Lisboa: mercado de escritórios valoriza 22%

O mercado de escritórios em Lisboa valorizou 22% no espaço de 1 ano. Esta valorização foi calculada com base em dados publicados pela consultora internacional Colliers International, no seu mais recente Office Rent Map.

Entre Setembro de 2016 e igual mês de 2017, o mercado de escritórios de Lisboa registou uma queda de 25 pontos base na sua prime yield, ao mesmo tempo que observou uma subida da prime rent de € 17,60 /m2 para € 20,65 /m2. Esta combinação conjunta, de subida da renda e descida da yield potenciou uma valorização superior a 22% do mercado.

O mercado de escritórios de Lisboa pode ainda ter margem de valorização, quer por subida de rendas, quer por descida das yields. A recente revisão do rating da República Portuguesa pode potenciar uma queda das yields, com mais investidores interessantes num prémio de risco do nosso mercado que, actualmente, se encontra nos 2,8 p.p.'s, acima da Grécia, França e Itália.

No espaço de 12 meses, o prémio de risco do nosso mercado agravou-se, por força da recente queda das yields das OT's, dando assim margem para as yields de escritórios acompanharem essa tendência.

Cálculos: Out of the Box

Destaque para Londres que registou ligeiro acréscimo na prime yield mas uma descida de 10% na prime rent, levando a uma desvalorização dos escritórios na ordem dos -17%. Nota final para o mercado holandês que registou uma forte queda no prémio de risco, com a prime yield a cair de 5,4% para 3,5%. Já há 1 ano atrás, as yields das OT's na Holanda se encontravam em valores muito baixos, tendo assim dado muita margem para o mercado de escritórios local se adequar e valorizar.

Bons negócios (imobiliários)!

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Nota: Todos os cálculos foram efectuados por Out of the Box, com base nas prime rents e prime yields publicadas pela Colliers International e pelas yields das obrigações do tesouro dos países mencionados, constantes em http://pt.investing.com (à data de 19 de Setembro de 2017).

Boom de construção no mercado de escritórios

Segundo o último estudo “Global Office Forecast”, publicado pela Cushman & Wakefield, vamos assistir nos próximos três anos a um boom nunca visto de construção de novos escritórios, com mais de 65 milhões de metros quadrados previstos. Esta área é o equivalente ao total de espaços de escritórios existente em 5 cidades – Washington, Dallas, Londres, Singapura e Xangai.

O estudo analisa detalhadamente fatores económicos, dados de procura e oferta, e comportamento de rendas em mais de 100 cidades em todo o mundo.

Apesar de ser esperado que a procura, assim como o crescimento do emprego, se mantenham estáveis durante este período, totalizando 48 milhões de metros quadrados, estará longe dos valores de oferta, o que fará aumentar a taxa de desocupação na maioria das cidades analisadas. Deste ponto de vista, poderemos afirmar que estamos a construir em excesso.

Escritórios: Rendas em Lisboa são as mais baixas da Europa

Lisboa é a cidade europeia com as rendas mais baixas de escritórios em toda a Europa. No entanto, está entre as cidades com maior potencial de subida de rendas, segundo dados do European Office Clock da consultora JLL.

Londres (West End), City e Genebra são as cidades com as rendas mais elevadas no segmento de escritórios.

A par de cidades como Roma, Milão e Amesterdão, Lisboa é uma das 4 cidades com maior aceleração na subida das rendas de escritórios em toda a Europa. Curioso verificar que nenhuma das cidades europeias monitorizadas neste estudo apresentam rendas em queda. Londres (West End), Genebra, Varsóvia, entre outras, são cidades que estão a chegar a mínimos, prevendo-se que voltem a subir de novo.

Já a City, Colónia e Hamburgo são as 3 cidades com maior potencial de queda na rendas já que o crescimento das mesmas tem vindo a abrandar.

Em termos globais, as rendas de escritórios na Europa subiram 0,6% em termos homólogos, estando 8% acima da média dos últimos 10 anos. No entanto, há que frisar que a ocupação caiu -0,5% no 1º trimestre deste ano, sendo o 1º trimestre, desde 2013, que a vacancy rate subiu.

Bons negócios (imobiliários)!

A protecção das lojas históricas

Ia escrever este meu artigo sobre um assunto em que venho a reflectir há algum tempo: numa relação de crédito à habitação, no caso em que o mutuário arrende o imóvel a um terceiro sem a autorização do banco, que margem tem o banco para resolver o contrato por incumprimento, ou para aplicar penalidades ao mutuário?

Eu considero que a margem do banco é reduzida, por várias razões.

E foi assim, com o artigo já pensado e quase feito, que me deparo, no fim-de-semana, com uma notícia que me faz pensar se vale a pena, verdadeiramente, pensar em temas de Direito ou de Justiça, quando a prática política consiste, precisamente, em passar por cima dessas concepções, apressando o país para a ruína moral e o desastre económico.

Refiro-me ao projecto de lei apresentado pelo PS no fim da semana passada (Projecto de lei 155/XIII), em que se altera o Regime do Arrendamento Urbano de forma a proteger as lojas e entidades com interesse histórico e cultural e onde, sub-repticiamente, se congelam as rendas dos arrendamentos habitacionais por um período adicional de 5 anos.

O desequilíbrio entre o mercado de arrendamento e investimento no mercado de escritórios de Lisboa

Num trabalho conjunto com a B. Prime, e na sequência do Prime Watch 2015, desenvolvemos uma análise ao desequilíbrio que actualmente se verifica no mercado de escritórios de Lisboa, entre as componentes económica e financeira de valorização dos activos.

O que provocou o aumento do investimento?

O mercado de investimento imobiliário em Portugal observou um acentuado crescimento ao longo de 2014, depois de 3 anos consecutivos, com valores bastante reduzidos. O nível historicamente baixo das yields da dívida soberana portuguesa e a maior liquidez existente potenciaram o interesse por parte parte de investidores institucionais estrangeiros, dinamizando o investimento em imobiliário nacional, que se baseia no potencial de recuperação económica do país.

Os dados mostram que em 2014, Portugal registou um volume de investimento em imobiliário na ordem dos € 730 Milhões, o que representa uma subida de 154% face a 2013. Este valor situa-se 5,9% acima da média, dos últimos 10 anos. Nos anos em que o spread entre as prime yields de escritórios e as yields das obrigações do tesouro a 10 anos foi negativo (2011 e 2012), o mercado registou níveis reduzidos de investimento. Em 2013, apesar do spread ser já positivo, o elevado nível das yields soberanas afastava ainda o interesse de parte dos investidores no imobiliário nacional.

A queda das yields soberanas e das prime yields de escritórios, durante o ano de 2014, ativaram o investimento. 

Porquê este desequilíbrio entre rendas e capital?

Ao contrário do investimento, as rendas médias de escritórios apresentam uma tendência contínua de queda ao longo dos últimos 10 anos.

São diversos os fatores que influenciam atualmente os investimentos imobiliários. Os investidores baseiam-se em questões de cariz financeiro e macroeconómico para tomarem decisões, procurando antecipar um eventual crescimento nas rendas.

Isto provoca um certo desfasamento entre rendas e capital. Ao passo que o mercado de arrendamento é fundamentalmente guiado por questões económicas (crescimento, emprego, salários), o mercado de investimento é mais influenciado por outro tipo de variáveis (taxas de juro, endividamento, yields). Assim se entende a discrepância criada em 2014 entre as componentes de renda e capital na valorização do mercado de escritórios de Lisboa. 

Desta vez é diferente?

Existem, atualmente, alguns aspetos na origem e motivação do investimento imobiliário que tornam esta valorização diferente daquela ocorrida até ao início da crise do subprime, em 2007.

Na altura, os investimentos eram alimentados sobretudo por dívida, o que trazia maior risco às operações concretizadas. Uma desvalorização dos ativos colocava em risco a solvabilidade dos mesmos.

Hoje em dia, o capital investido encontra-se menos alavancado, baixando assim o risco dos mesmos. Além disso, a diversidade de origens nos investimentos imobiliários, sobretudo na Europa, é bastante maior. Apesar dos mercados domésticos serem ainda maioritários, existem alguns destinos na Europa onde os investidores de nacionalidade estrangeira são maioritários.

Adicionalmente, e com maior ênfase nos últimos 3 anos, o volume de novo capital injetado no imobiliário é cada vez maior, indiciando a entrada de novas proveniências no mercado e não uma mera “reciclagem” ou “rodagem” de dinheiro entre ativos.

Menos riscos, mas as preocupações mantêm-se

Todos os fatores acima apresentados reduzem riscos e potenciam investimentos de longo prazo. O nível historicamente baixo de yields soberanas aumenta o interesse por investimentos em localizações mais periféricas, como é o caso de Portugal. Assim sendo, é possível que os investidores mantenham a aposta no investimento imobiliário, continuando a procurar imóveis bem localizados, com boa qualidade de ocupação e segurança a longo prazo. Além disso, a correlação entre as mais diversas classes de ativos financeiros (ações, obrigações, commodities) tem vindo a crescer, aumentando o risco de uma desvalorização generalizada nos mercados financeiros, diminuindo assim o tipo e número dos chamados “ativos de refúgio”. No entanto, o imobiliário mantém-se nessa classe de ativos. A precaução no mercado deve manter-se, devido ao desfasamento entre a componente de rendimento e de valorização de capital. A continuação desta tendência poderá provocar uma valorização excessiva dos ativos imobiliários face aos seus fundamentais.

As yields de buy-to-let no UK

Já por algumas vezes que aqui colocamos alguns dados sobre o mercado residencial britânico. Hoje, cortesia do Finantial Times e da Zoopla.co.uk, apresentamo-vos as yields de buy-to-let.

As yields mais elevadas encontram-se em localizações secundárias, onde existe elevada procura por arrendamentos mas onde os preços de venda se encontram relativamente mais baixos.

Perante a forte subida, recente, dos preços em Londres, entende-se assim que aqui as yields sejam mais baixas, rondando os 5% e rendas médias de £ 2.817. Coventry aparece no cimo da lista, com uma yield bruta de 8,9% e rendas médias de £ 914 por mês.

Dados recentes do mercado apontam para a continuação da subida das rendas, tendo inclusive subido, em média, 8% no passado mês de Dezembro, segundo a Sequence. A procura subiu bastante em 2013, bem como a venda de casas e respectivos preços. O mercado britânico é uma clara excepção à "regra" teórica de que, quando o mercado de compra e venda valoriza, o mercado de arrendamento retrai-se. No Reino Unido, tudo sobe!

Bons negócios (imobiliários)!

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Pode também ler:

• Ranking de yiels de buy-to-let
• Comprar vs. Arrendar - UK
• Buy-to-let: investimento ou acidente?

As rendas, as avaliações... todos protestam!

Hoje deixo-vos um breve comentário a 4 notícias que sairam no Jornal de Negócios, aqui há dias:

- Proprietários queixam-se da reavaliação das casas
- Peritos recorrem ao Google Maps para fazer avaliações dos imóveis
- Inquilinos impedidos de pedir segundas avaliações no IMI
- Oposição arrasa proposta de reforma do Governo para a Lei das rendas

Ora vamos por partes. Os proprietários queixam-se que os novos valores de avaliação patrimonial das casas são muito elevados. É natural! As casas nunca foram reavaliadas a valores de mercado, tinham valores matriciais ridículos. Na maior parte dos casos, esses valores só poderiam mesmo disparar. Mas, como sempre, querem "o melhor de dois mundos": protestam contra este aumento mas depois querem poder cobrar rendas muito superiores...

Já os inquilinos, esses também se queixam das avaliações patrimoniais, o que acho fantástico! A casa não é deles, eles não pagam IMI nem qualquer outro imposto predial e ainda queriam interferir na avaliação?! Como de acordo com a nova proposta de lei, as novas rendas podem vir a ser indexadas até um máximo de 1/15 sobre o valor patrimonial (que como se está a ver, vai subir e muito), os inquilinos pretendiam manter essa benesse, de poder interferir na avaliação de um activo que não é seu.

E estas avaliações, são feitas como? Através do Google Earth!!! É assim mesmo e como diria o outro: "dão amendoins, recebem macacos"! E mais não digo...

E por fim, já cá faltava, a nossa esquerda cintilante a insurgir-se contra aquilo que chama de "liberalização total do mercado". É questão de dizer: «o objectivo é esse mesmo, ou ainda não entenderam?!».

Em Portugal, todos gostam de protestar! Nunca ninguém está contente com nada. Mas também, poucos são aqueles que depois propõem e efectivamente fazem algo melhor e diferente. Começa a não haver muita paciência...

Bons negócios (imobiliários)!

O Bom, o mau e o vilão*

Li a proposta de lei deste Governo sobre o regime do arrendamento urbano. Questões jurídicas à parte, acho que se avançou algo mas esta proposta parece-me ainda um pouco curta. Curta no alcance, curta na ambição mas mais importante, temo que seja curta nos efeitos que venha a produzir no mercado de arrendamento.

Mexem-se em prazos, mexe-se na forma mas esquecem-se outras coisas. Vejamos então o que de bom e de mau tem esta proposta, mas também aquilo que não tem e deveria ter.

O Bom

Antes de mais, devo dizer que uma coisa boa que esta proposta tem é que… existe! Está cá fora, pode ser lida e criticada. Pode ser melhorada. E, só por isso, já é bom!

De resto, há a referir como aspectos positivos:

- Duração dos contratos, sem prazo mínimo;

- Resolução imediata de contrato de arrendamento ao fim de 3 meses de mora;

- Denúncia de contrato de arrendamento, por parte do proprietário, em caso de obras de remodelação profundas do imóvel;

- Mecanismo de negociação (actualização) de renda;

- Fim das transmissões sucessivas dos contratos de arrendamento;

- Possibilidade de denúncia de contrato de arrendamento, com pagamento de 6 meses de renda a título de indemnização, em caso de necessidade de habitação do proprietário;

- Mecanismo extrajudicial de despejo, pela criação do Balcão Nacional de Arrendamento;

- Obrigatoriedade de registo junto da Administração Fiscal de contrato de arrendamento do qual o proprietário pretenda recorrer ao mecanismo extrajudicial de despejo.

O Mau

Genericamente, parece-me que se mantém o ónus do lado do proprietário relativamente a várias excepções que esta lei cria e/ou mantém. As questões de cariz social continuam a recair sobre o proprietário e não sobre o Estado. Esse não é o meu entendimento, nem aquilo em que acredito. O ónus deve estar do lado do Estado e não do proprietário/investidor.

Os locatários com mais de 65 anos são equiparados aos de menores níveis de rendimento e aos portadores de elevados graus de incapacidade. Mesmo não estando totalmente de acordo, o foco deveria ter sido no rendimento e não na idade.

Saliento os seguintes pontos como sendo os menos bons desta proposta:

- Impossibilidade de denúncia de contratos cujos arrendatários tenham mais de 65 anos ou no caso de microentidades (para os não-habitacionais);

- Em caso de não acordo na negociação da renda, nos casos de locatários com mais de 65 anos, esquema de actualização é idêntico aos casos de arrendatários com menores rendimentos;

- Excepções de negociação de rendas, com imposição de períodos transitórios, para casos de determinados níveis de rendimento dos locados.

O Vilão – o que não está mas deveria estar

Qualquer alteração no mercado de arrendamento em Portugal, para surtir verdadeiro efeito, deverá ter em conta 3 vectores:

Parece-me que esta proposta se centra em exclusivo na componente económica, ou de mercado. Esquecem-se as componentes financeira e fiscal. Mas sem estas, dificilmente teremos uma reforma séria a produzir efeitos no mercado. Parece-me que teria sido muito importante alterar-se determinados aspectos, tais como:

- Diminuição do capital mínimo de constituição de FIIAH’s e SIIAH’s para € 1 Milhão;

- Tributação dos rendimentos prediais a uma taxa liberatória, com possibilidade ou não de englobamento;

- Obrigatoriedade do proprietário ter um seguro de renda.

Por outro lado, as excepções previstas nesta proposta, para locatários com mais de 65 anos ou com rendimentos comprovadamente reduzidos, deveriam ter a possibilidade de pedir um subsídio de renda ao invés de, mais uma vez, o ónus recair sobre o proprietário. Nestes casos, e em falta de acordo entre as partes, a actualização da renda continua a ser feita de forma lenta e não pode exceder um montante que considero reduzido: 1/15 do Valor Patrimonial Tributário (que, como bem sabemos, é bem mais baixo que o potencial valor de mercado nos imóveis mais antigos).

Bons negócios (imobiliários)!

Disclosure: O autor deste artigo não é jurista nem o pretende ser! Adicionalmente, não tem posições, nem longas nem curtas, em activos imobiliários arrendados, habitacionais e não-habitacionais.

* Filme de 1966, realizado por Sérgio Leone, conta a história de três aventureiros que, durante o período da guerra civil, buscam uma arca com 200 mil dólares em ouro roubado - Blondie (o Bom), Angel Eyes (o Mau) e Tuco (o Vilão).