Um banho de realidade

O Relatório de Estabilidade Financeira do Banco de Portugal, publicado na semana passada, veio trazer a lume os problemas que ainda subsistem na Banca Portuguesa, com enfoque para o imobiliário mal-parado. Segundo a referida publicação, os Bancos em Portugal terão qualquer coisa como 8 mil milhões de euros em imobiliário nos seus balanços, sendo esta uma das maiores ameaças à estabilidade do nosso sector bancário e financeiro. É um crescimento de 1000% em 8 anos.

Adicionalmente, a Banca conta no seu balanço com um valor na ordem dos 5 mil milhões de euros em unidades de participação de fundos imobiliários, sendo essa exposição superior nos fundos abertos (quase metade das UP's em circulação).

Durante os últimos anos, os Bancos em Portugal substituíram-se aos participantes na subscrição dos Fundos Imobiliários, por forma a garantir a liquidez e a solvabilidade dos mesmos. O caso torna-se mais preocupante nos fundos abertos, já que estes podem ser resgatados a todo o momento, a não ser que a respectiva sociedade gestora proíba esses resgates (tal como aconteceu em Espanha no pico da crise imobiliária e financeira). Ao invés, injectam liquidez nesses veículos, tomam a posição de subscritor, aguentando assim o valor da unidade de participação.

Estes dados agora publicados pelo Banco de Portugal são um claro sinal à navegação que os problemas não estão, de todo, resolvidos. Já aqui no blog alertamos para o contínuo crescimento do mal-parado e já muitas vezes falamos sobre esta questão dos fundos imobiliários.

Muito há ainda por fazer mas como é nosso hábito, estes alertas passarão em claro, sem lhes ser dada a devida atenção, até ao dia em que um fundo imobiliário cancele os resgates ou em que um Banco volte a falir e se descubra o tamanho de mais um enorme buraco a ter de ser tapado.

Até lá, bons negócios (imobiliários)!

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Por Gonçalo Nascimento Rodrigues

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Descolar da apatia

Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
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Começa uma nova semana de trabalho, à entrada do último trimestre de 2013. Mais um ano complicado no que ao imobiliário diz respeito. Apesar de virmos tendo notícias um pouco mais animadoras sobre mexidas no mercado e interesse de investidores, a verdade é que os números deixam algo a desejar, mesmo fazendo parecer que são melhores que 2012 (que, na realidade, não são).

Mas ao entrar nesta nova semana, neste novo trimestre, um conjunto de notícias deixam no ar que realmente algo de novo pode acontecer:

• Finantial Times - «German fund buys Lisbon office block»;
• Jornal Expresso - «Mais de 150 milhões de euro gold»;
• Jornal de Negócios - «Bancos ameaçados com corte até 60% no valor dos imóveis»
• Jornal Oje - «Banco de Portugal estuda impacto de mexidas nos fundos imobiliários do BCP e CGD».

Grandes bancos têm de vender 5.200 milhões de euros em imóveis

Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
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É hoje notícia do Jornal de Negócios que os 5 maiores Bancos Portugueses têm 5,2 MM de euros em imóveis para vender. Mais, por lei têm 2 anos para o fazer. Significa isto que a Banca teria de ter vendido qualquer coisa como € 3,5 MM entre 2011 e final deste ano; até final de 2014, teria de vender € 1,35 MM.

A venda de imóveis da Banca

Recentemente, temos visto algumas campanhas de oferta de produtos de crédito habitação de imóveis da banca, ou seja, crédito mal-parado cujas casas foram executadas e ficaram propriedade dos Bancos. É inclusive frequente vermos LTV's de 100% e spreads competitivos, algo que o "normal" mutuário não conseguirá negociar, com certeza, hoje em dia. Há até quem ofereça o recheio da casa...

O Diário Económico noticia que os spreads praticados pelos Bancos para essas casas podem atingir os 1,5 pontos percentuais (p.p.)., ao passo que num crédito habitação normal pode ficar acima dos 4 p.p.. Mais ainda, o loan-to-value (LTV) nos empréstimos das casas da banca pode chegar a 100%, enquanto que nos outros casos, não deverá ficar acima de 80%. E isto para não falar de outras "benesses", tais como isenções, bonificações de custos ou mesmo, como já referi, oferta do recheio da casa.

Para aqueles que julgam que isto só se passa por cá - "é mesmo à Português!"... desengane-se! Tal como cá, em Espanha acontece exactamente o mesmo, senão observe-se o seguinte gráfico:

Fonte: Organisation of Consumers and Users of Spain (OCU)

Em todos os Bancos observados nesta amostra, a taxa de juro média praticada nos imóveis sua propriedade fica bastante abaixo que nos restantes. O caso mais "gritante" é do Santander.

Parece-me que o Banco de Portugal deveria regular sobre este tema. Julgo não estar em causa qualquer tipo de ilegalidade e, sinceramente, não me choca muito isto que os Bancos estão a fazer. Talvez alguma "imoralidade"... existe tanta falta de liquidez, a Banca coloca tantos entraves, hoje em dia, na concessão de crédito, existem inúmeras empresas necessitadas de crédito, mas no que toca aos próprios imóveis da Banca... é num instante. Eu entendo que, nestes casos, não existe nenhum cash-outflow da banca, mas mesmo assim...

À parte disso, preocupa-me mais as consequências que estas políticas comerciais possam ter no próprio mercado imobiliário, isto porque podem criar uma concorrência desleal, senão veja-se:

No quadro acima, procurei fazer um exercício muito simples: para 2 casas comparáveis, sendo uma delas do Banco e a outra vendida em "mercado livre", com o mesmo preço de venda (€ 150.000), a aplicação do mesmo indexante (taxa de juro de 1,5%) e do mesmo prazo (30 anos), mas diferenciando o spread e o LTV, qual o valor da prestação mensal? A resposta: existe uma diferença de € 222,33 de custo mensal para o mutuário. Até aqui, tudo bem, o mutuário fica até a ganhar caso encontre uma casa do seu gosto na lista de casas que o Banco tenha para venda.

Mas fiz também outros dois exercícios: qual o preço máximo que o Banco pode cobrar por essa mesma casa para que a prestação mensal fique idêntica a um crédito habitação de uma casa vendida no mercado, ou, por outro lado, qual o montante que o mercado terá que desvalorizar para que as condições de financiamento sejam idênticas?

No primeiro caso, o Banco pode cobrar mais 35%! pela casa. No segundo caso, o mercado teria que baixar os preços em 26%. E é aqui que reside a minha (ligeira) apreensão... que os Bancos tenham a sua própria política comercial que favoreça os seus próprios imóveis, não me choca muito. Não devem, no entanto, fazer uso dela para criar sobrevalorizações fictícias no mercado ou "pressionar" a concorrência a baixar massivamente os preços para que consigam vender.

Mas atenção, os mutuários que não se deixem enganar: não é pelo facto da prestação ficar mais baixa que o negócio é bom. Uma casa valerá sempre pela sua localização, tipologia, acabamentos, orientação solar, etc., e não tanto pela forma como é financiada...

Bons negócios (imobiliários)!