMAB agora com o preço mediano na habitação (estatística igualmente disponibilizada pelo INE), conclui-se que a Banca avalia em média uma habitação num valor muito superior ao valor de venda, enquanto que em Lisboa se passa exactamente o contrário, ou seja, os preços de venda estão acima dos valores de avaliação.

Isto podia, por exemplo, significar que podia ser mais fácil adquirir uma casa com recurso a crédito habitação na Amadora do que em Lisboa, pelo simples facto da Banca avaliar acima do preço de mercado. Mas também pode não significar nada... as estatísticas valem o que valem, são construídas com base em médias e medianas e no final, cada caso é um caso.

Independentemente da análise, a clarificação agora dada pelo Banco de Portugal quanto ao cálculo do LTV menoriza este o significado do diferencial entre VMAB e valores de mercado.

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Notas:

Segundo nota explicativa do próprio INE, «o Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação (IABH) recolhe informação caraterizadora dos alojamentos que são objeto de financiamento bancário e em cujo processo há lugar a uma avaliação técnica de cada imóvel. Assim, os seus resultados são representativos para o universo de alojamentos em que há recurso a esse meio de financiamento. A utilização desta informação deve ter em conta o facto das estimativas dos valores de avaliação dos alojamentos poderem refletir parcialmente variações qualitativas das habitações avaliadas em cada período. Atualmente são consideradas oito instituições financeiras nos resultados apurados por este inquérito que cobre cerca de 90% do montante total de crédito à habitação concedido.»

Já Valor Médio de Avaliação Bancária resulta da «média geométrica do valor por metro quadrado das avaliações bancárias observadas no mês de referência e nos dois meses anteriores. Assim, os resultados divulgados para cada mês correspondem à informação reportada para todo o trimestre acabado nesse mês. Embora os resultados possam ser lidos mensalmente, os mesmos refletem um comportamento associado ao uso de médias móveis de 3 meses, o que permite diminuir o impacto das irregularidades associadas à heterogeneidade dos imóveis avaliados sem deixar de fazer refletir a tendência de evolução do valor das avaliações por metro quadrado. Por ser baseado em rácios de médias geométricas, a variação para o total pode situar-se fora do intervalo de variação das componentes.»

Habitação: preços sobem, vendas descem

Preços mantêm forte tendência de subida

O preço das casas em Portugal registou uma forte subida no 1º trimestre de 2018. Comparativamente com igual período de 2017, a subida foi de 12,2%, a maior variação homóloga de preços desde que há registos oficiais do INE. Em valores em cadeia, a subida foi de 3,7%. No espaço de 3 anos, a subida dos preços das casas em Portugal foi de quase 30%.

Ao invés, o número de casas vendidas caiu em cadeia. No 4º trimestre de 2017 tinham-se registado 42.445 vendas em Portugal, enquanto que no 1º trimestre deste ano esse valor caiu para 40.716, ou seja, uma quebra nas vendas de -4%. Em termos homólogos, registou-se uma subida no número de casas vendidas de 15,7% o que representa mais 5.538 vendas.

Fonte: Instituto Nacional de Estatística

Porto em alta, Açores em baixa

A Área Metropolitana de Lisboa foi a zona que registou maior subida no número de casas vendidas em Portugal, com uma variação homóloga de 17,5%, acima dos 14,4% da Área Metropolitana do Porto e dos 16,3% do Algarve.

Já numa análise das vendas em cadeia, conclui-se que só a Área Metropolitana do Porto registou um crescimento, com todas as zonas do País a vender menos casas durante o 1º trimestre de 2018. Lisboa registou inclusive uma queda de -3,2% nas vendas.

Na realidade, a Área Metropolitana do Porto foi a única região do País, daquelas incluídas nesta análise do INE, que registou uma subida em cadeia no número de casas vendidas, ligeira de apenas 1,1% mas ainda sim uma subida.

Em volume de vendas, Portugal registou uma quebra de -3% numa análise em cadeia. A queda no número de casas vendidas foi superior à subida dos preços, originando menor volume de vendas. Nos Açores, a queda foi de -13% e no Alentejo de -15%. Inclusive, Lisboa observou uma queda em cadeia de -4% no volume de vendas de casas. Só mesmo o Porto e toda a Região Norte registaram tendência inversa.

Preço médio cai em Lisboa

O preço médio de venda das casas em Lisboa caiu ligeiramente, -0,7% numa análise em cadeia. No 1º trimestre de 2018, cada casa na Área Metropolitana de Lisboa custou, em média, € 179.836, valor esse que ficou abaixo dos € 181.043 registados no 4º trimestre de 2017. No entanto, em termos homólogos, o preço médio de venda subiu 7%.

Já na Área Metropolitana do Porto registou-se uma forte subida de 14% no preço médio de venda, em termos homólogos, com os preços em cadeia a subirem 7,3%.

Olhando para outras zonas do País, conclui-se que:

• O Alentejo foi a única região de Portugal que registou uma queda homóloga nos preços médios de venda (-4%);
• O Algarve registou a maior subida nacional, com uma variação positiva de 15%, acima dos 14% registados no Porto, apesar de uma ligeira quebra nos preços em cadeia (-0,7%);
• Açores e Madeira mantêm tendência de valorização com subidas homólogas de 5%;
• No espaço de 9 anos (2009-2018), os Açores registam ainda um diferencial negativo de preços de -25%! Uma casa nos Açores custa hoje cerca de menos € 20.000 que em 2009. Também a Zona Centro não recuperou ainda com uma variação negativa de -7%.

Fonte: Instituto Nacional de Estatística

Cálculos: Out of the Box

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Casas do futuro: pequenas ou grandes?

O sector da habitação está num processo de transformação grande, procurando adaptar-se a novas realidades do mercado. Novos conceitos vão aparecendo, o investimento no sector aumenta com novos players de mercado. Ao mesmo tempo, um reduzido nível de oferta face a uma elevada procura, além do facto do activo imobiliário se ter tornado em definitivo um activo de investimento, faz com que os preços na habitação subam, com maior enfoque nos grandes centros urbanos.

É assim em Portugal mas é assim em grande parte do Mundo desenvolvido.

Perante esta alteração de paradigma que vivemos, alteração essa que ocorreu de forma muito rápida, assistimos a uma mudança na nova construção (leia-se nova, como construção nova de raíz e/ou reabilitada), com uma aposta clara em fracções residenciais de menor dimensão. Esta aposta, no meu entender, centra-se fundamentalmente em dois factores:

• O aumento dos preços torna o activo muito caro, em valor absoluto, para muitos potenciais compradores. Reduzindo a área, o preço final fica também ele mais reduzido, isto apesar de um aumento no preço € /m2;
• Existe uma nova geração de first-time buyers que privilegia localização, acessos, transportes e serviços de proximidade à área da fracção. Inclusive, passa menos tempo em casa, não sentindo necessidade de tanto espaço.

Habitação no Porto custa metade do que em Lisboa

Comprar casa no Porto é (ainda) bem mais barato do que em Lisboa. O valor mediano de venda de um alojamento familiar na cidade do Porto foi de € 1.307 /m2 no último trimestre de 2017, bem abaixo dos € 2.438 registados em Lisboa, de acordo com dados divulgados pelo INE.

Em termos homólogos, a cidade do Porto registou uma subida de preços de 18% nos alojamentos familiares tal como Lisboa. Foi na União das freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória onde se registou maior subida nos preços, com um crescimento homólogo de 36%. De facto, todas as freguesias da cidade do Porto observaram subida dos preços no espaço de 12 meses.

Os preços acabaram por subir menos nos alojamentos novos face aos existentes (11% vs. 16%). Na realidade, em Ramalde e Lordelo os preços nos alojamentos novos acabaram mesmo por cair em termos homólogos, -8% e -1%, respectivamente.

É na União das freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde onde os preços de venda medianos são superiores - € 1.955 /m2, face aos € 822 /m2 registados na Campanhã. No entanto, em Aldoar, um alojamento novo apresenta um preço mediano de € 2.601 /m2, mesmo assim muito abaixo do preço registado na zona da Av. Liberdade em Lisboa.

Na freguesia da Campanhã a disparidade de preços é muito grande: € 1.626 /m2 para alojamentos novos e € 802 /m2 para os existentes. Face à mediana da freguesia de € 822 /m2 será possível afirmar que uma esmagadora parte da oferta respeita a alojamentos usados, não havendo oferta de novos. Boa oportunidade de investimento em alojamentos para remodelação?

Bons negócios (imobiliários)!

A alavancagem na habitação em Portugal

O crédito à habitação em Portugal mantém a sua tendência de subida. É notícia recente que o valor concedido pela Banca Portuguesa para financiamento à aquisição de habitação em Portugal voltou a crescer no 1º trimestre, suplantando já o valor registado em igual período de 2010. Mas afinal, em que ponto estamos? Está a Banca a voltar a repetir os mesmos erros do passado?

Durante o ano de 2017, o Banco de Portugal refere que foram assinados 89.249 novos contratos de crédito à habitação, um valor que se situou 33% acima do de 2016, quase o dobro do de 2015 e 3 vezes mais que o de 2013. De facto, há mais pessoas a contrair crédito hoje do que no período pós-crise. 

Casas em Lisboa valorizam 18%

De acordo com os dados publicados pelo INE, o preço das casas vendidas na cidade de Lisboa registou uma subida de 18% em termos homólogos no 4º trimestre de 2017. O preço mediano de uma casa na capital portuguesa fechou o ano passado nos € 2.438 /m2.

Desde que o INE publica dados trimestrais de preços de venda na habitação que se registam sucessivos crescimentos de preços. São 8 trimestres consecutivos de valorização. De facto, no 1º trimestre de 2016, o preço mediano na habitação em Lisboa era de € 1.875 /m2. Em 8 trimestres, a habitação na cidade valorizou já 30%.

Os alojamentos familiares existentes registam maior crescimento homólogo nos preços que os novos (20% vs. 13%) e em 8 trimestres levam já uma valorização acumulada de 35%.

Ao nível das freguesias, Santo António (Av. Liberdade), São Vicente (zona da Graça) e Misericórdia (Bairro Alto, São Bento) são aquelas que registaram maior variação homóloga, acima dos 30%. Santo António registou mesmo um crescimento homólogo de preços de 54%. Também Ajuda, Arroios, Alcântara, Av. Novas, Campo de Ourique, Estrela, Olivais e Penha de França registaram subidas assinaláveis no espaço de 12 meses, todas elas acima dos 20%.

Espanha: previsões apontam para subida do imobiliário em 2018

O jornal espanhol Expansion convidou 26 players de mercado para darem o seu overview do mercado imobiliário espanhol para o ano de 2018. Todas as previsões apontam para uma continuação do crescimento do mercado, quer em preços, como em vendas. Também o crédito é esperado aumentar. Espera-se, assim, o retornar de uma época dourada no imobiliário espanhol com a subida dos preços e das vendas.

Os preços de venda de casas em Espanha deverão aumentar entre 6% a 7%, com Madrid e Barcelona a registarem subidas superiores a 10%, segundo opinião da Aguirre Newman. O aumento de preços é suportado por uma manutenção do interesse dos investidores, um aumento da confiança no mercado e uma descida do desemprego, referem outros players.

O aumento da construção levará a um aumento do stock disponível mas tudo aponta para que o mercado tenha capacidade de absorção do mesmo. O volume de transacções não deverá crescer acima de 10% segundo a Asprima.

Quanto ao crédito habitação, este deverá manter a sua tendência de subida, com a banca a aumentar em 15% as hipotecas concedidas segundo estimativas da Gesvalt. É igualmente esperado uma subida do loan-to-value, com algumas operações a serem feitas acima dos 80%.

Um alerta é, no entanto, deixado: mais de 80% das transacções estarão concentradas em cerca de 400 cidades, mostrando-se que o mercado espanhol não está a ter um comportamento homogéneo e que a subida de preços e vendas residenciais está ainda muito concentrada territorialmente.

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Nota: informação retirada do site https://www.auraree.com

Casas nos EUA vendem-se acima do asking price

It's a seller's market! Com tanta procura, num mercado claramente vendedor, quase 1/4 das casas nos Estados Unidos, durante o ano de 2017, foram vendidas acima do asking price original, de acordo com um research da Zillow.

Aproximadamente, uma em cada quatro casas vendeu acima do preço inicialmente pedido pelo proprietário, tendo o preço final ficado, em média, USD 7.000 acima, sendo esta uma tendência em claro crescimento nos últimos anos. Em média, o acréscimo médio ao asking price inicial ficou em 3,1% no ano passado.

A elevada procura, face a uma oferta ainda diminuta, o crescimento no crédito para aquisição de habitação e uma economia em crescendo são as principais razões apontadas para este fenómeno.

As cidades mais "lucrativas" foram an Jose, San Francisco, Salt Lake City, Seattle, and Provo, locais onde mais de metade dos vendedores conseguiram fechar a venda acima do preço pedido.

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A sua casa não vende? Entenda porquê

It's a sellers market! A conjuntura actual do mercado, com pouca oferta, elevada procura, pressão em alta no preço é propícia a boas vendas. Mas mesmo numa conjuntura como a actual, em que parece, por vezes, que tudo se vende, há sempre aquelas casas que ficam muito tempo no mercado e não encontram comprador.

Este é o seu caso? Veja então o que pode mudar para tornar a sua casa mais vendável.

1) Preço muito elevado

Provavelmente a casa estará à venda por um preço fora de mercado. Pense se a sua casa não estará cara demais. Procure entender a concorrência e analisar os preços pelos quais casas similares à sua, na mesma zona, têm sido realmente vendidas. Muitas vezes tende-se a comparar com preços pedidos e não com preços de venda. Em certos casos, a diferença pode ser significativa.

2) Má comunicação

Confira se o seu imóvel está a ser devidamente comunicado: boas e apelativas fotografias são importantes! Lembre-se que a maior parte dos potenciais compradores tem o seu primeiro contacto com um imóvel através da internet. Logo, esse primeiro contacto é muito importante.

Adicionalmente, a descrição do imóvel deve estar clara para quem lê online e se possa sentir mais motivado a agendar uma visita.

Espanha: preços na habitação descem

Os preços de venda de casas em Espanha sofreram uma queda de 0,9% em Novembro passado, segundo dados dos Notários espanhóis. O preço médio registado no país vizinho foi de € 1.288 /m2. Apesar desta queda de valor, as vendas continuam a subir, tendo estado 10,1% acima do registado em igual mês de 2016, com mais de 46.000 casas a serem vendidas.

No que respeita ao tipo de habitações, os preços caíram mais nas moradias (-1,3%) do que em apartamentos (-0,1%). Quanto às vendas, a actividade foi forte em todos os segmentos, com ligeiro destaque para as moradias com um aumento nas vendas de 13,7%.

O crédito habitação também está em alta, com um aumento das hipotecas em 0,6%, com mais de 60% das transacções a serem financiadas.

Também o mercado de arrendamento está em alta, com mais casas no mercado a serem arrendadas. Se no início do século XXI, apenas 11% dos espanhóis arrendavam, em 2017 esse valor subiu já para 20%, com uma nova geração a preferir o arrendamento à compra de casa. De facto, após a crise imobiliária e financeira fortemente sentida em Espanha, muitos não tiveram outra opção senão arrendar. No entanto, esta tendência parece ter vindo para ficar, também devido à elevada procura de habitações para alojamento local.

A procura por aplicações financeiras capazes de dar ao investidor rentabilidade e alguma segurança tem levado muitos a adquirir casas e colocá-las no mercado turístico e de arrendamento. Um estudo feito pelo Idealista aponta possíveis rentabilidades de uma e outra opção. A juntar a este estudo, veio o Banco de Espanha colocar em perspectiva o investimento em imóveis para arrendamento ou em acções, com o imobiliário a poder dar mais de 10% de rentabilidade média anual (assumindo as componentes de yield e valorização de capital.

Bons negócios (imobiliários)!

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Nota: informação retirada do site https://www.auraree.com

Habitação: Europa mantém crescimento

Apesar do mercado residencial, por esse Mundo fora, estar aparentemente a perder algum momentum, a Europa mantém o seu ritmo de crescimento. Os dados mais recentemente divulgados pela Global Property Guide mostram as zonas do Médio Oriente, América Latina e algumas partes da Ásia a reduzirem o seu ritmo de valorização, enquanto que Europa e Canadá continuam a ver os preços a subir.

Durante o 1º trimestre de 2017, e em termos homólogos, de um total de 45 países analisados, 27 registaram subida de preços. Hong-Kong, Islândia, China, Canadá e Irlanda são os 5 países com maior crescimento homólogo. Egipto, Qatar, Russia, Macedónia e Puerto Rico são os que mais desvalorizam.

Tal como referido, a Europa mantém uma tendência de crescimento de preços, com 17 dos 23 países analisados a registarem valorizações. Além disso, dos 10 países que maior subida de preços registaram no 1º trimestre, 6 são europeus.

Portugal observou uma valorização de 4,18%, acima de países como a Turquia, França ou até mesmo Espanha.

Apesar disso, o nosso País registou uma ligeira quebra de preços de -0.28% numa análise em cadeia, ou seja, do 4º trimestre de 2016 para o 1º trimestre de 2017.

Nos Estados Unidos da América, o índice S&P Case Shiller revelou uma subida de preços de 3,29%, sendo esta a subida mais ligeira desde o 3º trimestre de 2014. No Continente Americano, o destaque continua a ir para o Canadá, 4º país com a maior valorização mundial (11,7% homólogo, e 5,6% em cadeia).

Na Ásia, destaque para Hong-Kong, aliás o País que maior subida de preços verificou (17,27%). A China, em 3º lugar do ranking, mantém também a sua tendência de crescimento.

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Habitação: Islândia no topo do Mundo

A Islândia é o país europeu onde se regista maior valorização dos preços na habitação, de acordo com dados divulgados pela Knight Frank. O índice produzido por esta consultora mostra um crescimento de preços naquele país de 14,7% durante o ano de 2016, estimulado por um crescimento económico próximo dos 5% segundo dados do FMI.

A Turquia foi assim "destronada" da liderança, ao ver a sua moeda a desvalorizar, a crescer preocupações com a segurança no País e com uma acentuada subida das taxas de juro para 8%. A Suécia registou uma forte queda no ranking, passando de 3º lugar em 2015 para 20º no passado ano.

Já a China, por seu turno, subiu bastante no referido ranking, ocupando agora a sétima posição, depois de ocupar um modesto 43º posto em 2015. A subida média de preços superior a 10% levou esse país a subir no ranking global de preços.

De uma forma global, o índice registou um aumento de 6% em 2016, acima dos 4,1% já registados em 2015, denotando-se uma contínua subida de preços na habitação de uma forma generalizada. Um número recorde de países monitorizados por este índice que registaram subidas de preços foi também alcançado em 2016.

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Habitação: Vendas caem nos Estados Unidos

Segundo dados recentemente divulgados pela NAR, o número de casas vendidas nos Estados Unidos registou uma queda de 3,7% no passado mês de Fevereiro, indo além das estimativas de muitos analistas que apontavam para uma queda de 2,5%. Esta descida ocorre após um novo máximo históricos de venda de casas, em Janeiro, próximo dos 5,7 milhões (valor anual ajustado).

A queda das vendas pode estar relacionada com o baixo stock de casas no mercado a preços que sejam "suportáveis" pela procura. De facto, os preços na habitação têm subido bastante, com uma valorização homóloga de 7,7%, enquanto que o stock disponível caiu 6,4%. Factores suficientes para a recente queda no número de casas vendidas.

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Turquia lidera ranking de preços na habitação

A Turquia mantém-se na liderança no crescimento de preços na habitação, de acordo com um recente research da Knight Frank. O índice da referida consultora aponta para uma contínua subida de preços no sector, com a Turquia a liderar. Dos 55 países analisados, 44 registaram um crescimento de preços no 3º trimestre de 2016, resultando assim numa subida de 5,3% do índice:

Numa base anual, Turquia regista um crescimento de 13,9% nos preços, logo seguida por Nova Zelândia (13,5%) e Islândia (12,9%). Já numa base trimestral, destaque para Índia e Hong Kong, que parece querer recuperar das quedas de anos anteriores. Do lado das descidas, a Ucrânia mantém-se nas quedas com uma variação anual de -9,9% registando inclusive a mais baixa variação trimestral (-2,4%).

De realçar que Portugal se encontra no 33º lugar deste ranking, registando uma variação anual de preços de 3,6% e de apenas 1% no 3º trimestre.

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Espanha: venda de casas continua a subir

O mercado residencial espanhol mantém-se expansionista, com o número de casas vendidas a crescer. De acordo com dados do notariado espanhol, o número de casas vendidas em Espanha em Setembro passado subiu 12% face a igual período de 2015. De facto, desde Março de 2014 que o mercado não pára de subir.

Apesar disso, os preços de venda parecem não querer descolar, com uma subida ténue de 1,2% no 2º trimestre de 2016. No entanto, a variação de preços difere bastante de região para região.

Preferência pelas Ilhas Baleares

Analisando as zonas preferenciais para investimento, conclui-se que as Ilhas Baleares são o destino preferido dos investidores, com um crescimento de 35% nas vendas no espaço de 12 meses.

Madrid com maior subida de preços

Os preços das casas em Madrid subiram 4,9%, em termos anuais, bem acima de outras regiões espanholas, Por exemplo, a Catalunha registou uma subida de apenas 2,7% e as Baleares de pouco mais de 3%. Por seu turno, Galiza, Astúrias, Andaluzia e Comunidade Valenciana registaram todas elas quedas nos preços de venda.

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Habitação: Portugal é dos países que mais valoriza

O FMI publicou recentemente os últimos dados do seu Global House Price Index, onde se pode ver a manutenção da subida dos preços na habitação. Na realidade, o índice encontra-se já muito próximo do seu máximo histórico, registado antes da recente crise imobiliária e financeira, vivida após o subprime de 2007.

Dos 64 países monitorizados, apenas 14 registaram uma queda anual de preços em 2016, face a igual período de 2015. A maior queda foi sentida no Brasil com uma descida superior a -17% nos preços no 1º trimestre, seguido da Rússia (-13%) e Hong Kong (-10,5%).

Do lado das subidas, Hungria encontra-se na frente do pelotão, com um acréscimo nos preços de 14,8%. Suécia e Nova Zelândia completam o pódio, ambos com subidas superiores a 10%. Portugal registou um aumento nos preços de 6,4%, estando na 15ª posição do índice.

Nesta última análise, o FMI divide os 64 países analisados em 3 categorias. A forma como cada país é integrado em cada uma delas depende da variação média dos preços nos períodos 2007-2012 e 2013-2016. As categorias são as seguintes:

• Gloom - Aqueles (18) que registaram fortes quedas após a crise, e que, após esse momento, mantiveram um ritmo de desvalorização;
• Bust and Boom - Os países (18) que registaram quedas após a crise mas que rapidamente recuperaram desde 2013. De referir que Portugal se inclui neste grupo;
• Boom - O conjunto de 21 países que observaram quedas modestas nos preços após a crise e que rapidamente registaram fortes subidas.

Para estes 3 conjuntos de países, as conclusões retiradas pelo FMI são muito interessantes:

• No conjunto de países "Gloom", ainda não se verificou uma real recuperação de preços na habitação;
• O crédito concedido foi muito mais elevado nos países "Boom". Após 2008, todos os restantes países registaram subidas moderadas no crédito imobiliário;
• Novas licenças de construção e novas construções foram bastante mais modestas nos países "Gloom". Na realidade, nestes registou-se uma queda nos licenciamentos.

O FMI faz algumas chamadas de atenção, sobretudo para alguns países "Boom" e "Bust and Boom":

• Dinamarca, Alemanha, Nova Zelândia e Reino Unido registam alguns constrangimentos ao nível da oferta. De facto, nestes países não se emitem licenças de construção suficientes para o elevado nível de procura local, justificando assim em grande parte a forte subida de preços;
• No caso da Noruega, regista-se uma sobrevalorização substancial do mercado;
• Bélgica, Canadá, Luxemburgo, Malta, Malásia e Reino Unido necessitam de políticas macroeconómicas prudentes caso se intensifiquem as vulnerabilidades detectadas.

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Imobiliário no Reino Unido: e depois do Brexit?

Ainda será cedo para se tirar grandes conclusões. É com certeza muito cedo para se poder analisar estatísticas. No entanto, os dados mais recentes apontam para um abrandamento na valorização do mercado imobiliário no Reino Unido.

Uma reportagem do Finantial Times, assente em dados publicados pela ONS - Office for National Statistics - mostra que os preços na habitação no Reino Unido subiram 8,3% em Julho passado, recuando dos 9,7% registados no mês anterior. Fácil depreender: o mercado pode estar a abrandar mas continua a valorizar.

Essa valorização não é idêntica em todo o País. Londres, por exemplo, observou um crescimento de preços de 12,3%, enquanto que Yorkshire apenas registou uma subida de pouco mais de 4%. Mais baixo, mas mesmo assim subiu.

É cedo para grandes conclusões mas este mês é o primeiro, estatisticamente falando, após a votação do Brexit. O tesouro britânico havido mencionado a possibilidade do mercado imobiliário cair entre 10% a 18% em caso de votação favorável. No entanto, em Julho passado, o mercado valorizou em média £ 1.000,

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A bolha voltou?

Aqui há dias, no programa Prós e Contras da RTP 1, sob o tema do novo imposto imobiliário, falava-se da possível existência de uma bolha imobiliária em Portugal, fruto das fortes subidas verificadas nos preços na habitação nos últimos tempos.

Não pretendo debruçar-me sobre essa discussão para Portugal mas antes sobre um relatório recente da UBS que procura mostrar quais os mercados imobiliários que efectivamente podem estar perto de uma bolha. 

Num índice produzido pela referida entidade financeira, Vancouver (Canadá) encontra-se à cabeça dessa lista com Londres a ser a 1ª cidade europeia do ranking. Estocolmo, Sidney e Munique completam os 5 primeiros postos.

Sempre a subir, há 48 meses

O mercado residencial norte-americano encontra-se em franco crescimento e com boas perspectivas. De facto, os preços das casas nos Estados Unidos contam já com 48 meses consecutivos de subidas. De acordo com a Zillow, os preços das casas cresceram 5% em Julho passado, atingindo o valor médio de USD 187.300. Apesar de se tratar de uma subida, consecutiva e consistente já desde Agosto de 2012, os preços encontram-se ainda 4,7% abaixo dos registados em 2007.

Além disso, e segundo indica a CoreLogic, existe uma expectativa de crescimento de preços para 2017 na ordem dos 5%, indiciando que a valorização do mercado se manterá para o próximo ano. A ajudar todos estes indicadores, a Zillow refere ainda que a confiança dos proprietários de casas, em serem capazes de as vender, encontra-se em máximos históricos. Para a grande maioria destes, esta é uma excelente altura para vender.

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Investidores em Espanha à caça dos descontos

Os investidores imobiliários mantêm-se atentos às oportunidades de investimento em Espanha. Segundo dados do site idealista.com, o desconto médio oferecido, abaixo do asking price, para imóveis residenciais em Espanha, situa-se nos 20,9%, indiciando um desconto elevado no preço, na hora de fechar uma compra. De qualquer forma, este valor está ligeiramente abaixo dos 21,6% registados em Julho de 2015.

A cidade de Madrid é onde se verifica o desconto mais reduzido - 16,5% - sendo La Rioja onde se aplica o desconto mais elevado (23,5%).

Só no último ano, o preço de casas novas em Espanha subiu mais de 20%., à medida que a confiança e o interesse dos investidores tem vindo a aumentar.

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