Reflexões sobre a introdução das SIGIs

A propósito das Sociedades de Gestão e Investimento Imobiliário (SIGI, também conhecidas por Real Estate Investment Trusts (REITs)), recentemente introduzidas em Portugal e cujo enquadramento legal é estabelecido pelo Decreto-Lei n.º 19/2019, tenho assistido e lido algumas discussões e notícias, por vezes interessantes outras apenas desinformadas ou ingénuas, em que se reflecte sobre o impacto deste veículo de investimento no imobiliário e sobre as suas possibilidades de sucesso, ou seja, reflecte-se sobre quais são os factores diferenciadores das SIGIs versus a actual panóplia de veículos de investimento.

Num recente estudo /guia de investimento, é referido que, num horizonte de 5 anos, em Portugal e por comparação com Espanha, se poderá chegar às 25 SIGI cotadas em bolsa e a uma capitalização bolsista de 7 mil milhões de euros. Ora, tendo em consideração que em Portugal existem cerca de 30 sociedades gestoras de imobiliário que gerem 11 mil milhões de euros, a criação deste número de SIGIs representaria quase uma duplicação do mercado, o que seria, a todos os níveis, muito positivo para o sector. Mas, fazendo uma análise dos outros países Europeus com REITs, o impacto potencial das SIGIs não parece tão substancial. A Tabela 1 faz um resumo da dimensão dos REITs nestes mercados.

 Fonte: EPRA, Total Markets Table, Q1 -2019

Rendas controladas? Nim

Este é um assunto complexo, amplamente discutido pela sociedade civil e política e que opõe os interesses dos senhorios aos dos inquilinos ou, na gíria diária, os interesses dos ricos e poderosos aos dos mais fracos.

Se o argumento dos socialistas em favor das rendas controladas é que a sociedade, como um todo, deve proteger e assegurar habitação para os mais desfavorecidos; os liberais defendem que qualquer manipulação dos preços, terá um impacto negativo na afectação dos recursos e logo um impacto negativo na economia. Alheios ou não a estas ideologias, os políticos sabem que estas políticas de controlo de rendas valem votos pois, pelo menos no curto-prazo, ajudam desproporcionalmente mais pessoas do que prejudicam.

Ora, recentemente, esta discussão deixou de estar assente maioritariamente em argumentos teóricos ou ideológicos porque foram divulgados um conjunto de estudos empíricos que enriqueceram  esta discussão. (mais informação sobre estes estudos pode ser obtida aqui.

O preço do seguro

No passado falei sobre o mercado de Equity Release no Reino Unido e como estava a ser usado pelas gerações mais velhas para cristalizarem a riqueza detida em imóveis. São diversas as razões referidas pelos utilizadores de equity release para a sua utilização: doação de dinheiro aos herdeiros, amortizar créditos pessoais ou empréstimos à habitação, obter uma renda extra para complemento da pensão, etc.

No Reino Unido, os produtos de equity release assumem a forma de:

• equity reversion: neste produto, os utilizadores vendem uma percentagem do seu imóvel, a desconto, em contrapartida do direito para viverem no imóvel para o resto das suas vidas, sem terem de pagar qualquer renda. Na morte dos utilizadores/proprietários, a casa é vendida e os herdeiros recebem uma percentagem (a % não vendida no momento da transacção) do valor da venda. Do outro lado deste produto, os investidores que o oferecem, obtêm exposição ao mercado residencial sem o risco de cobrança das rendas pois o valor actual destas rendas é cobrado no início sob a forma do desconto.

• lifetime mortgage: neste produto, os utilizadores/proprietários contraem um empréstimo, dando a casa como garantia; no momento da morte dos proprietários, o valor do empréstimo + os juros (que entretanto se foram acumulando em regime de capitalização composta) são deduzidos do valor de venda da casa e os herdeiros ficam com o remanescente; embebido neste produto está um seguro segundo o qual, caso o valor do empréstimo seja superior ao valor do imóvel, os herdeiros não precisam de pagar a diferença, ou seja, a instituição do outro lado da transacção assume a perda. As instituições que têm vendido este produto são essencialmente seguradoras que procuram imunizar as responsabilidades inerentes ao passivo contraído no decorrer das restantes actividades seguradoras. As seguradoras não estão neste negócio para obter exposição ao mercado residencial mas pelo investimento em dívida melhor remunerada do que as obrigações de tesouro.

Reflexões sobre a Bolha Imobiliária: 7 anos depois

Nos últimos meses, inúmeras notícias têm sido publicadas sobre a bolha imobiliária em Portugal. Ora, em 2011, antes do resgate do FMI mas quando já era claro que Portugal iria passar por dificuldades de financiamento eu escrevi um artigo aqui sobre a bolha imobiliária em Portugal, onde mencionei que seria de esperar uma correcção de pelo menos 30% para que o rácio de afordabilidade regressasse a níveis sustentáveis (tendo em consideração informação de Dezembro de 2010; a correcção de 15% verificada entre 2007 e 2009 está relacionada com a crise de crédito de 2008).

Passados 2 anos, em 2012, os preços tinham corrigido 27% (ver Figura 1). Desta vez estive certo mas outras vezes houve em que estive errado. Por exemplo, no mesmo artigo referi que o Reino Unido também estava em território de bolha e nada aconteceu desde então. 

Figura 1 – Índice do valor médio dos prédios transaccionados (1992 = 100)

Fonte: Pordata

Isto leva-nos à primeira máxima do investimento: os mercados podem manter-se irracionais mais tempo do que qualquer um de nós pode permanecer solvente (principalmente se os bancos centrais estiverem envolvidos no processo), sendo a previsão do rebentamento de uma bolha um exercício de timing muito complicado.

Curva de risco no imobiliário

É sabido que o actual contexto internacional de taxas de juro baixas e os sucessivos planos de intervenção dos diversos bancos centrais, têm tornado a actividade de investimento cada vez mais desafiante e difícil em todas as classes de activos/países.

Neste contexto, os activos continuam a valorizar e o maior desafio é perceber quando é o momento certo para reduzir o risco, seja pela redução do endividamento ou pela transição para activos menos arriscados ou pela venda dos activos.

Esta tarefa, por muitos considerada impossível, procura por indicadores de alerta, por disparidades na avaliação dos activos, que alertem para a possibilidade de correcções. Acontece que muitas vezes a correlação histórica não significa causalidade e os investidores são apanhados desprevenidos.

Por exemplo, recentemente nos US, os investidores que estavam a vender futuros e opções sobre o VIX (índice de volatilidade que se dizia que alertaria/anteciparia a correcção do mercado bolsista), porque parecia consensual que a volatilidade não aumentaria no curto-prazo, foram recordados que correcções ocorrem quando menos se espera quando o VIX aumentou ao mesmo tempo que se verificou a correcção no mercado bolsista. O resultado foi a perda total de valor de algumas destas estratégias.

Prop Techs: o negócio a transformar o mercado imobiliário

Depois das fintechs terem revolucionado o sector financeiro estamos agora a assistir a uma nova forma de transaccionar e rentabilizar o imobiliário.

Uma nova geração de empresários / empreendedores estão a transformar a forma de comprar, vender, arrendar e gerir o imobiliário.

Mas a necessidade de inovarem e competirem num mercado cada vez mais exigente e agressivo, tem obrigado ao desenvolvimento de planos de negócio cada vez mais arriscados, em que a intermediação deixou de ser a actividade principal e a actividade de investimento tem assumido maior importância. Assim sendo, algumas das PropTechs não se dedicam apenas à intermediação mas também assumem risco e ficam expostas ao mercado imobiliário.

O mais surpreendente é que algumas destas PropTechs nem sequer têm na sua fundação, empreendedores com experiência em imobiliário. Algumas delas tentam replicar conceitos importados de outras áreas de negócio, como a agilização e simplificação de processos de compra e venda de imóveis e obtenção de financiamento.

Comprar casa só com ajuda dos familiares

A ajuda dos Pais, irmãos ou outros familiares é sempre importante. Que o diga quem procura a sua 1ª habitação e normalmente recorre ao auxílio da família mais próxima. Numa conjuntura de preços em alta, e ainda de algumas condicionantes na contratação de um crédito habitação, esta ajuda familiar torna-se ainda mais importante.

Segundo dados da Legal & General, no Reino Unido, os familiares emprestaram um total de £ 6,5 biliões, em 2016, para a compra de casa, concluindo-se que este "Banco dos Pais" poderia estar no top 10 das entidades bancárias. no Reino Unido. São, hoje em dia, uma das principais fontes de financiamento na aquisição de habitação, tendo esse valor inclusive subido 30% face a 2015. Este montante foi aplicado em cerca de 300.000 transacções, representando um valor médio por transacção de 21.666 libras.

Esta realidade, para além de ser um indicador de generosidade dos pais e de solidariedade inter-geracional também é um sintoma de que algo está errado no mercado habitacional. Na última década, no Reino Unido, a oferta de habitação tem sido deficitária e a procura tem-se mantido a níveis elevados, o que associado à descida das taxas de juro, conduziu a uma valorização considerável do preço das casas, sem que tal tenha sido acompanhado por um aumento proporcional do rendimento disponível.

A tática da estratégia ou a estratégia da tática!!

Compreendo a motivação dos bancos de investimento e correctores quando fazem recomendações de compra / venda mas admiro-me sempre o quão ingénuos os investidores são quando seguem tais recomendações. O jogo do market timing é, em termos líquidos e agregados, um jogo de soma negativa. Mesmo no mundo da gestão profissional de investimentos, são poucos os gestores que se podem gabar capazes de gerar consistentemente rendibilidades acima das do mercado.

Talvez por esta razão se tenha assistido, na última década, á proliferação dos market tracker funds e ao crescimento da importância da disciplina da alocação de activos. A disciplina de alocação de activos define em que classes e em que proporções os investimentos devem ser realizados e funciona a 2 níveis: 

• estabelecer a rendibilidade esperada de longo-prazo;
• definição do nível de risco associado.

Uma política de alocação de activos tem por base a definição duma estratégia de investimento de longo-prazo, que passa pela identificação de classes de activos estruturalmente diferentes, pela determinação do peso relativo de cada classe na carteira e, por fim, pela identificação dos instrumentos de investimento que proporcionam a exposição requerida. A implementação da estratégia é depois complementada por uma gestão táctica da carteira. 

De salientar que a alocação de activos, muitas vezes referida como diversificação, não é uma fórmula mágica para a eliminação de perdas. Numa recessão económica, o desempenho da carteira será negativo e função do risco assumido. Mas a diversificação tem como resultado uma melhoria do binómio rendibilidade/risco.  

Brexit - consequências sobre o mercado imobiliário

Vivem-se tempos interessantes!!! Tudo começou como uma promessa / jogada política julgada inconsequente em 2010 e chegado 2016, temos as consequências que ninguém arrisca dizer quais serão. É difícil perceber em que medida o mercado estava a prever o evento pois divulgados os resultados, o mercado de capitais e a libra desvalorizaram e os activos de refúgio como instrumentos de dívida e ouro valorizaram, mais do que seria esperado.

A verdade é que este referendo rapidamente se transformou num voto emocional, não contra a UE mas um protesto contra as políticas de imigração e contra Bruxelas e a máquina que a rodeia. Incerteza é agora a palavra / sentimento do momento, e parece que veio para ficar e por isso há aqueles que querem um divórcio rápido. Os mercados estão indecisos sobre o que este divórcio significa para:

• A evolução das taxas de juro e das taxas de cambio;
• A evolução do mercado doméstico;
• Em que medida o mercado de trabalho vai resistir e adaptar-se;
• Qual o resultado das renegociações dos acordos comerciais;
• Quais as políticas de imigração;
• Qual a percepção de risco dos investidores internacionais;

Reflexões sobre o financiamento do Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado

Nas últimas semanas foi anunciado pelo Governo de Portugal, e nomeadamente pelo Ministro do Planeamento e das Infraestruturas, Pedro Marques, que está a ser criado um fundo para o financiamento dum plano de reabilitação urbana (denominado Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado ou FNRE), o qual irá fazer uso das verbas do Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social (ou FEFSS) investidas em fundos de imobiliário.

Foi referido por diversos governantes que o montante a canalizar para este fim será até 10% do FEFSS, o que tendo em consideração que o seu valor actual será cerca de €14 mil milhões, significará que aproximadamente € 1,4 mil milhões serão canalizados para este fundo.

Ora, independentemente dos acertos que foram sugeridos posteriormente pelos diversos governantes, inclusive que este valor será agora de € 500 milhões, foi referido que este investimento será realizado pela transferência para Portugal de investimentos realizados em fundos imobiliários internacionais.

Reflexões sobre 2016: reposicionamento defensivo?

Dados recentes do Banco de Portugal confirmam o prolongar de um ciclo que estará a ter impacto no desenvolvimento da economia portuguesa e, em particular, do sector imobiliário (ver Figura 1):

1. As taxas de imparidade / default continuam a aumentar, o que não constitui surpresa dada a política de austeridade prosseguida pelo governo anterior.
2. A banca tem prosseguido uma política restritiva na concessão de crédito, tanto ao sector produtivo como ao sector imobiliário. O desendividamento do sector privado continua (o qual não será alheio ao movimento das taxas de imparidades), o que dificulta o crescimento da economia.

Mas a evolução apresentada na Figura 1 é o resultado duma política económica que o actual governo recusa prosseguir e procura inverter. Portanto, o que interessa saber é qual o impacto do actual paradigma económico nestas variáveis. 

Nos últimos anos, o desenvolvimento do sector turístico (e a descida do preço do petróleo, no último ano) tem ajudado a equilibrar a balança comercial pelo que já não se verifica o défice crónico da balança comercial induzido pela défice da balança comercial de bens, mas tal poderá acontecer novamente se as políticas expansionistas de reposição de rendimentos tiverem como consequência o aumento das importações sem que se verifique o processo de substituição por produtos nacionais, pois o País não passará no curto-prazo a ter indústria capaz para de o fazer.

Neste contexto, terão de ser os bancos e investidores estrangeiros a financiar o défice público, o que condicionará ainda mais a política de concessão de crédito da banca nacional, pelo que o processo de desendividamento apresentado na Figura 1 é provável que se prolongue. (refira-se que as alterações regulamentares estabelecidas pelo Banco Central Europeu e pelos acordos de Basileia - que estabelecem rácios de capitais próprios maiores no sector bancário - irão com certeza acentuar este processo).

Na ausência de crédito barato, os investidores assentarão as decisões em critérios de valor mais apertados e só os activos com maior potencial para geração de valor serão alvo de procura. O segmento a que me refiro é obviamente o sector hoteleiro e os demais segmentos adjacentes. Estou convencido que para a generalidade dos segmentos do imobiliário, verificar-se-à uma tendência para a subida das yields, as quais se não forem contrabalançadas por um aumento dos fluxos de caixa, irá inevitavelmente conduzir a uma queda dos preços.

Parece-me, portanto, que depois de um período de valorização generalizada do sector imobiliário, os investidores deverão posicionar as suas carteiras de forma mais defensiva, assumirem estratégias pró-activas de cobertura de risco. Neste capítulo, deixo aqui algumas sugestões:

• Alienação de activos mais especulativos;
• Redução do endividamento;
• Aumento da almofada de liquidez;
• Venda dos activos menos líquidos;
• Renovar contratos de arrendamento;
• Comprar activos com contratos de arrendamento longos e/ou com organizações estáveis.

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Por Ricardo Pereira

InProp Capital Fund

A avaliação de desempenho de fundos de investimento na óptica dos investidores - Parte I

A avaliação de desempenho dos gestores de fundos é um problema complexo em todas as áreas de gestão de fundos. Proponho uma breve reflexão sobre o assunto em 2 artigos distintos. Hoje, procurarei debruçar-me sobre as formas de melhorar o desempenho de uma carteira.

Identificar as fontes da rendibilidade em excesso (ou alfa) são um tópico de extrema importância pois estas fontes não só permitem ao investidor identificar os melhores gestores como determinar a sua remuneração por via de performance fees.

Este processo é complexo, pois no extremo implica que seja identificado o nível de risco de cada investimento realizado pelo gestor, o que nem sempre é fácil, e implica também que seja estabelecida uma base de comparação ou um benchmark.

Por exemplo, os gestores capazes de manter os melhores inquilinos, de negociar os melhores contractos de arrendamento, de optimizar os processos de gestão corrente, de escolher as melhores propriedades, ... obtêm os melhores desempenhos no longo prazo. Os investidores gostam destas características, pois potenciam um bom desempenho no longo-prazo mas também são de difícil quantificação. Os investidores também reconhecem como positivo a capacidade dos gestores posicionarem a carteira de propriedades de forma a capitalizar com o melhor ou pior desempenho dos segmentos que compõem o benchmark. Esta capacidade de posicionamento também representa uma das origens de alfa, embora não tanto pelo aumento do risco específico da carteira mas pela alteração do risco de mercado da mesma. Por outro lado, não gostam dos factores que melhoram o desempenho à custa do aumento do risco como quando por exemplo se aumenta o endividamento.

NOIR, a nova filosofia de investimento

A crise não está ultrapassada mas os indicadores estão a melhorar. O imobiliário está a recuperar, o que algum dia teria de acontecer, ajudado pela recuperação dos índices de confiança e pelo investimento estrangeiro, que procura maiores níveis de rendibilidade... são boas notícias, mas os agentes devem olhar para o futuro e perguntar-se em que medida a actual conjuntura se manterá.

À cabeça dos factores mais importantes que poderão alterar a conjuntura actual temos a crise grega. Já todos estamos um pouco cansados de ouvir falar da Grécia e dos seus problemas económico-financeiros, que parecem tão distantes, e da dimensão do problema social que está a afectar aquela nação. Contudo, apesar de distante, o risco de contágio é real.

Se o acordo não for atingido e a Grécia for excluída do Euro é difícil prever o que acontecerá mas eu adianto aqui dois cenários possíveis:

1. A saída da Grécia é seguida pela sua recuperação económica e pela melhoria das suas condições sócio-económicas;
2. A saída da Grécia é seguida por um período de caos e falência das instituições públicas e privadas do país, o que gerará instabilidade não só na Grécia como na Europa que consequentemente terá um estado falido na sua fronteira com o Médio Oriente.

O rigor das previsões em imobiliário: mudança de paradigma

Por Ricardo Pereira
inPROP Capital Fund





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Nos últimos anos, em conversas com conhecidos que trabalham nas grandes casas de investimento e de gestão de fundos de imobiliário, tenho constatado que a descrença na capacidade de prever o que irá acontecer no médio e longo prazo tem aumentado consideravelmente e que o enfoque na gestão do risco e na avaliação relativa (por contraposição com a avaliação tradicional) é cada vez mais utilizada.

Este caminho que está agora a ser trilhado por estes gestores não é novidade noutras áreas da avaliação de activos e prende-se com o facto, acreditem ou não, de que o futuro é difícil de prever, seja nos mercados accionistas, obrigacionistas (quem diria em 2012 que em apenas 3 anos a yield das OT's a 10 anos de Portugal estariam abaixo das do Reino Unido!!), ou imobiliário. Os avaliadores não se deverão sentir beliscados por esta nova realidade, pois ela já se verifica nas outras classes de activos, mas importa reconhecer e adaptar esta nova tendência.

Mas qual o porquê desta tendência?

Contra factos não há argumentos e num estudo de 2012 patrocinado pelo Investment Property Forum (IPF), G. Matysiak, D. Papastamos e S. Stevenson da Henley Business School avaliam a precisão das previsões elaboradas por um conjunto restrito de membros do IPF, com habilitações para tal, para a evolução do mercado do imobiliário comercial do Reino Unido (medido pelo IPD). Este exercício tem vindo a ser feito desde 2000 com uma frequência trimestral e envolve um inquérito a 69 entidades dos diversos quadrantes envolvidos na avaliação do imobiliário (22 property advisors, 26 gestores de fundos e 21 property equity brokers) sobre as suas expectativas para o crescimento das rendas (rental growth), para a valorização dos activos (capital growth) e para a rendibilidade total do mercado imobiliário num horizonte temporal até 2 anos. (nota: os autores, por questões de rigor metodológico, não utilizam as estimativas das 69 entidades envolvidas nestes inquéritos mas as de um sub-grupo).

As previsões destas entidades são depois comparadas com a realidade observada nos anos seguintes.

As figuras 1 a 3 apresentam os resultados da análise: comparam as diferenças entre as estimativas elaboradas em Novembro para o ano seguinte (máximo, mínimo e média) e os valores observados:

Em traços gerais, a capacidade de previsão em Novembro para o desempenho do mercado do imobiliário comercial no ano seguinte é bastante reduzida (Figura 3). Se a previsão do rental growth não se poderá considerar má - Figura 1 - (pese embora a reduzida volatilidade desta variável o que facilita a tarefa do avaliador), a previsão do capital growth - Figura 2 -, ou melhor dizendo, da market yield ou taxa de desconto (que traduz o risco percebido e a rendibilidade esperada pelos investidores), que é o elemento mais importante da avaliação, é bastante reduzida.

De certa forma, este desempenho é um resultado da tendência que os avaliadores têm para alisar (smooth) as suas previsões e desta forma evitarem grandes oscilações de valores e, por outro lado, da incapacidade natural e óbvia de prever o futuro. Esta é a natureza do exercício de previsão / avaliação e nenhum mal deverá advir desta realidade. As avaliações não deverão ser tomadas como verdade absolutas mas apenas como indicações de valor ... tal como se verifica noutras classes de activos. Por analogia com os mercados accionistas, os price-target de acções são apenas mais uma opinião, supostamente de um especialista, mas apenas mais uma opinião.

Reflexões sobre o futuro do financiamento do imobiliário

Por Ricardo Pereira
inPROP Capital Fund





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No Reino Unido, em Maio, foi publicado pelo Investment Property Forum um relatório que aborda alguns dos problemas associados ao financiamento do imobiliário e reflecte sobre medidas que podem remediar / mitigar estes problemas, tendo como pano de fundo e objectivo principal a tão desejada estabilidade financeira do sistema financeiro e da actividade imobiliária. Este relatório não pretende resolver problemas casuísticos mas sim olhar para os problemas estruturais que no passado estiveram na origem de períodos de recessão na actividade imobiliária (e por contágio, no sector financeiro).

Neste artigo faço um apanhado das recomendações deste relatório e embora reconheça que algumas destas medidas sejam necessidades evidentes mas de difícil implementação, outras foram bem pensadas e são exequíveis e, quem sabe, poderão fazer a diferença num futuro próximo.

Correlação entre Imobiliário e RMBS

Por Ricardo Pereira
inPROP Capital Fund





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Enquadramento

Existem várias formas de ganhar exposição ao real estate (RE) comercial ou residencial:

• Investindo directamente em propriedade;
• Investindo em fundos de investimento imobiliários;
• Comprando acções de property companies, ou
• Comprando dívida cujo colateral seja o imobiliário (por exemplo, CMBS ou RMBS).

Todos estes veículos de investimento apresentam prós e contras mas, mais importante, diferentes níveis de exposição / sensibilidade ao mercado subjacente. Assim, por exemplo, uma carteira diversificada de propriedades (ou fundos de investimento imobiliário) apresenta uma sensibilidade de 1:1 com o mercado subjacente, ou seja, se o mercado variar 10% a carteira também variará aproximadamente 10%.

Reflexões sobre o balanço das famílias e impacto no mercado residencial

Por Ricardo Pereira
inPROP Capital Fund





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A propósito da crise económica que o país atravessa e do discurso recorrente dos apologistas da austeridade e dos defensores de políticas expansionistas, eu pergunto-me diversas vezes, qual é o valor da riqueza do país, afinal?

Sabemos que a dívida pública é 130% do PIB (e que o PIB de 2012 rondou € 165 mil milhões) e que o endividamento  das famílias é superior a 130%... mas quando se avalia uma empresa não comparamos apenas o valor do passivo com as vendas, mas acima de tudo, o valor do serviço da dívida com os resultados operacionais (para se ter uma percepção sobre a probabilidade de incumprimento) e o valor do passivo com o valor do activo (o que permite ter uma ideia sobre o valor esperado da perda, havendo incumprimento). Claro que estas considerações têm de ser enquadradas no contexto de financiamento a que o país e as famílias têm recorrido e os riscos, principalmente para os credores externos, de não poderem executar ordens de liquidação noutras jurisprudências.

Pois bem, recentemente encontrei um artigo do Banco de Portugal em que são adiantados valores para o valor da riqueza dos agregados familiares (esta quantificação não considera a riqueza que é propriedade do Estado). Este artigo é de 2008 pelo que os valores não são propriamente actuais mas não devem estar longe da realidade actual.  Em linguagem contabilística, o balanço das famílias Portuguesas é apresentado na Figura 1.

Figura 1: Balanço das Famílias Portuguesas (2007)

Fonte: Banco de Portugal

Desta perspectiva, a situação não parece tão dramática, afinal de contas o rácio de endividamento das famílias é apenas 23%. Contudo, se olharmos para a evolução do rácio da dívida com o rendimento disponível das famílias, o problema fica evidente (ver Figura 2).

Figura 2: Evolução dos Rácios de Endividamento

Fonte: Banco de Portugal / Pordata (rendimento disponível)

Ora, endividamento para aquisição de habitação própria, principalmente quando existe um excedente de 600 mil casas, é não reprodutivo e como tal é um modelo de endividamento que se esgota em si próprio.

Minsky (a par com Keynes e Friedman, um dos maiores economistas do século passado), numa das suas célebres teorias, classifica a dívida como reprodutiva, especulativa e Ponzi. A dívida é reprodutiva se os activos geram retornos capazes de a amortizar; é especulativa se os activos geram o suficiente para pagar o serviço da dívida mas não a dívida, sendo necessário estender a maturidade da mesma sempre que se aproxima do seu termo; é Ponzi se a amortização e o serviço da dívida estiverem condicionadas pela apreciação do valor dos activos.

Crédito dirigido para a aquisição de habitação própria não tem o efeito multiplicador que teria o mesmo €1 investido no sector produtivo. Não quero com isto retirar legitimidade ás aspirações dos compradores que precisam de financiamento para adquirirem casa própria, nem às reivindicações do sector da construção … mas quem governa o país e estabelece as regras do jogo, deve ter uma visão mais ampla das necessidades do país e priorizar os sectores de investimento, o que acabará por acontecer, seja ou não por acção exclusiva dos governos.

Sendo pouco provável que os bancos continuem a conceder crédito ao ritmo verificado antes de 2009 e que as famílias consigam taxas de endividamento tão elevadas como no passado, parece-me que  o sector imobiliário, principalmente o associado ao residencial, terá de fazer um esforço de reflexão e de transformação.

Sugiro que se comece pelo óbvio: há 600 mil casas vazias (o que representa mais de 5 anos de inventário) e um mercado de arrendamento ineficiente (por diversas razões, que não se prendem apenas com a qualidade do stock de casas disponíveis). A incongruência destas duas realidades parece-me óbvia. 

Cidades mundiais

Por Ricardo Pereira
inPROP Capital Fund





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Na sequência dos inúmeros posts do Gonçalo sobre mercado imobiliário em imagens e da procura constante de fontes de informação novas e mais granulares, o tio Google apareceu com este website: http://www.numbeo.com/common/.

Quem é mais rico, afinal?

Por Ricardo Pereira
inPROP Capital Fund

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Uma notícia interessante foi publicada em Abril no "The Telegraph". Nela é referido que o conselho de consultores económicos de Angela Merkel (os denominados "Cinco Sábios") reprovam a decisão imposta pela Troika aos depositantes dos dois bancos Cipriotas que faliram, pois os capitais dos mais ricos e espertos irão fugir do país (para os países do Norte) assim que puderem (como pequena nota de curiosidade, durante as semanas em que os bancos estiveram fechados em Chipre, as sucursais em Londres permaneceram abertas e a aceitar levantamentos), deixando para os mais pobres uma factura ainda maior.

Free-lunch ou apenas irracionalidade

Por Ricardo Pereira
inPROP Capital Fund

«(...) as capitais da Europa de Leste e Sul serão as mais penalizadas pela convergência para uma situação de equilíbrio. Lisboa, em particular, será das mais penalizadas e onde as correcções serão mais extremas antes de se tornar um mercado atractivo.»

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Ao longo dos últimos anos os média europeus especializados em real estate, nomeadamente os do Reino Unido, têm dado voz e reportado o interesse de diversos investidores no mercado de dívida do commercial real estate (CRE), nomeadamente no mezzanine (tranche que preenche o gap entre a dívida sénior e o capital próprio). Este mercado tem sido tradicionalmente ocupado pelos bancos comerciais.