Adicional ao IMI – Parte 2: imóveis detidos por fundos de investimento e sociedades imobiliárias e afectos às respectivas actividades económicas

Conforme vimos na primeira parte, o AIMI tributa imóveis “com afectação habitacional” e exclui prédios urbanos classificados como “comerciais, industriais ou para serviços” e “outros”. 

Depois de termos abordado a situação específica dos terrenos para construção, iremos nesta segunda parte analisar o caso dos imóveis habitacionais afectos às actividades económicas, designadamente das sociedades imobiliárias e fundos de investimento imobiliário que os detêm. 

Houve uma inicial preocupação legislativa em evitar o impacto do AIMI na actividade económica, dado que no relatório do Orçamento de Estado para 2017 é expressamente prevista a hipótese de exclusão da incidência objectiva de tal imposto para os “prédios rústicos, mistos, industriais e afetos à atividade turística, permitindo-se ainda às empresas a isenção de prédios afetos à sua atividade produtiva até € 600.000”.

No entanto, tal isenção acabou por não ter qualquer acolhimento na lei, na medida em que o artigo 135.º-C, n.º 2, do Código do IMI apenas prevê a possibilidade de serem aplicadas isenções quando o sujeito passivo é uma pessoa singular ou uma herança indivisa, nada se referindo relativamente às pessoas colectivas. 

Adicional ao IMI – Parte 1: incidência objectiva e o caso específico dos terrenos para construção

Como disse há 5 anos Ricardo da Palma Borges, a propósito do Imposto de Selo sobre prédios de elevado valor, “O que torto nasce muito tarde ou nunca se vai (totalmente) endireitar!”. Tal tributo acabou efectivamente por ser revogado pela Lei n.º 42/2016, de 28 de Dezembro (que aprovou o Orçamento do Estado para 2017). Foi, no entanto, simultaneamente criado o Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (“AIMI”), que entrou em vigor em 1 de Janeiro de 2017, e no qual o legislador manteve as mesmas intenções de tributação do património imobiliário “de luxo”, criando para o efeito um novo capítulo no Código do IMI.

No que respeita à incidência objectiva do AIMI, manteve-se a intenção de tributação dos imóveis “com afectação habitacional”, tendo sido excluídos os prédios urbanos classificados como “comerciais, industriais ou para serviços” e “outros” (cfr. artigo 135.º-B, n.º 2, do Código do IMI).

Não tendo sido excluídos da mencionada norma de incidência objectiva os terrenos para construção, estão os mesmos sujeitos também a tributação em sede de AIMI. 

Não foi, no entanto, devidamente densificado pelo legislador se do conceito de terrenos para construção se deveriam também excluir aqueles cuja potencial utilização futura coincida com fins “comerciais, industriais ou para serviços”. Recorde-se, todavia, que, na sequência de acentuada litigiosidade, o extinto Imposto de Selo sobre prédios de elevado valor teve de ser reformulado em 2014, tendo passado a referir de forma expressa a tributação dos “terrenos para construção cuja edificação, autorizada ou prevista, seja para habitação”.

Benefícios fiscais à reabilitação urbana – IRS

Num primeiro texto analisámos os benefícios fiscais à reabilitação urbana previstos no artigo 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (“EBF”) e no Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado (“IVA”). Neste segundo, abordaremos os benefícios fiscais relevantes, em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (“IRS”), previstos no artigo 71.º do EBF.

O mencionado preceito prevê benefícios fiscais: (i) na dedução à colecta de encargos suportados com a reabilitação de imóveis; (ii) na tributação das mais-valias obtidas com a alienação de imóveis reabilitados e (iii) na tributação de rendimentos prediais decorrentes do arrendamento de imóveis reabilitados.

O primeiro benefício consiste numa dedução à colecta do IRS correspondente a 30% dos encargos suportados, até ao limite de € 500, com reabilitações em imóveis que sejam localizados em áreas de reabilitação urbana delimitadas ou imóveis que sejam arrendados passíveis de actualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º e seguintes do Novo Regime de Arrendamento Urbano (“NRAU”). Estes imóveis têm que ser objecto de “acções de reabilitação”, pelo que da intervenção terá de resultar o cumprimento de uma das seguintes condições: i) um estado de conservação de, pelo menos, dois níveis acima do verificado antes do seu início; ii) um nível de conservação mínimo «bom», em resultado de obras realizadas nos dois anos anteriores à data do requerimento para a correspondente avaliação, desde que o custo das obras, incluindo IVA, corresponda, pelo menos, a 25% do valor patrimonial tributário do imóvel e este se destine a arrendamento para habitação permanente. Adicionalmente, os encargos têm de ser devidamente comprovados e dependem de certificação prévia por parte do órgão de gestão da área de reabilitação ou da comissão arbitral municipal, consoante os casos, devendo estas entidades remeter à Autoridade Tributária e Aduaneira as respectivas certificações.

O imobiliário e o OE 19

Foi apresentado na passada 2ª feira, na AR, o Orçamento de Estado para o próximo ano de 2019. Algumas medidas constam do documento que se relacionam com o mercado imobiliário. Vejamos quais:

Organismos de Investimento Colectivo em Recursos Florestais

Ficam isentos de IRC os rendimentos de qualquer natureza obtidos por fundos de investimento imobiliário ou sociedades de investimento imobiliário que se constituam e operem de acordo com a legislação nacional, desde que pelo menos 75% dos seus activos estejam afectos à exploração de recursos florestais e desde que a mesma esteja submetida a planos de gestão florestal, aprovados e executados de acordo com a regulamentação em vigor, ou seja objecto de certificação florestal realizada por entidade legalmente acreditada. 

Ficam isentas de imposto do selo as aquisições onerosas do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito relativas a prédios rústicos destinados à exploração florestal. A isenção perde efeito caso os prédios sejam transmitidos no prazo de 2 anos subsequentes, devendo o imposto ser restituído acrescido de juros compensatórios.

Prédios Devolutos

É concedida ao Governo uma autorização para alteração das regras para a classificação de prédios devolutos de acordo com o estipulado no Decreto Lei nº 159/2006, para efeitos de aplicação de imposto municipal sobre imóveis (IMI).

Os prédios urbanos ou fracções autónomas que se encontrem devolutos há mais de dois anos e localizados em zonas de pressão urbanística sofrerão um agravamento do imposto. A taxa prevista será elevada ao sextuplo, sendo esta agravada em 10% por cada ano subsequente, com o limite de 12 vezes dessa mesma taxa.

A receita obtida com o agravamento deste imposto deve ser entregue aos Municípios, servindo para financiar políticas municipais de habitação.

Ao Governo é concedida uma autorização para definição de "Zonas de Pressão Urbanística", através de indicadores objetivos a determinar, relacionados, designadamente, com os preços do mercado habitacional, com os rendimentos das famílias ou com as carências habitacionais.

Obras Coercivas

O Governo fica ainda autorizado a alterar o RJUE que aprova o o regime jurídico da reabilitação urbana, quanto à intimação para a execução de obras de manutenção, reabilitação ou demolição e sua execução coerciva.

Neste sentido, é permitida a tomada de posse administrativa dos prédios carenciados de intervenção para efeitos de execução de obras coercivas, devendo o RJUE prever um regime de arrendamento forçado desses prédios em alternativa às formas previstas de ressarcimento.

IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis

O IMI passa a ser pago da seguinte forma:

• Numa prestação única, no mês de Maio, quando seu montante for igual ou inferior a € 100;
• Em duas prestações, nos meses de Maio e Novembro, quando o imposto se situar entre € 100 e € 500;
• Em três prestações distintas, a ocorrer em Maio, Agosto e Novembro, sempre que o valor a liquidar for superior a € 500.

Regime das Mais-Valias

O Governo fica autorizado a rever o regime das mais-valias em sede de IRS nos casos de afetação de quaisquer bens do património particular a atividade empresarial e profissional exercida pelo seu proprietário, clarificando que a sujeição de imposto sobre mais-valias deve ocorrer no momento da alienação do bem. Fica assim clarificada a questão de não sujeição de imposto sobre mais-valias aquando da afectação de um bem imóvel a actividade empresarial.

Políticas de Apoio à Habitação

Encontra-se prevista a autorização de transferência de uma verba de € 40 milhões destinada ao Programa 1º Direito. É ainda autorizada a transferência de uma verba até € 18 milhões destinada ao Programa Porta 65 - Arrendamento por Jovens.

Bons negócios (imobiliários)!

Benefícios fiscais à reabilitação urbana – IMI, IMT e IVA

Os benefícios fiscais à reabilitação urbana foram alvo de recentes alterações introduzidas pela Lei do Orçamento do Estado (“LOE”) para 2018. Os principais encontram-se vertidos nos artigos 45.º e 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (“EBF”), sendo a primeira norma supostamente permanente e a segunda temporária. Abordaremos hoje os benefícios fiscais previstos em sede de Imposto Municipal sobre Imóveis (“IMI”), de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”), e de Imposto sobre o Valor Acrescentado (“IVA”).

Determina o artigo 45.º do EBF que podem beneficiar de incentivos fiscais à reabilitação urbana, em sede de IMI e IMT, os prédios urbanos ou fracções autónomas concluídos há mais de 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana que:

(i) sejam objecto de intervenções de reabilitação realizadas nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro, ou do regime excepcional do Decreto-Lei n.º 53/2014, de 8 de Abril; e

(ii) em consequência da intervenção, melhorem o respectivo estado de conservação em dois níveis acima do anteriormente atribuído, obtendo, no mínimo, um nível bom (isto é, uma pontuação de 4 em 5). Adicionalmente, têm de ser cumpridos os requisitos de eficiência energética e de qualidade térmica aplicáveis aos edifícios, nos termos do Decreto-Lei n.º 118/2013, de 20 de Agosto. Para efeitos de aplicação dos benefícios fiscais em sede de IMI e IMT a que faremos referência adiante todos os mencionados requisitos são cumulativos. 

Habitação: Novas políticas, velhos hábitos?

O Governo anunciou recentemente um conjunto bastante alargado de novas políticas direccionadas ao sector da habitação em Portugal, ao mesmo tempo que o Partido Socialista apresentou um novo Projecto de Lei com as bases para uma nova política de habitação. Dado tratar-se de muita informação, que carece ainda de ser sistematizada, discutida, explicada, votada e aprovada na Assembleia da República, procurarei sintetizar o que de mais importante todos os documentos apresentam de informação, ao mesmo tempo que deixarei aqui links para os documentos que são públicos para que todos os possam consultar.

Comecemos pelo início. Uma Nova Geração de Políticas de Habitação.

Este documento, já apresentado há algum tempo numa Resolução do Conselho de Ministros e agora consubstanciado com algumas medidas mais concretas, assenta em 4 pilares fundamentais:

• Respostas a famílias carenciadas;
• Garantias de acesso a habitação aqueles que não o conseguem por vias normais do mercado;
• Procurar que a reabilitação seja a principal forma de intervenção no mercado;
• Promover a inclusão social.

Neste meu artigo, irei centrar-me fundamentalmente nos 2º e 3º pilares. As propostas referentes ao 1º pilar assentam fundamentalmente em apoios financeiros aos actores públicos locais no sentido de conseguirem disponibilizar habitação a custos suportáveis por famílias carenciadas. Parece-me algo lógico e que cabe totalmente nas funções do Estado.

O imobiliário e o OE 18

Foi apresentado na passada 6ª feira, na AR, o Orçamento de Estado para o próximo ano de 2018. Algumas medidas constam do documento que se relacionam com o mercado imobiliário. Vejamos quais:

IVA

Beneficia de taxa reduzida (6%) todas as obras de reabilitação, independentemente da localização, contratadas para o Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado.

IRS

Introdução de uma taxa autónoma de 5% (independentemente da possibilidade de englobamento) sobre mais-valias realizadas decorrentes da venda (apenas a primeira a ocorrer) de imóvel localizado em Área de Reabilitação Urbana, para os prédios concluídos há mais de 30 anos, que sejam objecto de reabilitação, desde que as obras de reabilitação se iniciem até 3 anos após data de aquisição, desde que decorrente dessa operação de reabilitação, o estado de manutenção suba 2 níveis e tenha um nível mínimo de "bom".

A progressividade do IMI

A recente discussão sobre a alteração da tributação em sede de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), tem causado um certo alarmismo junto de proprietários. De facto, a introdução da progressividade neste imposto pode penalizar bastante alguns proprietários imobiliários em Portugal.

Aquilo que se discute passa pela introdução de um sistema progressivo de tributação sobre a propriedade imobiliária: quem mais imóveis tiver (logo mais valor em património imobiliário), mais será tributado. De facto, já antes assim era, desde a alteração ao CIMI em 2003, com a tributação por número de contribuinte e não por imóvel. Mais, a progressividade já existia porquanto alguns não pagavam imposto (os proprietários de imóveis de menor valor, por exemplo). No entanto, a questão que se coloca agora é de aumentar a taxa que incide sobre o valor patrimonial tributário em função do valor global dos imóveis dos quais se é proprietário.

Ao mesmo tempo, propõe-se a extinção da taxa de 1% em imposto de selo para os imóveis superiores a € 1 milhão.

O conceito de progressividade nos impostos tipicamente aplica-se na esfera pessoal (e não corporativa) e em função dos rendimentos de cada um. Quantos mais rendimentos alguém tiver, maior será a taxa de imposto a pagar. Nos impostos de taxa progressiva, as taxas aumentam conforme aumentam os rendimentos sujeitos a imposto (tal como no caso do IRS). Querer introduzir o mesmo sistema no imobiliário é um erro por 2 razões fundamentais:

• Património não é rendimento. Património imobiliário não é rendimento. É um stock. Sendo stock, deve ser tributado como tal;
• Rendimento é a renda que se aufere pela exploração do imóvel, e sobre essa renda já existe incidência fiscal, que quando englobada tem uma taxa progressiva.

Assim sendo, na minha modesta opinião, para além de ser um erro e uma deturpação do próprio imposto, é mais uma vez uma dupla tributação, algo que já estamos habituados (mas fartos) no imobiliário em Portugal.

Num momento em que Portugal é altamente procurado por investidores estrangeiros para aqui alocarem dinheiro em activos imobiliários, querer alterar este princípio de tributação sobre a propriedade imobiliária é, no mínimo, imprudente. Convinha que os nossos políticos pensassem um pouco naquilo que se preparam para fazer.

Bons negócios (imobiliários)!

A demagogia do Bloco de Esquerda desmantelada com factos

Aconselho a leitura do artigo de opinião de Rita Silva, dirigente do Bloco de Esquerda, sobre toda a discussão em torno do anunciado novo imposto imobiliário.

O artigo enferma de erros, equívocos e abraça um conjunto de ideias (ou serão mesmo ideais) que urge rebater. Rebater com factos e números que retratem a realidade.

Hoje vivemos em Portugal um momento excelente no sector imobiliário, momento esse que muito tem contribuído para uma (ainda) ténue recuperação económica. Muito tem também o imobiliário contribuído para a recuperação dos rendimentos de muitos portugueses e para a diminuição do desemprego.

Procurei analisar essas ideias e justificar o porquê de serem erradas:

• «Os Vistos Gold e muitos investidores imobiliários, investem muito pouco em empregos» - Basta analisar as actividades que mais cresceram nos últimos meses, mais geradoras de emprego para se entender que esta frase não tem qualquer substrato de verdade. Desde Janeiro, os sectores da construção e imobiliário geraram 9.056 empregos, mesmo com o sector das obras públicas em queda, tudo fruto de um aumento da reabilitação urbana. São os privados a investir e a gerar emprego.

• «(...) o produto das rendas do imobiliário dos vistos gold são exportados» - Esquece que fruto desse investimento, conseguimos ter acréscimo de actividade económica interna, nas áreas da construção e serviços. Na construção, e no 2º trimestre do ano corrente, o número de licenciamentos cresceu 12% face a igual período de 2015. Licenciamentos dão origem a construção, que gera emprego e riqueza. Além disso, o investimento no imobiliário tem sido altamente dinamizador do sector do turismo que mantém crescimento de 2 dígitos.

• «O imobiliário dos ricos tem pago muito poucos impostos ou nenhuns no nosso país» - Mentira. Paga IMT na compra, IMI na propriedade, IRS/IRC no arrendamento, IS, mais-valias em IRS/IRC na venda futura. E quanto mais elevado for o valor de compra, mais imposto paga. Paga mais imposto que qualquer ordenado daquilo a que o Bloco apelidou de "classe média". Como se sabe, metade dos agregados familiares em Portugal não paga IRS, e aqueles que ganham entre € 19 mil e € 27.500 pagaram apenas € 1,2 mil milhões em 2014. Segundo dados do INE, em 2015, foram pagos mais de 32 milhões de euros em imposto de selo sobre escrituras e hipotecas, 4,4% acima de 2014; 583 milhões de euros em IMT, 21% acima do valor observado em 2014; e 1,55 mil milhões de euros em IMI, um valor recorde histórico, muito acima dos € 300 mil cobrados há 20 anos atrás. Ou seja, o imobiliário paga mais imposto que o IRS da tão propalada classe média.

• «Agora a pergunta que deixo é, será o investimento no imobiliário, da forma como acontece hoje, um valor positivo para a economia e para a sociedade?» Mas ainda há dúvidas???

Bons negócios (imobiliários)!

Eles comem tudo, eles comem tudo...

Vampiros, é o nome da música. Cantada, escrita e celebrizada por Zeca Afonso. E perfeitamente adequada ao que estamos a viver, neste preciso momento, no mercado imobiliário em Portugal.

Começou logo no início da silly season, a ver se ninguém dava conta, com a alteração das regras de cálculo do Valor Patrimonial Tributário (VPT) para efeitos de cálculo do IMI. Chamaram-lhe o imposto das vistas e sobre isso muito se falou. Já não é a primeira vez que um Governo faz alterações pontuais à fórmula de cálculo do VPT, levando a um aumento da tributação em sede de IMI. Por exemplo, o coeficiente de vetustez já foi alterado desde 2003 (ano de entrada em vigor do novo CIMI).

Agora é o novo imposto sobre os grandes patrimónios imobiliários, para os imóveis cujo valor patrimonial tributário esteja acima de € 500.000.

O que este Governo pretende fazer não é redistribuir riqueza nem criar nenhum tipo de justiça fiscal. Lamento, mas desengane-se quem ainda vai na conversa. O que este Governo pretende fazer é ir buscar dinheiro sempre ao mesmo sítio, prejudicando sempre os mesmos, com a conversa da justiça fiscal (que não existe, repito). Vamos por partes.

Panama Papers, as sociedades offshore e o imobiliário

A propósito dos Panama Papers muito se tem falado da utilização de sociedades offshore como veículos de fuga ao fisco ou de crimes de outra natureza, ruído comunicacional que não pretendo explorar.

Por sociedades offshore designarei, neste texto, todas as entidades constituídas ao abrigo de um direito estrangeiro e que não têm sede em território português, independentemente de serem paraísos fiscais ou não.

A utilização de sociedades offshore em Portugal tem sido uma questão mais do investimento realizado por não-residentes em território português com destino a este (investimento inbound), do que do investimento efectuado por aqui residentes no exterior (investimento outbound). É, notoriamente, um fenómeno com expressão em certo tipo de investimento imobiliário, residencial ou de lazer, conotado com as aquisições de maior valor em zonas como o Algarve e o eixo Cascais-Estoril. Encontra-se vulgarizado sobretudo entre os cidadãos britânicos, que por ele manifestam uma especial apetência.

O valor patrimonial tributário de terrenos a lotear - Parte II

Por Ricardo da Palma Borges

Advogado (Especialista em Direito Fiscal pela Ordem dos Advogados)

Sócio-Administrador da RPBA (Ricardo da Palma Borges & Associados - Sociedade de Advogados, R.L.)

ricardo@rpba.pt






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Na primeira parte deste texto demonstrámos que o cálculo actual do Valor Patrimonial Tributário (“VPT”) não espelha o valor de mercado resultante de cada fase operacional necessária para que certo prédio rústico se converta em terreno para construção. Defendemos que esta ausência de diferenciação é violadora do princípio constitucional da igualdade por gerar igual tributação de prédios díspares.

Importa assim apurar quais os meios de reacção contra esta patologia ao alcance do contribuinte.

O valor patrimonial tributário de terrenos a lotear - Parte I

Por Ricardo da Palma Borges

Advogado (Especialista em Direito Fiscal pela Ordem dos Advogados)

Sócio-Administrador da RPBA (Ricardo da Palma Borges & Associados - Sociedade de Advogados, R.L.)

ricardo@rpba.pt






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É sobejamente conhecido que o Valor Patrimonial Tributário (“VPT”), calculado nos termos do Código do Imposto Municipal de Imóveis (“IMI”), serve de base à liquidação deste e do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”).

Tanto o valor de mercado como o VPT de um prédio rústico aumentam significativamente se esse mesmo prédio for “transformado” em terreno para construção (com loteamento aprovado, obras de urbanização realizadas e licença das construções dos lotes de terreno componentes a pagamento).

Porém, entre aqueles dois extremos, existem fases intermédias, indispensáveis para que um prédio rústico se converta num terreno para construção, as quais incrementam progressivamente o valor de mercado do prédio (pois a cada fase corresponde um valor necessariamente superior ao da precedente).

As boas e as más notícias do IMI

Resumo em vídeo das incidências de IMI para este ano.

As boas e as más notícias do IMI - IMI - Jornal de Negócios

PS quer acabar com isenção de IMI de fundos imobiliários

Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
Out of the Box
Main Thinker

OTBX, Consultoria em Finanças Imobiliárias, Lda.
Managing Director

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Consta - mais uma vez - que o PS e o seu Secretário-Geral, António José Seguro, pretendem acabar com a isenção de IMI dos Fundos Imobiliários - só os abertos e fechados de subscrição pública é que ainda gozarão de 50% da isenção, a partir de 1 de Janeiro de 2014.

Aqui há dias, saiu também uma outra notícia sobre este assunto, altamente discriminatória dos Fundos Imobiliários, já que estes aparecem no fim da lista das isenções mas são sempre chamados à cabeça dos isentos.

E terminar com a isenção de IMI dos Partidos Políticos? Parece-te bem, Tó Zé? E já agora, retirar a isenção também às Associações Sindicais? Deixem-me adivinhar... é o preço da Democracia, querem ver?

Bons negócios (imobiliários)!

Um estímulo colossal (ou a outra face do IMI)

Por João Nunes,
Director-Coordenador de Consultoria
Colliers International






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Em Portugal a palavra “estímulo” anda frequentemente associada à ideia do Estado injetar dinheiro na economia ou em alternativa de o mesmo Estado baixar os impostos. Em outras paragens do mundo “estímulo” tem normalmente um entendimento mais lato e vai no sentido de “induzir determinadas atitudes”.

Segundo rezam as crónicas, quando a TROIKA esteve pela primeira vez em Portugal, um dos aspetos que deixou mais espantados os elementos da comitiva foi o estado de degradação de muitos dos edifícios de Lisboa.

A machadada final nos Fundos Imobiliários

Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
Out of the Box
Main Thinker

OTBX, Consultoria em Finanças Imobiliárias, Lda.
Managing Director






Na passada 3ª feira, em sede de discussão na generalidade do Orçamento de Estado de 2013, o líder da oposição, António José Seguro, apresentou uma proposta alternativa que contempla o fim da isenção em sede de IMI para os Fundos Imobiliários Abertos e Fundos Imobiliários Fechados de Subscrição Pública, com o objectivo de, assim, conseguir gerar receita fiscal adicional que permita baixar o IMI para os prédios de valor patrimonial até € 250 mil.

Armadilhas fiscais - IMI dos prédios com rendas antigas (2)

Por Francisco Silva Carvalho
PTSM - Advogados







Na sequência do meu artigo anterior, venho hoje falar-vos de outras armadilhas colocadas pela nossa Administração Fiscal.

Armadilhas fiscais - IMI dos prédios com rendas antigas

Por Francisco Silva Carvalho
PTSM - Advogados






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No meu último post falava da Traiçoeira Avaliação Geral dos Prédios Urbanos, chamando a atenção para algumas inquietações suscitadas pela mesma, com particular destaque para as avaliações de prédios com rendas antigas. O que sucedeu nos meses seguintes demonstrou que todas estas preocupações eram fundadas: o prazo era curto, as pessoas não estavam informadas e a Administração Fiscal não estava preparada. Pior do que isso, aos problemas anteriormente identificados, acrescem hoje outros tantos, alguns relativos à preparação das referidas participações e ao procedimento da Administração Fiscal neste processo, e outros, mais graves, relacionados com a violação, pelo Estado, de princípios elementares de justiça administrativa e tributária. Falarei disso nas próximas linhas.

Da (Traiçoeira) Avaliação Geral dos Prédios Urbanos

Por Francisco Silva Carvalho
PTSM - Advogados








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Como, provavelmente, a maioria das pessoas não está a par, está a ser levada a cabo, pelas Finanças, no decurso deste ano de 2012, uma avaliação geral do valor patrimonial tributário de todos os prédios urbanos que ainda não tenham sido avaliados de acordo com as regras do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (de 2003).

Esta avaliação irá, naturalmente, aumentar a tributação de IMI de uma grande parte dos prédios urbanos do país.

Trata-se de uma medida que, na essência, se afigura justa, porque visa corrigir as desigualdades que existem neste aspecto particular, onde os proprietários recentes, mais jovens, com rendimentos potencialmente mais baixos, suportam pesadas cargas de IMI e os mais velhos, com a vida mais estabilizada, rendimentos mais altos e menos despesas, pagam de imposto quantias irrisórias por imóveis semelhantes. Para além disso, esta medida traduzir-se-á num aumento significativo da receita fiscal num momento onde esta é tão importante e poderá contribuir, a médio prazo, para a redução dos impostos sobre o rendimento, que presentemente asfixiam a produtividade nacional e empurram gente para o estrangeiro e para o mercado negro.

No entanto, postos de lado estes aspectos positivos, a forma sub-reptícia como as finanças estão a levar a cabo este processo espelha bem a deslealdade e prepotência da administração fiscal na sua conduta face aos contribuintes.

Porquê? Porque a informação pública sobre este processo é praticamente inexistente e os contribuintes não estão a ser informados directamente: parece que as Finanças, sempre tão diligentes a reclamar por correio e e-mail toda a espécie de coimas e intimações para pagamento coercivo relativas a qualquer atraso mínimo nas declarações de rendimentos, imposto automóvel ou às mais obscuras obrigações tributárias, relativamente a este processo em particular, com um peso tão relevante na situação contributiva de cada proprietário, se esqueceram dos mínimos deveres de cooperação, informação e boa-fé.

Tal omissão é particularmente grave por duas razões:

- A primeira, por uma questão de informação: para que os contribuintes possam estar alerta, uma vez que têm 30 dias a contar da notificação da nova avaliação (que pode chegar a qualquer momento, e muito possivelmente durante as férias de Verão) para se manifestarem e requerer nova avaliação, caso não estejam de acordo. Caso deixem passar este prazo, perdem o direito de reclamação.

Ora, qualquer cidadão com mínima experiência em lidar com as Finanças, que cometem quotidiana e constantemente toda a gama de erros deliberados e atropelos dos direitos dos contribuintes, pode suspeitar, legitimamente, que os valores que irá receber de uma primeira avaliação poderão, com elevada probabilidade, não estar correctos e que será necessário reclamar para verem os seus direitos salvaguardados.

- Em segundo lugar, e mais importante, porque os proprietários de prédios com contratos de arrendamento antigos (i.e., habitacionais anteriores a 1990 e não habitacionais anteriores a 1995) correm o risco de, após esta avaliação geral, ficarem a pagar mais IMI do que o valor total das rendas recebidas.

Ora, a lei contempla, felizmente, uma limitação para estes casos (de prédios com arrendamentos antigos), atribuindo ao prédio ou fracção em questão, para efeitos exclusivamente de tributação de IMI, o menor dos dois seguintes valores:

- O resultado da avaliação geral; ou

- O resultado da multiplicação da renda anual por 15.

Contudo, para se prevalecerem deste regime de excepção, os proprietários destes prédios deverão apresentar até ao dia 31 de Agosto de 2012, uma participação nas Finanças na qual deverá constar:

- Uma cópia autenticada do contrato de arrendamento original (ou documento que o substitua nos termos de portaria a emitir pelo Ministro das Finanças); e

- Cópias dos recibos de renda ou canhotos desses recibos relativos aos meses de Dezembro de 2010 e até ao mês anterior à apresentação da participação.

Relativamente a esta simples participação, antevêem-se alguns problemas:

- Desde logo, na presente data não é possível efectuar a participação, uma vez que esta deve ser apresentada através de um modelo oficial das Finanças, que ainda não foi aprovado;

- Depois, naqueles casos em que os proprietários não tenham os contratos de arrendamento originais (situação comum em contratos com mais de 30 anos), não é possível fazerem-se cópias autenticadas, pelo que será necessário apresentar comprovativo a definir por portaria..., que também ainda não existe!

- E, por fim, a maioria dos recibos emitidos pelos contribuintes não respeitam os requisitos legais para a respectiva validade, pelo que poderão não ser aceites pelas Finanças.

Para além de tudo isto, o prazo limite para apresentação da referida participação termina já no próximo dia 31 de Agosto…

Desta maneira, é urgente que os proprietários de prédios ainda não avaliados comecem, o mais rapidamente possível, a reunir toda a informação disponível sobre os mesmos (plantas, com menções das respectivas áreas, contratos de arrendamento, recibos, etc.), de forma a conseguir, recorrendo se necessário ao auxílio de um advogado ou fiscalista, por um lado, apurar uma estimativa o mais aproximada possível do valor patrimonial que deverá ser atribuído a cada imóvel, e, por outro, limitar, nos casos de prédios com arrendamentos antigos, o valor do respectivo IMI.

Porque estar informado e preparado é a única maneira de não ser apanhado de surpresa, e possivelmente prejudicado, pela traiçoeira avaliação levada a cabo pelas Finanças.