Francisco Espregueira, MRICS
Perito Avaliador de Imóveis
francisco.espregueira@sapo.pt
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Muitas instituições de crédito exigem que os seus prestadores de serviço apresentem, nas suas avaliações, para além do Valor de Mercado, o Valor de Venda Imediato ou o Valor de Venda Forçada.
Relativamente às “Vendas Forçadas”, as Normas Internacionais de Avaliação (International Valuation Standards Council) afirmam que:
«O termo "venda forçada" é muitas vezes usado em circunstâncias em que um vendedor está sob compulsão para vender e em que, como consequência, um período de comercialização adequado não é possível. O preço que poderia ser obtido nestas circunstâncias irá depender da natureza da pressão sobre o vendedor e as razões pelas quais a devida comercialização não podem ser levadas a cabo. Ele também pode reflectir as consequências para o vendedor de não vender dentro do prazo disponível. A menos que a natureza e a razão para as restrições sobre o vendedor são conhecidos, o preço obtido numa venda forçada não pode ser realisticamente estimada. O preço que um vendedor vai aceitar numa venda forçada irá reflectir suas circunstâncias particulares, e não as do vendedor disposto hipotético na definição do valor de mercado. O preço obtido em uma venda forçada tem apenas uma relação coincidente ao valor de mercado ou qualquer uma das outras bases definidas neste padrão. A "venda forçada" é uma descrição da situação em que a troca ocorre, e não uma base distinta de valor».
As Normas de Avaliação do RICS (conhecido como Red Book), referem em base de valor que:
«O termo "valor de venda forçada" não deve ser utilizado. A “venda forçada” é uma descrição da situação em que a troca ocorre, e não uma base de valor distinta. Vendas forçadas surgem quando há pressão sobre um determinado fornecedor para vender em um momento específico - por exemplo, por causa da necessidade de levantar dinheiro ou para extinguir um passivo por uma determinada data. O fato de que uma venda é "forçada" significa que o fornecedor está sujeito a factores comerciais legais ou pessoais externos e, portanto, a restrição de tempo não é apenas uma preferência do fornecedor. A natureza desses factores externos e as consequências de não concluir a venda são tão importantes na determinação do preço que pode ser alcançado dentro do período de tempo disponível».
Como todos sabem, as “bases de valor” de uma avaliação são o Valor de Mercado, o Valor de Investimento (valor para um específico proprietário ou investidor) e o Justo Valor. Como se verifica, o Valor de Venda Forçada não é uma base de valor.
Resumindo, as vendas forçadas surgem quando um determinado proprietário está sujeito a factores externos que o obrigam a comercializar o imóvel num curto espaço de tempo.
Estes factores externos podem ser de vária natureza, por exemplo necessidade de realizar capital para liquidar responsabilidades (passivo), necessidade de vender o activo para evitar despesas diversas (impostos, manutenção,…).
Assim, como acima transcrito, para que um Avaliador possa emitir uma opinião sobre um Valor de Venda Forçada é necessário que lhe sejam transmitidas as razões que estão na origem dessa venda. Sem essa informação e o seu entendimento, o Avaliador não é capaz de quantificar o impacto que estas restrições possam ter no valor do imóvel.
As Instituições de Crédito não deveriam exigir aos Avaliadores que determinem o Valor de Venda Forçada, mas sim e apenas o Valor de Mercado. Por seu lado os Avaliadores deveriam escusar-se a dar aquela informação.
Julgo que numa avaliação para um cliente particular, que não está condicionado por pressões externas que o obriguem a uma Venda Forçada, não faz qualquer sentido falar sobre o seu valor.
Muitas instituições de crédito exigem que os seus prestadores de serviço apresentem, nas suas avaliações, para além do Valor de Mercado, o Valor de Venda Imediato ou o Valor de Venda Forçada.
Relativamente às “Vendas Forçadas”, as Normas Internacionais de Avaliação (International Valuation Standards Council) afirmam que:
«O termo "venda forçada" é muitas vezes usado em circunstâncias em que um vendedor está sob compulsão para vender e em que, como consequência, um período de comercialização adequado não é possível. O preço que poderia ser obtido nestas circunstâncias irá depender da natureza da pressão sobre o vendedor e as razões pelas quais a devida comercialização não podem ser levadas a cabo. Ele também pode reflectir as consequências para o vendedor de não vender dentro do prazo disponível. A menos que a natureza e a razão para as restrições sobre o vendedor são conhecidos, o preço obtido numa venda forçada não pode ser realisticamente estimada. O preço que um vendedor vai aceitar numa venda forçada irá reflectir suas circunstâncias particulares, e não as do vendedor disposto hipotético na definição do valor de mercado. O preço obtido em uma venda forçada tem apenas uma relação coincidente ao valor de mercado ou qualquer uma das outras bases definidas neste padrão. A "venda forçada" é uma descrição da situação em que a troca ocorre, e não uma base distinta de valor».
As Normas de Avaliação do RICS (conhecido como Red Book), referem em base de valor que:
«O termo "valor de venda forçada" não deve ser utilizado. A “venda forçada” é uma descrição da situação em que a troca ocorre, e não uma base de valor distinta. Vendas forçadas surgem quando há pressão sobre um determinado fornecedor para vender em um momento específico - por exemplo, por causa da necessidade de levantar dinheiro ou para extinguir um passivo por uma determinada data. O fato de que uma venda é "forçada" significa que o fornecedor está sujeito a factores comerciais legais ou pessoais externos e, portanto, a restrição de tempo não é apenas uma preferência do fornecedor. A natureza desses factores externos e as consequências de não concluir a venda são tão importantes na determinação do preço que pode ser alcançado dentro do período de tempo disponível».
Como todos sabem, as “bases de valor” de uma avaliação são o Valor de Mercado, o Valor de Investimento (valor para um específico proprietário ou investidor) e o Justo Valor. Como se verifica, o Valor de Venda Forçada não é uma base de valor.
Resumindo, as vendas forçadas surgem quando um determinado proprietário está sujeito a factores externos que o obrigam a comercializar o imóvel num curto espaço de tempo.
Estes factores externos podem ser de vária natureza, por exemplo necessidade de realizar capital para liquidar responsabilidades (passivo), necessidade de vender o activo para evitar despesas diversas (impostos, manutenção,…).
Assim, como acima transcrito, para que um Avaliador possa emitir uma opinião sobre um Valor de Venda Forçada é necessário que lhe sejam transmitidas as razões que estão na origem dessa venda. Sem essa informação e o seu entendimento, o Avaliador não é capaz de quantificar o impacto que estas restrições possam ter no valor do imóvel.
As Instituições de Crédito não deveriam exigir aos Avaliadores que determinem o Valor de Venda Forçada, mas sim e apenas o Valor de Mercado. Por seu lado os Avaliadores deveriam escusar-se a dar aquela informação.
Julgo que numa avaliação para um cliente particular, que não está condicionado por pressões externas que o obriguem a uma Venda Forçada, não faz qualquer sentido falar sobre o seu valor.