Luanda não é Angola

A necessidade aguça o engenho. Ao longo deste último ano e meio os empresários do imobiliário, promotores, têm buscado formas de continuar a produzir e escoar os seus produtos num momento em que o mercado perdeu a força que teve após a crise mundial de 2007/2008.

O mercado actual demora mais tempo a absorver a produção, veja-se que as "vacancy rates" têm vindo a prolongar a sua tendência de subida, tanto na cidade como em Talatona, o que dificulta não só a execução dos projectos como limita o seu retorno. Ou seja, o risco da promoção imobiliária tem vindo a aumentar mas os promotores não podem repercutir o seu prémio de risco nos seus produtos sob pena de perderem competitividade num mercado cuja oferta aumenta por força da sua fraca absorção.

Esta situação levou a que vários promotores e entidades ligadas ao sector procurassem soluções de produção mitigando ao máximo o risco nos seus projectos. A primeira solução que tive conhecimento foi a Cooperativa Essandju que promoveu um lote com três edifícios sob forma de cooperativa. Qual a vantagem encontrada nesta solução? A primeira e a que mais rapidamente sobressai é o facto de uma cooperativa não ter, ao contrário da visão empresarial, uma visão de lucro. Os cooperantes não esperam a remuneração do seu risco e do seu investimento enquanto tal. O segundo é que permite desenvolver o projecto sem financiamento junto da banca, o que com as actuais taxas de juro, permite poupanças consideráveis. Por outro lado a gestão de todo o projecto é feita por uma única entidade profissional e que acompanha todo o processo. A participação de cada cooperante é proporcional à sua fracção e ao longo da obra os desembolsos são também desta forma distribuídos.

Esta solução permitiu a um conjunto de particulares terem um apartamento em Luanda com um custo bastante abaixo dos que são normalmente praticados no mercado, embora não possam transaccionar as suas fracções por um período de cinco anos podendo no entanto arrendar as mesmas.

Depois desta cooperativa já tive conhecimento de mais duas que estão em fase de projecto para lançarem os seus empreendimentos.

Esta solução encontrada é muito interessante pois permite desenvolver projectos para diferentes gamas de classe de produto e é uma forma do mercado continuar a oferecer produtos de qualidade para regenerar o parque residencial em Luanda, mas não só. Esta ideia pode ser replicada em qualquer ponto do país e desta forma ajudar à fixação de populações nas suas províncias de origem e aí criar um desenvolvimento integrado pois aumenta a construção local e todas as suas industrias complementares.

Este é um papel que tem cabido ao Estado, criando Novas Centralidades junto aos centros urbanos do país e através da execução do Programa Nacional de Urbanismo e Habitação (o qual inclui iniciativas como o programa de auto-construção dirigida e o programa 200 moradias por município, por exemplo). Mas a iniciativa privada deve complementar este Programa e esta é uma hipótese a ter em conta para não se estar sempre à espera que os outros façam por nós.

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Por Francisco Barros

Director Geral Proprime

Luanda, uma perspectiva histórica do imobiliário

Em conversa com uns "mais velhos" de Luanda, apercebi-me que a evolução da construção imobiliária da cidade no Séc. XX esteve intimamente ligada à iniciativa privada e ao seu sucesso nos seus negócios.

A cidade cresceu, ao longo dos últimos 100 anos, de acordo com os sucessos que os empresários obtinham nas suas actividades principais, como foi o caso do café, em meados do século passado. Foi assim que apareceram bairros como o Miramar e cresceram os edifícios na Av. Marginal, hoje Av. 4 de Fevereiro. 

A excepção a esta iniciativa privada aconteceu no início da década de 1960 quando, fruto do desenvolvimento de Angola, o Estado Português incentivou a vinda para Luanda de quadros médios e superiores - como sejam engenheiros, professores do ensino secundário e universitário - para Angola. Foi assim que nasceu o Bairro de Alvalade.

No Século XXI temos outros factores (e também os mesmos) a potenciarem o crescimento da cidade de Luanda e o seu mercado imobiliário.

O primeiro factor e o actor diferenciador da história recente do imobiliário que favoreceu o desenvolvimento da Cidade de Luanda foi a Paz alcançada em 2002. Este facto despertou o interesse de muitas empresas para o mercado angolano e fez aumentar exponencialmente a procura de produtos imobiliários, desde habitação a armazéns, passando pelos escritórios e hotéis. 

Aliado a este facto temos também o preço do petróleo a atingir valores recorde: este é o café do Séc. XXI e o segundo factor de crescimento do mercado imobiliário. E assim, até à crise financeira mundial de 2007/2008, a procura excedia largamente a oferta. Os preços dispararam e as vendas faziam-se ainda em planta. Mas a crise financeira mundial afectou o mercado imobiliário e a procura tornou-se mais selectiva e exigente, e este teve que se adaptar. A profissionalização do sector era agora uma necessidade do mercado. A diminuição das áreas e o aumento da qualidade construtiva e dos acabamentos tornaram-se uma necessidade dos promotores, que no Séc. XXI passam a ser os empresários do imobiliário, sendo esta a sua actividade principal ao contrário dos empresários do século passado que investiam no imobiliário.

Em finais de 2014, com o início da descida dos preços do petróleo, o sector imobiliário, cada vez mais profissional, começa a reduzir a sua actividade e os projectos imobiliários tornam-se mais escassos. O seu próprio desenvolvimento também se adapta à crise que a queda dos preços do petróleo trouxe e à falta de liquidez em divisas.

Parece que mais um ciclo se fechou e um novo se voltará a iniciar em breve, pois esperamos que estes ciclos, à semelhança dos ciclos económicos, também sejam mais curtos.

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Por Francisco Barros

Diretor Executivo da Proprime

Angola: Num momento como o actual, que expectativas e retorno pode gerar o imobiliário?

O momento presente da economia Angolana é difícil... Se é verdade que o fim da guerra civil em 2002 e o preço do petróleo em níveis historicamente altos trouxeram anos de bonança, também é uma realidade que a economia não se diversificou, com o petróleo a ter um peso superior a 90% nas exportações do país desde 2004. Não será, por isso, de estranhar que a baixa acentuada do preço do petróleo venha a provocar, desde 2014, uma quebra na taxa de crescimento do PIB de Angola. Além disso, esta é também a maior fonte de divisas da Economia e de receita fiscal para o Estado, daqui resultando a baixa das reservas em moeda estrangeira. Os pagamentos ao exterior tornam-se mais escassos e as importações mais caras, uma vez que a moeda nacional se desvaloriza face às moedas fortes (Dólar e Euro). A inflação que, em 2014, tinha chegado a um nível de apenas um dígito, era em Março último de cerca de 20%.

Neste cenário, a captação de investimento estrangeiro é mais difícil para a Economia, e, por arrasto, para o sector imobiliário. Os novos projectos são escassos e o investimento é sobretudo realizado por nacionais e para nacionais, procurando soluções que diminuam as necessidades de capitais alheios. O mercado de arrendamento a expatriados está a sofrer uma forte retracção e, até neste ponto, as indústrias petrolíferas e para-petrolíferas têm influência, devido à sua menor actividade e consequentes políticas de redução de pessoal que as afecta não só aqui em Angola mas em todos os países em que estão presentes.

Desta situação resulta que quem tem liquidez em Kwanzas, moeda nacional, procure investir em bens duradouros, nomeadamente no imobiliário. Há, contudo, que notar que a quebra do mercado de arrendamento a expatriados levou a que a procura se vire agora para tipologias mais adequadas ao seu modo de vida: isto é, procuram-se mais T3 e T4 do que T1 e T2, estes últimos típicos produtos de investimento.

E neste cenário, uma pergunta desde logo se coloca: quais são as taxas de retorno esperadas pelos detentores destes imóveis?

O que todos aprendemos é que as taxas de retorno deverão cobrir as taxas de depósitos a prazo - que em Angola nestes últimos meses baixaram de cerca de 6% para 3,5% - e devem também dar um prémio sobre o risco do investimento e do país. Isto é verdade em mercados como o EUA e a Europa, que gozam de moedas fortes e estáveis. Em Angola, o Kwanza desvalorizou cerca de 60% nos últimos 15 meses, um dado que torna os pressupostos acima mencionados insuficientes, mais ainda quando a nova Lei do Arrendamento obriga que os contratos sejam realizados em moeda nacional. Este factor leva a que as taxas de retorno esperadas actualmente pelos proprietários do mercado residencial de Luanda, variem entre os 5% e os 11%, de acordo com a sua localização, qualidade e estado de utilização. Há dois anos atrás, estas taxas variavam entre os 14% e os 17%. A justificação para este diferencial assenta na desvalorização da moeda nacional.

Por isso, num cenário em que, não só a procura diminuiu, com consequente aumento da oferta, como a expectativa de desvalorização da moeda nacional percebida pelos proprietários conduz a uma baixa dos valores de arrendamento e suas taxas de retorno; as expectativas destes investidores nacionais assentam no facto de que o produto imobiliário não irá desvalorizar tanto quanto a moeda, e desta forma funciona como refúgio. E também para os promotores, as perspectivas são positivas, já que os que têm produto acabado ou em fase adiantada de construção e com tipologias T3 e T4 estão a manter um ritmo aceitável de vendas.

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Francisco Barros, Diretor Executivo da Proprime

Angola: Imobiliário como safe haven!

Os tempos são hoje menos favoráveis para o setor imobiliário em Angola, “arrastado” pela conjuntura económica adversa que hoje se vive no país e que, pelo menos este ano, deverá manter-se. O preço do petróleo, em mínimos históricos e com perspetivas de não valorizar a curto-prazo, tem afetado negativa e profundamente a economia Angolana, que, não obstante os esforços louváveis para reduzir a sua dependência deste setor, continua a ser maioritariamente motorizada por ele. A par desta situação, a desvalorização do Kwanza também tem sido bastante penalizadora e deverá ainda acentuar-se.

Os efeitos no setor imobiliário foram sentidos de imediato nos níveis de atividade, com a desvantagem do produto imobiliário, a nível de produção, não poder, devido às características próprias do seu ciclo de desenvolvimento, adaptar-se de forma também imediata. Ou seja, quem ainda não está a construir pode colocar o seu projeto em stand-by, mas quem já está ou já tem produto concluído, tem que absorver este impacto. O stock de produto imobiliário deve, por isso, continuar a aumentar, mas a procura na habitação existe para refúgio da desvalorização da moeda e é praticamente inexistente ao nível de escritórios. Este desequilíbrio, como é regra de mercado, vai obviamente trazer novas correções em baixa aos valores dos imóveis, quer de venda quer de arrendamento.

Adicionalmente, a própria Banca está mais restritiva na concessão de crédito hipotecário, exigindo taxas de esforço mais conservadoras, o que também tem contribuído para a diminuição das vendas por parte dos promotores, já fortemente afetadas pela procura limitada a quem tem liquidez em moeda local.  Mesmo a nível do mercado de particulares, as vendas diretas também estão em baixa, uma vez que quem colocava o seu imóvel no mercado para vender procurava divisas e essas são um bem cada vez mais escasso, também este canal de mercado parou.

Mas mesmo neste cenário, podemos encontrar oportunidades. Temos assistido nos últimos meses a uma maior procura de produtos imobiliários como aplicação de capital face à atual instabilidade cambial. Ou seja, atualmente a absorção de imóveis é feita, sobretudo, por pequenos aforradores particulares que procuram num imóvel uma alternativa sólida de aplicar o seu capital face a outras opções de aforro, num cenário em que a divisa local sofreu uma forte desvalorização e deverá continuar nesse percurso. Evidencia-se mais do que nunca, nesta opção, a tangibilidade dos imóveis, já que nesta fase da economia, a expectativa destes pequenos aforradores não é obter um retorno gerado pelo imóvel, nomeadamente através da sua colocação no mercado de arrendamento, que está estagnado. Estes aforradores, que são sobretudo nacionais, compram hoje com o objetivo de, nesta fase, usufruir eles próprios do imóvel, o que tem trazido alterações no perfil de produto transacionado. São sobretudo imóveis habitacionais e as tipologias de maior escoamento são as superiores a T3, quando, tradicionalmente, uma compra de um imóvel habitacional para rendimento recairia sobre um T1 ou T2, para colocar junto do mercado de expatriados.

Para já, o que podemos dizer é que a absorção de produtos imobiliários nos próximos meses deverá continuar a vir por esta via, que oferece ótimas oportunidades a quem tiver liquidez, especialmente considerando o stock de produto acabado.

Por isso, e em suma, é importante lembrar que a tangibilidade dos imóveis é uma característica que sempre se destacará aos olhos dos investidores num cenário de adversidade económica. Os imóveis são e sempre serão vistos como a classe de investimento de refúgio em tempos difíceis: o safe haven, um porto seguro. Podem ter mais valor hoje, menos valor manhã, mas terão sempre um valor intrínseco!

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Por Francisco Barros

Diretor Executivo da Proprime

Angola continua a ser um bom destino de investimento?

Esta é, de certeza, uma pergunta que muitos farão nos dias que correm, em que a economia Angolana está a ser afetada pela descida dos preços do petróleo, e sendo Angola, nos anos mais recentes, um destino preferencial para exportar atividade imobiliária portuguesa. 

A primeira questão em que temos que nos deter é na atual conjuntura económica. Todos sabemos que a descida do preço do petróleo nos mercados internacionais tem afetado negativamente e de forma acentuada o comportamento da economia Angolana, especialmente tendo em conta a forte concentração da atividade económica nacional neste setor. Nos últimos anos têm sido encetados esforços louváveis para diversificar e reduzir a dependência da Economia deste setor, mas esta dependência continua ainda a ser dominante e é preciso continuar nesse caminho.

Dito isto, é preciso saber se esta performance económica em desaceleração teve impacto imediato no imobiliário. De facto, sim. Este abrandamento influenciou negativamente o dinamismo do mercado imobiliário, com uma redução na procura de imóveis quer habitacionais quer de escritórios e o respetivo reflexo quer no aumento do stock quer, consequentemente, nos valores praticados no mercado, nomeadamente nos preços e nas rendas. Contudo, e como acontece com todos os períodos menos favoráveis, também aporta algumas oportunidades, com os pequenos investidores a olharem para o imobiliário como uma alternativa de aplicação de capital face à presente instabilidade cambial. Ou seja, a absorção de produtos está também a surgir por via dos pequenos investidores, que se refugiam na compra de imóveis num contexto em que há mais oferta disponível e concluída.

Terceira questão que se coloca: este impacto no mercado imobiliário vai prolongar-se ou agravar-se? Não estando evidentemente alheia à reação do país ao choque do petróleo e à evolução da economia, esta fase não deverá estender-se por muito tempo, até porque os próprios ciclos de mercado mudaram e são muito mais curtos do que eram há 15 ou 20 anos. Sabemos claramente, contudo, que entrando numa nova fase de expansão, os moldes de crescimento e desenvolvimento futuro do mercado imobiliário de Angola serão diferentes de momentos anteriores, provavelmente com valores ajustados à realidade de hoje.

Chegamos então à questão inicial: Angola continua a ser um bom destino de investimento? Para o setor imobiliário, não há dúvida!

Por um lado, para quem investe em construção e promoção de imóveis, mesmo com este abrandamento, é um mercado onde há ainda espaço para crescer, pois permanecem insatisfeitas necessidades imobiliárias quer na habitação quer nos escritórios e também no retalho, embora o ritmo e tipo de procura não seja o mesmo que anteriormente, quando o mercado sofreu um verdadeiro boom.

Por outro lado, o próprio investimento imobiliário, na perspetiva de um mercado institucional e da aquisição de ativos de rendimento, ainda agora está a dar os primeiros passos, com os Organismos de Investimento Colectivo (OIC) – que enquadram entre outros instrumentos, fundos de investimento imobiliário. Com estes veículos, o investimento está facilitado e fica bastante mais transparente, condições cruciais para que ganhe ritmo junto dos players institucionais. No caso do mercado imobiliário, estão a entrar definitivamente nos objetivos de investidores e banca. Sentimos isso numa base diária e concreta, pois estamos ativamente a prestar apoio a muitas destas entidades nos trabalhos preparativos de constituições destes novos instrumentos. É, por isso, mais uma razão para acreditar no mercado imobiliário de Angola e no facto de este continuar a ser um destino de investimento apetecível.

E assim, volto a dar resposta à pergunta inicial. Sim! Angola é um bom destino de investimento para o imobiliário!

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Por Francisco Barros Virgolino

Director da Proprime

Como “anda” o Mercado Imobiliário de Angola?

Por Francisco Barros Virgolino
Director da Proprime

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Esta é uma questão que levanta, com toda a certeza, muitas dúvidas nos tempos que correm, em que são já conhecidas medidas e reflexos da descida acentuada do preço do petróleo em Angola. Como se sabe, a economia do país continua bastante alicerçada nas atividades relacionadas com o petróleo e a desvalorização deste produto levou a uma  revisão do orçamento de Estado e a outras medidas restritivas, sobretudo direcionadas para as atividades de importação, refletindo a redução do investimento público e a falta de liquidez em dólares. Adicionalmente, a própria moeda Angolana tem sido alvo de uma desvalorização.

Face a este cenário económico, não seria de esperar que o mercado imobiliário prosperasse, aliás, como nenhum outro segmento da atividade económica. O mercado imobiliário acabou por sofrer uma travagem no seu dinamismo, dada a falta de liquidez que atinge atualmente o país, gerada precisamente nesta crise do petróleo e na escassez de divisas. Mas, a depreciação do Kwanza teve também um impacto, não diria positivo mas “menos negativo”, nas transações imobiliárias. E o que se nota efetivamente é que esta previsível desvalorização da moeda Angolana tem levado a que os particulares se “refugiem” no imobiliário como forma de se defenderem da perca de valor da moeda nacional,  e, neste contexto, as mediadoras imobiliárias têm continuado a fazer negócios no centro da cidade de Luanda.

Em termos de valores, o sentimento generalizado é que os preços de transação (venda) de imóveis se têm mantido mais ou menos estáveis neste cenário de descida do preço do petróleo, desvalorização da moeda Angolana e escassez de divisas internacionais. Já no arrendamento, que continua a ser uma opção dominante principalmente no acesso à habitação, os valores têm observado alguma contração, mas tal deve-se, sobretudo, ao aumento da oferta disponível para arrendar, num resultado normal das leis de mercado e de equilíbrio entre oferta e procura.

Quanto aos próximos tempos, não se consegue antecipar como evoluirá o mercado imobiliário, dada a sua interligação com a evolução da economia, e principalmente no que respeita o investimento público, investimento externo e a liquidez do próprio sistema financeiro. Estamos também na expectativa de ver como a Economia reage a esta nova “crise do petróleo”, dado que Angola continua a necessitar de diversificar a sua base. Mantém-se a incerteza sobre a recuperação do preço do petróleo, que caiu mais de 45% desde julho passado, e  o crescimento da atividade económica deverá ser revisto em baixa para 3,3%.

Mas de acordo com uma das 3 grandes agências internacionais de notação, no seu mais recente relatório sobre Angola, mesmo sendo “apanhado” em mais uma crise do petróleo em plena dependência das receitas geradas por este produto, o país soube responder de forma mais célere do que em 2008, quando se verificou a última grande queda dos preços petrolíferos.

Este ano de 2015 apresenta-se, então, como um ano difícil para o mercado imobiliário de Angola mas também é um ano em que uma correcta adequação de recursos, a necessidade de se recorrer a novas ferramentas de investimento, a necessidade de se encontrar soluções para atrair mais capital estrangeiro, se bem aproveitado pode ser um prenuncio de anos vindouros mais profissionais e com oportunidades internas e externas. Desta forma também o Mercado Imobiliário poderá contribuir para o esforço nacional de diminuição da dependência das receitas do sector petrolífero.

Atravessa-se um período difícil mas que tornará mais fortes quem for mais flexível e capaz de se adaptar a esta nova realidade.

Cautela é a palavra de ordem neste momento!

Mercado Imobiliário de Angola continua em expansão

Por Francisco Barros Virgolino
Director da Proprime






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Depois de sofrer o impacto da crise financeira internacional, a qual acabou por refletir-se no abrandamento do ritmo de desenvolvimento, o mercado imobiliário Angolano assiste agora a um novo período de expansão, embora numa conjuntura diferente e com características longe do início da década passada, em que se verificou um boom nas vendas a qualquer valor e uma absorção de produtos ainda em planta. Além de uma procura mais alargada e com o aumento do poder de compra a generalizar-se, e da crescente profissionalização da indústria imobiliária, o Governo tem atualmente uma enorme abertura na criação de mecanismos e programas que, por um lado, atentam no desenvolvimento económico e social do país e, por outro, permitam satisfazer as necessidades da população no acesso à habitação.

No mercado imobiliário, os segmentos de habitação e escritórios continuaram, em 2014, a ser os mais ativos, embora as oportunidades de investimento sejam também muito claras em mercados como o de retalho ou de imobiliário industrial. Na habitação em Luanda, assiste-se a um novo dinamismo, fruto do projeto âncora de requalificação da Baía de Luanda e do potencial de oportunidades face à emergência da classe média. E, apesar da classe alta e média-alta angolana e das grandes multinacionais terem continuado a ser as franjas mais dinâmicas da procura, estão agora a surgir novos empreendimentos para a classe média, com preços mais baixos e localizados fora de centro da cidade de Luanda e de Talatona, o que deverá conduzir a um ajustamento dos valores de mercado já que também o ritmo de vendas junto das classes alta e média-alta tem vindo a abrandar.

O mercado de escritórios de Luanda, por seu lado, continuou a registar bons níveis de procura, especialmente por parte das empresas das áreas financeira e petrolífera, influenciado pela conjuntura económica favorável. Os espaços modernos são ainda escassos, mas a nova oferta que surge no mercado tem cada vez maior qualidade e nos próximos anos deverá atingir-se um maior equilíbrio entre a oferta e a procura de escritórios e, por conseguinte, a uma normalização dos valores de mercado.

No turismo, o imobiliário tem estado fortemente ancorado em hotéis sobretudo direcionados para o segmento corporate, mas a oferta nesta área começa agora a ser marcada pelo surgimento dos primeiros resorts, nos quais se conjugam as valências hoteleiras e imobiliárias, sendo o Golfe, na maior parte dos casos, o produto turístico âncora.

Já no retalho, as oportunidades para diversificação e expansão da oferta, que é ainda bastante limitada, são muitas, considerando o ritmo do crescimento demográfico e as características populacionais, os novos hábitos e necessidades de consumo. Em Luanda, a oferta existente continua a ser dominada pelo comércio de rua e denota-se uma carência de conjuntos comerciais integrados que sejam capazes de satisfazer a procura das classes emergentes, e especialmente os espaços que agreguem marcas internacionais. Face a este potencial, é expectável a entrada de diversos retalhistas internacionais em Luanda.

Por outro lado, o setor industrial e logístico continua afirmar-se como uma das áreas imobiliárias com maior potencial de crescimento, considerando a escassa oferta e tendo em conta o crescimento do tecido industrial de Angola.

Mas outro setor a merecer atenção é o do investimento imobiliário. Passado mais de um ano da aprovação da lei que criou a figura dos fundos de investimento imobiliário em Angola, a indústria imobiliária, os investidores institucionais e as instituições financeiras que operam neste mercado estão definitivamente mobilizados para a utilização deste tipo de instrumento, com a constituição de vários fundos de investimento imobiliário atualmente em curso por iniciativa das mais diversas entidades.

Demografia, a base de tudo

Por Francisco Barros Virgolino
Director da Proprime






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Estão prestes a arrancar em Angola os primeiros Censos da população e habitação realizados desde 1975. O Recenseamento Geral da População e Habitação (RGPH) 2014 realiza-se já entre 16 e 31 de maio em todo o país e vai permitir recolher informação sobre a população Angolana, em número e características, assim como do parque habitacional existente e das condições de habitabilidade, dando resposta ao enorme deficit de dados recentes que existe sobre os angolanos e a sua vida.

Todos sabemos que a população de Angola tem crescido a  olhos vistos e que tem uma estrutura etária bastante jovem – estimativas de alguns demógrafos e de entidades nacionais e externas dão conta de que a população Angolana será de cerca de 21 milhões em 2015, evoluindo para 24 milhões em 2020 e para 28 milhões em 2025. Mas, na realidade, pouco mais se sabe e o foco da informação atual é sobretudo Luanda. Não basta sabermos que a população está a crescer de forma exponencial e que o potencial de consumo é enorme... Sabermos agora quantos são os angolanos e quantos eram há uma e duas décadas, em que zonas do país moram, quais os seus rendimentos, qual a sua idade, qual a dimensão dos agregados familiares, qual a sua escolaridade, como é que são as suas casas e quais as condições em que as habitam, entre tantas outras perguntas que vão agora ter resposta, é determinante para a evolução de qualquer país em termos sócio-económicos e para a preparação de respostas sociais e de políticas demográficas, mas também para uma correta segmentação de produtos e soluções para as populações.

Para quem trabalha no mercado imobiliário, de forma direta ou indireta, sabe a importância da informação para a liquidez e transparência dos mercados e sabe que quanto maior for o grau e volume de informação disponibilizada mais evoluído é um mercado, na medida em que consegue uma adequação maior entre as necessidades imobiliárias existentes e as respostas para estas necessidades.

Isso é especialmente relevante em Angola, onde o deficit habitacional é muito expressivo e onde uma necessidade básica como é a habitação continua a não estar preenchida para muitos Angolanos, especialmente nas classes de rendimento mais baixo. Saber qual o número de casas que ainda são necessárias e onde, com que dimensões e características, para que tipo de famílias, é absolutamente crucial para que o mercado imobiliário Angolano evolua de forma sustentada.

Para quem procura oportunidades de negócio em Angola, este conhecimento será uma ferramenta muito importante e que permitirá investir, de forma sólida, em produtos efetivamente adequados à realidade da procura. Sempre defendemos que estudar o mercado imobiliário Angolano é o primeiro passo para abordar um investimento nesta geografia, e passarmos a ter informação que nos permite conhecer e segmentar públicos-alvo com uma base estatística de escala nacional atualizada é uma excelente noticia!

Angola: um novo mercado para uma nova procura

Por Francisco Barros Virgolino
Director da Proprime

«(...) o período de boom em que tudo se comprava ainda em planta e com preços instáveis já terminou!»

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Angola é um destino alvo de muitas empresas para promover e investir em imobiliário, entre as quais as oriundas de Portugal! Este é um movimento que tem vindo a crescer nos últimos anos, a par do aumento de necessidade de produtos imobiliários em Angola, cuja economia na última década fez emergir novos consumidores. Dito isto, e para quem tenciona desenvolver imobiliário em Angola, acima de tudo, no que concerne o mercado imobiliário Angolano na atualidade, é preciso considerar um pressuposto de base: o período de boom em que tudo se comprava ainda em planta e com preços instáveis já terminou!

A emergência de uma procura com novas características está a mudar o mercado imobiliário de Angola, que atravessa uma nova fase de desenvolvimento, na qual se tem vindo a caminhar para um maior equilíbrio entre as forças de procura e da oferta, procurando-se uma maior adequabilidade ao que são as necessidades reais de uma economia onde começa a despontar uma classe média que se depara com um deficit habitacional bastante elevado.

Por outro lado, o crescimento da economia tem também motivado uma maior atividade empresarial - quer através da instalação de empresas multinacionais no país, quer no crescimento e criação de empresas nacionais - o que fez crescer também as necessidades de espaços de escritórios. Estes fatores conjugados, fazem igualmente notar a ainda escassa oferta de espaços comerciais modernos e estruturados, assim como de um imobiliário industrial mais vasto para dar resposta a necessidades de consumo emergentes diferentes das que existiam há uma década atrás. No turismo, a palavra de ordem é também a desadequação entre oferta e procura, sendo óbvio o potencial de desenvolvimento que o mercado Angolano tem nesta área e que vai muito além do segmento corporate.

Assim, estamos perante um novo mercado que necessita de dar resposta a uma nova procura. Falamos de uma procura que é, por um lado, mais abrangente – isto é, que integra uma maior base de consumidores, devido, sobretudo, à emergência da classe média e à maior abertura no acesso ao financiamento bancário -mas também mais cautelosa.

O primeiro reflexo de uma procura com estas características foi o abrandamento no ritmo de vendas de imóveis em planta e mais importante, um impacto nos valores do imobiliário neste país, esperando-se que estes  estabilizem face a períodos anteriores com  maior desequilíbrio. Esta nova fase do mercado imobiliário de Angola caracteriza-se também por esse maior equilíbrio entre a oferta e a procura nos diversos segmentos, e além disso por uma maior profissionalização da indústria imobiliária e a criação e introdução de diversos mecanismos criados pelo Governo para, por um lado, garantir o acesso mais abrangente da população a produtos imobiliários, mas que terá, também, um impacto importante na captação de investimento institucional.

Em suma, para quem pensa desenvolver imobiliário em Angola, as oportunidades são muito diversificadas, mas um correto estudo do mercado, da procura que se pretende atingir e da adequação do produto a essa procura é determinante para um investimento sólido! Abordar o mercado sem essa ferramenta é um risco.

Oferta de Habitação na Grande Lisboa

Por Ricardo Guimarães e Francisco Virgolino

«Elevado nível de oferta pressiona preços na Grande Lisboa»

As estatísticas Confidencial Imobiliário (Ci) | LardoceLar.com para a Área Metropolitana de Lisboa (AM Lisboa) revelam que a oferta de habitação nesta região ascendia a 135 mil fogos no 3º trimestre de 2010. Trata-se de um volume de oferta objectivamente elevado, mesmo tendo em conta que alguma dessa oferta possa ser relativa a fogos ainda ocupados pelos respectivos proprietários. Para a leitura desse dado importa, igualmente, reter que a metodologia de apuramento do volume de oferta, protagonizada pela Ci, inclui procedimentos de mitigação do efeito de repetição dos fogos repetidos entre diferentes mediadores, designadamente através da identificação de perfis de fogos.

Daquele volume de oferta, 65% são fogos usados, com um valor médio de oferta de 185 mil euros para uma habitação de 100 m², e os restantes 35% dizem respeito a habitação nova, com valores médios de oferta a atingirem os 276 mil euros igualmente para fogos com cerca de 100 m².


Em termos geográficos, cerca de 50% da oferta metropolitana de fogos usados concentra-se nos concelhos de Lisboa, Sintra, Seixal e Almada, com valores neste segmento a oscilarem entre os 2.500€/m² em Lisboa e 1.270€/m² no Seixal. Já no caso dos alojamentos novos, verifica-se uma menor concentração, destacando-se Cascais, com 15% destes fogos e Lisboa com 12%. O valor médio da oferta de fogos novos atinge o seu máximo no concelho de Lisboa (3.140€/m²) e o mínimo na Moita (1.240€/m²).

O risco decorrente do nível de oferta traduz-se, naturalmente em pressão para os preços de mercado. Neste contexto, não surpreende que em Outubro o Índice Confidencial Imobiliário (ICi), relativo à AM Lisboa tenha observado com uma variação mensal de -0,8%. Esta desvalorização marca o regresso do ICi para terreno negativo, depois de alguma recuperação registada em Junho passado. Este comportamento acompanha o ritmo de desvalorização sentido no conjunto do país, no qual o índice obteve variações negativas, quer no segmento de novos quer no de usados, de -0,7% e -0,1%, respectivamente.

Na mesma medida, na AM Lisboa os alojamentos novos registaram, em Outubro, o pior desempenho dos últimos tempos, com uma quebra de -1,5%, somente comparável à redução sofrida em Julho de 2007. Os fogos usados foram menos atingidos do que os novos, mesmo assim, acusaram uma redução de 0,4% em Outubro, sendo esta a variação negativa mais baixa dos últimos 10 meses.

Estes dados apurados pela Ci acabam por ser confirmados pelo sentimento de mercado transmitido pelos mediadores e promotores imobiliários, através do PHMS – Portuguese Housing Market Survey, que é um inquérito de conjuntura lançado agora em conjunto pela Ci e pelo RICS. Segundo esta fonte, em Outubro aumentou o número de empresas a referir a ocorrência de quedas de preços, com o saldo de respostas a cair de -45% para -52%. Este sentimento mais negativo deve-se sobretudo ao aumento da oferta e à diminuição da procura, já que, de acordo com as empresas inquiridas, manteve-se normal a actividade de angariação enquanto se observava uma descida no que se refere a consultas por potenciais novos clientes.

As empresas mostraram-se também pessimistas em relação às expectativas futuras, quer no que respeita à evolução dos preços, quer relativamente às vendas. Os saldos de respostas agravaram-se em ambos os casos, denotando um maior número de empresas a reportar perspectivas de redução.


Em termos regionais, é de notar o facto de ter sido na AM Lisboa onde houve maior consenso quanto à evolução negativa dos preços, seguindo-se a AM Porto e o Algarve. No que respeita às expectativas de variação dos preços nos próximos três meses, a nota foi também de pessimismo, mas neste caso foi no Algarve que se denotou um sentimento mais negativo.

Porto: Construção e Arrendamento

Por Ricardo Guimarães e Francisco Virgolino

Rendas 2,5% mais baixas

Ao longo do 1º semestre de 2010, as rendas de habitação na cidade do Porto continuaram o percurso de decréscimo iniciado em meados de 2009. Desde o 3º trimestre desse ano têm caído sucessivamente, atingindo no 2º trimestre de 2010 uma taxa de variação média anual de -1,2%.

Esses dados advêm do índice de rendas apurado pela Confidencial Imobiliário, calculado com base na informação do portal LardoceLar.com. De acordo com o Índice Ci-Rendas, na cidade do Porto, ao longo do último ano, a taxa de variação trimestral das rendas tem oscilado entre os -0,9% e os -1,4%. Também em termos homólogos a nota tem sido de perda, com o 2º trimestre de 2010 a apresentar uma variação homóloga de -4,1%, a mais baixa de sempre desde o início deste Índice. Este resultado vem agravar aquele se havia observado no 1º trimestre de 2010, período no qual a homóloga havia sido a mais baixa registada até então, situando-se nos -2,5%.

Recorde-se que, com as dificuldades sentidas nas vendas de habitação, as rendas apresentaram um crescimento assinalável. Assim, desde o 3º trimestre de 2007, as rendas foram crescendo até atingirem uma taxa média anual de crescimento de 5,3% no 2º trimestre de 2008, pico após o qual esta tendência se começou a inverter.

A cidade do Porto reflecte reduções de rendas mais acentuadas face ao registo em Lisboa, mas havia apresentado, contudo, um crescimento mais significativo. Em Lisboa as rendas registaram no 2º trimestre de 2008, uma taxa de crescimento médio anual máxima de 4,5%. Já no 2º trimestre de 2010, em Lisboa a taxa de variação média anual do ICi-Rendas foi de 0,0%, mesmo assim acima menos dos -1,2% registados no Porto.

Construção cai 66%

No 1º semestre de 2010, foram licenciados apenas 5 novos projectos de promoção de edifícios de apartamentos na cidade do Porto, um número que, anualizado, representa uma queda de 66% face aos 29 edifícios desta natureza licenciados ao longo de 2008. Quando comparado com o período homólogo, o comportamento é semelhante, com os 5 edifícios licenciados nos primeiros seis meses de 2010 a compararem com os 15 projectos em igual período de 2009, o que traduz uma contracção de 67%.

Esta informação é apurada pela Ci a partir dos elementos que lhe são remetidos directamente pela autarquia do Porto, ao abrigo de um protocolo estabelecido entre ambas as entidades (à luz do que a Ci tem com muitas outras câmaras, como Lisboa, Oeiras, Cascais, Matosinhos, Gaia e Maia).

Tais dados mostram que já em 2009 a dinâmica de promoção nova havia registado uma quebra importante nesta cidade, com o número de edifícios de apartamentos licenciados, num total de 20, a cair 31% face ao ano anterior.

O contexto económico e financeiro actual será uma das principais razões para que o mercado se mantenha contraído, mantendo-se, neste primeiro semestre, um nível de investimento semelhante ao do semestre anterior, quando o número de edifícios novos de apartamentos licenciados na cidade do Porto foi também de 5.

No que respeita ao segmento das moradias, o comportamento do investimento é igualmente de queda. Face a 2008, o licenciamento neste segmento caiu 86% no 1º semestre de 2010 e 77% em 2009.

Avaliando o mercado pelo número de fogos licenciados, as conclusões são semelhantes. Face a 2008, regista-se um decréscimo de 76% no número de apartamentos licenciados e de 86% no que respeita as moradias, tendo em conta o 1º semestre de 2010. Em média, em cada um dos semestres de 2008 foram lançadas obras a rondar os 407 fogos novos, o que compara com os 93 registados no 1º semestre de 2010.