BTR - Built to Rent - Um novo paradigma no imobiliário residencial

Os projetos imobiliários residenciais de arrendamento de nova construção (BTR - "Built To Rent") tiveram um crescimento notável desde a sua introdução no Reino Unido nos últimos 10 anos. Actualmente existem no País cerca de 131.855 novos apartamentos BTR o que representa um aumento de 26% em relação ao ano passado, incluíndo 25,665 terminados, 41.870 em construção e 64.320 em fase de licenciamento.

Pela primeira vez o número de novos apartamentos BTR fora de Londres (64.738 – 49%) é praticamente equivalente ao número de novos apartamentos BTR na capital (67.117 – 51%) o que é indicativo da crescente atractividade das cidades secundárias para nova habitação. Esta tendência é justificada pelo valor inferior das rendas, superior qualidade de vida dos centros urbanos regionais e mudanças no mercado laboral com a crescente deslocalização de empresas para fora da capital.

A dimensão dos projetos BTR tem vindo a aumentar consideravelmente com cerca de 125 apartamentos em média para projetos terminados, 248 para projectos em construção e 332 para projectos actualmente em fase de licenciamento. Dos projetos actualmente em construção, 34 terão mais de 500 apartamentos, o que representa um aumento significativo relativamente ao primeiro trimestre de 2017 onde apenas 24 projetos tinham mais de 500 apartamentos.

O crescimento substancial do mercado BTR no Reino Unido trouxe consigo uma mudança de paradigma na conceptualização de novos edifícios residenciais. Os novos projectos BTR estão baseados num modelo de negócio influenciado pelos modelos dos Estados Unidos e Europa Central que têm como objectivo a exploração a longo prazo de forma a gerar retornos atractivos para investidores institucionais através de rendimentos anuais estáveis combinados com valorização do activo através da compressão dos "yields" (o spread positivo entre o "yield on cost" e a "exit cap-rate"). 

PRS e BTR: O mercado residencial de arrendamento no Reino Unido

O mercado imobiliário para edifícios residenciais de arrendamento no Reino Unido (denominado PRS – private rented sector) tem tido uma progressão notável desde 2005 quando foi criada uma agência governamental com o objectivo de atrair investimento para o sector. Desde então, o mercado mais do que duplicou de aproximadamente 3 milhões de agregados familiares para mais de 6 milhões, representando cerca de 20% do total do mercado residencial.

As previsões apontam para que esta tendência continue, sendo actualmente o activo imobiliário com maior taxa de crescimento no Reino Unido. De acordo com estimativas da PricewaterhouseCoopers, até 2025 mais cerca de 2 milhões de agregados familiares irão escolher arrendar em vez de comprar o que representa uma mudança estrutural no mercado residencial no País com um em cada quatro agregados familiares a escolher arrendar.

Esta mudança é particularmente pronunciada na faixa etária dos 16 aos 34 anos onde é esperado que mais de metade opte por arrendar. Este grupo é maioritariamente composto por jovens profissionais residentes nas grandes cidades como Londres, Manchester e Birmingham sem capacidade ou vontade de investir o depósito requerido para adquirir habitação própria (que aumentou 2.5 vezes no período pós-crise) e que privilegiam a mobilidade, proximidade aos centros urbanos e o uso de transportes colectivos.

Mercado Residencial e Sistema de Planeamento Urbano no Reino Unido - Parte II

Num artigo anterior, falávamos sobre a política britânica para o sector da habitação e da necessidade da oferta corresponder aos níveis previsto de procura. Como fazê-lo?

Para aumentar o nível de oferta e criar um mercado residencial mais eficiente que construa as casas que a população necessita a preços acessíveis nas localizações desejadas, o Governo Britânico propõe as seguintes soluções:

1. Aumentos substanciais nos orçamentos dos governos locais para reforçar os seus departamentos de urbanismo e investir em infraestrutura urbana; e um sistema de planeamento mais eficiente e ágil que promova maiores densidades residenciais em zonas urbanas estratégicas baseado num diagnóstico das necessidades reais de cada municipalidade baseado num processo de licenciamento mais curto e previsível. 
2. Criação de medidas que incentivem os promotores a construir e penalizem a venda de lotes após a obtenção de novas licenças de construção, incluindo a redução do prazo de validade das licenças de construção de três anos para dois, assim como a tributação sobre lotes com licença onde a construção não seja iniciada.
3. Para diversificar o mercado imobiliário, o Governo propõe a criação de vários programas para assistir pequenos e médios promotores, construtores e a criação de condições para atrair investimento institucional para o mercado residencial.
4. É também proposta a criação de vários programas para suportar a construção de edifícios de arrendamento, e profissionalização do sector. 

Mercado Residencial e Sistema de Planeamento Urbano no Reino Unido - Parte I

Em Fevereiro o governo Britânico publicou o seu plano estratégico para o mercado residencial no Reino Unido (i). O diagnóstico revela um mercado incapaz de construir habitações suficientes, com a densidade requerida, em localizações adequadas e dirigidas em particular aos segmentos mais baixos da população. Desde 1970, foram construídos em média cerca de 160.000 novos fogos por ano. Estima-se que seja necessário construir entre 225.000 a 275.000 para que seja compensado o desequilíbrio atual entre a oferta e a procura e acompanhar sustentadamente o crescimento estimado da população.

O desequilíbrio atual do mercado habitacional reflete-se em particular no custo excessivo da habitação. Estima-se que este valor seja em média oito vezes superior aos rendimentos médios anuais, o que representa o valor mais alto de sempre (ver figura 1). Atualmente, cada agregado familiar gasta mais de um terço do seu rendimento mensal nos custos de habitação. 

Oportunidades de investimento

Os mercados imobiliários demonstraram este ano uma resiliência supreendente a um dos períodos mais turbulentos da história política recente. A recuperação das quedas resultantes dos vários choques políticos ao longo do ano demorou algumas horas no caso do resultado do referendo Italiano, um dia após o anúncio do resultado das eleições presidenciais Norte-Americanas e algumas semanas no caso do referendo Britânico de integração na União Europeia.

O modo como os mercados imobiliários Europeus recuperaram é indicativo da actual dinâmica positiva, isto apesar da suspensão temporária das transacções e posterior cautela inerente à incerteza resultante do novo contexto político e consequente impacto económico. A maioria das previsões é optimista dado o aumento substancial da procura dos investidores por activos físicos com rentabilidades anuais. O impacto da política monetária na curva de taxa de juros deverá aumentar a competitividade dos activos imobiliários relativamente a outros activos financeiros e focar as estratégias de investimento na sua dimensão operacional resultando num aumento da exposição a edifícios de habitação para arrendar, residencias de estudantes e instalações de prestação de servicos de saúde assistidos.

Regeneração Urbana Integrada

A regeneração urbana é um dos principais desafios das administrações públicas locais. As novas tendências demográficas combinadas com mudanças nos estilos de vida dos agregados familiares e a desindustrialização dos centros urbanos continuam a contribuir para a necessidade de estruturar a urbanização integrada de lotes públicos e privados localizados em zonas urbanas consolidadas.

Os novos projetos representam uma oportunidade para as administrações públicas de promover a competitividade das cidades através da criação de espaços urbanos inovadores interligados a sistemas intermodais de transporte de forma a promover o uso sustentável das infraestruturas públicas e do planeamento regional. Permitem também a ‘captura’ de parte do incremento no valor dos terrenos proveniente da sua densificação e investimento público em infraestrutura para criar receitas públicas a longo prazo e financiar equipamentos coletivos e habitação social.

Para promover e capitalizar a regeneração urbana em larga escala, as administrações públicas locais estão progressivamente a reestruturar os seus departamentos de planeamento de forma a criar as estruturas administrativas e de planeamento estratégico adequadas. As empresas públicas municipais de urbanização passam também por um período de reestruturação e recapitalização que permite a execução das infraestruturas urbanas, criação de incentivos financeiros e fiscais, capitalização de património público e participação no capital e benefícios financeiros de sociedades de promoção imobiliária criadas em parceria com o sector privado.

Patrimonio Público como Capital para Renovação Urbana

Por Bruno Lobo
Administrador, Avenida Capital
PhD, Columbia University in the City of New York., M.Arch Technical University of Lisbon





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O Caso de Earls Court, Londres

A capitalização do património público através da promoção imobiliária em parcerias publico-privadas é cada vez mais uma alternativa utilizada pelos governos locais como forma de aumentar as mais-valias que possam ser reinvestidas em outras áreas da administração pública e simultaneamente gerar receitas anuais estáveis que contribuam para financiar os orçamentos municipais.

A tendência progressiva para um papel mais activo por parte das administrações locais na estruturação de projectos imobiliários em lotes públicos é decorrente da necessidade de manter na esfera pública a maior parte do valor criado de forma a poder sanear deficits orçamentais e gerar benefícios públicos, compensando a diminuição de receitas fiscais e transferências da administração central.

Renovacao Urbana e Investimento Imobiliário

Por Bruno Lobo
Administrador, Avenida Capital
PhD, Columbia University in the City of New York., M.Arch Technical University of Lisbon





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A renovação urbana apresenta desafios e oportunidades para a administração publica e sector imobiliário. O declínio de áreas urbanas é gerado por factores locais e regionais e reflecte-se não só na degradação física de imóveis privados e infraestrutura pública, mas também na progressiva exclusão social e territorial das populações residentes. Para reverter a consequente desvalorização imobiliária e segregação espacial, são necessárias intervenções externas concertadas entre actores públicos, privados e populações locais.

O plano de ordenamento territorial de Bogotá e o mercado imobiliario - Parte II

Por Bruno Lobo
Administrador, Avenida Capital
PhD, Columbia University in the City of New York., M.Arch Technical University of Lisbon





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No último artigo que aqui escrevi, falei um pouco sobre o ritmo de crescimento de Bogotá e sobre o POT em desenvolvimento. Hoje, proponho discutir um pouco sobre o mesmo.

Adiantava que as propostas mais controversas, apresentadas pelo Presidente da Câmara, foram:

a) Densificar em vez de expandir: O novo POT tenta limitar a expansão das periferias e direccionar o investimento imobiliário para uma área denominada como ‘Centro Ampliado’ com cerca de 11.000 hectares, para onde aprova cerca de 31,5 milhões de metros quadrados adicionais de área de construção com flexibilização das normas urbanísticas como aumento significativo dos índices de ocupação e construção permitidos com alturas médias de 15 e 25 pisos (Figura 2).

Figura 2 'A Bogotá que quere Petro’ in El POT de la Discordia, Revista Semana, 1 de Junho de 2013.

O plano de ordenamento territorial de Bogotá e o mercado imobiliário - Parte I

Por Bruno Lobo
Administrador, Avenida Capital
PhD, Columbia University in the City of New York., M.Arch Technical University of Lisbon





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“You never want a serious crisis to go to waste”. Rahm Emmanuel.

Em Bogotá, a capital da Colômbia com cerca de 9 milhões de habitantes, a estabilidade politica e macroeconómica associada a um quadro demográfico favorável estão na base do crescimento económico do últimos anos. O aumento do rendimento e concessão de crédito tem levado a um crescimento da procura por espaços comerciais e residenciais e gerado um aumento significativo da actividade imobiliária na cidade.

O crescimento económico cria desafios e oportunidades para as administrações locais. Os novos projectos localizam-se nos eixos de crescimento urbano da cidade e acentuam tendências sócio-espaciais pré-existentes. Desde os tumultos dos anos 40, o centro histórico foi progressivamente abandonado pelas principais empresas e segmentos da população com rendimentos em favor de zonas exclusivas a Norte (e.g Chico, Santa Barbara) e Oeste em redor do aeroporto. Os novos projectos comerciais e residenciais contribuem para a continuada subida de preços e não são acompanhados do necessário investimento público em equipamentos e transporte colectivo.

Enquanto a cidade se expande para Norte, os bairros a Sul e municípios adjacentes como Soacha, onde se localizam os segmentos da população de rendimentos mais baixos, sofrem de deficit habitacional e falta de infraestrutura urbana adequada e equipamentos colectivos. O centro da cidade e bairros históricos adjacentes como Los Martires, sofrem de progressiva desvalorização imobiliária e crescimentos de actividades informais e insegurança. O desequilíbrio do investimento publico e privado contribui para a falta de mobilidade e exclusão das populações mais desfavorecidas. O crescimento urbano acentua a desigualdade social.

Figura 1: Vista Aérea do Centro de Bogotá e Sul. El Pais, Janeiro de 2007

Nos últimos 20 anos a administração local tem procurado contrariar estas tendências. Liderada por Antanas Mockus e Enrique Penalosa, a cidade implementou várias estratégias urbanas para promover a coesão social reconhecidas internacionalmente pela sua inovação. Foi implementado um novo sistema de autocarros em vias próprias ‘Transmilenio’ e uma rede de parques, vias para bicicletas e equipamentos colectivos nos bairros de rendimentos mais baixos. Passaram a qualificar os bairros da cidade por estratos com o objectivo de subsidiar os serviços públicos dos bairros com rendimentos mais baixos com sobrecargas ao bairros de rendimentos mais altos. Foram concedidos subsídios à aquisição de habitação de custos controlados e construídos milhares de fogos através da empresa municipal. Foram também introduzidos vários instrumentos urbanísticos com o objectivo de atrair investimento para o centro, capturar parte das mais valias geradas para construir equipamentos colectivos e espaços públicos.

O crescimento económico da ultima década tem sido acompanhado de um retrocesso do desenvolvimento urbano e social da cidade. Conflitos políticos e escândalos de corrupção resultaram na queda das duas ultimas administrações locais. O sistema de qualificação dos bairros por rendimento contribuiu para acentuar a desigualdade existente. O novo sistema de transporte colectivo está congestionado e não tem capacidade para atender as necessidades de mobilidade da população. Apesar dos esforços das empresas municipais e promotores privados, a habitação informal na cidade continua a expandir-se tendo passado de 1.365 bairros informais em 2000 para 1.673 em 2012.

Em 2013, o Presidente de Câmara, Gustavo Petro, impôs um novo plano de ordenamento territorial (POT) sem apoio do Concelho Municipal com o objectivo de solucionar os principais problemas urbanísticos da cidade. O plano promoveu uma mudança significativa no modelo de ordenamento e gestão urbanística num contexto de forte crescimento da actividade económica e imobiliária.

No próximo artigo, propomos apresentar algumas das suas propostas mais controversas.

Da Regulação à Concertação: Investimento Imobiliário e Planeamento Urbano

Por Bruno Lobo
Administrador, Avenida Capital
PhD, Columbia University in the City of New York., M.Arch Technical University of Lisbon





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O investimento imobiliário é um processo central ao desenvolvimento económico. Os ativos imobiliários representam tipicamente o maior investimento dos agregados familiares e garantias usadas para a concessão de crédito por entidades financeiras. As várias atividades comerciais associadas à construção e compra e venda de imóveis têm um peso significativo na criação empregos diretos e indiretos e circulação de capital necessária ao crescimento económico.

Um mercado imobiliário equilibrado regula os níveis de oferta de acordo com o volume de procura com taxas de absorção e rotação sustentáveis. As taxas crescimento de preços devem estar relacionados com os rendimentos e níveis de endividamento recomendáveis dos agregados familiares e os ‘yields’ devem gerar ‘premiums’ sobre os demais instrumentos financeiros disponíveis nos mercados de capitais ajustados para o risco inerente a cada classe de ativo.

De Passivo a Ativo - O Papel do Investimento Imobiliário na Qualidade Urbana

Por Bruno Lobo
Administrador, Avenida Capital
PhD, Columbia University in the City of New York., M.Arch Technical University of Lisbon




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Desde o início dos anos 80 que investidores institucionais como fundos de pensões, fundações e outras instituições financeiras públicas e privadas investem em ativos imobiliários. De acordo com a Kinsgley Associates, o imobiliário representa atualmente 8,42% dos portfólios institucionais de investimento. Combinado com outras classes de ativos (ações, obrigações, fundo de capital de risco, etc.) e subdividido por geografia, uso, e posição na estrutura de capital, o investimento em imobiliário permite aos investidores institucionais diversificar as suas carteiras de ativos aumentado a proteção contra a inflação, redução na volatilidade, rendimento anual e apreciação de capital.

Novas estruturas de investimento imobiliário em mercados emergentes

Por Bruno Lobo
Administrador, Avenida Capital(1)
PhD, Columbia University in the City of New York., M.Arch Technical University of Lisbon






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A assimetria actual entre crescimento económico acentuado em mercados emergentes e estagnação ou contracção em mercados desenvolvidos não é circunstancial. Representa um realinhamento estrutural do peso relativo das respectivas economias que progressivamente transfere o ‘centro de gravidade’ da economia mundial para Este e Sul.

Uma oportunidade chamada Colômbia

Por Bruno Lobo
Administrador, Avenida Capital(1)
PhD, Columbia University in the City of New York., M.Arch Technical University of Lisbon

«(...)a Colômbia representa actualmente a oportunidade de investimento mais significativa da região com estimativas de crescimento do PIB bastante positivas, uma demografia favorável e estabilidade económica e política.»

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Quase 4 anos após o início da crise de crédito nos Estados Unidos, continua difícil determinar em que ponto do ciclo se encontra a economia Norte-Americana. Os principais indicadores económicos dão sinais mistos; a reforma da saúde, sector financeiro e fiscal continuam por implementar; e as eleições de Novembro contribuem para um clima de incerteza e indefinição. Na Europa Ocidental, a incapacidade política de implementar uma solução estrutural para a crise da dívida continua a revelar a fragilidade da actual configuração política e fiscal da União Europeia. Políticas públicas nacionais baseadas no corte de benefícios sociais e retracção do investimento público contribuem para o agravamento da crise económica e aprofundamento da desigualdade social.

Fundos de investimento imobiliário em mercados emergentes

Por Bruno Lobo
Administrador, Avenida Capital, New York City
PhD, Columbia University in the City of New York., M.Arch Technical University of Lisbon

«Novos mercados emergentes como a Colômbia definem as novas fronteiras do investimento imobiliário internacional e representam as oportunidades mais significativas para fundos imobiliários.»

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O sector imobiliário é actualmente uma indústria global. As empresas de maior dimensão nos vários ramos da indústria são internacionais e estão presentes em vários mercados simultaneamente. A propriedade e financiamento do imobiliário é também cada vez mais internacional acompanhando a expansão e evolução dos mercados de capitais e indústria financeira.

Um dos principais factores na internacionalização da indústria foi a introdução dos fundos de investimento imobiliário (FII) nos anos 70 e 80 (1985 em Portugal). Inicialmente criados para adquirir e capitalizar empresas em diversos sectores, os fundos de investimento imobiliário tiveram um crescimento significativo nas últimas décadas em termos de activos sob gestão e sociedades gestoras em actividade. Inicialmente focada em activos estabilizados e estratégias conservadoras, o crescimento da indústria foi acompanhado de uma diversificação de estratégias e expansão a mercados emergentes.

O investimento em imobiliário através de fundos permite a investidores institucionais diversificar as suas carteiras de activos e agregar e beneficiar das rendas anuais e apreciação de capital presentes no sector. Os fundos permitem também a promotores e operadores o acesso a capital institucional e financiamento, e experiência operacional como sócios em novos projectos e compradores de activos e provedores de liquidez.

A indústria evoluiu com a recente crise financeira. Existe um interesse renovado por parte dos investidores institucionais em activos "reais" e estratégias de investimento transparentes e flexíveis. Existe também uma procura por um maior controle do processo de investimento e gestão e um maior alinhamento de interesses entre a sociedade gestora, activos e investidores.

A "geografia do investimento" para fundos imobiliários também evoluiu significativamente nos últimos anos. O desempenho económico limitado e ausência de perspectivas de crescimento a curto prazo na Europa e Estados Unidos limitam as oportunidades de investimento e promovem a procura de novas oportunidades em mercados emergentes com taxas de crescimento mais elevadas.

Embora as economias de maior dimensão como o Brasil e India continuem a captar a maior parte do investimento imobiliário internacional, existe um interesse cada vez maior em novos mercados emergentes que permitam beneficiar de retornos superiores presentes, em estágios anteriores de períodos de crescimento económico sustentado. Neste sentido, novos mercados emergentes como a Colômbia definem as novas fronteiras do investimento imobiliário internacional e representam as oportunidades mais significativas para fundos imobiliários.

O investimento imobiliário em novos mercados emergentes será um dos principais temas da minha participação neste espaço.

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Entrevista com Bruno Lobo

Deixo-vos hoje uma entrevista com Bruno Lobo, um dos nossos mais recentes Associate Thinkers.

O Bruno é Português, trabalha num private equity em Nova Iorque e demonstra aquilo que somos capazes de fazer lá fora com o nosso expertise imobiliário.

Entrevista com Bruno Lobo

Bons negócios (imobiliários)!