Cidade Maravilhosa

Por Rui Bexiga Vale
Arquitecto - owner of rbv.arq

Ah... o Brasil. De país exótico a país adiado e agora a país de futuro, o Brasil está debaixo do radar de todos nós: promotores, investidores, projectistas e construtores, atraídos pelo seu crescimento e concomitantes oportunidades de trabalho, negócio ou ambos. Como bem já referiu o Gonçalo no seu post “Os 7 Magníficos”, São Paulo é uma das mais vibrantes metrópoles do mundo em termos de imobiliário.

Nação Valente

Por Rui Bexiga Vale
Arquitecto - Owner of rbv.arq








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Não cessa de me surpreender a capacidade de adaptação dos Portugueses às condições adversas provocadas pela conjuntura (ou seja, a crise), sobretudo naquela área que a nós nos interessa particularmente, o imobiliário.

Tenho tido a oportunidade de lidar com pessoas e projectos que desafiam a moleza reinante (ou, como já ouvi, o “estado de bovinidade”) e que têm boas ideias, fazem as coisas bem feitas e obtêm bons resultados.

Alguns exemplos disto mesmo:

1. Dada a especificidade do "normal" mercado da habitação em Portugal, em que o recurso ao crédito é (era) essencial, tenho efectuado projectos de alteração a licenciamentos para habitação (aprovados nas autarquias!) para outros usos, normalmente para hotelaria/turismo e alojamento local. Os promotores têm tido a coragem de reiniciar os processos de licenciamento para transformar um activo invendável (presentemente...) num outro com maior capacidade de penetração no mercado;

2. Aposta em nichos de mercado menos evidentes, como as residências geriátricas ou universitárias, dois segmentos de mercado que apresentam alguma resiliência face à crise, mas para os quais a criteriosa selecção da localização é imprescindível para poder augurar o seu sucesso;

3. Novos tipos de habitação, com tipologias mais pequenas e/ou serviços associados, mudando o paradigma até aqui vigente do mercado encharcado de T2 e T3;

4. Promotores que acreditam e investem em edifícios com programas inovadores e arquitectura diferenciadora, para gerar valor acrescentado aos seus investidores e utilizadores;

4. Utilização do "modus operandi" normalmente empregue em edifícios de comércio/serviços, à reabilitação da habitação para arrendamento. Como? A simplicidade da operação é brilhante – pega-se num edifício para reabilitar, efectuam-se as obras e depois celebram-se os contratos de arrendamento. Até aqui nada de especial, e é verdade. O toque de Midas consiste em pegar neste activo e ir apresentá-lo a fundos e/ou investidores estrangeiros que, atraídos por um yield de 6-7%, compram o activo e rentabilizam a operação;

Se a isto adicionarmos o facto de que a forma de transaccionar o imobiliário tem vindo a mudar, com a introdução de modalidades como o arrendamento com opção de compra, o que conjugado com a descida do valor dos activos e o consequente aumento da sua atractibilidade para investidores com liquidez (nacionais ou estrangeiros), creio sinceramente que poderemos antever uma recuperação sustentada com qualidade e estabilidade, a médio prazo.

Isto se entretanto a parte que cabe ao Governo da República for levada a cabo com discernimento, e se o êxodo de técnicos qualificados estancar, de alguma forma. Mas isso será objecto de comentário posterior. Até lá, bons negócios imobiliários!

O novo PDM de Lisboa

Por Rui Bexiga Vale
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Como será do conhecimento de todos, acabou há pouco tempo (a 13 de Maio, curiosa coincidência) o período para a discussão pública do Regulamento do novo PDM de Lisboa, documento que para os próximos anos irá ditar a forma de intervir na cidade, no que à nossa actividade concerne.

Destaco, da sua leitura imediata, três aspectos potencialmente complexos que podem ter implicações bastante importantes para o negócio imobiliário e que são os seguintes:

a) Os Créditos de Construção

Estabelece a CML, no artigo 84.º desta proposta de PDM, a criação de Créditos de Construção a atribuir a operações urbanísticas com interesse municipal (listadas no seu número 3, aonde se inclui naturalmente a reabilitação de edifícios e o restauro de bens patrimoniais, bem como a oferta de fogos sujeitos a valor máximo de renda ou preço de venda e a integração de conceitos bioclimáticos e de eficiência energética).

O valor destes créditos é estabelecido em metros quadrados de construção, que podem ser utilizados na operação que os cria ou noutras, com excepções, tais como, intervenções em edifícios patrimoniais e na edificabilidade virtual decorrente da cedência de terrenos integrados em Espaços Verdes de Produção e Recreio, que falaremos seguidamente).

A ideia parece-me louvável mas a sua implementação pode tornar-se algo difícil, senão vejamos um exemplo: um proprietário deseja reabilitar o seu edifício, o que lhe confere créditos. Mas a esse proprietário não lhe servem esses créditos para nada, pois não vê interesse ou possibilidade em aplicá-los. O empreiteiro que fará as obras é que poderá estar interessado, e nesse caso entra em acordo com o proprietário para que os ceda.

E aqui começa a primeira dúvida: esses créditos podem ser cedidos a título oneroso? E em caso afirmativo, a que valor? Quem titula esses créditos? E o valor desses créditos é igual em todo o lado? Ou seja, os créditos obtidos em operações urbanísticas na Lapa (por exemplo), não valerão mais, em termos de mercado, que os créditos obtidos em operações urbanísticas na Musgueira (por exemplo)? E qual é esse mercado? Quem o regula? E esses créditos são perenes ou numa próxima vereação a CML decide extingui-los e assim denegar os direitos de edificabilidade que eles conferiram ao seu titular?

Todos sabemos que o mercado imobiliário é um mercado pouco transparente, isto é, em que normalmente a quantidade e qualidade da informação não se encontra igualmente distribuída entre o comprador e o vendedor, pelo que um módico de regulamentação seria apropriado, para garantir igualdade de condições. Espero contudo que essa regulamentação, que a própria CML refere que irá fazer, seja capaz de lidar com estas particularidades, porque a minha convicção é de que estes créditos terão mais de veículo financeiro do que incentivo aos objectivos que a CML persegue. Não tenho nada contra, mas esperemos para ver, porque nada foi ainda veiculado.

b) Ampliações condicionadas a arrendamento ou preço de venda controlado

Tenho grandes dúvidas sobre a viabilidade desta medida, estabelecida no artigo 42º, pois o que se infere é tão-somente isto: as ampliações de edifícios que podem ser efectuadas até à cércea do confinante mais alto tem de obrigatoriamente ser habitação (nada contra) mas 50% da superfície de pavimento acrescida (sublinhado meu) tem de ser sujeita a valor máximo de renda ou preço de venda. Ou seja, da forma como o Regulamento está redigido, metade da área de ampliação, que é a do(s) último(s) piso(s), a mais apetecível, comercialmente interessante, com vista, etc., etc., em suma, a melhor, tem de ser cerceada por factores sócio-económicos externos ao mercado! Espero que possa haver alguma inteligência da CML neste aspecto para reformular este preceito (bastando especificar que esses 50% de superfície de pavimento acrescida possam ser supridos por qualquer fracção no prédio), porque o bom senso mandaria que em edifícios destinados a venda não se misturassem realidades sócio-económicas demasiado diferentes...

c) Espaços Verdes

Verifica-se que a maior parte dos espaços que anteriormente (isto é, na vigência do PDM de 1994) estavam classificadas como Quintas Históricas, com edificabilidade possível mas previamente titulada por um plano de pormenor, são agora classificados como Espaços Verdes de Produção e Recreio no artigo 50.º deste novo PDM, aonde a edificabilidade é praticamente impossibilitada (terrenos com menos de 2 ha não são passíveis de edificação e acima desta área só é aceitável um índice de 0,1).

A CML propõe como contrapartida à sua cedência, a título gratuito para domínio municipal, a atribuição dos Créditos de Construção correspondentes a uma edificabilidade de 0,3, mas só para terrenos com mais de 2 ha, porque menos do que isso não estará aparentemente interessada.

Porque é que deve impender um ónus de não edificabilidade num terreno em que a própria CML não terá qualquer interesse em ficar proprietária?! Na medida em que tenho a convicção que os últimos terrenos disponíveis para edificação em Lisboa são maioritariamente classificados como Espaços Verdes de Produção e Recreio, interrogo-me se existirão assim tão poucos terrenos com 2 ha (20.000 m2) ou menos, com óbvias potencialidades construtivas mas que passarão a constituir “buracos” no tecido urbano porque a CML não os quer nem os proprietários os poderão rentabilizar.

E assim sendo, entre a Troika e o novo PDM, votos de bons (ou pelo menos, os melhores possíveis...) negócios imobiliários!

Medidas para o sector da habitação

Na sequência do desafio que lancei aqui no blog, hoje deixamo-vos um draft com um conjunto de propostas a implementar no sector da habitação em Portugal.

Relembro que as propostas que agora apresentamos cingem-se ao clausulado no referido memorando. Procuramos, assim, ser concisos no âmbito e directos e pragmáticos nas propostas.

Para além disso, aquilo que nos guiou, na elaboração deste documento, foi o seguinte:

- Procurar repartir os efeitos de uma subida de impostos no imobiliário, de uma forma equitativa;

- Propor medidas que dinamizassem o mercado de arrendamento habitacional;

- Contribuir para a desalavancagem da economia;

- Propor medidas que incentivassem o sector da reabilitação urbana.

Quem estiver interessado em contribuir com ideias adicionais ou julgue ser pertinente criticar construtivamente este documento, pode fazê-lo comentando este artigo ou enviando as vossas propostas para think@outofthebox.com.pt.

Do nosso lado, mantemos a intenção de, a partir de Julho, ter um documento final para ser apresentado a este Governo que hoje toma posse.

Não posso, naturalmente, deixar de agradecer ao João Fonseca, Francisco Silva Carvalho e Rui Bexiga Vale o tempo e entrega dispensados, para além de outros contributos que recebemos via e-mail. O meu sincero agradecimento a todos.

Bons negócios (imobiliários)!

A barriga do Arquitecto

Por Rui Bexiga Vale
Arquitecto - Owner of rbv.arq








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Este MIPIM de 2011 foi um tanto ou quanto sorumbático. Há 4 anos que me desloco a Cannes para este certame de magnitude mundial e tenho verificado in loco os efeitos da crise. Se no ano passado era claro que os grandes fluxos de capital se dirigiam para a Europa Central/Leste, Rússia, Turquia, Sudeste Asiático, Oceânia e América Latina, ou seja, podia não haver muito dinheiro, mas fluía, este ano as coisas ainda afinaram mais, segundo entendi: Paises Nórdicos, Europa Central/Leste (a mitteleuropa da Alemanha), Turquia e, com grande interesse este ano, o Brasil.

A percepção com que fiquei foi a de que estavam muitas cidades e regiões a mostrar as suas potencialidades e concorrendo assim na quimera de atrair investidores & etc., e havia pouca ou menos oferta do que o ano passado em termos de produtos e/ou empreendimentos imobiliários. Bastante institucional, actually. As grandes empresas de projectos continuaram a marcar presença, mas pouco ou nada diferentes do ano anterior. Mas estavam lá todas, porque mesmo em altura de crise, e apesar de alguns tímidos sinais de retoma, a noblesse oblige.

Repetindo um pouco a velha história que a palavra “crise” em chinês é composta por dois pictogramas, um significando “perigo” e o outro “oportunidade”, lá para cima a forte Suécia foi menos afectada pela borrasca económica do que os outros países europeus. Isso e uma forte Coroa fizeram com que houvesse liquidez para recomprar por muito bom preço as propriedades que há dez anos os investidores estrangeiros (ingleses, irlandeses, alemães, americanos) adquiriram no mercado sueco. Nota-se que há capital disponível e vontade de investir, o que se reflectiu numa grande quantidade de stands dos países nórdicos. Não me surpreenderia que, dada a instabilidade no lado Sul do Mediterrâneo, não passasse a haver bem mais investimento aqui no nosso país (sobretudo no turismo), o que seria óptimo. Para mais, com a possibilidade da Ryder Cup acontecer aqui em Portugal em 2018, e sendo a Suécia o país da Europa com mais praticantes de golfe (de acordo com European Golf Association, 5,7% dos suecos são praticantes de golfe, sendo esta a maior percentagem de jogadores por habitante da Europa), é bem possível que tal aconteça.

A actual realidade económica da Alemanha reflecte-se na pujante presença das cidades, regiões e instituições deste país na feira. Com liquidez e capacidade de investimento na sua vizinhança, o Centro/Leste europeu vai aproveitar o bom momento da Alemanha, e isso deu-me que pensar sobre a estratégia de internacionalização de muitas empresas Portuguesas. Muitas já tentaram esta área, algumas deram-se bem mas outras tiveram que direccionar os seus esforços para outras geografias.

Depois das dificuldades do mercado de Angola, com todas as oportunidades mas com os problemas de recebimento que se conhecem, boa parte dos players nacionais voltaram-se para o Norte de África. Só que os ventos de mudança sopraram com grande estrépito, e francamente a conjuntura não é de molde a continuar por lá, quanto mais investir. Recordo o stand da cidade do Cairo, com uma dimensão inusitada, mas muito pouco frequentado... Que contraste com os stands da Polónia (que vai acolher o Euro 2012), da Catalunha e do Brasil! Parece-me razoável cogitar que as empresas Portuguesas terão ainda uma boa chance no Centro/Leste europeu, porque se sente uma dinâmica de desenvolvimento que seguramente poderá gerar oportunidades de negócio para nós.

Ainda antes do Brasil, a Turquia. Parece-me um caso sério de Europeização avant-la-lettre, porque a quantidade de shoppings previstos para abrir nos próximos anos (11 unidades bastante grandes) e outros empreendimentos residenciais e turísticos, demonstra claramente que a aposta num mercado fortemente povoado e com progressivo crescimento terá um retorno assinalável, quer para os promotores locais, quer para os investidores estrangeiros. Talvez por isso, o ranking internacional das maiores empresas de projectos, para 2010, indicava que a empresa que previa facturar mais é turca, à frente dos colossos americanos, ingleses e japoneses. Convinha começarmos todos a entender como é que podemos actuar lá.

Finalmente, o Brasil. Mas esqueçam o folcolore do “país irmão”: somos tão diferentes como o samba do fado. A pujança dos números fala por si: 195 milhões de habitantes, o 5.º maior país do planeta e a 8.ª economia global. As oportunidades para as empresas portuguesas são inúmeras, sobretudo para ajudar a suprir as carências proporcionadas pelo super-desenvolvimento que o Brasil está a ter. E é já! Mas não nos podemos iludir: os Brasileiros têm os meios, têm os recursos e a única coisa que podemos fazer é estabelecer parcerias e criar sinergias com as nossas congéneres brasileiras, para levarmos o nosso extenso know-how e conhecimentos obtidos no nosso desenvolvimento recente para podermos lá actuar.

Ir à aventura é um suicídio empresarial! A cidade de São Paulo apresentou 3 áreas de desenvolvimento urbano primordial, com uma área extensíssima, o Rio de Janeiro trouxe a reconversão do seu porto, o Nordeste continua a dar cartas no desenvolvimento do imobiliário turístico, e o Brasil tem com o seu PAC 2 (Programa de Apoio ao Crescimento) 328 biliões de reais (aproximadamente 144 mil milhões de euros) para gastar. Feitas as contas, é cerca de 87% do PIB Português “só” para o seu desenvolvimento, e falam português. E essa, caros leitores, é uma vantagem para nós que não tem preço.