As bolhas no mercado residencial norte-americano

Aqui há dias escrevíamos sobre os sinais de arrefecimento do mercado residencial norte-americano. Hoje importa olhar com mais atenção e pormenor para algumas cidades onde os preços da habitação começam, de facto, já a corrigir.

De forma genérica, aparentemente o mercado residencial norte-americano atingiu o pico há já quase 1 ano, em Março de 2018. Desde então, os preços têm vindo a cair em 33 de 40 Estados de onde é possível retirar informação em quantidade e qualidade suficientes. Mesmo observando os dados da Zillow é possível verificar que o volume total de transacções no mercado caiu de USD 129 biliões em Março de 2018 para USD 120,4 biliões em Novembro do mesmo ano:

Olhando para algumas cidades em específico, podemos retirar as mesmas conclusões quanto a um ciclo de quedas no mercado. Seattle desvalorizou 5,1% em 5 meses, a maior queda desde a bolha imobiliária anterior; São Francisco, Los Angeles, San Diego, Portland... todas estas cidades estão a registar queda nos preços de venda.

O índice S&P Case-Shiller parece estar a atingir um pico, registando actualmente um valor 11,4% acima do anterior pico de mercado antes da bolha de 2007. Em Denver, por exemplo, o índice de preços está agora 54% acima do pico de 2007, enquanto que Los Angeles e San Diego apresentam preços idênticos aos de há 12 anos atrás.

Independentemente da dimensão da subida desde a crise do subprime, a realidade mostra que o mercado norte-americano começa a ajustar perante uma diminuição da procura estrangeira (nomeadamente chinesa). Já em artigos anteriores havíamos alterado para uma substancial quebra do investimento chinês em imobiliário norte-americano. Além disso, a subida recente das taxas de juro parece igualmente estar a afastar alguma procura, desta feita, doméstica.

Sinais muito importantes que importa continuar a observar e analisar.

Bons negócios (imobiliários)!

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Nota: informação retirada da página Seeking Alpha

EUA: tempo de comprar ou de vender?

O mercado imobiliário norte-americano, nomeadamente o residencial, tem observado uma forte recuperação nos últimos anos, após as quedas verificadas decorrentes da crise do subprime. O principal índice norte-americano, o S&P Case-Shiller mantém a sua tendência de subida, com os preços a regressar aos valores verificados no início do século.

Com mais norte-americanos a arrendar casas, os investidores aproveitaram a queda de preços para investir no mercado de buy-to-let.

No entanto, os dados mais recentes levantam algumas dúvidas junto dos actores de mercado:

• Sentimento de potenciais compradores a cair;
• Nº de imóveis em venda em máximos de 4 anos;
• Queda nas vendas de casa;
• Apesar da melhoria do clima de confiança no sector da construção, novas casas construídas não implicam, necessariamente, mais vendas.

Na verdade, e segundo a Fannie Mae, cada vez menos americanos acham que é uma boa altura para comprar, ao passo que muitos pensam que é a altura certa para vender. Desde o 2º semestre de 2013 que o sentimento na procura parece ter mudado, com mais americanos a pensar que é boa altura para vender. Isto, aliado ao crescimento nos inventários, pode representar uma mudança no mercado.

Adicionalmente, há cada vez mais cidades, que compõem o índice S&P Case-Shiller, que estão a reportar quedas nos preços, nomeadamente, Cleveland, Washington, New York, San Diego e Atlanta. As quedas são pequenas, as expectativas são ainda de valorização em 2014, se bem que mais moderada.

Será mesmo assim? Aguardemos pelos dados nos próximos meses.

Bons negócios (imobiliários)!

O mercado em imagens - XXXII

Não havia, aqui há uns anos, uma música que cantava "Non pare, sigue, sigue..."?

Bons negócios (imobiliários)!

O imobiliário é Nobel!

(...) Among his many accomplishments, Shiller predicted that the U.S. housing market was in a bubble during a time when everyone thought prices had nowhere to go but up. In http://www.businessinsider.com/robert-shiller-nyt-housing-bubble-quote-2013-10#ixzz2hmKOv7IZ

Robert Shiller é Prémio Nobel da Economia. Mais conhecido pelo trabalho realizado na previsão de preços de activos, construiu também o S&P Case-Shiller, o maior índice transaccional de habitação de todo o Mundo e previu o aparecimento da bolha imobiliária norte-americana.

Parabéns ao Prof. Shiller!

O mercado em imagens - XXXI

E sobe, sobe, sobe...

Bons negócios (imobiliários)!

O mercado em imagens - XXX

O que vale é o que o imobiliário é um investimento estável...

... e no longo prazo, valoriza sempre!

Fonte: http://www.doctorhousingbubble.com

Bons negócios (imobiliários)!

Queda do mercado americano chega ao fim

As vendas de casas novas nos Estados Unidos bateram um máximo de 2 anos, em Maio passado.

Comprar ou Vender?

Deixo-vos hoje um vídeo da Bloomberg com um pequeno debate entre Kiesel e Shilling sobre o estado actual do mercado residencial norte-americano, e as previsões de cada um.

Interessante observar alguns aspectos:

- Os mesmos dados levam a interpretações e projecções diferentes de parte a parte. Um acha que é tempo de comprar, outro altura para vender. E tudo com base, repito, nos mesmos dados;

- Os dados analisados: preço, stock, novas construções, promessas de venda. Não é uma mera discussão se o preço subiu ou desceu;

- A análise "broadband" do mercado imobiliário, a sua correlação com a economia e o emprego. Ambos têm uma visão bastante alargada do mercado, não se cingem à mera evolução do preço nem tão pouco a dados imobiliários. Existe uma clara compreensão dos efeitos macroeconómicos no sector imobiliário;

- Ao mesmo tempo, uma questão fundamental no mercado imobiliário: o facto de ser muito local. No entanto, como o mercado norte-americano é muito grande e tem liquidez, naturalmente que os dados globais são importantes.


Bons negócios (imobiliários)!

Tendências Mercado Habitação USA

É um conjunto de mixed-feelings aquilo que se passa no mercado residencial norte-americano. As análises são muitas, as conclusões também!

Hoje, pretendo deixar-vos breves análises do estado actual actual do mercado. Primeiro, mostro-vos um pequeno vídeo da Realtor.com com um resumo das recentes tendências do mercado de habitação nos Estados Unidos.



Adicionalmente, cortesia de Richard Bloch em Seeking Alpha, mostro-vos um gráfico de correlações entre o S&P Case-Shiller das várias cidades que o índice segue, com o índice geral. Apesar do índice continuar em queda, as correlações começam também a caiar para zero, o que parece ser lógico dado, à partida, não haver necessariamente qualquer correlação entre cidades. O imobiliário é um activo fundamentalmente local.



Ainda com correlações, olhando para os gráficos que se seguem, podemos encontrar uma tendência similar entre a procura por novas casas (Housing Market Index - HMI - by Wells Fargo) e o S&P Case-Shiller:





Olhando para estes 2 gráficos, podemos encontrar alguma relação de tendências com um delay de 1 ano, sensivelmente. Assim, se a procura de novas casas está agora a aumentar, seria expectável um aumento dos preços daqui a 1 ano. Veremos como se comporta o HMI nos próximos meses.

Bons negócios (imobiliários)!

O mercado em imagens - XXV

E na nossa vigésima quinta edição da rubrica "Mercado em Imagens", parece que se confirma o triple dip, já alertado na última edição.

O índice S&P Case-Shiller encontra-se agora a valores de há 10 anos, veremos onde pára a queda.

Bons negócios (imobiliários)!

The S&P Case Shiller Index - VI

Notícia de há dias: o S&P Case-Shiller tem uma falha, e grande!

Este índice é mundialmente conhecido por ser um índice com uma série já bastante longa, fiável e assente em transacções. O índice reporta preço, não valor. Também por isso, torna-se no índice mais importante no Mundo no sector residencial.

O valor da venda é integrado no índice no momento da concretização da transacção (data da escritura), sendo que o preço é naturalmente acordado antes - em Portugal, seria no momento do CPCV. Assim, existe um desfasamento temporal no report do preço, uma vez que no momento em que ele integra a Base de Dados do índice já não diz respeito a esse momento específico mas a um outro anterior no tempo (de acordo com David Blitzer, 4 a 8 semanas antes, tempo que medeia entre o acordo inicial e a escritura do imóvel).

Assim sendo, o índice apresentará um desfasamento temporal de cerca de 4 meses e não de 2 meses como é usual (o índice publica resultados com um delay de 2 meses). Mas não deixa de ser o melhor e de facto assim garante-se efectivamente o reporte do preço e de uma transacção reais.

Bons negócios (imobiliários)!

O Imobiliário e a Inflação (3)

Há algumas semanas escrevi sobre a relação entre o imobiliário e a inflação.

Será que investir em habitação é mesmo um bom investimento? A valorização do imóvel, supera a inflação? O investimento gera apreciação de capital?

Numa pequena entrevista com Robert Shiller, ele aborda estas questões de uma forma muito pragmática. Comprar casa para uso próprio não parece ser um bom investimento (what's new?), dependendo claramente da utilidade que o próprio dará à mesma. E a história diz-nos isso mesmo.

E para o futuro? O que prevê Robert Shiller? Vejam aqui, neste vídeo.

Bons negócios (imobiliários)!

O Mercado em Imagens - XVIII

Nem tudo são más notícias no mercado imobiliário norte-americano. Em Agosto, o tempo médio de venda das casas baixou e o stock em venda encontra-se perto de mínimos históricos:

E, aparentemente, quando o stock em venda está em baixo, o preço começa a subir:

O que até faz sentido: oferta cai, no limite para a mesma procura, o preço sobe. Haja procura!

Bons negócios (imobiliários)!

O Mercado em Imagens - XV

É oficial, os USA entraram num double dip...





Bons negócios (imobiliários)!

O Mercado em Imagens - X

Housing Double Dip

O S&P Case-Shiller inverteu a tendência e muitos já assumem como certo um duplo fundo no mercado. Será mesmo assim?

O gráfico seguinte mostra o mesmo. É o índice da Zillow e antecipa também um double dip no mercado norte-americano. Retirei-o de Seeking Alpha
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Mortgage Rates

Por seu turno, as taxas de juro a 30 anos para financiamento de hipotecas estão em máximos.

Preços a cair, taxas a subir...

Bons negócios (imobiliários)!

As casas são como as máquinas de lavar loiça

No artigo "Why Houses Are Like Dishwashers", de Felix Salmon, publicado em Seeking Alpha, ele procura explicar porque é que comprar uma casa se assemelha a comprar uma máquina de lavar loiça.

Achei a comparação engraçada, apesar de não concordar com ela. A dificuldade está, sobretudo, em quantificar o proveito que retiramos em viver na nossa própria casa. Case quantifica em 6% ao ano, após gastos com manutenção.

Uma coisa, para mim, é clara: comprar uma casa própria é sempre um investimento e provavelmente o maior que qualquer um de nós fará ao longo da vida. É um investimento porque implica correr riscos, o principal, o risco de valor residual.

Tal como Salomon diz, e bem, no seu artigo, este investimento pode correr mal se alguém tiver de vender a sua casa em momentos de baixa de mercado. Ora aqui está a razão pela qual comprar casa própria é um investimento, estou a correr o risco de perder (ou ganhar) valor ao longo do tempo.

Bons negócios (imobiliários)!

Housing Double Dip - II

Agora é a vez de Robert Shiller. Neste vídeo, ele fala-nos sobre um possível cenário, o cenário japonês.

O Japão, aquando da bolha imobiliária de 1991, viu o seu mercado cair consecutivamente durante 15 anos. É uma falácia, acreditar-se em valorizações constantes. Ele dá-nos também o exemplo do mercado imobiliário da Flórida, que esteve 50 anos a desvalorizar, depois de um tornado ter terminado com valorizações fantásticas, em 1926.

Cada caso é um caso e nisto o mercado imobiliário é fantástico! É verdade que vivemos num mercado global mas o imobiliário é ainda muito local e não há um imóvel igual ao outro...



Bons negócios (imobiliários)!

Price Earnings na Habitação

Ultimamente tenho lido vários artigos de opinião acerca do real interesse em investir em imobiliário de habitação, fundamentalmente nos Estados Unidos. No pico da crise, o rácio price to rent encontrava-se em valores máximos, significando um sobreaquecimento do mercado, dado os elevados preços de venda face aos valores de arrendamento. Na prática, estamos a dizer que as yields estavam baixas.

Esta medida de rendibilidade assemelha-se ao PER – Price Earnings Ratio. Mede o número de anos que leva um investidor a recuperar o seu investimento, derivado apenas da rendibilidade a si associada. Por exemplo: no pressuposto que os lucros de uma empresa são totalmente distribuídos, o PER calcula-se dividindo o preço do título pelo dividendo. Assim, obtemos o número de anos que levamos a recuperar o preço de aquisição do título pelos dividendos distribuídos (na prática, o rendimento que a acção gera e distribui). O inverso é o dividend yield.

Um dos principais problemas desta medida é que é estática. Mede o período de recuperação de um investimento num dado momento para uma determinada cotação, não tendo o efeito dinâmico do crescimento. Num período inicial da vida de uma empresa, é natural que esse PER seja elevado (veja-se o exemplo da Martifer no momento do IPO). Por isso, há muitos analistas que usam o chamado PEG, que não é mais que um PER corrigido por um factor de crescimento (G, de Growth).

Esta medida tem outros problemas, tais como, não levar em linha de conta a estrutura de financiamento.

Dando como exemplo o índice norte-americano, S&P 500, podemos ver no gráfico em baixo que nos anos em que ocorreram grandes quedas ou se iniciaram períodos de bear market, o PER estava sempre em valores muito elevados.

Fonte: Robert J. Shiller
No imobiliário de rendimento, é possível calcular a mesma medida. Bastará olhar para o preço de venda do imóvel e para o rendimento que ele gera, tipicamente a renda.

O mercado de habitação norte-americano observava valores recorde em 2006. De acordo com um relatório da CNN, em Junho de 2007 o mercado de habitação norte-americano apresentava um PER médio de 22,8, com uma média dos 15 anos anteriores de 16,9. Logo nessa altura, estavam a registar-se ainda valores muito elevados face a médias históricas. Dados mais recentes do S&P Case-Shiller apontam para uma alteração no comportamento deste rácio, estando em 2009 com um price-to-rent de 19,65 (vejam o valor que atingiu em 2006, perto de 30):

Resolvi fazer um exercício simples: fui a um portal de imobiliário e pesquisei apartamentos na freguesia de Santa Maria dos Olivais. Pareceu-me ser uma zona (nomeadamente a do Parque das Nações) com bastante oferta que me permitisse obter alguma heterogeneidade na amostra, em termos de número de imóveis, áreas, preços e tipologias.

A pesquisa devolveu-me 846 apartamentos para venda e 104 para arrendamento, ou seja, um rácio de 8 para 1. Existem 8 vezes mais apartamentos para venda do que para arrendamento, indiciando desde logo maior apetência para a compra.

De acordo com o INE, em 2001, 76% dos alojamentos eram habitados pelos próprios, tendência que aparentemente terá subido durante esta década. Nos Estados Unidos, o total de proprietários não chega actualmente a 68%, com tendência a baixar, já desde 2005.

Voltando ao Parque das Nações, nos apartamentos para venda, a maior parte deles apresenta preços entre € 1.500 e € 3.000 por m2, ao passo que os arrendamentos rondam entre os € 8 e € 16 por m2.

Assim, analisando a amostra recolhida e excluindo os outliers, concluo que o Parque das Nações apresenta um price-to-rent ratio de 15,73, o equivalente a uma gross yield de 6,36%. Se a este valor excluirmos os custos associados, tais como manutenção, condomínio, IMI e taxas camarárias, eventualmente teremos uma net yield a rondar os 4%, ou seja, um PER de 25.

Com uma rendibilidade líquida de 4%, o que levará então alguém a querer investir em habitação para arrendamento? O que é que os números não nos dizem?

Bons negócios (imobiliários)!

The S&P Case Shiller Index - V

Deixo-vos mais uma entrevista com Robert Shiller, um dos criadores do S&P Case Shiller Index.

Ele fala-nos sobre a possibilidade de se estar a criar uma nova bolha, análise "suportada" pelos movimentos mais recentes de subida no índice.

Para ele, estas súbitas subidas no índice não são normais, levando em linha de conta que estamos perante um mercado rígido, pouco flexível e com reduzida liquidez. O mercado tem padrões e esse padrão tem sido de descida, desde 2006.

Ao contrário daquela que é a minha opinião, Robert Shiller não justifica estas subidas apenas pelo fenómeno fiscal de subsidiação da compra e refinanciamento de habitação. A subida da confiança dos investidores tem-se feito sentir nos mercados de acções, e isso tem sido também o principal driver no mercado de habitação.

Bons negócios (imobiliários)!

Delinquent Mortgages in US Housing Market

Na sequência do último post e dos dados mais recentes do S&P Case Shiller (que registou uma subida em Julho), deixo-vos hoje um gráfico interessante sobre o montante de hipotecas que estão em actualmente em default e ainda por liquidar. Caso assim se mantenham, eventualmente todas estas casas hipotecadas terão de vir para o mercado e aí podemos esperar forte pressão no preço.

Mais uma vez, este movimento dependerá em muito da manutenção do programa de refinanciamento de hipotecas e de se optar em aumentar, nos Estados Unidos, o montante global de negative equity no sector da habitação.

Outro elemento importante diz respeito ao nº de habitações novas a construir. Também já vimos noutro post que o movimento de aceleração tem vindo gradualmente a diminuir. Sabe-se agora, através de um estudo levado a cabo pela National Association of Home Builders (NAHB), que 63% dos construtores inquiridos referem estar a sentir muitas dificuldades em contratar crédito para financiar a sua actividade de construção de habitação unifamiliar:

- 80% dos inquiridos referem que as entidades financiadoras estão a diminuir o rácio loan-to-value (LTV);

- 76% referem que não existem sequer novas linhas de crédito disponíveis;

- 75% dizem, ainda, que as instituições financeiras estão a reduzir os montantes máximos de concessão de crédito.

Nestas condições, dizem os construtores que terão naturalmente de parar com os seus investimentos.

Neste momento, temos o fim do benefício fiscal de USD 8.000 para os chamados "first-time buyers", o fim do programa de refinanciamento de hipotecas e um maior aperto nas condições de financiamento das empresas de construção.

Terá chegado ao fim todo este ciclo de recuperação no mercado imobiliário habitacional nos Estados Unidos?

Bons negócios (imobiliários)!