Espanha - Mercado Imobiliário, Fevereiro 2019

Fevereiro foi um mês relativamente calmo no mercado imobiliário Espanhol, ainda assim, várias transações foram fechadas nos sectores de escritórios, terrenos e ativos alternativos. Além disso, Pedro Sánchez, anunciou a decisão de manter as eleições gerais antecipadas para 28 de Abril de 2019, depois de não ter garantido o apoio à proposta de Orçamento do Estado do seu partido.

Escritórios

O negócio mais significativo em fevereiro foi marcado pelo regresso da Apollo a Espanha, com a compra de um portfólio de escritórios localizados em áreas secundárias de Madrid e Barcelona, do Banco Santander, por € 200 milhões. Ainda em Madrid durante o mês, a nova Socimi Árima de Luis López de Herrera-Oria, adquiriu dois prédios de escritórios nobres por 62,75 milhões de euros; a Acciona comprou a antiga sede do Banesto, composta por sete edifícios e abrangendo 104.000 m2, do Banco Santander por uma quantia não revelada; e a Marathon Asset Management comprou dois edifícios de escritórios, abrangendo 17.557 m2 na área de Julián Camarillo da capital, ao CaixaBank por € 15 milhões.

Existiram ainda novos desenvolvimentos em relação à Ciudad Financiera do Banco Santander, com o próprio banco a igualar a oferta apresentada pela Reuben Brothers no mês passado numa nova tentativa de neutralizar a ofensiva dos investidores britânicos para adquirir sua sede. O banco presidido por Ana Botín está a tentar invocar um direito de aquisição preferencial sobre os escritórios, mas não é certo que os seus esforços serão bem-sucedidos.

Hospital Curry Cabral vale 150 milhões de euros

Lia ontem uma notícia na net que referia que o Hospital Curry Cabral tem um valor de € 150 Milhões. Como fiquei um pouco surpreendido com o valor e, como bem sabem, sou adepto da rentabilização do património imobiliário do Estado, fui analisar a notícia com mais atenção.

Vejamos bem o que a notícia diz: «Segundo especialistas em imobiliário contactados pelo CM, o preço do m2 no Rego - considerada uma das zonas nobres da cidade de Lisboa - pode oscilar entre os 2500 e os 3000 euros, dependendo do tipo de proposta feita. Isto significa que os 50 mil m2 do Curry Cabral disponíveis podem valer entre 125 e os 150 milhões de euros.»

Vamos por partes:

- O que é que vale 2.500 a 3.000 euros? Casas construídas? Terrenos para construção? Hospitais já construídos?!
- Qual proposta? De novo projecto? De adaptação / remodelação dos espaços existentes?
- E, por fim, a que se referem os 50 mil m2? Terreno? Área construída? Área permitida construir?

Mais à frente, refere o mesmo artigo: «A Estamo - empresa do grupo Sagestamo, controlada a 100% pela holding estatal Parpública - também vê valorizados os 20 mil m2 de terreno que comprou ao Curry Cabral em 2008. Na altura, a empresa estatal desembolsou cerca de 20 milhões de euros que pode ver agora convertidos em 60 milhões, caso o mercado permita a venda a três mil euros o m2.»

Afinal, os tais 3.000 euros por m2 aplica-se a áreas de terreno e não de construção. Se a Estamo adquiriu 20 mil m2 de terreno e os pode vender a € 60 milhões, então o valor por m2 que é referido aplica-se ao terreno.

Posso estar enganado, mas esta notícia ou é puro desleixo e incompetência do jornalista que a escreveu ou pretendem puro sensacionalismo.

Em primeiro lugar, um terreno valerá sempre com base no que nele se pode construir. Pode ter 20 mil m2 ou 20 mil ha. Se o primeiro tiver potencial construtivo e o segundo não, o primeiro com muito menos área pode valer bem mais que o segundo.

Em segundo lugar, pelos valores apresentados e a zona que é referida - Rego - deduzo que os 2.500 a 3.000 euros por m2 se refiram a habitação nova construída. Logo, aplicar esse valor a m2 de terreno é um erro grosseiro.

Terceiro, para se desenvolver qualquer projecto no Curry Cabral, há primeiro que o demolir, fazer estudos, novo projecto e submetê-lo a apreciação camarária. Logo, ao potencial valor actual do imóvel há que deduzir, pelo menos, os custos de demolição do existente...

Cá para mim, parece-me que o jornalista terá falado com um mediador que lhe "chutou" este valor. Depois fez uma conta de multiplicar. O problema é que para determinar o valor de mercado de activos imobiliários não basta fazer simples contas de multiplicar...

Mas afinal de contas: quanto valerá o Curry Cabral? Aceitam-se propostas...

Bons negócios (imobiliários)!