Procurements imobiliários

O tema dos procurements imobiliários é algo pelo qual desde há muito me interessei e procuro acompanhar. Na prática, estamos a falar de um serviço prestado a um Cliente comprador / investidor, ajudando-o em todo o processo de aquisição de um activo imobiliário. Como deve ser prestado esse serviço? Que competências deve um Consultor ter? Como deve ser remunerado? E em que difere de um tradicional serviço de mediação imobiliária?

Já lá vamos. Antes disso, o exemplo dos Estados Unidos da América.

Vem a Ventura a quem Procura

Deixo-vos hoje o mais recente artigo que escrevi para o Jornal Oje, sobre a temática dos Procurements Imobiliários.

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«No mercado imobiliário, não existe ninguém que proteja e salvaguarde os interesses de quem quer comprar, investir ou arrendar.»

A maior parte de nós já passou pelo fastidioso processo de procurar casa. As longas e intermináveis visitas, muitas delas a imóveis que sabemos que não gostamos e não queremos ver, o processo de pedido de financiamento ao banco, a componente burocrática dos documentos que são necessários para a escritura… enfim, procurar e comprar casa leva tempo, não é fácil e muitas vezes é desesperante.

Diz um provérbio português que “Vem a ventura a quem procura”. Confesso, não podia ser mais adequado ao tema em questão: Procurements Imobiliários. Resta saber como procurar.

Quando qualquer um de nós pretende comprar casa, normalmente inicia a sua pesquisa por motores de busca na internet e recorre a mediadores imobiliários, ou seja, recorre a quem promove a oferta de casas.

Pessoalmente, sou algo crítico relativamente à forma como o mercado de mediação imobiliária em Portugal está organizado. O Decreto-Lei nº 211/2004, que rege a actividade de mediação e angariação imobiliária, refere logo no seu Art. 2º que a actividade de mediação imobiliária se consubstancia em «Acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente» e «Acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões».

Significa isto que entende-se por mediação imobiliária a actividade que visa encontrar um bem imóvel mas também aquela que visa promover a sua venda. Para mim isto demonstra um claro conflito de interesses da parte do mediador. Se não, vejamos porquê.

Quando recorremos a um mediador imobiliário, este, antes de tudo, apresenta-nos os imóveis que tem em carteira, procurando vendê-los. O seu principal objectivo é vender os imóveis que promove para poder, o mais rapidamente possível, facturar comissões. Mesmo que ele angarie um cliente que procura casa, antes de procurar seja o que for vai tentar vender o que tem em carteira, mesmo que não seja adequado ao produto pretendido pelo seu cliente.

Nestes casos, o mediador está sempre a defender os interesses do proprietário do imóvel. É com ele que tem um contrato de mediação e é a ele quem presta um serviço. Logo, quando nós, que procuramos uma casa, recorremos a um mediador, devemos ter consciência disso para salvaguardar a nossa posição. No mercado imobiliário, não existe ninguém que proteja e salvaguarde os interesses de quem quer comprar, quem quer investir ou quem quer arrendar. O mediador faz-se sempre pagar pelo vendedor, logo são os interesses deste que ele terá de defender.

Quantos de nós já fomos levados a ver casas que não gostamos por pura insistência de um mediador? Quantos de nós não nos sentimos já enganados por informações erróneas fornecidas pelo mediador, apenas para nos levar a ver uma casa?

Repito: isto acontece porque o mediador tem um conflito de interesses e factura apenas se vender. Mais ainda, a sua comissão é calculada sobre o preço de venda, logo quanto maior for o preço, maior é a sua comissão e isso apenas beneficia quem vende, não quem compra.

Urge ter no mercado um serviço de apoio à procura. Vivemos tempos que a isso obriga: a oferta é bastante superior à procura (os tempos em que as casas se vendiam num instante e quem queria comprar era “empurrado” a fazer uma proposta, terminaram), o financiamento é escasso e caro, a venda de imóveis é mais morosa e os preços médios tendem a baixar.

Por tudo isto, o processo de escolha de uma casa deve ser criterioso, pormenorizado, tal como qualquer outra decisão de investimento imobiliário. Para tal, é conveniente recorrer a um apoio especializado, de alguém que não tenha conflitos de interesse no mercado, ou seja, uma entidade que não venda imóveis mas se limite a defender os interesses de quem quer investir, comprar ou arrendar. O mercado só terá a ganhar, mesmo o sector da mediação imobiliária. É que no final do dia, sem um comprador satisfeito e devidamente informado, com certeza não existirá nenhuma venda.

Bons negócios (imobiliários)!