PENSAR FORA DA CAIXA - II

Novos Serviços de Consultoria Imobiliária

Numa outra ocasião, tive oportunidade de referir que seria necessário repensar o serviço de Consultoria Imobiliária para fazer face aos desafios que atravessamos.

Enquanto antes todos estávamos habituados a estudar os imóveis e as localizações – e tipicamente se elaboravam Avaliações, Estudos de Mercado, Estudos de Research, etc. – agora há que prestar muita atenção à forma como os imóveis são (ou foram) financiados.

A viabilidade de um investimento imobiliário passa, é certo, pela localização, pelo produto, pela forma como é comercializado, etc. Mas passa também pela forma como é financiado. Na realidade, observamos isso todos os dias: os maiores Promotores e Investidores Imobiliários concentram-se agora na renegociação dos seus empréstimos, na colocação no mercado de obrigações convertíveis, em aumentos de capital e em tantas outras formas de se financiarem. Mais do que pensarem e reposicionarem os seus projectos, estão neste momento simplesmente a adiá-los e a concentrarem-se em operações de refinanciamento da sua actividade.

A Consultoria Imobiliária deve evoluir. Um departamento típico de estudos tem de evoluir e as empresas serem capazes de os reestruturar. O típico serviço de avaliação imobiliária deve evoluir para uma avaliação financeira de uma empresa ou portfolio imobiliário, onde são devidamente pesados e analisados o impacto do equity e debt na originação de cash-flows e no risco do investimento.

Os serviços potencialmente a oferecer poderão assentar em:

- Non-performing loan reviews – analisar empréstimos em curso, renegociá-los e avaliá-los à luz da capacidade de geração de cash-flows. Necessário analisar componentes tais como rácios de cobertura de dívida, entre outros;
- Asset and collateral analysis;
- Loan valuation and NPV analysis (em vez de asset valuation);
- Recapitalizing projects by contributing new equity – emissão de obrigações convertíveis, aumentos de capital, angariação de parceiros estratégicos de capital;
- Entre outros.

Só com fortes financial capabilities é que será possível ir ao encontro do mercado. Hoje, não basta ter um expertise imobiliário, é necessário conjugar esse know-how com uma sólida base financeira.

Sendo o financiamento hoje uma questão tão premente, porquê continuar a estruturar um serviço de Consultoria em áreas transaccionais e não-transaccionais? Bem sei que a lei portuguesa a isso o obriga mas funcional e operacionalmente, não deveríamos pensar em função da necessidade do cliente? E não passa essa necessidade, hoje em dia, pela reestruturação das suas fontes de financiamento?

Conto, numa próxima oportunidade desenvolver um pouco mais este assunto e falar um pouco mais sobre essas fontes de financiamento: quais são, como podem ser estruturadas e como devem ser tratadas.

Até lá, bons negócios (imobiliários)!