Investimento em Residências de Estudantes mantém-se em alta

O investimento imobiliário no segmento de Residências de Estudantes manteve-se elevado em 2018. Segundo dados publicados pela Savills, apesar de um ligeiro decréscimo de 2% face a 2017, o ano transacto registou um volume global de investimento neste segmento superior a USD 18 biliões, estando 425% acima do valor registado há uma década atrás.

Os Estados Unidos da América concentram a maior fatia do investimento realizado com mais de USD 10 biliões, tendo inclusive registado um valor recorde em 2018.

A análise realizada a 15 mercados internacionais conclui que a yield média deste segmento de investimento situa-se nos 4,8%, indo desde 3,7% na Alemanha até aos 6% na Austrália. Portugal regista uma yield de 5,5%.

A Greystar é o investidor mais activo com cerca de USD 4,5 biliões alocados em 2018 em portfolios nos Estados Unidos, Reino Unido, Espanha, Holanda e Austria. Actualmente é proprietário de mais de 50.000 unidades tendo investido cerca de USD 6,6 biliões desde 2016.

Bons negócios (imobiliários)!

--

Fonte: Global Student Housing Investment

Residências de Estudantes valorizam no Reino Unido

De acordo com o Student Accommodation Index da consultora CBRE, o sector de Residências de Estudantes no Reino Unido valorizou 12,3% em Setembro, valor anualizado. Os empreendimentos localizados em Londres apresentam uma subida ainda mais acentuada, nos 17,5%.

Os dados produzidos pelo índice mostram que os ganhos de capital no Reino Unido subiram 6,5%, acima dos 4,5% registados em igual período em 2017. Já os ganhos de yield (líquidos) valorizaram 3,4% em 2018. Aliás, os ganhos de renda são positivos em praticamente todas as regiões de Inglaterra com excepção de zonas secundárias onde se registou uma quebra de rendimento de -1,5%.

Em termos de dimensão, as unidades com maior número de camas (acima das 500) apresentam melhor performance que as unidades de média e pequena dimensão, com as primeiras a gerarem ganhos de capital de 7,2% face à média nacional de 6,5%. Já as unidades de média (entre 250 e 500 camas) e de pequena dimensão (até 250 camas) apresentaram ganhos de capital inferior à média (5,8% e 6,2%, respectivamente).

Bons negócios (imobiliários)!

Residências de Estudantes: taxa de cobertura em Portugal é das menores da Europa

A oferta de Residências de Estudantes em Portugal tem vindo a aumentar consideravelmente nos últimos anos. Na realidade, Portugal vivia num estado de quase letargia no que à oferta dizia respeito, com esta totalmente concentrada nas unidades pertencentes às próprias Universidades (poucas) e numa oferta totalmente desregulada, descaracterizada e desfragmentada.

O aumento do número de alunos deslocados, estrangeiros, com maior poder de compra motivou o crescimento de uma oferta mais dedicada, profissional e assente em serviços e equipamentos condizentes com as motivações da procura.

Mas não é só em Portugal que este mercado das Residências de Estudantes tem vindo a crescer. A população estudantil tem vindo a crescer um pouco por toda a Europa com países como Dinamarca, Alemanha e Áustria a registarem forte aumento do número de estudantes, com uma fatia considerável de estudantes estrangeiros. Neste aspecto, e comparando com outras cidades europeias, Lisboa e Porto têm ainda muito para crescer.

O Reino Unido é o país europeu com maior capacidade de acomodação de estudantes, cobrindo 27% do mercado local. Em oposição, Roma cobre apenas 3% do mercado com apenas 6.500 camas para um universo estudantil de 220.000 alunos. Logo de seguida, aparece a cidade do Porto com uma taxa de cobertura de 3,5%. Florença e Madrid apresentam também taxas de cobertura muito reduzidas:

No caso de Lisboa, a capital Portuguesa apresenta igualmente uma taxa de cobertura do mercado muito reduzida mas como rendas mensais superiores que outras cidades europeias como são o caso de Sevilha, Roma ou mesmo Paris. A necessidade de crescimento da oferta instalada para maior cobertura do mercado é notória e isso poderá fazer com que os preços desçam.

Que serviços são oferecidos?

Uma área de lavandaria é o serviço mais comummente oferecido em Residências de Estudantes mas mesmo assim, cerca de 1/3 da oferta instalada não apresenta sequer esta facilidade aos estudantes. Salas de estudo existem apenas em 40% da oferta, espaço para guarda de bicicletas em 37% e garagem para carros em 35% dos empreendimentos existentes.

Em Espanha é comum existir Residências de Estudantes que prestam um serviço de pensão completa, com as refeições a estarem incluídas no valor da renda. No entanto, a proliferação de app's que potenciam um meal delivery  e uma localização mais central de novos desenvolvimentos, perto de restaurantes e cafés. levará uma nova oferta a "desprezar" um pouco mais o serviço de refeições e a apostar em modelos mais desenvolvidos e adequados às necessidades da procura actual.

Bons negócios (imobiliários)!

--

Fonte de Informação: Global Living Spotlight, Savills, 2018

Casas do futuro: pequenas ou grandes?

O sector da habitação está num processo de transformação grande, procurando adaptar-se a novas realidades do mercado. Novos conceitos vão aparecendo, o investimento no sector aumenta com novos players de mercado. Ao mesmo tempo, um reduzido nível de oferta face a uma elevada procura, além do facto do activo imobiliário se ter tornado em definitivo um activo de investimento, faz com que os preços na habitação subam, com maior enfoque nos grandes centros urbanos.

É assim em Portugal mas é assim em grande parte do Mundo desenvolvido.

Perante esta alteração de paradigma que vivemos, alteração essa que ocorreu de forma muito rápida, assistimos a uma mudança na nova construção (leia-se nova, como construção nova de raíz e/ou reabilitada), com uma aposta clara em fracções residenciais de menor dimensão. Esta aposta, no meu entender, centra-se fundamentalmente em dois factores:

• O aumento dos preços torna o activo muito caro, em valor absoluto, para muitos potenciais compradores. Reduzindo a área, o preço final fica também ele mais reduzido, isto apesar de um aumento no preço € /m2;
• Existe uma nova geração de first-time buyers que privilegia localização, acessos, transportes e serviços de proximidade à área da fracção. Inclusive, passa menos tempo em casa, não sentindo necessidade de tanto espaço.

Estrangeiros tomam a dianteira no investimento imobiliário em Espanha

Os investidores estrangeiros (não-domésticos) ganham cada vez mais preponderância no investimento imobiliário em Espanha. Dos cerca de 9 mil milhões de euros investidos no mercado no ano de 2017, mais de 60% foram investidos por não-domésticos, ou seja, perto de 5,7 mil milhões de euros.

Ao contrário do que aconteceu durante os anos 2011-2013, período em que o investidor espanhol tomava a maior fatia do mercado, desde 2014 que os investidores estrangeiros regressaram em força ao investimento imobiliário em Espanha.

De entre os investidores estrangeiros, destacam-se os norte-americanos com 40% do montante total investido, ficando mesmo assim atrás dos investidores europeus que tomaram quase 50% do total. Em termos de segmentos de mercado, enquanto que os investidores europeus preferiam investir em retail, já os norte-americanos preferiram colocar o seu dinheiro em escritórios e hotéis.

Destaque para os activos imobiliários alternativos, com 18 transacções realizadas, grande maioria em residências de estudantes.

Bons negócios (imobiliários)!

--

Leia também Espanha: investimento imobiliário atinge € 9 mil milhões

Sectores alternativos do imobiliário

O mercado imobiliário, tipicamente, foca-se nos principais sectores para investimento: residencial, escritórios, retail, industrial. Estes são, secularmente, os sectores preferenciais para investimento. No entanto, há outros sectores, ditos alternativos, que são cada vez mais procurados por investidores e que proporcionam rentabilidades bem atractivas.

Como sectores alternativos de investimento, podemos citar:

• Residências de Estudantes;
• Estruturas ligadas à área da saúde;
• Residências de 3ª Idade;
• Sector automóvel, parques de estacionamento;
• Pequenos armazéns, arrecadações.

A atractividade por este tipo de sectores alternativos difere de País para País e é "condicionada" por factores diversos, tais como, duração dos contratos de arrendamento, indexação de ganhos e rentabilidade a subida de rendas, capacidade de gestão dos operadores, garantias, etc. Além disso, Países com maior liquidez e capacidade de atracção de investimento, conseguirão ter a preferência dos investidores. Nestes, Reino Unido, Alemanha e Suécia partem à frente na Europa:

Também a JLL aponta um crescente interesse de investidores por este tipo de activos imobiliários. Segundo a consultora, os montantes transaccionados cresceram de 10% do total do mercado de commercial real estate em 2010, para 29% em 2016, marcando um novo máximo histórico para este "sector alternativo do imobiliário".

Dada a falta de informação de mercado, nomeadamente ao nível das rendas praticadas, e da baixa liquidez deste tipo de activos imobiliários, o "apetite" por parte dos investidores está normalmente ligado à duração dos contratos de arrendamento (longo prazo) e às garantias prestadas. A determinação do preço de compra está dependente do potencial de subida de rendas (ou introdução de algum tipo de factor de indexação) e à yield exigida.

Para o futuro, importa começar a olhar para os Data Centers com um potencial muito grande de crescimento nos próximos anos.

Bons negócios (imobiliários)!

Oportunidades de investimento

Os mercados imobiliários demonstraram este ano uma resiliência supreendente a um dos períodos mais turbulentos da história política recente. A recuperação das quedas resultantes dos vários choques políticos ao longo do ano demorou algumas horas no caso do resultado do referendo Italiano, um dia após o anúncio do resultado das eleições presidenciais Norte-Americanas e algumas semanas no caso do referendo Britânico de integração na União Europeia.

O modo como os mercados imobiliários Europeus recuperaram é indicativo da actual dinâmica positiva, isto apesar da suspensão temporária das transacções e posterior cautela inerente à incerteza resultante do novo contexto político e consequente impacto económico. A maioria das previsões é optimista dado o aumento substancial da procura dos investidores por activos físicos com rentabilidades anuais. O impacto da política monetária na curva de taxa de juros deverá aumentar a competitividade dos activos imobiliários relativamente a outros activos financeiros e focar as estratégias de investimento na sua dimensão operacional resultando num aumento da exposição a edifícios de habitação para arrendar, residencias de estudantes e instalações de prestação de servicos de saúde assistidos.

Alojamento para estudantes: Uma nova categoria de investimento imobiliário?

A comunidade de estudantes estrangeiros em Portugal aumentou drasticamente nos últimos anos. Segundo dados da Direcção Geral das estatísticas do Ensino Superior e Ciência, entre 2009 e 2014, o total de alunos não nacionais inscritos no ensino superior passou de cerca de 19 mil para quase 34 mil.

Para este aumento exponencial contribuíram decisivamente diversos factores, como os programas de mobilidade académica internacional, com especial destaque para o Programa Erasmus, e o Estatuto do Estudante Internacional, aprovado recentemente, que constitui uma oportunidade para atrair, cada vez mais, um maior número de estudantes estrangeiros.

As diversas Universidades Portuguesas tiveram também um papel preponderante, com um investimento significativo numa maior visibilidade internacional da qualidade do seu ensino, através de acreditações internacionais, as quais tiveram impacto na subida nos mais conceituados rankings internacionais. Para se adaptarem à nova procura, as Universidades aumentaram a oferta de cursos em língua inglesa, tendo organizado os seus currículos de forma a integrar o estudante internacional.

A facilidade de integração do estudante na comunidade local é muito elevada, pelas mesmas razões que aparecem no índice de satisfação de quem nos visita em turismo: a afectividade do povo; o bom nível de inglês do português médio; sentimento de segurança; clima; gastronomia; custo de vida e a relação preço-qualidade. A visibilidade através do aumento do turismo, e mais especificamente do turismo jovem, por via da abertura de várias ligações low cost e do destaque, através dos vários prémios internacionais ao longo dos últimos 8 anos, de Lisboa e Porto como as cidades com os melhores hostels do mundo.

Se a tudo isto juntarmos o lançamento da startup Portuguesa Uniplaces, a nova coqueluche da recente vaga de startups made in Portugal, que em 2013 criou um portal internacional para reserva de alojamento de estudantes e a exposição internacional dos programas de aceleração e incubação de startups como o Lisbon Challenge ou a Startup Lisboa, então temos a tempestade perfeita para uma série de mudanças no sector.

Esta nova realidade permite um olhar renovado relativamente a esta categoria de activos, com alterações significativas aos pressupostos do modelo financeiro do negócio.

Com a chegada desta nova comunidade, ruas e bairros que antes eram proibidos passam a fazer parte das suas rotinas, ou seja, há uma reinterpretação do conjunto dos critérios objectivos e subjectivos de avaliação da malha de geografia urbana. O seu poder de compra é muito superior ao do Português e têm facilidade na obtenção de crédito para financiar o seu percurso académico, alargando o leque de escolha e aumentando o nível de exigência relativamente ao produto e aos serviços associados. A forma como os alojamentos passaram a ser comunicados e distribuídos comercialmente teve um substancial impacto nas taxas de ocupação e preço. Nomeadamente, com a maturidade e sofisticação na evolução dos agentes de distribuição destes mercados estudantis e sobretudo a eficácia das suas plataformas online, específicas para estabelecer a ponte entre uma oferta pouco profissional destes produtos (tão diversificados e dispersos na cidade) e clientes de perfis ecléticos (ou mesmo antagónicos...) com perfis de busca confusos.

Assumindo que as recentes alterações na dimensão, distribuição e no segmento da procura terão impacto na rentabilidade da categoria, então as mudanças terão de passar forçosamente pelo lado da oferta, profissionalizando o sector e criando conceitos que vão ao encontro das necessidades e vontades desta nova “tribo”.

Com este pano de fundo, e apesar das especificidades do utilizador final, este tipo de alojamento temporário não deixa de se enquadrar na indústria da hospitalidade. Dentro da hospitalidade, os grupos que lidam com o turismo jovem serão aqueles que estarão melhor preparados para desenvolverem e explorarem conceitos que estarão algures entre um hotel e um hostel e a vida comunitária duma república estudantil.

--

Por Bernardo d'Eça Leal
Managing Partner
The Independente Collective
www.thecollective.pt

Residências de Estudantes: uma oportunidade de investimento?

Será o investimento em Residências de Estudantes um bom investimento? Já em 2012, em algumas das apresentações que fiz, falava sobre este mercado.

Hoje, deixo-vos um breve vídeo com Ted W. Rollins, CEO da Campus Crest Communities, que nos fala sobre este produto.

Bons negócios (imobiliários)!