Reflexões sobre 2016: reposicionamento defensivo?

Dados recentes do Banco de Portugal confirmam o prolongar de um ciclo que estará a ter impacto no desenvolvimento da economia portuguesa e, em particular, do sector imobiliário (ver Figura 1):

1. As taxas de imparidade / default continuam a aumentar, o que não constitui surpresa dada a política de austeridade prosseguida pelo governo anterior.
2. A banca tem prosseguido uma política restritiva na concessão de crédito, tanto ao sector produtivo como ao sector imobiliário. O desendividamento do sector privado continua (o qual não será alheio ao movimento das taxas de imparidades), o que dificulta o crescimento da economia.

Mas a evolução apresentada na Figura 1 é o resultado duma política económica que o actual governo recusa prosseguir e procura inverter. Portanto, o que interessa saber é qual o impacto do actual paradigma económico nestas variáveis. 

Nos últimos anos, o desenvolvimento do sector turístico (e a descida do preço do petróleo, no último ano) tem ajudado a equilibrar a balança comercial pelo que já não se verifica o défice crónico da balança comercial induzido pela défice da balança comercial de bens, mas tal poderá acontecer novamente se as políticas expansionistas de reposição de rendimentos tiverem como consequência o aumento das importações sem que se verifique o processo de substituição por produtos nacionais, pois o País não passará no curto-prazo a ter indústria capaz para de o fazer.

Neste contexto, terão de ser os bancos e investidores estrangeiros a financiar o défice público, o que condicionará ainda mais a política de concessão de crédito da banca nacional, pelo que o processo de desendividamento apresentado na Figura 1 é provável que se prolongue. (refira-se que as alterações regulamentares estabelecidas pelo Banco Central Europeu e pelos acordos de Basileia - que estabelecem rácios de capitais próprios maiores no sector bancário - irão com certeza acentuar este processo).

Na ausência de crédito barato, os investidores assentarão as decisões em critérios de valor mais apertados e só os activos com maior potencial para geração de valor serão alvo de procura. O segmento a que me refiro é obviamente o sector hoteleiro e os demais segmentos adjacentes. Estou convencido que para a generalidade dos segmentos do imobiliário, verificar-se-à uma tendência para a subida das yields, as quais se não forem contrabalançadas por um aumento dos fluxos de caixa, irá inevitavelmente conduzir a uma queda dos preços.

Parece-me, portanto, que depois de um período de valorização generalizada do sector imobiliário, os investidores deverão posicionar as suas carteiras de forma mais defensiva, assumirem estratégias pró-activas de cobertura de risco. Neste capítulo, deixo aqui algumas sugestões:

• Alienação de activos mais especulativos;
• Redução do endividamento;
• Aumento da almofada de liquidez;
• Venda dos activos menos líquidos;
• Renovar contratos de arrendamento;
• Comprar activos com contratos de arrendamento longos e/ou com organizações estáveis.

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Por Ricardo Pereira

InProp Capital Fund

Crédito imobiliário aumenta na Europa

Segundo dados publicados pela Consultora DTZ, a actividade de crédito imobiliário aumentou na Europa em 2015, sendo que as expectativas dos credores é que tal tendência se mantenha.

A maior parte dos empréstimos concedidos concentra-se, ainda, nos mercados ditos core - Reino Unido, França e Alemanha - estando no entanto a diminuir à medida que a actividade de investimento se intensifica em mercados mais periféricos, como são os casos de Espanha e Itália.

Apesar de manterem uma maior disciplina na concessão de crédito, em termos de localização, tipo de activos e rácios reduzidos de loan-to-value, na verdade os credores começam a tomar opções de concessão de crédito em alguns locais mais secundários/periféricos e a tomar risco em projectos de desenvolvimento. Não há, no entanto, qualquer sinal de que se esteja a voltar à actividade de financiamento verificada há anos atrás.

Como principais riscos, os credores realçam o facto do aumento da actividade de investimento estar a comprimir as yields para mínimos históricos, isto apesar do spread face à OT's se manter elevado e apetecível. A conjuntura deflacionista europeia é também visto como um sério risco à actividade de financiamento imobiliário.

Bons negócios (imobiliários)!

A Dívida dos Particulares em Portugal e nos EUA

Segundo o site Business Insider, os Estados Unidos contam com um total de USD 11,83 triliões de dívida de particulares, o que corresponde a cerca de 70% do PIB. Quase 70% dessa dívida é hipotecária, ou seja, corresponde a dívida contraída com vista à aquisição de habitação. Num País onde cerca de 2/3 das casas existentes são detidas pelo próprio, entende-se que a maior parte da dívida privada, particular seja hipotecária.

Por cá, e de acordo com dados recolhidos junto do Banco de Portugal, em Dezembro de 2014 o País apresentava um total de € 123.932 Milhões, o que corresponderá aproximadamente a 72% do PIB nacional. Curiosamente, o peso da divida particular sobre o PIB anda totalmente em linha com o caso norte-americano.

Deste total, 82% refere-se a dívida hipotecária, valor um pouco acima do que se passa nos Estados Unidos, algo que também se entende já que Portugal terá qualquer coisa como 75% a 80% de proprietários. Segundo os Censos 2011 do INE, do total de alojamentos familiares clássicos ocupados como residência habitual, apenas 19,9% se encontravam arrendados.

Bons negócios (imobiliários)!

Um caso mal-parado - V

Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
Out of the Box
Main Thinker

OTBX, Consultoria em Finanças Imobiliárias, Lda.
Managing Director

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Como lidar com as dívidas imobiliárias?

São cerca de € 8,5 mil milhões de crédito imobiliário vencido na Banca; milhares e milhares de casas nos Balanços; dezenas, centenas de milhões de euros de dívida em terrenos; dezenas, centenas de milhões de euros em crédito concedido a promoção imobiliária que não vende, em resorts vazios, em hotéis que é necessário gerir. O que fazer?

Estratégias diferentes podem ser adoptadas. No caso dos Estados Unidos da América (EUA), de uma forma simplista, a dívida relacionada com imobiliário foi tida como boa. A FED aceitou essa dívida como um bom colateral para conceder crédito às Instituições Financeiras. Por outro lado, nos EUA é possível fazer short-selling na habitação, ou seja, o mutuário entregar a sua casa ao financiador, mesmo que esta valha menos que a dívida.

Nos casos de Espanha e Irlanda, foram constituídos os chamados Bad Banks. O SAREB (no caso de Espanha) e o NAMA (no caso da Irlanda) são entidades constituídas com o propósito de albergar todo um conjunto de activos imobiliários provenientes do mal-parado da Banca. À priori, é decidido qual o valor pelo qual esses activos dão entrada nessas instituições, que depois ficarão com a responsabilidades de os rentabilizar.

Reflexões sobre o balanço das famílias e impacto no mercado residencial

Por Ricardo Pereira
inPROP Capital Fund





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A propósito da crise económica que o país atravessa e do discurso recorrente dos apologistas da austeridade e dos defensores de políticas expansionistas, eu pergunto-me diversas vezes, qual é o valor da riqueza do país, afinal?

Sabemos que a dívida pública é 130% do PIB (e que o PIB de 2012 rondou € 165 mil milhões) e que o endividamento  das famílias é superior a 130%... mas quando se avalia uma empresa não comparamos apenas o valor do passivo com as vendas, mas acima de tudo, o valor do serviço da dívida com os resultados operacionais (para se ter uma percepção sobre a probabilidade de incumprimento) e o valor do passivo com o valor do activo (o que permite ter uma ideia sobre o valor esperado da perda, havendo incumprimento). Claro que estas considerações têm de ser enquadradas no contexto de financiamento a que o país e as famílias têm recorrido e os riscos, principalmente para os credores externos, de não poderem executar ordens de liquidação noutras jurisprudências.

Pois bem, recentemente encontrei um artigo do Banco de Portugal em que são adiantados valores para o valor da riqueza dos agregados familiares (esta quantificação não considera a riqueza que é propriedade do Estado). Este artigo é de 2008 pelo que os valores não são propriamente actuais mas não devem estar longe da realidade actual.  Em linguagem contabilística, o balanço das famílias Portuguesas é apresentado na Figura 1.

Figura 1: Balanço das Famílias Portuguesas (2007)

Fonte: Banco de Portugal

Desta perspectiva, a situação não parece tão dramática, afinal de contas o rácio de endividamento das famílias é apenas 23%. Contudo, se olharmos para a evolução do rácio da dívida com o rendimento disponível das famílias, o problema fica evidente (ver Figura 2).

Figura 2: Evolução dos Rácios de Endividamento

Fonte: Banco de Portugal / Pordata (rendimento disponível)

Ora, endividamento para aquisição de habitação própria, principalmente quando existe um excedente de 600 mil casas, é não reprodutivo e como tal é um modelo de endividamento que se esgota em si próprio.

Minsky (a par com Keynes e Friedman, um dos maiores economistas do século passado), numa das suas célebres teorias, classifica a dívida como reprodutiva, especulativa e Ponzi. A dívida é reprodutiva se os activos geram retornos capazes de a amortizar; é especulativa se os activos geram o suficiente para pagar o serviço da dívida mas não a dívida, sendo necessário estender a maturidade da mesma sempre que se aproxima do seu termo; é Ponzi se a amortização e o serviço da dívida estiverem condicionadas pela apreciação do valor dos activos.

Crédito dirigido para a aquisição de habitação própria não tem o efeito multiplicador que teria o mesmo €1 investido no sector produtivo. Não quero com isto retirar legitimidade ás aspirações dos compradores que precisam de financiamento para adquirirem casa própria, nem às reivindicações do sector da construção … mas quem governa o país e estabelece as regras do jogo, deve ter uma visão mais ampla das necessidades do país e priorizar os sectores de investimento, o que acabará por acontecer, seja ou não por acção exclusiva dos governos.

Sendo pouco provável que os bancos continuem a conceder crédito ao ritmo verificado antes de 2009 e que as famílias consigam taxas de endividamento tão elevadas como no passado, parece-me que  o sector imobiliário, principalmente o associado ao residencial, terá de fazer um esforço de reflexão e de transformação.

Sugiro que se comece pelo óbvio: há 600 mil casas vazias (o que representa mais de 5 anos de inventário) e um mercado de arrendamento ineficiente (por diversas razões, que não se prendem apenas com a qualidade do stock de casas disponíveis). A incongruência destas duas realidades parece-me óbvia. 

Liquidação Total

Liquidação Total. É o que estamos habituados a ver quando uma loja pretende escoar a totalidade do seu stock ou quando está à beira de fechar portas. Liquida-se. Mais vale receber algum do que não receber nada. Parece-me ser essa a lógica. O stock está lá, parado, e assim vende-se por pouco, mas vende-se.

Free-lunch ou apenas irracionalidade

Por Ricardo Pereira
inPROP Capital Fund

«(...) as capitais da Europa de Leste e Sul serão as mais penalizadas pela convergência para uma situação de equilíbrio. Lisboa, em particular, será das mais penalizadas e onde as correcções serão mais extremas antes de se tornar um mercado atractivo.»

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Ao longo dos últimos anos os média europeus especializados em real estate, nomeadamente os do Reino Unido, têm dado voz e reportado o interesse de diversos investidores no mercado de dívida do commercial real estate (CRE), nomeadamente no mezzanine (tranche que preenche o gap entre a dívida sénior e o capital próprio). Este mercado tem sido tradicionalmente ocupado pelos bancos comerciais.

O mercado em imagens - XXVII

Hoje aqui ficam 2 gráficos, cortesia do blog Alea, onde podemos analisar o peso da dívida hipotecária no PIB, em cada País dos 27 da UE.

Os países com mais peso de dívida hipotecária no PIB são a Dinamarca e o Reino Unido. Portugal está no top 5, imediatamente antes da nossa vizinha Espanha. No lado oposto, temos países como Roménia, Bulgária, Eslovénia, Polónia, Hungria...

Financiamento Imobiliário - Alternativas

Por Pedro Pereira Nunes
Ongoing Strategy Investments

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O mundo mudou

A crise económico-financeira que rebentou em Setembro de 2008 acabou (de vez?) com o modelo de financiamento de grande parte dos negócios imobiliários desenvolvido ao longo da primeira década do século XXI. Este modelo baseava-se, essencialmente, em elevados níveis de dívida que permitiam atingir taxas de retorno sobre os capitais próprios investidos muito atractivas (com investimento financiado próximo de 100%, a rendibilidade potencial tende para +∞…).
É justo dizer que o modelo acima referido apenas foi possível pela abundância de crédito a taxas de juro historicamente baixas (entre outros factores).

Que alternativas para o futuro?

As principais alternativas que se vislumbram são as mesmas que existiam antes da implosão do Lehman Brothers: debt, mezzanine and equity.

Debt

Em função do estado em que a banca se encontra e das medidas que terão de tomar nos próximos tempos (redução do rácio de transformação e aumento dos rácios de solvabilidade), não será fácil, nem barato, aceder a capital por esta via. Há no entanto uma fonte alternativa que começa a ser utilizada na Europa e há muito que é amplamente conhecida nos EUA: empresas seguradoras e fundos de pensões.

Nos EUA as seguradoras e fundos de pensões já representam cerca de 30% dos empréstimos a imobiliário comercial. Na Europa, o caminho parece estar a ser trilhado por alguns players que criaram fundos especialmente para financiar activos imobiliários comerciais: AXA Real Estate debt program: 2,7 billion, Duet Private Equity, La Salle Investment Management, entre outros.

Mezzanine

Representa uma fonte de financiamento híbrida entre debt e equity, implica (geralmente) uma penhora sobre acções da empresa que detém o activo (ao invés da hipoteca sobre o próprio activo). Assim, em caso de incumprimento, pode ter opção de converter-se em equity. Este é um tipo de financiamento que poderá ter um papel de relevo no futuro do financiamento imobiliário (ao que se sabe, em Portugal é ainda incipiente).

Equity

É aqui que se centram as atenções ao longo dos próximos anos. Uma das chaves para aproveitar as oportunidades que irão surgir no mercado imobiliário está na capacidade de angariar equity, seja de um único investidor seja criando uma pool de investidores.

O chamado equity financing pode tomar formas variadas. Para o presente texto, optou-se por descrever os termos de um dos modelos mais comuns:

- Os investidores que compõem a dita pool (money partners) requerem que o promotor do negócio (operation partner) invista uma parte dos capitais próprios necessários – 5 a 10% (sponsor contribution). Desta forma, os investidores conseguem um adequado alinhamento de interesses;

- Os investidores exigem uma yield mínima sobre o capital investido e ainda uma participação na distribuição do operating cash flow e da mais-valia numa eventual venda;

- A distribuição dos cash flows pode assumir, entre outras, as seguintes formas (com diferentes equilíbrios na partilha de risco-retorno entre os diversos investidores):
> Pari passu – proporcional ao capital investido por cada um (money partners e operation partner), podendo ser cumulative ou non-cumulative;
> IRR preference – preferência na distribuição até que o(s) investidor(es) atinja(m) uma determinada IRR, sendo os cash flows a partir daí distribuídos conforme definido previamente (usualmente com prémio para o operation partner – designado de promote);
> IRR lookback – difere do anterior na medida em que o(s) investidor(es) apenas recebem até atingir uma determinada IRR, sendo o cash flow remanescente distribuído para os restantes equity investors.

Onde está o dinheiro?

Após passar os olhos pelas alternativas existentes, falta agora a parte mais difícil: encontrar os ditos investidores. Lembro que existe muito dinheiro a circular, institucionais que têm vindo a desinvestir de determinados sectores surgindo a necessidade de re-alocação do património. Apesar da crise global em que vivemos, o imobiliário bem estruturado, pode ser um activo mais fácil de entender e mesmo defender em tempos de volatilidade e incerteza do que acções ou obrigações.

Como exemplo de fontes de equity deixo aqui alguns dados globais relativos ao final de 2010:

- Fundos soberanos: $ 4 trillion em activos sob gestão, sendo que o imobiliário representa, em média, cerca de 5-10% ($200-400 billion).

- Capital raised pelas 30 maiores Private Equity Real Estate Firms (2005-2010): $ 207 billion. Sobre este montante há que realçar que, segundo informação a circular no sector, uma parte relevante ainda não foi investida! Isto deve-se à dificuldade que estes players têm sentido, ao longo deste período de forte turbulência e volatilidade, em encontrar oportunidades de investimento que se enquadrassem devidamente no seu perfil (oportunístico). Há actualmente indicadores que indiciam que essa dificuldade tenha vindo a ser ultrapassada. A este propósito, lembro-me de ter lido um artigo da Henderson, publicado há cerca de 3 meses, onde era dito que talvez tivesse chegado o momento de voltar a investir no imobiliário comercial em Espanha…

- Como mero exercício teórico, e para se ter uma ideia mais concreta de valores, assumindo que Portugal conseguiria atrair um valor proporcional ao seu PIB (que representa aprox. 0,3% do PIB mundial), então a nossa fatia do bolo dos $ 207 billion representaria qualquer coisa como $ 600 million – apenas para este perfil de investimento!

Cada caso exigirá um determinado mix de financiamento (e fontes de capital), sendo certo que a estrutura de capital de cada negócio e respectiva exigência de rendibilidade terão de ser ajustadas aos novos tempos em que vivemos.

Fontes de informação utilizadas: AXA RE; Duet Private Equity Limited; www.swfinstitute.org; Private Equity Real Estate magazine, World Bank, IPE Real Estate.

O Mercado em Imagens - XIV

Australia, onde vais tu?...


Basta aprender com os Estados Unidos...



Bons negócios (imobiliários)!

O Mercado em Imagens - II

Crédito ao consumo a aumentar, em percentagem do PIB.

Património líquido das famílias norte-americanas consistentemente a diminuir. O efeito da desvalorização dos activos (imobiliários e financeiros) a fazer-se sentir por manutenção do valor da dívida.

No fim do dia, quem vai pagar a dívida?

Bons negócios (imobiliários)!

O Imobiliário do Ponto de Vista Financeiro

Publico aqui mais um artigo que escrevi para a última edição da Revista Imobiliária, a fazer um balanço sobre 2009 e a procurar projectar o ano de 2010.

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2009: Uma Retrospectiva

Há cerca de 9 meses atrás, por ocasião da publicação da Real Estate & Finance Newsletter nº5, dedicada ao tema dos Hedge Funds, fazia um balanço do que se tinha passado em 2008, tendo-lhe chamado “O Ano de Todos os Perigos”. Por essa altura, os mercados financeiros e imobiliários estavam a chegar aos seus mínimos e os dados não eram animadores:

- O mercado de habitação norte-americano sofria uma queda acumulada, desde máximos de 2006, superior a 30%;

- As casas usadas ficavam em média 10 meses no mercado até serem vendidas, indiciando uma (quase) paralisação do mercado;

- Aumentava o negative equity no mercado, as vendas efectuadas a desconto e o número de hipotecas executadas;

- O mercado de commercial real estate quase entrava em colapso, com grande parte dos REIT a necessitar urgentemente de capital, sem linhas de crédito disponíveis, com yields e vacancy rates a subir e capitalizações bolsistas em baixo;

- As taxas de juro já tinham iniciado um movimento de descida mas longe ainda de atingirem os mínimos que hoje se verificam.

Na altura, lembro-me bem que apontava 3 variáveis a ter em conta para ir analisando o mercado e “navegando à vista”: yields, dívida e vacancy rates.

No fundo, aquilo que observávamos era uma erosão no valor do mercado habitacional, dado o efeito conjunto da desvalorização das habitações e da manutenção do valor da dívida (amortizável a longo prazo):

Volvidos agora mais de 9 meses, importa fazer um balanço sobre o que se passou e concluir acerca das expectativas geradas. Vamos ver o que aconteceu com as yields, a dívida e o valor dos imóveis.

Efectivamente, o 1º trimestre de 2009 não augurava nada de bom, com os mercados a sofrerem importantes e assinaláveis quedas. A partir de Março de 2009 o sentimento alterou-se e os mercados reagiram.

Desde essa altura, o índice S&P Case Shiller (que mede o valor do mercado de habitação norte-americano e já aqui analisado num artigo anterior), valorizou 4,66% e o S&P 500 acumula uma subida de cerca de 60%. As casas demoram hoje menos tempo a vender (cerca de 7 meses) e as vendas têm subido de forma consistente .

As taxas de juro mantiveram o seu movimento de descida. A Euribor a 6 meses, principal indexante dos contratos de crédito à habitação em Portugal, encontrava-se em meados de Dezembro de 2009 ainda abaixo de 1% e muito abaixo dos máximos registados em Outubro de 2008 de 5,448%. Em apenas 14 meses, registou uma descida de quase 450%!

Fonte: euribor.org
Também as yields do mercado imobiliário observaram um certo processo de consolidação. Depois de fortes subidas entre o final de 2008 e início de 2009, o mercado começou a estabilizar. Dados mais recentes da Cushman & Wakefield apontam para uma average prime yield do mercado de commercial real estate no Reino Unido de 6,58 %, 83 pontos base abaixo dos máximos verificados em Março. O mercado industrial também não fugiu a esta queda, estando agora com yields 123 pontos base abaixo dos máximos de 2009. As razões subjacentes a estes movimentos relacionam-se com uma certa percepção por parte dos investidores que 2009 foi o ano dos mínimos na valorização de activos imobiliários. No entanto, pouca oferta para yields mais elevadas pode também justificar este movimento de descida (maior pressão da procura por existência de pouca oferta).

Outro movimento interessante que observamos durante o presente ano foi o processo de desalavancagem do mercado imobiliário. Durante 2009, o mercado de REIT norte-americano observou um recorde nos montantes médios de oferta de capital. Até ao final do 3º trimestre de 2009, os REIT tinham já levantado equity num montante de cerca de 23 mil milhões de dólares, acima dos máximos verificados em 2006. O peso da dívida angariada, esse encontra-se em mínimos históricos:

Fonte: NAREIT

Os 50 maiores REIT’s aumentaram a sua capitalização bolsista em 14% sendo que o peso da dívida diminuiu para 52,8% face aos 60,1% registados no 2º trimestre. Isto significa que o mercado imobiliário norte-americano atravessou em 2009 um forte processo de recapitalização, por entrada de fresh equity e progressiva desalavancagem.

Ao contrário, as empresas de Private Equity Real Estate têm tido crescentes dificuldades em angariar capital. De acordo com a Preqin, 17 private equities conseguiram levantar no mercado qualquer coisa como 4,9 mil milhões de dólares durante o 3º trimestre de 2009, o valor mais baixo desde 2003. Esta diferença face aos REIT terá provavelmente a ver com questões de transparência, confiança e liquidez dos títulos.

A questão que agora se põe é: em 2010, continuaremos a observar novas subidas nos mercados ou voltaremos às quedas?

As Perspectivas para 2010

De acordo com um analista da Canaccord Financial Corp, em 2010 o sector imobiliário, cotado e não cotado, pode observar retornos de 15% a 25%, entre 1/3 de ganhos de yield e 2/3 de ganhos de capital (ou seja, a expectativa é fundamentalmente que o mercado valorize e não que seja capaz de gerar mais rendimento). As vacancy rates também se esperam que voltem a descer, com alguma recuperação no mercado de emprego e no sector bancário. O sector dos REIT, actualmente a transaccionar a desconto e ainda 39% abaixo dos máximos verificados em 2007, também se espera que suba.

E será mesmo assim? Com alguma certeza, parece-me que ninguém o poderá afirmar mas pessoalmente tenho algumas dúvidas que os mercados recuperem tão rapidamente como alguns analistas prevêem. Fundamento a minha expectativa em 2 factores:

- Em primeiro lugar, o desemprego. Tem-se mostrado crescente nos últimos tempos e poucos esperam que o mercado de emprego melhore nos próximos 12 meses. Enquanto assistirmos à subida do desemprego, com o passar do tempo teremos mais pessoas sem emprego e sem benefícios sociais (por entretanto terem terminado), logo menor capacidade de consumo e de pagamento de dívidas;

- Em segundo lugar, a dívida associada aos Estados. Também ela tem crescido bastante e face a um forte recuo no PIB da economia mundial, o risco associado a esta dívida tenderá a crescer. Ainda muito recentemente, vimos a Standard & Poor’s a rever o rating de economias como a Grécia, Portugal, Espanha, entre outras;

O primeiro factor pode ter consequências ao nível do consumo, da dívida das famílias e, por consequência, na desvalorização do imobiliário (consome-se menos, o sector de retail, por exemplo, ressente-se; com maior dificuldade em pagar as dívidas, o mercado de habitação pode desvalorizar). O segundo factor, creio poder ter consequências ao nível das yields. Com uma subida do risco associado à dívida dos Estados (o denominado risk-free), também o investidor imobiliário tenderá a “cobrar” uma yield superior no seu investimento.

Ambos os factores – entre outros, como é óbvio – poderão significar ou uma estabilização nos mercados (congelando este movimento de recuperação que dura já 8 meses) ou mesmo novas descidas.

A dívida associada ao mercado imobiliário também se manterá em 2010. No mercado norte-americano, por exemplo, existem ainda alguns REIT’s com fortes alavancagens, superiores a 90%, como são os casos da Maguire Properties ou mesmo da General Growth Properties (que inclusive já entrou em processo de falência). Das 10 empresas mais alavancadas, 6 operam quase exclusivamente no mercado de retail (novamente, a questão do desemprego a desempenhar um papel fulcral). Os 50 maiores REIT norte-americanos enfrentam um total de 17 mil milhões de dólares de dívidas a vencer durante 2010, ou seja, 7% do total da dívida por pagar. Caso os mercados iniciem novo processo de descida, estas empresas verão, de novo, a sua capitalização bolsista a descer e os seus rácios de solvabilidade a entrarem, mais uma vez, em níveis considerados perigosos.

O ano de 2010 será, novamente, um ano de navegação à vista e de escolha criteriosa dos investimentos.

Desejo a todos, um 2010 cheio de saúde e com excelentes negócios (imobiliários)!

Leverage no mercado de REIT

Na sequência dos últimos vídeos que coloquei sobre a recapitalização dos REIT norte-americanos, deixo-vos hoje uma entrevista com Keven Lindemann, Director do Real Estate Group, SNL Financial.

No fundo do mercado, com a descida verificada nas cotações, o rácio debt to market cap chegou a atingir 60%, o que me parece dramaticamente elevado se pensarmos que se trata de um valor médio.

O que guardo deste breve vídeo é o rácio óptimo de endividamento dos REIT: 35%. Resta apenas saber se, com a diluição que tivemos no capital destas estruturas em 2009 (fruto do aumento exponencial de ofertas de capital no mercado), qual será o verdadeiro debt to asset value. No pressuposto que os REIT replicam o mercado imobiliário, parece-me que 35% para um veículo cotado é saudável. Veremos se 2010 nos traz mais volatilidade ou não.

Bons negócios (imobiliários)!

O Estado do Commercial Real Estate - III

O vídeo que vos deixo hoje, de muito curta duração, parece-me importante porque vai directo ao assunto.

Hoje, mesmo com sinais de alguma recuperação, os Estados Unidos enfrentam um grave problema com o sector do commercial real estate. Espera-se que os defaults nos empréstimos neste sector atinjam 5,4%% em 2011, prejudicando naturalmente os bancos financiadores.

Adicionalmente, estima-se igualmente um forte impacto no mercado dos CMBS, afectando os detentores de obrigações cujo subjacente é commercial real estate debt (ou commercial mortgages).

Ao total de mais 1 USD trillion de commercial loans, há que somar 700 USD billion de CMBS, ou seja, cerca de 20% do total commercial real estate debt existente no mercado norte-americano...

Bons negócios (imobiliários)!