Senior Living: drivers do investimento

A localização de um empreendimento de Senior Living é o factor mais preponderante para o sucesso de um projecto deste tipo. Segundo um estudo realizado pela Knight Frank, de um inquérito levado a cabo a mais de 2.000 pessoas com mais de 65 anos, 56% referiu a localização como factor prioritário de escolha de um empreendimento de Senior Living. Relacionado com o factor da localização, está a proximidade do empreendimento a um centro urbano com mais de 75% dos inquiridos a referir a importância deste factor.

A questão do preço também é importante. O valor mensal que se pagará por um serviço destes está também no topo das preocupações dos inquiridos. Mas além da localização e do preço, o que faz um senior tomar uma decisão de mudar de casa ou, inclusive, mudar-se para um empreendimento dedicado à 3ª idade?

• Proximidade à família;
• Procura por casas mais pequenas, para séniores com mais de 75 anos.

Observando exclusivamente actuais arrendatários de casas, muitos deles referem a sua opção pelo arrendamento numa fase mais adiantada da sua vida por questões financeiras, quer seja pela busca de uma renda baixa, quer pelo facto de não terem capital suficiente para dar de entrada pela compra de uma casa. Mas muitos referem, mais uma vez, a pretensão de terem casas mais pequenas.

Sectores alternativos do imobiliário

O mercado imobiliário, tipicamente, foca-se nos principais sectores para investimento: residencial, escritórios, retail, industrial. Estes são, secularmente, os sectores preferenciais para investimento. No entanto, há outros sectores, ditos alternativos, que são cada vez mais procurados por investidores e que proporcionam rentabilidades bem atractivas.

Como sectores alternativos de investimento, podemos citar:

• Residências de Estudantes;
• Estruturas ligadas à área da saúde;
• Residências de 3ª Idade;
• Sector automóvel, parques de estacionamento;
• Pequenos armazéns, arrecadações.

A atractividade por este tipo de sectores alternativos difere de País para País e é "condicionada" por factores diversos, tais como, duração dos contratos de arrendamento, indexação de ganhos e rentabilidade a subida de rendas, capacidade de gestão dos operadores, garantias, etc. Além disso, Países com maior liquidez e capacidade de atracção de investimento, conseguirão ter a preferência dos investidores. Nestes, Reino Unido, Alemanha e Suécia partem à frente na Europa:

Também a JLL aponta um crescente interesse de investidores por este tipo de activos imobiliários. Segundo a consultora, os montantes transaccionados cresceram de 10% do total do mercado de commercial real estate em 2010, para 29% em 2016, marcando um novo máximo histórico para este "sector alternativo do imobiliário".

Dada a falta de informação de mercado, nomeadamente ao nível das rendas praticadas, e da baixa liquidez deste tipo de activos imobiliários, o "apetite" por parte dos investidores está normalmente ligado à duração dos contratos de arrendamento (longo prazo) e às garantias prestadas. A determinação do preço de compra está dependente do potencial de subida de rendas (ou introdução de algum tipo de factor de indexação) e à yield exigida.

Para o futuro, importa começar a olhar para os Data Centers com um potencial muito grande de crescimento nos próximos anos.

Bons negócios (imobiliários)!

Oportunidades de investimento

Os mercados imobiliários demonstraram este ano uma resiliência supreendente a um dos períodos mais turbulentos da história política recente. A recuperação das quedas resultantes dos vários choques políticos ao longo do ano demorou algumas horas no caso do resultado do referendo Italiano, um dia após o anúncio do resultado das eleições presidenciais Norte-Americanas e algumas semanas no caso do referendo Britânico de integração na União Europeia.

O modo como os mercados imobiliários Europeus recuperaram é indicativo da actual dinâmica positiva, isto apesar da suspensão temporária das transacções e posterior cautela inerente à incerteza resultante do novo contexto político e consequente impacto económico. A maioria das previsões é optimista dado o aumento substancial da procura dos investidores por activos físicos com rentabilidades anuais. O impacto da política monetária na curva de taxa de juros deverá aumentar a competitividade dos activos imobiliários relativamente a outros activos financeiros e focar as estratégias de investimento na sua dimensão operacional resultando num aumento da exposição a edifícios de habitação para arrendar, residencias de estudantes e instalações de prestação de servicos de saúde assistidos.

Diversificação precisa-se

Fernando Vasco Costa
Strategic Consultancy
Jones Lang LaSalle









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Há cerca de um ano escrevi nesta coluna sobre os bons sinais que o mercado imobiliário sentia. O ano de 2014, foi sem dúvida um grande ano para o nosso imobiliário, com níveis de investimento já perto dos 800 M€, um valor semelhante investido para efeitos de obtenção de Golden Visas e um grande número de edifícios vendidos para reabilitação urbana. Tudo aliado a um ano sem precedentes no número de turistas que nos visitaram.

Iniciamos por isso 2015 com grande expectativa, ainda com alguns negócios por fechar, que não foram concluídos no fim de 2014, e muitos mais com potencial de fecho no 1º trimestre. A pressão dos investidores internacionais é enorme e depois de um ajuste nos preços de venda, alguns destes já começam a chegar a valores nunca antes conhecidos.

No entanto notamos que este “bom tempo” apenas “aqueceu” pequenas zonas do nosso território, principalmente no Centro de Lisboa, pelo que há muito que fazer para termos uma indústria imobiliária em pleno funcionamento.

Actualmente a promoção está quase unicamente focada na reabilitação urbana vocacionada para o mercado internacional (turístico ou residencial) e penso ser importante promover a diversificação, até para que possamos atrair ainda maior investimento internacional.

Acredito já existirem condições para o relançamento de alguns projectos turísticos que se encontram em stand-by, adaptando-os às novas condições do mercado.

Uma das vertentes já identificadas, em que se tem que apostar definitivamente é o turismo-residencial sénior. Já não será preciso enumerar nem o potencial do mercado, nem as nossa excelentes condições para este mercado, que conjugadas com os benefícios fiscais existentes nos podem tornar como oferta praticamente imbatível.

Complementarmente há que apostar na saúde, especialmente nas áreas de melhoria da qualidade de vida dos seniores, nomeadamente em tratamento de Alzheimer e Fisioterapia, para que possamos oferecer um serviço completo e de topo de gama.

Com a entrada de novos investidores no nosso país, alguns dos quais já marcando presença no imobiliário mas também na saúde, com grande capacidade financeira, penso que finalmente vamos assistir à concretização deste desígnio nacional que nos irá posicionar como referência na Europa, mas também para África, Ásia e América do Sul.

Este é sem dúvida um sector que vai muito para além do imobiliário, pois envolve principalmente serviços de assistência e de saúde, e por isso o impacto que poderá ter na economia do país será ainda mais relevante.

Aqui fica então esta ideia, que não é nova nem minha, e o desafio para que os novos (e antigos) players da área da saúde se lancem definitivamente neste mercado de oportunidade.

Primavera de 2013?

Fernando Vasco Costa
Strategic Consultancy
Jones Lang LaSalle

«Um dos factores que nos tornam um destino muito procurado é sem dúvida o baixo preço, o excelente “value-for-money” da nossa oferta turística. No entanto, esta é também uma das maiores preocupações dos nossos operadores, pois assistimos a níveis de preço que não contribuem para a sustentabilidade do sistema.»

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Numa das conversas habituais desta altura do ano, comparei o ano 2013 a uma andorinha. Se é certo que “uma andorinha não faz a primavera”, e por isso não há lugar a grandes entusiasmos nem tempo para descansar, o ano de 2013 marcou, sem dúvida, o mercado imobiliário como anunciador de uma nova “estação”.

O que mais me atrai nesta nova realidade é o facto de agora o mercado do nosso imobiliário ser muito mais vasto, a uma escala global.

Nação Valente

Por Rui Bexiga Vale
Arquitecto - Owner of rbv.arq








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Não cessa de me surpreender a capacidade de adaptação dos Portugueses às condições adversas provocadas pela conjuntura (ou seja, a crise), sobretudo naquela área que a nós nos interessa particularmente, o imobiliário.

Tenho tido a oportunidade de lidar com pessoas e projectos que desafiam a moleza reinante (ou, como já ouvi, o “estado de bovinidade”) e que têm boas ideias, fazem as coisas bem feitas e obtêm bons resultados.

Alguns exemplos disto mesmo:

1. Dada a especificidade do "normal" mercado da habitação em Portugal, em que o recurso ao crédito é (era) essencial, tenho efectuado projectos de alteração a licenciamentos para habitação (aprovados nas autarquias!) para outros usos, normalmente para hotelaria/turismo e alojamento local. Os promotores têm tido a coragem de reiniciar os processos de licenciamento para transformar um activo invendável (presentemente...) num outro com maior capacidade de penetração no mercado;

2. Aposta em nichos de mercado menos evidentes, como as residências geriátricas ou universitárias, dois segmentos de mercado que apresentam alguma resiliência face à crise, mas para os quais a criteriosa selecção da localização é imprescindível para poder augurar o seu sucesso;

3. Novos tipos de habitação, com tipologias mais pequenas e/ou serviços associados, mudando o paradigma até aqui vigente do mercado encharcado de T2 e T3;

4. Promotores que acreditam e investem em edifícios com programas inovadores e arquitectura diferenciadora, para gerar valor acrescentado aos seus investidores e utilizadores;

4. Utilização do "modus operandi" normalmente empregue em edifícios de comércio/serviços, à reabilitação da habitação para arrendamento. Como? A simplicidade da operação é brilhante – pega-se num edifício para reabilitar, efectuam-se as obras e depois celebram-se os contratos de arrendamento. Até aqui nada de especial, e é verdade. O toque de Midas consiste em pegar neste activo e ir apresentá-lo a fundos e/ou investidores estrangeiros que, atraídos por um yield de 6-7%, compram o activo e rentabilizam a operação;

Se a isto adicionarmos o facto de que a forma de transaccionar o imobiliário tem vindo a mudar, com a introdução de modalidades como o arrendamento com opção de compra, o que conjugado com a descida do valor dos activos e o consequente aumento da sua atractibilidade para investidores com liquidez (nacionais ou estrangeiros), creio sinceramente que poderemos antever uma recuperação sustentada com qualidade e estabilidade, a médio prazo.

Isto se entretanto a parte que cabe ao Governo da República for levada a cabo com discernimento, e se o êxodo de técnicos qualificados estancar, de alguma forma. Mas isso será objecto de comentário posterior. Até lá, bons negócios imobiliários!