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quarta-feira, 31 de julho de 2019

Espanha - Mercado Imobiliário, Março 2019


Março viu bastante atividade no sector imobiliário espanhol. No total, o investimento ascendeu a 2 mil milhões de euros no primeiro trimestre de 2019, de acordo com o BNP Paribas, menos 5% em termos homólogos, com os sectores de terrenos, escritórios e retalho a mostrarem-se particularmente activos durante o último mês do trimestre. Foram fechados negócios em Madrid, Pamplona, Marbella e Sevilla, entre outros.

segunda-feira, 29 de julho de 2019

A formação dos preços na habitação

Como é que os preços tipicamente se comportam no segmento residencial? Alguns dirão que são aleatórios. Outros focar-se-ão exclusivamente na oferta e na procura para procurar justificar oscilações ao longo do tempo, em diferentes localizações e consoante as tipologias.

Este é um tema que tipicamente abordo nas minhas formações. Tema importante para diferentes quadrantes do mercado: avaliações, mediação, investimento.

Todos sabemos as já tradicionais três regras para investimentos imobiliários: localização, localização, localização. Por vezes tendemos a interpretar estas regras de forma errada. Localização pode não significar, forçosamente, o centro das maiores cidades urbanas. Depende do objectivo do investimento. Mas tipicamente, as zonas mais centrais, hoje em dia mais turísticas, mais históricas, tenderão a ter preços superiores.

O imobiliário, em concreto o segmento residencial, tende a funcionar como um "rolo compressor", principalmente numa conjuntura de forte subida de preços. Os preços na habitação tendem a subir mais rapidamente e com maior pujança no centro das cidades, tornando a compra de uma casa mais distante ao residente local, "forçando-o" a procurar noutras localizações mais limítrofes. Temos assim a questão da localização a funcionar.

quinta-feira, 25 de julho de 2019

Habitação: preços sobem 6,4% em Portugal

Os preços medianos na habitação em Portugal subiram 6.4% em termos homólogos, no 1º trimestre deste ano. Segundo dados publicados pelo INE, uma casa em Portugal apresenta agora um preço mediano de € 1.011 por m2, sendo este o primeiro registo de um valor acima dos € 1.000 /m2. Em cadeia, o crescimento de preços foi mais modesto, de apenas 1,5%.

As Áreas Metropolitanas do Porto e Lisboa registaram subidas de preços com praticamente todos os municípios em alta. Excepção feita apenas a Arouca com uma quebra de preços em cadeia de -6,9%.

A Região do Algarve seguiu o exemplo com uma subida de preços de 9,7% apesar da forte queda sentida em Monchique, de -17,7%.

A Amadora foi o município da AML onde se registou a maior subida de preços (22,7%) acima dos 20,5% registados em Lisboa. A capital apresenta agora um preço mediano de € 3.011 por m2.  Já a cidade do Porto observou um preço de € 1.682 /m2 com uma subida homóloga de 22%.

Onde se registaram as maiores variações de preço?

Marvão liderou as subidas de preços em território nacional com um crescimento homólogo de 134%, logo seguido das Lajes do Pico (131,7%) e Boticas (131,5%). Alfandega da Fé e Pampilhosa da Serra registaram também subidas de preço acima dos 100%.

De entre as 344 localidades monitorizadas, apenas 83 registaram quebras homólogas de preço com o Alijó a observar a maior descida, de -38,7%.

Usados mantêm forte tendência de subida

As casas usadas mantém uma forte tendência de crescimento de preços, acima das novas. O crescimento dos preços nos novos fixou-se nos 5% em território nacional, enquanto que os usados cresceram 6,7%, acima dos 6,4% registados nacionalmente. Excepção feita a Coimbra que observou uma quebra homóloga no preços dos usados de -14,8% mas uma subida nos novos de 7,4%. Lisboa também observou uma subida homóloga superior nos novos face aos usados.

Aliás, o diferencial do preço das casas novas face à mediana é muito superior quando comparado com as casas usadas, denunciando um mercado que fundamentalmente transacciona imóveis usados.

Bons negócios (imobiliários)!

quarta-feira, 24 de julho de 2019

Junho é o melhor mês para vender uma casa

Será que existe sazonalidade na venda de casas? Aparentemente, sim. Há pouco tempo, numa análise feita às vendas de casas em Portugal, concluíamos haver uma certa sazonalidade no índice com uma quebra nas vendas no 1º trimestre de cada ano.

A empresa ATTOM Data Solutions procurou fazer uma análise a este tema para o mercado norte-americano, tendo concluído que o mês de Junho é o melhor mês do ano para se vender uma casa nos Estados Unidos da América. Uma análise realizada às mais de 28 milhões de transacções realizadas entre 2011 e 2018 concluiu que em Junho e Maio os vendedores conseguem o melhor prémio de mercado (9,2% e 7,4%, respectivamente), acima da média de 5,6% ocorrida no período referido.


Das mais de 2,8 milhões de vendas registadas no mês de Junho, estas foram concretizadas a um preço mediano de USD 200.000 com um prémio superior a 9%. Agosto é igualmente um mês com bastante actividade mas com preços medianos mais reduzidos. Já Dezembro e Janeiro aparentam ser os meses mais calmos do ano, com menos vendas e um prémio face ao mercado mais reduzido.

Em conclusão, os meses de final de Primavera são aqueles com mais actividade na venda de casas e melhores preços, enquanto que o final e início de cada ano são os períodos com menos vendas.

Bons negócios (imobiliários)!

segunda-feira, 22 de julho de 2019

Family Offices aumentam exposição a imobiliário

De acordo com dados divulgados pela Preqin sobre mais de 1.000 family offices, estes aumentaram a sua exposição a investimentos imobiliários nos últimos 3 anos. Um Family Office na prática é uma estrutura montada com o objectivo de gerir os interesses de uma família com investimentos e exposição a diversas classes de activos.

Em Portugal, e segundo informação retirada da página Gestor e Cavalheiro, temos alguns conhecidos Family Offices em actividade:
  • Gestmin  –  (Família Champalimaud);
  • Sindcom  – (Família Soares dos Santos);
  • Sotomar  – (Família Américo Amorim);
  • Zoom Investments – (Família Pedro Queirós Pereira);
  • Quifel Holdings – (Família Miguel Pais do Amaral);
  • EFANOR – (Família Belmiro de Azevedo);
  • HVF SGPS – (Família Violas);
  • START SGPS – (Família Jorge Mendes);
  • Gramaxo Investimentos SGPS – (Família Gramaxo) - Industrial do sector das cordas/cabos que vendeu o Grupo à holandesa Euronete;;
  • IMG – (Família Matos Gil);
  • FM Sociedade de Controlo SGPS  – (Família Mota);
  • Promotor SGPS – (Família José Romão de Sousa);
  • IdealTower SGPS  – (Família Carlos Dias);
  • Ainoga SGPS  – (Família Manuel Agonia) - Construtor que vendeu a Clipóvoa ao GES e tem investimentos, entre outros, na área da saúde (Hospital Senhor do Bonfim).
Segundo a Preqin, os family offices aumentaram a sua exposição a activos imobiliários de 49% para 57% entre 2016 e 2019, sendo esta uma das classes de activos onde preferencialmente investem. Uma maior flexibilidade nas suas estruturas de investimento permite-lhes olhar para classes alternativas de investimento.

Nos próximos 12 meses, em imobiliário, estas estruturas preferem investir em activos value-added ou oportunísticos, olhando também para activos core.

Bons negócios (imobiliários)!