O Ponto de Vista Jurídico da Reabilitação Urbana - II

Maria Margarida Torres
mtorres@fcguerreiro.com

Franco Caiado Guerreiro & Associados

Proposta de Lei n.º 226/X (4ª)

O Governo aprovou uma Proposta de Lei n.º 226/X (4ª), relativa ao novo regime jurídico da reabilitação urbana que prevê, em situações extremas, que os proprietários poderão ser forçados a vender ou arrendar os seus imóveis ou a fazer obras coercivas.

A legislação proposta tem por objectivo:

- A articulação do dever dos privados de regeneração dos edifícios com a responsabilidade pública de modernização das infra-estruturas e equipamentos das áreas a reabilitar;

- A garantia da complementaridade e coordenação entre os diversos actores, aplicando recursos em operações integradas de reabilitação nas "áreas de reabilitação urbana", cuja delimitação incumbe aos municípios e nas quais serão intensificados os apoios fiscais e financeiros;

- A diversificação dos modelos de gestão das operações de reabilitação urbana, hoje centrados nas sociedades de reabilitação urbana (SRU's), existindo novas oportunidades de intervenção dos proprietários e outros parceiros privados;

- A agilização dos procedimentos de controlo prévio das operações urbanísticas de reabilitação;

- O desenvolvimento de novos instrumentos que permitam equilibrar os direitos dos proprietários com a necessidade de eliminar os obstáculos à reabilitação.

Neste sentido são concedidos aos proprietários apoios e incentivos fiscais e financeiros destinados à reabilitação urbana, sendo ainda possibilitada a criação de fundos de investimento imobiliário dedicados ao fim acima referido e a atribuição de apoios financeiros do Estado e dos municípios às entidades gestoras das operações de reabilitação urbana, as quais poderão corresponder ao próprio município ou a empresas do sector empresarial local.

Pelo exposto, conclui-se pela indispensabilidade da reabilitação urbana tanto no que concerne à política das cidades como à política de habitação, revelando-se uma prioridade para a intervenção urbanística e para o desenvolvimento harmonioso e sustentável das cidades.

O Ponto de Vista Jurídico da Reabilitação Urbana - I

Por Margarida Torres

mtorres@fcguerreiro.com

Franco Caiado Guerreiro & Associados

Reabilitação Urbana

A reabilitação urbana encontra-se actualmente prevista em diversos diplomas como o Regulamento do Plano Director Municipal de Lisboa, o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) – lei n.º 60/2007 de 4 de Setembro, que procede à sexta alteração ao DL 555/99 de 16 de Dezembro e o DL n.º 104/2004 de 7 de Maio.

Processo de Licenciamento - Demolir ou Reabilitar?

Cumpre em primeiro lugar referir que o Espaço Urbano integra diversas áreas delimitadas na Planta de Classificação do Espaço Urbano: a) Áreas Históricas; b) Áreas Consolidadas; c) Áreas de Estruturação Urbanística; d) Áreas de Reconversão Urbanística, entre outras.

As zonas históricas urbanas assumem grande relevância, pois a sua conservação, recuperação e readaptação constituem um verdadeiro imperativo nacional.

Nas áreas históricas habitacionais, a construção de novas edificações depende da possibilidade de demolição dos edifícios existentes, sendo sempre necessário ter em consideração a avaliação do seu interesse histórico, cultural, arquitectónico e urbanístico.

Deste modo, os pedidos de demolição e de construção devem ser simultâneos, de modo a que o licenciamento ou a comunicação prévia, seja equacionado de forma integrada, e precedido das vistorias, consultas ou pareceres de que depende a operação de demolição.

A lei pretende assim, que só seja possível proceder-se à demolição dos edifícios, após prévio licenciamento ou admissão de comunicação prévia relativa a uma nova construção para o local, exceptuando-se os casos em que ocorra risco iminente para a segurança de pessoas e bens.

A demolição para substituição de edifícios existentes só poderá ser autorizada nos casos especificados na lei, nomeadamente em caso de ruína iminente do edifício, comprovada por vistoria municipal; quando o edifício for considerado de manutenção inconveniente, esteja abandonado ou obsoleto, não tenha interesse cultural, arquitectónico, entre outros.

A lei visa ainda, nas obras de construção, quer se destinem ou não a substituir o edifício demolido, a obtenção do nivelamento da cércea e da altura total das novas construções.

Mais se evidencia que os edifícios devem ser sujeitos a obras de conservação, no mínimo, uma vez de oito em oito anos, “devendo o proprietário, independentemente desse prazo, realizar todas as obras necessárias à manutenção da sua segurança, salubridade e arranjo estético”, podendo a Câmara Municipal, em qualquer altura, determinar a execução das referidas obras de conservação.

Realização Coerciva de Obras

Acresce ainda que a Câmara Municipal detém o poder de ordenar a demolição parcial ou total das construções que ameacem ruir ou que constituam perigo para a segurança e saúde pública.

Importa também referir que o RJUE consagrou a proibição da deterioração que consiste na proibição de o proprietário ou qualquer terceiro deteriorar ou agravar a deterioração de um edifício ou impedir o seu arranjo.

Realça-se ainda a faculdade atribuída à Câmara Municipal de poder tomar posse administrativa do imóvel e, posteriormente executá-lo, no caso do proprietário não cumprir os prazos que lhe foram impostos para iniciar ou concluir as obras.

Sempre que for necessário, para proceder à realização das obras, a Câmara Municipal pode ordenar o despejo parcial ou total dos edifícios, sendo que o mesmo poderá ocorrer no prazo de 45 dias a contar da notificação dos seus ocupantes.

Segundo o regime de reabilitação urbana em vigor a responsabilidade do procedimento de reabilitação urbana cabe, em primeiro lugar, a cada município, havendo por isso, a possibilidade dos municípios criarem sociedades de reabilitação urbana às quais são atribuídos poderes de autoridade e de polícia administrativa como os de expropriação e de licenciamento.

Cumpre evidenciar a atribuição aos poderes públicos dos meios efectivos de intervenção e de controlo de todo o procedimento de reabilitação, existindo, contudo uma ponderação dos direitos e obrigações dos proprietários e do equilíbrio na protecção dos direitos dos arrendatários.

Todavia, reafirma-se o princípio geral de que é aos proprietários que cabe promover a reabilitação dos seus imóveis, estando o referido princípio novamente previsto e evidenciado na Proposta de Lei nº226/X (4ª) que aprova o regime jurídico da reabilitação urbana, e da qual aqui vos daremos conta num próximo artigo.