Lisboa: mercado de escritórios valoriza 22%

O mercado de escritórios em Lisboa valorizou 22% no espaço de 1 ano. Esta valorização foi calculada com base em dados publicados pela consultora internacional Colliers International, no seu mais recente Office Rent Map.

Entre Setembro de 2016 e igual mês de 2017, o mercado de escritórios de Lisboa registou uma queda de 25 pontos base na sua prime yield, ao mesmo tempo que observou uma subida da prime rent de € 17,60 /m2 para € 20,65 /m2. Esta combinação conjunta, de subida da renda e descida da yield potenciou uma valorização superior a 22% do mercado.

O mercado de escritórios de Lisboa pode ainda ter margem de valorização, quer por subida de rendas, quer por descida das yields. A recente revisão do rating da República Portuguesa pode potenciar uma queda das yields, com mais investidores interessantes num prémio de risco do nosso mercado que, actualmente, se encontra nos 2,8 p.p.'s, acima da Grécia, França e Itália.

No espaço de 12 meses, o prémio de risco do nosso mercado agravou-se, por força da recente queda das yields das OT's, dando assim margem para as yields de escritórios acompanharem essa tendência.

Cálculos: Out of the Box

Destaque para Londres que registou ligeiro acréscimo na prime yield mas uma descida de 10% na prime rent, levando a uma desvalorização dos escritórios na ordem dos -17%. Nota final para o mercado holandês que registou uma forte queda no prémio de risco, com a prime yield a cair de 5,4% para 3,5%. Já há 1 ano atrás, as yields das OT's na Holanda se encontravam em valores muito baixos, tendo assim dado muita margem para o mercado de escritórios local se adequar e valorizar.

Bons negócios (imobiliários)!

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Nota: Todos os cálculos foram efectuados por Out of the Box, com base nas prime rents e prime yields publicadas pela Colliers International e pelas yields das obrigações do tesouro dos países mencionados, constantes em http://pt.investing.com (à data de 19 de Setembro de 2017).

A Variável Tempo no Cash Flow

Suponha que lhe prometem pagar 1.000 unidades monetárias. O que prefere: recebê-los hoje ou daqui a um ano? Aceita-se que todos respondem que preferem receber hoje. A razão é muito simples: recebendo hoje (em vez de daqui a um ano), podemos aplicar esse capital num qualquer investimento que nos dê algum retorno. É por essa razão que se diz que “um euro hoje vale mais do que um euro amanhã”.

É, também por isso que, o Cálculo Dinâmico é sempre preferível ao Cálculo Estático uma vez que aquele considera a variável tempo enquanto que este admite que todo o projecto é desenvolvido num mesmo instante.

O Cálculo Dinâmico é materializado no “Discounted Cash Flow” onde se actualizam ao momento actual todos os fluxos de caixa do projecto de investimento. Esta actualização é efectuada através de uma correcta taxa de actualização. Esta taxa deve remunerar adequadamente os capitais investidos tendo em consideração o risco do projecto.

A questão que agora se coloca é em relação à “Variável Tempo” e a sua influência na obtenção do Valor Actual Líquido (VAL). 

Os cash-flows devem ser trimestrais, semestrais, anuais, ou uma outra qualquer periodicidade? Qual a sua influência no resultado (VAL)? Se utilizar taxas equivalentes, o resultado (VAL) é ou não o mesmo?

A Taxa Interna de Felicidade

Por Bruno Silva
Associate, Head of Property & Asset Management
Cushman & Wakefield





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E se, a par da Yield, passássemos a utilizar a Felicidade como critério de medição de valor de um ativo imobiliário? Lojistas satisfeitos; ocupantes de escritórios motivados; pacientes de unidades de saúde usufruindo de espaços dignos. A ideia não é peregrina, no sentido em que um país chamado Butão pô-la em prática há várias décadas. Chamaram-lhe: Taxa Interna de Felicidade.

Nos dias que correm, não há sector que aguente a crise. Senhorios e inquilinos medem forças numa relação que já teve dias melhores – descontos de renda; carências de pagamentos; "caps" sobre as despesas comuns; "break-clauses"... até grandes arrendatários que ontem se financiaram em operações de sale and leaseback, são hoje os primeiros a "roer a corda" e exigir revisão das condições locativas acordadas. Vale tudo nesta crise.

Porém, no sector imobiliário, a atribuição de valor numa relação comercial deve ser muito mais que o mero reflexo de um valor médio de €/m2 de uma determinada zona da cidade. Hoje, mais do que nunca, a sustentabilidade do imobiliário comercial deverá sair do plano estritamente financeiro e passar a estar intrinsecamente relacionada com a sustentabilidade económica, ambiental e social dos edifícios e seus ocupantes.

Não basta termos edifícios green ou eco-friendly para que senhorios e arrendatários exibam índices de redução da pegada ecológica como grande bandeira da sua responsabilidade corporativa. Não basta promovermos um edifício como tendo o mais competitivo preço/m2 ou as menores despesas comuns. É preciso ir mais além.

A verdadeira mudança começa em nós próprios enquanto indivíduos. Esse despertar interior de uma consciência individual que nos permitirá crescer coletivamente enquanto sociedade. Ao agirmos de forma mais inteligente, saudável e feliz, estaremos individualmente a contribuir para que a nossa organização seja socialmente mais sustentável, mais amiga do ambiente e economicamente mais próspera.

Atingir o equilíbrio nestes três grandes pilares da Sustentabilidade deverá pois ser um objetivo a seguir por todos nós que, direta ou indiretamente, utilizamos imóveis no quotidiano. Quiçá então, nesse dia de tomada de consciência, seremos todos sustentadamente mais felizes. Afinal, não é isso que procuramos?