Habitação: mais crédito, menos alavancagem

Desde inícios de 2017 que a banca em Portugal tem mantido uma tendência crescente na concessão de crédito à aquisição de habitação. É verdade que após alguns anos de quebra, desde 2013 que os bancos têm aumentado a sua exposição ao segmento residencial mas de facto os últimos dois anos foram anos de mais crédito à compra de casa.

O ano de 2018 encerrou com um total € 9,8 mil milhões de financiamentos concedidos para a compra de casa, um valor que ficou acima dos € 8,26 mil milhões registados em 2017. Longe vão os tempos de 2012 com menos de € 2 mil milhões mas também longe vão os tempos de 2007 com quase € 20 mil milhões emprestados.

Fonte: Banco de Portugal

Mesmo numa tendência crescente, o facto é que o total em dívida no mercado tem vindo a cair, com mais reembolsos que novos empréstimos concedidos. O mercado corrigiu de mais de € 115 milhões de financiamentos activos em 2011 para uns actuais € 93 mil milhões. Trata-se de uma queda de quase -20%.

Mortgage Lending Value

No último artigo, “Crédito Habitação: entrega da casa é suficiente para saldar dívida?”, foram abordadas as “bases de valor” utilizadas para a estimativa do valor dos imóveis para crédito hipotecário: “Valor de Mercado” e “Valor para Crédito Hipotecário” (Mortgage Lending Value, MLV para simplificar). Recordamos que a “base de valor” é uma declaração dos pressupostos fundamentais de medida de uma avaliação.

As duas organizações internacionais cujas normas são aceites pela União Europeia, RICS e TEGoVA, têm visões diferentes sobre a avaliação para crédito hipotecário. Enquanto o RICS afirma a noção de “Valor de Mercado” como a “base de valor” a ser utilizada, a TEGoVA admite tanto a base de valor “Valor de Mercado” como a base de valor “Valor para Crédito Hipotecário”.

Mas o que distingue estas duas “bases de valor”? 

Crédito Habitação subiu 19% em 2018

O crédito habitação em Portugal voltou a fechar em alta no ano de 2018. Os novos empréstimos à habitação levam já 6 anos consecutivos de subida. Em 2018 foram concedidos € 9.835 milhões em crédito para compra de casa, um valor 19,1% acima do montante registado em 2017.

Fonte: Banco de Portugal

No entanto é perceptível pelo gráfico apresentado que apesar das consecutivas subidas nos novos montantes de crédito habitação concedidos no mercado, o valor registado de 2018 encontra-se ainda bem abaixo dos montantes emprestados antes da crise financeira vivida em Portugal mas já muito próximo do período entre 2009 e 2010.

Crédito Habitação: entrega da casa é suficiente para saldar dívida?”

A profissão de Perito Avaliador de Imóveis permite-nos perceber os dramas que atravessam o quotidiano de muitas famílias. Um desses dramas, talvez o maior, é a entrega da casa de morada de família ao credor hipotecário, quando as famílias não conseguem cumprir os compromissos que assumiram.

É um assunto importante, estudado por muitos setores, inclusivamente por empresas seguradoras, que já aparecem com soluções de garantia de preço de um imóvel durante um período longo de tempo, garantindo a indemnização da menos-valia realizada pelo proprietário vendedor.

Quando estas situações acontecem com mais acuidade, vem sempre a debate a questão de saber se a simples entrega da casa ao Banco é suficiente para que se considere o crédito resolvido. Na nossa opinião, o debate tem-se colocado mais no plano político e ético e menos no plano técnico. É precisamente o plano técnico que queremos abordar neste artigo, com a modesta pretensão de esclarecer o leitor e deixar-lhe pistas para que possa analisar a temática com algum conhecimento. 

Avaliação bancária vs preços de mercado

O Valor Médio de Avaliação Bancária (VMAB) é uma estatística divulgada pelo INE que compila os valores de avaliação de imóveis residenciais objecto de análise de concessão de crédito habitação. (ver definições em baixo), reportando a média geométrica das avaliações realizadas para o efeito, por parte de entidades bancárias, dos 3 meses anteriores a cada divulgação.

Em Portugal, o VMAB tem vindo a subir de forma consistente nos últimos 4 anos, estando em Março de 2018 no valor de € 1.167 /m2 para Portugal. Significa isto, na prática, que um apartamento de 100 m2 terá um valor para efeitos de concessão de crédito habitação de € 116.700.

Observando o índice de preços na habitação (IPHAB), também divulgado pelo INE, concluímos que os preços na habitação têm vindo a subir mais rapidamente que as avaliações realizadas pela Banca. Desde início de 2009, o IPHAB já subiu 18,8%, enquanto que o VMAB cresceu apenas 3%.

Observando o gráfico acima, é perceptível que o mercado respondeu mais rapidamente aos estímulos da subida da procura que as ditas avaliações bancárias. Até finais de 2015, a evolução de ambas as estatísticas apresentava um comportamento similar, sendo que a partir do ano de 2016, o IPHAB registou um crescimento mais rápido que o VMAB.

Esta podia ser, também, outra razão para uma maior dificuldade em contratar crédito habitação, isto porque no cálculo do loan-to-value (LTV), o Banco, até agora, tomava como valor de garantia o valor da avaliação e não o real valor de aquisição. Se o VMAB estava a crescer menos rapidamente que o valor de mercado, em casos em que o primeiro estivesse abaixo do segundo, representaria um maior desembolso inicial para o proponente mutuário. Mas cada caso, é um caso...

Relembre-se que desde Julho, de entre um conjunto de recomendações emitidas pelo Banco de Portugal, para o cálculo do LTV conta agora o menor valor entre o VMAB e a escritura.

Observemos os exemplos de Amadora e Lisboa, por exemplo. Comparando o VMAB agora com o preço mediano na habitação (estatística igualmente disponibilizada pelo INE), conclui-se que a Banca avalia em média uma habitação num valor muito superior ao valor de venda, enquanto que em Lisboa se passa exactamente o contrário, ou seja, os preços de venda estão acima dos valores de avaliação.

Isto podia, por exemplo, significar que podia ser mais fácil adquirir uma casa com recurso a crédito habitação na Amadora do que em Lisboa, pelo simples facto da Banca avaliar acima do preço de mercado. Mas também pode não significar nada... as estatísticas valem o que valem, são construídas com base em médias e medianas e no final, cada caso é um caso.

Independentemente da análise, a clarificação agora dada pelo Banco de Portugal quanto ao cálculo do LTV menoriza este o significado do diferencial entre VMAB e valores de mercado.

Bons negócios (imobiliários)!

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Notas:

Segundo nota explicativa do próprio INE, «o Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação (IABH) recolhe informação caraterizadora dos alojamentos que são objeto de financiamento bancário e em cujo processo há lugar a uma avaliação técnica de cada imóvel. Assim, os seus resultados são representativos para o universo de alojamentos em que há recurso a esse meio de financiamento. A utilização desta informação deve ter em conta o facto das estimativas dos valores de avaliação dos alojamentos poderem refletir parcialmente variações qualitativas das habitações avaliadas em cada período. Atualmente são consideradas oito instituições financeiras nos resultados apurados por este inquérito que cobre cerca de 90% do montante total de crédito à habitação concedido.»

Já Valor Médio de Avaliação Bancária resulta da «média geométrica do valor por metro quadrado das avaliações bancárias observadas no mês de referência e nos dois meses anteriores. Assim, os resultados divulgados para cada mês correspondem à informação reportada para todo o trimestre acabado nesse mês. Embora os resultados possam ser lidos mensalmente, os mesmos refletem um comportamento associado ao uso de médias móveis de 3 meses, o que permite diminuir o impacto das irregularidades associadas à heterogeneidade dos imóveis avaliados sem deixar de fazer refletir a tendência de evolução do valor das avaliações por metro quadrado. Por ser baseado em rácios de médias geométricas, a variação para o total pode situar-se fora do intervalo de variação das componentes.»

Crédito para compra de casa continua a aumentar

De acordo com os dados divulgados pelo Banco de Portugal, o crédito para a compra de casa mantém uma tendência de crescimento que, aliás, se regista já desde o ano de 2013. Durante o 1º trimestre de 2018, os bancos emprestaram um total de 2.186 milhões de euros para aquisição de habitação, um valor que se encontra 21% acima do registado em igual período de 2017.

Depois de uma ligeira quebra no crédito concedido em Janeiro e Fevereiro face aos valores que vinham a ser registados em 2017, o mês de Março registou um valor total de € 876 milhões, elevando assim o crédito habitação concedido no 1º trimestre para um valor muito próximo dos € 2,2 milhões. Mantendo-se esta tendência, podemos esperar por um novo aumento no crédito durante 2018, face a 2017, mas proporcionalmente mais modesto do que temos vindo a verificar desde 2013.

Fonte: Banco de Portugal

O montante total emprestado no 1º trimestre deste ano está já acima dos valores observados em igual período de 2009 e 2011, isto apesar do stock total em dívida ainda continuar numa rota descendente. De facto, apesar do aumento do crédito concedido, a verdade é que os portugueses continuam a amortizar os seus créditos num valor acima daquele que tem vindo a ser contratado, tendência essa que se tem vindo a verificar nos últimos 7 anos.

Fonte: Banco de Portugal

Observando o gráfico acima apresentado, é possível concluir que entre 2011 e Março de 2018, o mercado acumula já uma desalavancagem líquida superior a 20 mil milhões de euros (diferencial entre crédito concedido e montantes amortizados), representando uma queda no stock de crédito habitação em Portugal na ordem dos 19%.

Assim, mesmo com a banca nacional a conceder mais crédito para a compra de casa, os números demonstram que Portugal deve menos dinheiro aos Bancos.

Bons negócios (imobiliários)!

A alavancagem na habitação em Portugal

O crédito à habitação em Portugal mantém a sua tendência de subida. É notícia recente que o valor concedido pela Banca Portuguesa para financiamento à aquisição de habitação em Portugal voltou a crescer no 1º trimestre, suplantando já o valor registado em igual período de 2010. Mas afinal, em que ponto estamos? Está a Banca a voltar a repetir os mesmos erros do passado?

Durante o ano de 2017, o Banco de Portugal refere que foram assinados 89.249 novos contratos de crédito à habitação, um valor que se situou 33% acima do de 2016, quase o dobro do de 2015 e 3 vezes mais que o de 2013. De facto, há mais pessoas a contrair crédito hoje do que no período pós-crise. 

Espanha: previsões apontam para subida do imobiliário em 2018

O jornal espanhol Expansion convidou 26 players de mercado para darem o seu overview do mercado imobiliário espanhol para o ano de 2018. Todas as previsões apontam para uma continuação do crescimento do mercado, quer em preços, como em vendas. Também o crédito é esperado aumentar. Espera-se, assim, o retornar de uma época dourada no imobiliário espanhol com a subida dos preços e das vendas.

Os preços de venda de casas em Espanha deverão aumentar entre 6% a 7%, com Madrid e Barcelona a registarem subidas superiores a 10%, segundo opinião da Aguirre Newman. O aumento de preços é suportado por uma manutenção do interesse dos investidores, um aumento da confiança no mercado e uma descida do desemprego, referem outros players.

O aumento da construção levará a um aumento do stock disponível mas tudo aponta para que o mercado tenha capacidade de absorção do mesmo. O volume de transacções não deverá crescer acima de 10% segundo a Asprima.

Quanto ao crédito habitação, este deverá manter a sua tendência de subida, com a banca a aumentar em 15% as hipotecas concedidas segundo estimativas da Gesvalt. É igualmente esperado uma subida do loan-to-value, com algumas operações a serem feitas acima dos 80%.

Um alerta é, no entanto, deixado: mais de 80% das transacções estarão concentradas em cerca de 400 cidades, mostrando-se que o mercado espanhol não está a ter um comportamento homogéneo e que a subida de preços e vendas residenciais está ainda muito concentrada territorialmente.

Bons negócios (imobiliários)!

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Nota: informação retirada do site https://www.auraree.com

Espanha: preços na habitação descem

Os preços de venda de casas em Espanha sofreram uma queda de 0,9% em Novembro passado, segundo dados dos Notários espanhóis. O preço médio registado no país vizinho foi de € 1.288 /m2. Apesar desta queda de valor, as vendas continuam a subir, tendo estado 10,1% acima do registado em igual mês de 2016, com mais de 46.000 casas a serem vendidas.

No que respeita ao tipo de habitações, os preços caíram mais nas moradias (-1,3%) do que em apartamentos (-0,1%). Quanto às vendas, a actividade foi forte em todos os segmentos, com ligeiro destaque para as moradias com um aumento nas vendas de 13,7%.

O crédito habitação também está em alta, com um aumento das hipotecas em 0,6%, com mais de 60% das transacções a serem financiadas.

Também o mercado de arrendamento está em alta, com mais casas no mercado a serem arrendadas. Se no início do século XXI, apenas 11% dos espanhóis arrendavam, em 2017 esse valor subiu já para 20%, com uma nova geração a preferir o arrendamento à compra de casa. De facto, após a crise imobiliária e financeira fortemente sentida em Espanha, muitos não tiveram outra opção senão arrendar. No entanto, esta tendência parece ter vindo para ficar, também devido à elevada procura de habitações para alojamento local.

A procura por aplicações financeiras capazes de dar ao investidor rentabilidade e alguma segurança tem levado muitos a adquirir casas e colocá-las no mercado turístico e de arrendamento. Um estudo feito pelo Idealista aponta possíveis rentabilidades de uma e outra opção. A juntar a este estudo, veio o Banco de Espanha colocar em perspectiva o investimento em imóveis para arrendamento ou em acções, com o imobiliário a poder dar mais de 10% de rentabilidade média anual (assumindo as componentes de yield e valorização de capital.

Bons negócios (imobiliários)!

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Nota: informação retirada do site https://www.auraree.com

EUA: Habitação de novo no topo

O mercado residencial norte-americano continua a valorizar e atingiu o nível registado há 10 anos, precisamente no momento em que a crise do subprime eclodiu.

Passados 10 anos, o que mudou no mercado? Que diferenças observamos que nos possam levar a assumir que não teremos uma bolha imobiliária de novo?

Danielle Hale, Chief Economist da Realtor.com aponta alguns importantes factores que nos deverão deixar um pouco mais tranquilos face ao momento actualmente vivido no mercado imobiliário norte-americano:

• Baixo nível de oferta face a uma procura elevada;
• Aumento do emprego;
• Melhoria das condições de vida dos agregados familiares;
• Sólidos fundamentais no mercado imobiliário;
• Mas sobretudo, níveis mais reduzidos de dívida alocada às transacções, com critérios muito mais rigorosos na concessão do crédito.

E Portugal?

Se olharmos com atenção para o panorama actual do nosso mercado, podemos tirar conclusões similares: temos uma procura elevada e um baixo stock de habitação em oferta, principalmente no centro de Lisboa e Porto; as condições económicas do País têm melhorado; a dívida caiu bastante e hoje aloca-se menos crédito à transacção imobiliária. A isto, acresce o forte dinamismo na área do turismo e a aquisição de imóveis por parte de estrangeiros, factores que em muito têm contribuido para o bom momento do nosso mercado imobiliário, com enfoque no sector residencial.

Bons negócios (imobiliários)!

Fitch: Espanha com possível bolha imobiliária

Num relatório recentemente publicado, a agência de rating Ficth alerta para uma possível bolha imobiliária em Madrid e Barcelona, apesar de não antecipar ainda um alastrar dessa bolha a todo o país vizinho.

No referido relatório, a Fitch menciona uma subida de preços no segmento residencial, entre 15% e 35% no último ano, potenciado pela política de quantitative easing iniciada pelo BCE há mais de 2 anos e a entrada no mercado de investidores estrangeiros.

No entanto, o excesso de stock no mercado - em larga escala derivado do excesso de imóveis que a banca espanhola tem ainda para colocar no mercado - e a existência de restrições à aquisição de habitação por residentes (nomeadamente, falta de poder compra e dificuldade no acesso ao crédito), leva a Fitch a acreditar que uma potencial bolha está circunscrita aos grandes centros urbanos, nomeadamente Madrid e Barcelona.

Bons negócios (imobiliários)!

Reino Unido: condições mais difíceis para a compra de casa

Dados recentemente publicados no Reino Unido apontam para condições cada vez mais complicadas para a compra de habitação própria. De facto, já aqui tínhamos falado da importância dos Pais e familiares na ajuda à compra de casa.

A subida de preços, aliado a níveis baixos de loan-to-value exigidos pela Banca local, têm feito aumentar a importância das ajudas de familiares à compra de casa, nomeadamente com vista ao pagamento do valor de entrada.

Mesmo num cenário com taxas de juro baixas, como também é o caso do Reino Unido, a verdade é que os Bancos tendem a exigir um valor elevado de entrada da parte do comprador, baixando assim o loan-to-value dos empréstimos. Isto, aliado a uma subida generalizada dos preços, tende a dificultar a compra de habitação por muitos ingleses, recorrendo assim à ajuda de muitos familiares.

Os dados mais recentes do mercado, disponibilizados pela Nationwide, apontam para uma retracção nos preços de venda em Março, face a Fevereiro, ao mesmo tempo que os jovens britânicos compram cada vez menos. De facto, nas idades entre 35 e 44 anos, o peso dos proprietários é agora de 56%, face a 74% há 10 anos atrás.

Bons negócios (imobiliários)!

Comprar casa só com ajuda dos familiares

A ajuda dos Pais, irmãos ou outros familiares é sempre importante. Que o diga quem procura a sua 1ª habitação e normalmente recorre ao auxílio da família mais próxima. Numa conjuntura de preços em alta, e ainda de algumas condicionantes na contratação de um crédito habitação, esta ajuda familiar torna-se ainda mais importante.

Segundo dados da Legal & General, no Reino Unido, os familiares emprestaram um total de £ 6,5 biliões, em 2016, para a compra de casa, concluindo-se que este "Banco dos Pais" poderia estar no top 10 das entidades bancárias. no Reino Unido. São, hoje em dia, uma das principais fontes de financiamento na aquisição de habitação, tendo esse valor inclusive subido 30% face a 2015. Este montante foi aplicado em cerca de 300.000 transacções, representando um valor médio por transacção de 21.666 libras.

Esta realidade, para além de ser um indicador de generosidade dos pais e de solidariedade inter-geracional também é um sintoma de que algo está errado no mercado habitacional. Na última década, no Reino Unido, a oferta de habitação tem sido deficitária e a procura tem-se mantido a níveis elevados, o que associado à descida das taxas de juro, conduziu a uma valorização considerável do preço das casas, sem que tal tenha sido acompanhado por um aumento proporcional do rendimento disponível.

Mercado Residencial e Sistema de Planeamento Urbano no Reino Unido - Parte II

Num artigo anterior, falávamos sobre a política britânica para o sector da habitação e da necessidade da oferta corresponder aos níveis previsto de procura. Como fazê-lo?

Para aumentar o nível de oferta e criar um mercado residencial mais eficiente que construa as casas que a população necessita a preços acessíveis nas localizações desejadas, o Governo Britânico propõe as seguintes soluções:

1. Aumentos substanciais nos orçamentos dos governos locais para reforçar os seus departamentos de urbanismo e investir em infraestrutura urbana; e um sistema de planeamento mais eficiente e ágil que promova maiores densidades residenciais em zonas urbanas estratégicas baseado num diagnóstico das necessidades reais de cada municipalidade baseado num processo de licenciamento mais curto e previsível. 
2. Criação de medidas que incentivem os promotores a construir e penalizem a venda de lotes após a obtenção de novas licenças de construção, incluindo a redução do prazo de validade das licenças de construção de três anos para dois, assim como a tributação sobre lotes com licença onde a construção não seja iniciada.
3. Para diversificar o mercado imobiliário, o Governo propõe a criação de vários programas para assistir pequenos e médios promotores, construtores e a criação de condições para atrair investimento institucional para o mercado residencial.
4. É também proposta a criação de vários programas para suportar a construção de edifícios de arrendamento, e profissionalização do sector. 

Mercado Residencial e Sistema de Planeamento Urbano no Reino Unido - Parte I

Em Fevereiro o governo Britânico publicou o seu plano estratégico para o mercado residencial no Reino Unido (i). O diagnóstico revela um mercado incapaz de construir habitações suficientes, com a densidade requerida, em localizações adequadas e dirigidas em particular aos segmentos mais baixos da população. Desde 1970, foram construídos em média cerca de 160.000 novos fogos por ano. Estima-se que seja necessário construir entre 225.000 a 275.000 para que seja compensado o desequilíbrio atual entre a oferta e a procura e acompanhar sustentadamente o crescimento estimado da população.

O desequilíbrio atual do mercado habitacional reflete-se em particular no custo excessivo da habitação. Estima-se que este valor seja em média oito vezes superior aos rendimentos médios anuais, o que representa o valor mais alto de sempre (ver figura 1). Atualmente, cada agregado familiar gasta mais de um terço do seu rendimento mensal nos custos de habitação. 

Imobiliário em Portugal com risco elevado

Segundo o mais recente relatório da CMVM sobre análise de risco - Risk Outlook Autumn 2016 - a instituição portuguesa olha para o mercado imobiliário nacional como sendo de risco elevado.

A Comissão de Mercados dos Valores Mobiliários entende existir um risco elevado no sector em Portugal, com a Banca colocada sob pressão. Segundo a instituição, o elevado nível de crédito mal-parado, combinado com a natural iliquidez dos activos imobiliários, colocam os bancos portugueses sob grande pressão e dão azo a um latente conflito de interesses nos principais grupos financeiros nacionais com interesses na banca, seguros, fundos imobiliários e outras áreas de gestão de activos.

Apesar do elevado risco do mercado, este tem vindo a recuperar com as vendas e os preços em alta, segundos os dados publicados pelo INE, no seu IPHAB - Índice de Preços na Habitação. Esta recuperação do mercado não tem sido, ainda, acompanhada pelo valor de avaliação bancária, com os bancos a avaliarem as casas em Portugal de forma mais prudente que o restante mercado.

Conclui a CMVM no seu relatório que a subida nos indicadores de preços e vendas aconselha uma vigilância estreita sobre o mercado imobiliário nacional.

Bons negócios (imobiliários)!

Brasil: financiamento à compra de casa

“O imóvel é financiado?”. Esta é provavelmente a pergunta mais repetida pelo cidadão brasileiro à procura de imóvel e que acaba de chegar perto dum Broker.

No Brasil, a entidade vendedora do imóvel é normalmente uma empresa Incorporadora que pode ou não assumir a construção do empreendimento e ser ou não proprietária do terreno onde o investimento se desenvolve.

Na realidade, o comprador quer saber se o imóvel reúne condições formais para que a Banca o financie, mas também se a Incorporadora o pode fazer. O financiamento por parte do Promotor Imobiliário é uma realidade comum no Brasil e tem contornos financeiramente interessantes como veremos adiante. Uma das razões para as Incorporadoras disponibilizarem financiamento próprio prende-se com a dificuldade de acesso, por parte dos cidadãos, a financiamento bancário. Para além das restrições à concessão de crédito habitacional, as exigências burocráticas criam uma forte barreira ao acesso dos cidadãos a estes financiamentos.

Para financiar a compra de imóveis, a Incorporadora utiliza a TABELA PRICE, que é um sistema de amortização com prestações constantes e o seu cálculo baseia-se no principio dos juros compostos. É prática corrente o cálculo com juros mensais de 1%. Os contratos de financiamento consideram ainda uma actualização monetária referenciada ao IGP-M. O IGP-M/FGV analisa as variações de preços baseadas no Índice de Preços por Atacado (IPA), que tem um peso de 60% do índice, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), que tem um peso de 30% e o Índice Nacional de Custo de Construção (INCC), representando 10% do IGP-M.

Desta forma, a Incorporadora consegue uma rentabilidade semelhante aos produtos financeiros de menor risco, disponibilizados pela Banca, e ainda a correcção monetária que lhe garante a actualização do valor do imóvel. Mesmo num cenário de juros altos, como têm sido os últimos anos (lembro que a SELIC – taxa básica de juros da economia brasileira – está a 14,25%), acaba por ser uma excelente rentabilidade para o Incorporador. Com a expectativa recente de baixa da taxa SELIC, estes contratos de financiamento com TABELA PRICE, continuarão a constituir uma óptima forma de colocar imóveis no mercado.

Porém não há “bela sem senão”. Num cenário de incumprimento associado à desvalorização do valor dos imóveis, cenário vivido actualmente pelas Incorporadoras, estas empresas acabam ficando com stocks muito altos decorrentes de processos de desistência de compra dos imóveis.

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Por Luís Sá Pereira

Construtor / Promotor

Aumento do crédito habitação em Portugal: o que está por detrás?

A crise económico-financeira trouxe consigo consequências nefastas para diversos mercados, tendo o do crédito habitação sido particularmente afetado. Foram longos os anos em que as instituições financeiras ficaram repletas de imóveis em decorrência de elevados valores de crédito malparado.

Os dados mais recentes do Banco de Portugal (BdP) não mentem: em junho do ano corrente, as novas operações de empréstimos a particulares para habitação cifraram-se em 587 Milhões de Euros, o valor mais elevado desde março de 2011. Estes valores acusam a continuação de uma tendência crescente no crédito habitação em Portugal, que já se vinha a verificar desde o ano 2015.

Importa então, à luz deste aumento, elencar alguns dos fatores que poderão estar por detrás do mesmo. Em primeiro lugar, e desde logo, é impossível não notar a influência da queda da EURIBOR. Desde que a mesma e as taxas de juro de referência do Banco Central Europeu (BCE) se encontram em terreno negativo que as prestações mensais dos créditos habitação dos particulares desceram. 

Com a EURIBOR em mínimos históricos, mais propriamente em terreno negativo, desde o final do ano transato que os consumidores que possuem um crédito habitação com taxa variável pagam agora menos de prestação mensal. Desta forma, é normal que se gerem boas expetativas relativamente à compra de casa em Portugal. 

São de salientar ainda as novas oportunidades criadas pela possibilidade de contratar um crédito habitação com taxa fixa. Na hora de solicitar um empréstimo para comprar casa numa instituição financeira, existem sempre muitos fatores a analisar para tomar uma boa decisão, nomeadamente: qual a que oferece a melhor taxa de juro, qual é o spread praticado, que seguros vêm associados, qual é o prazo mais adequado.

Enquanto a taxa variável, como o próprio nome indica, oscila consoante as flutuações das taxas de juro de referência no mercado, sendo indexada à EURIBOR, a taxa fixa, por sua vez, é contratada entre o cliente e o banco, mantendo-se inalterada ao longo de todo o período do empréstimo. Para os mais receosos quanto às incertezas do mercado, é uma opção que pode ser muito atrativa.

Outro dos fatores a considerar poderá prender-se com uma tendência proveniente, em grande parte, do investimento estrangeiro, de compra de habitação para futuro arrendamento e consequente geração de rendimento extra e estável - algo que se assume particularmente expressivo em Lisboa. O investimento no mercado imobiliário na capital tem vindo a crescer, acompanhado fortemente por um incremento do turismo. 

Neste sentido, comprar uma casa para depois arrendar também se tornou numa possibilidade de investimento largamente difundida, proporcionada pela redução dos spreads praticados pelos bancos no crédito habitação que, por sua vez, foi provocada pela queda dos indexantes (tanto os de prazos mais curtos como os de prazos mais alargados). Isto indicia igualmente que os bancos têm facilitado o acesso ao crédito para compra de habitação.

Por fim, nada como o poder das expectativas alavancado a partir da melhoria dos indicadores económicos portugueses associados a uma recuperação moderada da atividade económica - o PIB português cresceu 0,3% no segundo trimestre do ano. A interligação de fatores que produz o aumento do crédito habitação é uma evidência que se aplica também à economia como um todo.

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Este artigo é da autoria da equipa do ComparaJá.pt, a plataforma gratuita de simulação e agregação de produtos financeiros de referência em Portugal.

O mercado imobiliário Brasileiro

Preços em baixa, vendas em queda, taxas de juro a subir, Bancos a retrair a concessão de crédito... onde é que eu já vi isto?

Veja aqui uma reportagem sobre o estado actual do mercado imobiliário Brasileiro.

Bons negócios (imobiliários)!

O regime do reinvestimento em IRS para a alienação e aquisição de habitação própria e permanente – Parte II

Depois de, em texto anterior, ter analisado as particularidades do regime do “reinvestimento para trás”, abordarei agora duas outras questões cujo tratamento fiscal suscita dificuldades de acesso ao regime do reinvestimento em sede de IRS, as quais foram analisadas por um Tribunal Arbitral instituído junto do Centro de Arbitragem Administrativa no processo n.º 84/2012-T.

I – Amortização de empréstimo contraído para a construção de imóvel

Como é sabido, o reinvestimento do valor de realização que deriva da alienação do “imóvel antigo” na aquisição ou construção de “imóvel novo”, ambos destinados à habitação própria e permanente, possibilita a exclusão de tributação em IRS das mais-valias imobiliárias geradas.

Por regra, quando existe um valor de realização a reinvestir este tem de ser previamente deduzido da amortização de empréstimo contraído para a aquisição do imóvel “antigo”. Ou seja, o dever de reinvestir é sobre o montante do preço de venda do imóvel “antigo” abatido das responsabilidades inerentes ao pagamento do empréstimo que esteve associado à respectiva aquisição, i.e., apenas são naturalmente reinvestíveis os meios líquidos sobrantes.