Adicional ao IMI – Parte 2: imóveis detidos por fundos de investimento e sociedades imobiliárias e afectos às respectivas actividades económicas

Conforme vimos na primeira parte, o AIMI tributa imóveis “com afectação habitacional” e exclui prédios urbanos classificados como “comerciais, industriais ou para serviços” e “outros”. 

Depois de termos abordado a situação específica dos terrenos para construção, iremos nesta segunda parte analisar o caso dos imóveis habitacionais afectos às actividades económicas, designadamente das sociedades imobiliárias e fundos de investimento imobiliário que os detêm. 

Houve uma inicial preocupação legislativa em evitar o impacto do AIMI na actividade económica, dado que no relatório do Orçamento de Estado para 2017 é expressamente prevista a hipótese de exclusão da incidência objectiva de tal imposto para os “prédios rústicos, mistos, industriais e afetos à atividade turística, permitindo-se ainda às empresas a isenção de prédios afetos à sua atividade produtiva até € 600.000”.

No entanto, tal isenção acabou por não ter qualquer acolhimento na lei, na medida em que o artigo 135.º-C, n.º 2, do Código do IMI apenas prevê a possibilidade de serem aplicadas isenções quando o sujeito passivo é uma pessoa singular ou uma herança indivisa, nada se referindo relativamente às pessoas colectivas. 

Adicional ao IMI – Parte 1: incidência objectiva e o caso específico dos terrenos para construção

Como disse há 5 anos Ricardo da Palma Borges, a propósito do Imposto de Selo sobre prédios de elevado valor, “O que torto nasce muito tarde ou nunca se vai (totalmente) endireitar!”. Tal tributo acabou efectivamente por ser revogado pela Lei n.º 42/2016, de 28 de Dezembro (que aprovou o Orçamento do Estado para 2017). Foi, no entanto, simultaneamente criado o Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (“AIMI”), que entrou em vigor em 1 de Janeiro de 2017, e no qual o legislador manteve as mesmas intenções de tributação do património imobiliário “de luxo”, criando para o efeito um novo capítulo no Código do IMI.

No que respeita à incidência objectiva do AIMI, manteve-se a intenção de tributação dos imóveis “com afectação habitacional”, tendo sido excluídos os prédios urbanos classificados como “comerciais, industriais ou para serviços” e “outros” (cfr. artigo 135.º-B, n.º 2, do Código do IMI).

Não tendo sido excluídos da mencionada norma de incidência objectiva os terrenos para construção, estão os mesmos sujeitos também a tributação em sede de AIMI. 

Não foi, no entanto, devidamente densificado pelo legislador se do conceito de terrenos para construção se deveriam também excluir aqueles cuja potencial utilização futura coincida com fins “comerciais, industriais ou para serviços”. Recorde-se, todavia, que, na sequência de acentuada litigiosidade, o extinto Imposto de Selo sobre prédios de elevado valor teve de ser reformulado em 2014, tendo passado a referir de forma expressa a tributação dos “terrenos para construção cuja edificação, autorizada ou prevista, seja para habitação”.

Benefícios fiscais à reabilitação urbana – IRS

Num primeiro texto analisámos os benefícios fiscais à reabilitação urbana previstos no artigo 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (“EBF”) e no Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado (“IVA”). Neste segundo, abordaremos os benefícios fiscais relevantes, em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (“IRS”), previstos no artigo 71.º do EBF.

O mencionado preceito prevê benefícios fiscais: (i) na dedução à colecta de encargos suportados com a reabilitação de imóveis; (ii) na tributação das mais-valias obtidas com a alienação de imóveis reabilitados e (iii) na tributação de rendimentos prediais decorrentes do arrendamento de imóveis reabilitados.

O primeiro benefício consiste numa dedução à colecta do IRS correspondente a 30% dos encargos suportados, até ao limite de € 500, com reabilitações em imóveis que sejam localizados em áreas de reabilitação urbana delimitadas ou imóveis que sejam arrendados passíveis de actualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º e seguintes do Novo Regime de Arrendamento Urbano (“NRAU”). Estes imóveis têm que ser objecto de “acções de reabilitação”, pelo que da intervenção terá de resultar o cumprimento de uma das seguintes condições: i) um estado de conservação de, pelo menos, dois níveis acima do verificado antes do seu início; ii) um nível de conservação mínimo «bom», em resultado de obras realizadas nos dois anos anteriores à data do requerimento para a correspondente avaliação, desde que o custo das obras, incluindo IVA, corresponda, pelo menos, a 25% do valor patrimonial tributário do imóvel e este se destine a arrendamento para habitação permanente. Adicionalmente, os encargos têm de ser devidamente comprovados e dependem de certificação prévia por parte do órgão de gestão da área de reabilitação ou da comissão arbitral municipal, consoante os casos, devendo estas entidades remeter à Autoridade Tributária e Aduaneira as respectivas certificações.

Benefícios fiscais à reabilitação urbana – IMI, IMT e IVA

Os benefícios fiscais à reabilitação urbana foram alvo de recentes alterações introduzidas pela Lei do Orçamento do Estado (“LOE”) para 2018. Os principais encontram-se vertidos nos artigos 45.º e 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (“EBF”), sendo a primeira norma supostamente permanente e a segunda temporária. Abordaremos hoje os benefícios fiscais previstos em sede de Imposto Municipal sobre Imóveis (“IMI”), de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”), e de Imposto sobre o Valor Acrescentado (“IVA”).

Determina o artigo 45.º do EBF que podem beneficiar de incentivos fiscais à reabilitação urbana, em sede de IMI e IMT, os prédios urbanos ou fracções autónomas concluídos há mais de 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana que:

(i) sejam objecto de intervenções de reabilitação realizadas nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro, ou do regime excepcional do Decreto-Lei n.º 53/2014, de 8 de Abril; e

(ii) em consequência da intervenção, melhorem o respectivo estado de conservação em dois níveis acima do anteriormente atribuído, obtendo, no mínimo, um nível bom (isto é, uma pontuação de 4 em 5). Adicionalmente, têm de ser cumpridos os requisitos de eficiência energética e de qualidade térmica aplicáveis aos edifícios, nos termos do Decreto-Lei n.º 118/2013, de 20 de Agosto. Para efeitos de aplicação dos benefícios fiscais em sede de IMI e IMT a que faremos referência adiante todos os mencionados requisitos são cumulativos. 

Impactos fiscais em partilhas de heranças – Parte II

Num primeiro texto analisámos a natureza jurídica da herança indivisa e o tratamento fiscal da partilha e da transmissão do quinhão hereditário em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (“IRS”); neste segundo, abordaremos tais realidades em sede de Imposto do Selo (“IS”) e Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”).

Apenas há incidência de IMT e IS (da verba 1.1 da Tabela Geral) nas partilhas em que exista adjudicação de imóveis que exceda a quota-parte ideal detida na herança e aquando da alienação onerosa do quinhão hereditário. 

A doação de quinhão está também sujeita ao IS da verba 1.2., tendo a Autoridade Tributária e Aduaneira (“AT”) defendido por meio de informação vinculativa no processo n.º 2015001598 que também a renúncia ao pagamento de tornas se encontra sujeita a tributação nos termos da mencionada verba.

Persistem, no entanto, questões relativamente à tributação da partilha em sede de IMT e IS (da verba 1.1.) que pela sua pertinência interessa igualmente abordar.

Impactos fiscais em partilhas de heranças

Neste artigo irei abordar algumas questões fiscais em torno da dinâmica sucessória.

Começarei por definir a natureza jurídica da herança indivisa, que se qualifica como uma universalidade de bens, isto é, um património autónomo, relativamente ao qual cada herdeiro detém uma quota parte específica. Até à partilha, os herdeiros são titulares, tão somente, do direito a uma fracção ideal do conjunto, de um quinhão hereditário, e não de uma quota parte concreta sobre cada um dos bens que compõem a herança.

A partilha, por sua vez, é o acto que põe termo à comunhão hereditária, mediante a composição concreta dos quinhões hereditários. Só após a partilha é que o herdeiro se torna pleno titular de direitos sobre os bens que integram a herança e que por ela lhe couberem. Quando se limita à adjudicação de bens aos herdeiros na exacta medida dos quinhões que os mesmos detêm, a partilha retroage os seus efeitos à data do óbito, nos termos do artigo 2119.º do Código Civil. Nesse caso, apenas haverá a relevar, para efeitos fiscais, a aquisição gratuita de bens ocorrida à data do falecimento.

Exemplificando: numa herança aberta por morte no ano de 1990, na qual o herdeiro detenha um quinhão hereditário correspondente a € 100.000, sendo-lhe adjudicado em partilha um bem imóvel com o valor patrimonial tributário de € 100.000, caso tal imóvel seja posteriormente alienado em 2017 por € 500.000, o cálculo das mais-valias sujeitas a Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (“IRS”), nos termos do respectivo artigo 10.º, n.º 1, alínea a), será o seguinte:

A “permuta técnica” em IMT: Nash, Pareto, Jesus e Kant

No artigo anterior analisámos o enquadramento em Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”) e em Imposto do Selo (“IS”) da “permuta tradicional” de imóveis, enquanto troca entre dois proprietários.

Já a “permuta técnica”, ao invés da tradicional, é um mito urbano da mediação imobiliária: muitos a referem, mas poucos efectivamente viram uma. Ela requer não dois mas três proprietários. Retomando o exemplo do artigo anterior, imaginemos que António continuaria a querer o T4 de Beatriz, mas sendo Carlos o interessado no T3 de António. António e Beatriz poderiam então permutar o T3 e o T4, recebendo esta daquele o diferencial de € 50.000, vendendo ela de seguida a Carlos o T3 que havia adquirido de António (tudo segundo os valores do exemplo acima referido), auferindo deste último os € 250.000.

Se uma troca directa já implica uma dupla coincidência de vontades (tendo a moeda sido inventada, em parte, como padrão comum de valor para obviar às dificuldades de materializar aquela), já uma permuta técnica implica – e digo-o com experiência de causa - ou um sofisticado acordo a três ou contratos bilaterais juridicamente muito bem tecidos, de modo a assegurar que o pivot Beatriz vende mesmo o ex-T3 de António ao Carlos, e que este o compra efectivamente (as denominadas “obrigações de resultado”), e que os negócios são compatíveis com as exigências da praxe, como seja o financiamento bancário de algum dos adquirentes finais ou os direitos de preferência de entidades públicas sobre a compra de Carlos.  

A “permuta de imóveis” em IMT: vantagens fiscais

Em termos simplificados podemos descrever a “permuta tradicional” de imóveis como uma troca entre dois proprietários.

Atente-se no seguinte exemplo: se António, que detém um T3 com um valor de 250.000 €, pretender um T4 e Beatriz, proprietária de um T4 no valor de 300.000 €, procurar um T3, cada um deles poderá vender o seu próprio imóvel e adquirir o do outro. Contudo, se cada um tiver interesse no imóvel do outro, podem igualmente trocar ou permutar entre si.

Assim, se Beatriz adquirisse um T3 destinado a habitação própria e permanente pelo montante de 250.000 €, pagaria 8.412,78 € de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”) (cfr. artigo 17.º, n.º 1, alínea a) e n.º 3, do respectivo Código) e 2.000 € de Imposto do Selo (“IS”) (cfr. verba 1.1 da respectiva), num total de 10.412,78 €.

Também António pagaria IMT e IS relativamente à respectiva aquisição do T4 destinado a habitação própria e permanente, com o valor de 300.000 €, respectivamente de 12.040,68 € e 2.400 €, num total de 14.440,68 €.

A transmissão de quotas em sociedades imobiliárias e o IMT

De acordo com o artigo 2.º, n.º 1, do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”) – a cujas normas farei referência neste artigo –, este “(…) incide sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis situados no território nacional”.

No entanto, por forma a evitar fenómenos de elisão fiscal, o legislador criou ficções legais que equiparam determinadas operações a transmissões onerosas de imóvel para efeitos de IMT. Em particular, o artigo 2.º, n.º 2, al. d), estabelece que “para efeitos do n.º 1, integram, ainda, o conceito de transmissão de bens imóveis: d) A aquisição de partes sociais ou de quotas nas sociedades em nome coletivo, em comandita simples ou por quotas, quando tais sociedades possuam bens imóveis, e quando por aquela aquisição, por amortização ou quaisquer outros factos, algum dos sócios fique a dispor de, pelo menos, 75 % do capital social, ou o número de sócios se reduza a dois casados ou unidos de facto”. A teleologia da norma consiste, no dizer de um cultor da área, o Dr. José Maria Fernandes Pires, “numa espécie de transparência fiscal”, uma vez que a aquisição de quotas em sociedades cujo activo integre imóveis pode originar a obtenção de domínio sobre os mesmos – ainda que de forma indirecta – por parte do sócio dominante. 

Rendimentos prediais e IRS

No artigo de hoje, olharemos para a questão da contabilização dos rendimentos prediais em sede de IRS, analisando:

• Despesas dedutíveis;
• Compensação de saldos entre vários titulares de rendimentos dentro do mesmo agregado familiar;
• Reporte de perdas.

1. As Despesas Dedutíveis

Os senhorios incorrem amiúde em avultadas despesas com os imóveis que arrendam, seja devido a obras de conservação e manutenção, seja pela celebração de contratos (despesas com advogados, mediadores, certificações energéticas, etc.), ou até com o pagamento de impostos sobre o património [v.g. o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), o Imposto do Selo sobre a primeira renda e o novo Adicional ao IMI; anteriormente, até 31 de Dezembro de 2016, o Imposto do Selo sobre imóveis urbanos de valor patrimonial tributário (VPT) superior a 1 milhão de euros]. O objectivo é sempre o mesmo: tornar ou manter os seus imóveis jurídica e fisicamente aptos para o arrendamento.

Alojamento local vs. Arrendamento

Excelente infografia disponibilizada pela RPBA, sobre impactos fiscais no alojamento local e no arrendamento.

Infografia RPBA: Alojamento Local versus Arrendamento - Actualizada a 30.03.2017 from Ricardo da Palma Borges & Associados - Sociedade de Advogados, S.P., R.L.

Bons negócios (imobiliários)!

Alojamento local e arrendamento: comparação em IRS – Parte II

Num primeiro texto tratámos da tributação do rendimento das actividades correntes de alojamento local e arrendamento tradicional; neste segundo, abordaremos a fiscalidade dos ganhos da alienação dos imóveis a elas afectos. 

No âmbito do arrendamento em regime “particular”, quando um sujeito passivo aliena um imóvel, ele é tributado exclusivamente no âmbito da Categoria G (usualmente designada por “Mais-valias”).

Já se o contribuinte aliena um imóvel afecto à Categoria B – tanto no âmbito da actividade de alojamento local como na de arrendamento em regime “empresarial” – ele é tributado, no momento da venda, e por esse facto, em duas categorias: na G e na B, por duas mais (ou menos) valias distintas.

Na afectação do imóvel à Categoria B há lugar ao apuramento de uma mais-valia da Categoria G, como se de uma venda do “eu particular” ao “eu empresarial” se tratasse, a qual fica, no entanto, suspensa de tributação até ao momento da posterior transmissão do imóvel por esse “eu empresarial” a um terceiro – cfr. artigo 10.º, n.º 3, alínea b). Neste último momento existirá uma outra mais-valia, desta feita da Categoria B. Ilustremos:

Alojamento local e arrendamento: comparação em IRS – Parte I

O alojamento local e o arrendamento tradicional apresentam diferenças, de um ponto de vista económico. Pode perguntar-se, um pouco à semelhança da polémica que envolve táxis, Uber e Cabify, se essas diferenças serão suficientes para justificar regimes distintos para a tributação dos rendimentos do alojamento local e do arrendamento, como sucede actualmente.

Uma corrente de opinião sugeriu a existência de uma falta de neutralidade fiscal, que originaria distorções em benefício do primeiro. Neste contexto, começou a ser noticiada, primeiro em Junho e depois em Outubro, a possibilidade de harmonizar os dois regimes no Código do IRS, diploma que passaremos a analisar. Com a Proposta de Lei do Orçamento do Estado para 2017 projectam-se, de facto, algumas alterações nesta matéria. Neste primeiro texto trataremos da tributação do rendimento das actividades correntes; posteriormente, num segundo, da dos ganhos da alienação dos imóveis a elas afectos.

Actualmente, nos termos do artigo 4.º, n.º 1, alíneas h) e n), a exploração de estabelecimentos de alojamento local gera sempre um rendimento da Categoria B (rendimentos empresariais e profissionais), o que implica a afectação dos imóveis objecto de exploração à actividade empresarial do contribuinte. Já o arrendamento tradicional tem enquadramento tendencial na Categoria F (rendimentos prediais), excepto quando haja opção do sujeito passivo pela tributação no âmbito da Categoria B, caso em que haverá igualmente afectação dos imóveis explorados à respectiva esfera empresarial.

Panama Papers, as sociedades offshore e o imobiliário

A propósito dos Panama Papers muito se tem falado da utilização de sociedades offshore como veículos de fuga ao fisco ou de crimes de outra natureza, ruído comunicacional que não pretendo explorar.

Por sociedades offshore designarei, neste texto, todas as entidades constituídas ao abrigo de um direito estrangeiro e que não têm sede em território português, independentemente de serem paraísos fiscais ou não.

A utilização de sociedades offshore em Portugal tem sido uma questão mais do investimento realizado por não-residentes em território português com destino a este (investimento inbound), do que do investimento efectuado por aqui residentes no exterior (investimento outbound). É, notoriamente, um fenómeno com expressão em certo tipo de investimento imobiliário, residencial ou de lazer, conotado com as aquisições de maior valor em zonas como o Algarve e o eixo Cascais-Estoril. Encontra-se vulgarizado sobretudo entre os cidadãos britânicos, que por ele manifestam uma especial apetência.

O regime do reinvestimento em IRS para a alienação e aquisição de habitação própria e permanente – Parte II

Depois de, em texto anterior, ter analisado as particularidades do regime do “reinvestimento para trás”, abordarei agora duas outras questões cujo tratamento fiscal suscita dificuldades de acesso ao regime do reinvestimento em sede de IRS, as quais foram analisadas por um Tribunal Arbitral instituído junto do Centro de Arbitragem Administrativa no processo n.º 84/2012-T.

I – Amortização de empréstimo contraído para a construção de imóvel

Como é sabido, o reinvestimento do valor de realização que deriva da alienação do “imóvel antigo” na aquisição ou construção de “imóvel novo”, ambos destinados à habitação própria e permanente, possibilita a exclusão de tributação em IRS das mais-valias imobiliárias geradas.

Por regra, quando existe um valor de realização a reinvestir este tem de ser previamente deduzido da amortização de empréstimo contraído para a aquisição do imóvel “antigo”. Ou seja, o dever de reinvestir é sobre o montante do preço de venda do imóvel “antigo” abatido das responsabilidades inerentes ao pagamento do empréstimo que esteve associado à respectiva aquisição, i.e., apenas são naturalmente reinvestíveis os meios líquidos sobrantes.

O regime do reinvestimento em IRS para a alienação e aquisição de habitação própria e permanente

O artigo 10º, nº5, do Código do IRS, prevê uma exclusão de tributação para as mais-valias realizadas quando o sujeito passivo aliena a sua habitação própria e permanente (“imóvel antigo”), desde que utilize o valor de realização resultante dessa venda para adquirir um “imóvel novo”, com o mesmo destino, durante um lapso temporal que vai desde os 24 meses anteriores à data da realização até aos 36 meses posteriores a ela.

Tenho infelizmente constatado, na minha prática profissional, que este regime, traiçoeiro e cheio de alçapões, tem trazido graves dissabores a muitos contribuintes, quase sempre por falta de uma análise fiscal prévia às decisões de compra e venda de imóveis.

Uma situação que tem gerado litígios é a dos sujeitos passivos que adquirem o “imóvel novo” (v.g. em 2015) antes de alienarem o “antigo” (v.g. em 2016). Normalmente, eles (i) necessitam de recorrer a crédito bancário para aquisição do “novo” (em 2015), e pretendem depois (ii) recorrer ao regime fiscal do reinvestimento instituído para a aquisição ocorrida nos 24 meses anteriores à data da realização/venda do “imóvel antigo”, (iii) aproveitando o valor de realização deste último para amortizar (em 2016) o crédito bancário contraído (em 2015). 

O valor patrimonial tributário de terrenos a lotear - Parte II

Por Ricardo da Palma Borges

Advogado (Especialista em Direito Fiscal pela Ordem dos Advogados)

Sócio-Administrador da RPBA (Ricardo da Palma Borges & Associados - Sociedade de Advogados, R.L.)

ricardo@rpba.pt






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Na primeira parte deste texto demonstrámos que o cálculo actual do Valor Patrimonial Tributário (“VPT”) não espelha o valor de mercado resultante de cada fase operacional necessária para que certo prédio rústico se converta em terreno para construção. Defendemos que esta ausência de diferenciação é violadora do princípio constitucional da igualdade por gerar igual tributação de prédios díspares.

Importa assim apurar quais os meios de reacção contra esta patologia ao alcance do contribuinte.

O valor patrimonial tributário de terrenos a lotear - Parte I

Por Ricardo da Palma Borges

Advogado (Especialista em Direito Fiscal pela Ordem dos Advogados)

Sócio-Administrador da RPBA (Ricardo da Palma Borges & Associados - Sociedade de Advogados, R.L.)

ricardo@rpba.pt






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É sobejamente conhecido que o Valor Patrimonial Tributário (“VPT”), calculado nos termos do Código do Imposto Municipal de Imóveis (“IMI”), serve de base à liquidação deste e do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (“IMT”).

Tanto o valor de mercado como o VPT de um prédio rústico aumentam significativamente se esse mesmo prédio for “transformado” em terreno para construção (com loteamento aprovado, obras de urbanização realizadas e licença das construções dos lotes de terreno componentes a pagamento).

Porém, entre aqueles dois extremos, existem fases intermédias, indispensáveis para que um prédio rústico se converta num terreno para construção, as quais incrementam progressivamente o valor de mercado do prédio (pois a cada fase corresponde um valor necessariamente superior ao da precedente).

Imposto de selo sobre prédios de elevado valor - III

Por Ricardo da Palma Borges

Advogado (Especialista em Direito Fiscal pela Ordem dos Advogados)

Sócio-Administrador da RPBA (Ricardo da Palma Borges & Associados - Sociedade de Advogados, R.L.)

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Parte 3 - A discriminação dos prédios habitacionais e a aplicação do imposto no tempo

Nesta parte final da análise da verba 28 da Tabela Geral do Imposto do Selo (IS) ‑ que tributa anualmente, à taxa de 1%, a propriedade, usufruto ou direito de superfície de prédios urbanos habitacionais de valor patrimonial tributário (“VPT”) igual ou superior a € 1.000.000 (ver Partes I e II) ‑, estuda-se a discriminação consoante a afectação do prédio bem como o seu regime de aplicação no tempo.

Este IS apenas incide (salvo o caso de imóveis detidos por entidades em paraísos fiscais) sobre prédios urbanos habitacionais – e, a partir de 2014, sobre terrenos para construção cuja edificação, autorizada ou prevista, seja para habitação – em detrimento dos prédios com outras afectações, nomeadamente comerciais, industriais ou para serviços.

Ora, não há diferença fiscalmente relevante entre um imóvel destinado à habitação com VPT de € 1.000.000,00 e outro de igual VPT afecto a diferente fim: supõe-se que ambos têm igual aptidão de gerar rendimento, revelam igual capacidade contributiva dos seus titulares e fruem idêntico benefício das utilidades públicas.

Imposto de selo sobre prédios de elevado valor - II

Por Ricardo da Palma Borges

Advogado (Especialista em Direito Fiscal pela Ordem dos Advogados)

Sócio-Administrador da RPBA (Ricardo da Palma Borges & Associados - Sociedade de Advogados, R.L.)

ricardo@rpba.pt

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Parte 2 - Os prédios em propriedade plena e outras discriminações

Nesta segunda parte da nossa análise (ver Parte I), retoma-se o estudo da verba 28 da Tabela Geral do Imposto do Selo (“IS”), a qual prevê a tributação anual, à taxa de 1%, da propriedade, usufruto ou direito de superfície de prédios urbanos habitacionais cujo valor patrimonial tributário (“VPT”) seja igual ou superior a € 1.000.000, e em especial as questões relativas a prédios em propriedade plena.

Na sua aplicação, a Autoridade Tributária e Aduaneira (“AT”) tem considerado sujeitos a tributação, independentemente do número de proprietários, os imóveis não submetidos ao regime de propriedade horizontal (em “propriedade plena” ou “propriedade vertical”), mesmo que com partes afectas a habitações independentes, como sucede com boa parte dos prédios arrendados mais antigos. Esta interpretação discrimina tais prédios face aos em propriedade horizontal.

Um ofício do Provedor de Justiça, de Abril de 2013, e subsequente parecer do Centro de Estudos Fiscais e Aduaneiros da AT, também de 2013, pronunciaram-se pela ilegalidade ou inconstitucionalidade da tributação dos prédios em propriedade plena com partes afectas a habitações independentes. Porém, a AT continua a tributá-los.