Habitação: mais crédito, menos alavancagem

Desde inícios de 2017 que a banca em Portugal tem mantido uma tendência crescente na concessão de crédito à aquisição de habitação. É verdade que após alguns anos de quebra, desde 2013 que os bancos têm aumentado a sua exposição ao segmento residencial mas de facto os últimos dois anos foram anos de mais crédito à compra de casa.

O ano de 2018 encerrou com um total € 9,8 mil milhões de financiamentos concedidos para a compra de casa, um valor que ficou acima dos € 8,26 mil milhões registados em 2017. Longe vão os tempos de 2012 com menos de € 2 mil milhões mas também longe vão os tempos de 2007 com quase € 20 mil milhões emprestados.

Fonte: Banco de Portugal

Mesmo numa tendência crescente, o facto é que o total em dívida no mercado tem vindo a cair, com mais reembolsos que novos empréstimos concedidos. O mercado corrigiu de mais de € 115 milhões de financiamentos activos em 2011 para uns actuais € 93 mil milhões. Trata-se de uma queda de quase -20%.

O FMI e a Habitação em Portugal

É notícia de hoje no Diário de Notícias que o FMI pretende aumentar os preços no sector da habitação em Portugal para conter o endividamento das famílias. Ao mesmo tempo, pretendem apostar e dinamizar o mercado de arrendamento.

Fico confuso com estas propostas... se os preços aumentam, para a mesma rentabilidade exigida por um investidor, isso significa que as rendas também terão de aumentar, algo que me parece que não irá dinamizar o mercado de arrendamento, bem pelo contrário!

Por outro lado, não me parece que a questão do endividamento se resolva ou combata com o aumento do preço das casas. Acho que é o próprio mercado quem tratará disso o que aliás vemos bem nos spreads exigidos hoje pela banca. Hoje, é muito mais caro, mais exigente e mais difícil recorrer a um crédito hipotecário para comprar habitação própria.

Diferencial da Taxa de Juro Implícita no Crédito Habitação face à Euribor 3m

Fonte: euribor.org, INE

Além disso, desde 2007 que o ritmo de crescimento de crédito habitação é muito mais lento que os anos anteriores.

Fonte: Banco de Portugal, INE

E, last but not least, como é que o FMI vai aumentar o preço das casas? Por decreto?! Os nossos Promotores Imobiliários devem estar muito contentes, os bancos também. Afinal o mercado está barato e nós não sabiamos. Até eu estou contente, a minha casa vai valer mais. Resta saber quem a comprará... mesmo que o FMI diga que ela vale mais! Será que nos € 80 mil milhões de bailout, há lá algum cheque para comprarem a minha casa?

Bons negócios (imobiliários)!

A Dívida Pública e o Imobiliário - II

No passado mês de Abril, escrevi aqui em Out of the box sobre a relação entre dívida pública e imobiliário.

Sobre este assunto, o índice do National Council of Real Estate Investment Fiduciaries apresentava uma yield do commercial real estate norte-americano de 7,22%, concluíndo assim que era altura de voltar a investir no mercado imobiliário.

Porquê? A razão prende-se com o facto do spread entre este índice e a dívida pública norte-americana a 10 anos estar em valores máximos, tendo atingido 429 pp. O máximo histórico de 539 pp foi atingido no 1º trimestre de 2009.

Como tal, existem já investidores a entrar no mercado a yields de 7%, ligeiramente abaixo do índice.

Opiniões à parte sobre se este é o momento de voltar a entrar no mercado ou não, o que pretendo com este breve comentário é reforçar a importância da dívida pública na tomada de decisão de investimento imobiliário. As yields da dívida pública são um claro benchmark e um barómetro importante na tomada de decisão face a outros investimentos, nos quais se inclui o imobiliário.

Bons negócios (imobiliários)!