Por Nuno Ribeiro
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Na sequência do meu anterior artigo, no qual analisamos os mercados europeu e norte-americano, volto hoje ao vosso encontro para vos falar dos mercados asiáticos.
Mercados Imobiliários – Ásia/Pacifico
1. Situação Actual
As economias asiáticas, à semelhança da Europa e dos EUA desaceleraram nos últimos dois trimestres. Contudo, apresentam ainda taxas de crescimento significativas em 2011 (crescimento do PIB de 4.6% e 8.2% para economia asiáticas industrializas e em desenvolvimento, respetivamente, segundo o FMI). Ainda que a produção industrial se tenha reduzido, o consumo interno continua muito forte.
Durante 2011, tanto Singapura como Hong Kong apresentaram um crescimento das rendas e nos preços bastante acentuado (entre 40-45% segundo a Jones LangLaSalle), devido a restrições na oferta e uma procura que não pára de crescer, tanto no mercado de escritórios como de retalho. Pequim junta-se também a este grupo de mercados core na Ásia, com taxas de ocupação a subir e empresas chinesas a expandir as suas operações a nível local. Outros mercados com performance muito positiva foram Melbourne na Austrália e Tóquio, que ainda que afectada pelos acontecimentos de Fukushima, mantém taxas de ocupação muito altas, yields muito reduzidas e rendas estáveis.
Segundo a DTZ, as transacções diminuíram 37% no Q2 2011 e os primeiros números para o Q3 indicam a mesma tendência negativa, consequência da situação vivida no Japão durante o Q2 2011 e das restrições ao crédito impostas pelo governo chinês. Durante o Q3, a maior parte das transacções foram bloqueadas devido à crescente incerteza do impacto da crise de dívida soberana na Europa. Atenção especial para as yields de retalho em Pequim que viram o seu valor comprimir devido a expectativas de melhoramento até ao fim do ano. No entanto, é importante realçar as preocupações com o mercado residencial chinês, com rumores de um possível crash devido a uma crescente especulação e excesso de liquidez por parte de investidores privados chineses
2. Outlook
Ao olhar para os fundamentos económicos, facilmente se conclui que a Ásia-Pacifico é de longe a região com melhores perspectivas (excepto América do Sul que não foi incluída nesta análise). No entanto, terá de se ter em conta a recente apreciação de rendas e preços em Hong Kong, Singapura e algumas cidades chinesas. Os riscos de correcção são elevados, especialmente no mercado de retalho.
No entanto, irá ocorrer um forte crescimento na oferta de novos edifícios em Shanghai, Singapura e Japão, o que provavelmente terá uma influencia negativa tanto nos níveis de ocupação como de rendas. Quanto a preços, os mercados especialmente de Singapura, Hong Kong, Pequim e Shanghai serão com certeza focos de volatilidade depois de um período de subidas acentuadas.
3. Títulos (Securities) Imobiliários
Os Títulos imobiliários cotados em bolsa (REITS, empresas imobiliárias ou obrigações de empresas imobiliárias) na Europa tem vindo a ser altamente afectados pela incerteza em torno da crise da dívida soberana europeia. Segundo um equity research do HSBC e do Deutsche Bank, as empresas imobiliárias estão a transaccionar no mercado com um desconto de 10% em relação ao seu valor de activos liquido (NAV – Net Asset Value). Situação semelhante verifica-se nos EUA onde o mercado de REIT’s registou grandes níveis de liquidação de participações, principalmente no inicio de Q3 2011 quando a economia americana sofreu um downgrade por parte do S&P.
Entre o início de Junho e o fim de Agosto, os títulos imobiliários cotados em bolsa nos EUA registaram um declínio de 7,6% segundo o HSBC. Por último, os mercados Asiáticos apresentam também uma tendência negativa com declínios entre os 5% e os 10% entre Junho e Setembro, consequência das medidas de contracção monetária por parte dos bancos centrais e da previsão por parte dos investidores de um abrandamento dos mercados imobiliários no qual estes títulos dependem. Segundo o HSBC, os títulos de empresas em Hong Kong estão a transaccionar com um desconto em relação ao NAV de (35-40%), no Japão (25-30%) e Singapura (20-25%).
Conclusão
Com as condições económicas a deteriorarem-se a nível Europeu, a incerteza quanto aos impactos desta crise em outras regiões é elevada. Tudo isto leva a que a procura no que toca ao mercado de arrendamento de escritórios e retalho seja consideravelmente afectada. A maior parte dos investimentos que eventualmente ocorram serão certamente focados em activos core a preços bastante atractivos. A mesma situação será de esperar nos EUA com o crescimento do PIB a dar indicações de abrandamento e os números de desemprego em níveis elevados.
De todas as regiões, Ásia parece ser a área com fundamentos mais sólidos. No entanto, devido a fortes subidas de preços e rendas nos últimos 1-2 anos, o mercado certamente irá sofrer correcções, tanto mais acentuadas quanto maior for a oferta de escritórios e retalho que se espera venha a ser concluída nos próximos 2 anos.
Quanto títulos imobiliários cotados em bolsa, tantos nos EUA como na Europa, os níveis elevados de volatilidade associados à incerteza económica manter-se-ão. Boas indicações no entanto para títulos na Ásia que estão a ser transaccionados com grandes descontos.
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Na sequência do meu anterior artigo, no qual analisamos os mercados europeu e norte-americano, volto hoje ao vosso encontro para vos falar dos mercados asiáticos.
Mercados Imobiliários – Ásia/Pacifico
1. Situação Actual
As economias asiáticas, à semelhança da Europa e dos EUA desaceleraram nos últimos dois trimestres. Contudo, apresentam ainda taxas de crescimento significativas em 2011 (crescimento do PIB de 4.6% e 8.2% para economia asiáticas industrializas e em desenvolvimento, respetivamente, segundo o FMI). Ainda que a produção industrial se tenha reduzido, o consumo interno continua muito forte.
Hong-Kong
Singapura
Durante 2011, tanto Singapura como Hong Kong apresentaram um crescimento das rendas e nos preços bastante acentuado (entre 40-45% segundo a Jones LangLaSalle), devido a restrições na oferta e uma procura que não pára de crescer, tanto no mercado de escritórios como de retalho. Pequim junta-se também a este grupo de mercados core na Ásia, com taxas de ocupação a subir e empresas chinesas a expandir as suas operações a nível local. Outros mercados com performance muito positiva foram Melbourne na Austrália e Tóquio, que ainda que afectada pelos acontecimentos de Fukushima, mantém taxas de ocupação muito altas, yields muito reduzidas e rendas estáveis.
Segundo a DTZ, as transacções diminuíram 37% no Q2 2011 e os primeiros números para o Q3 indicam a mesma tendência negativa, consequência da situação vivida no Japão durante o Q2 2011 e das restrições ao crédito impostas pelo governo chinês. Durante o Q3, a maior parte das transacções foram bloqueadas devido à crescente incerteza do impacto da crise de dívida soberana na Europa. Atenção especial para as yields de retalho em Pequim que viram o seu valor comprimir devido a expectativas de melhoramento até ao fim do ano. No entanto, é importante realçar as preocupações com o mercado residencial chinês, com rumores de um possível crash devido a uma crescente especulação e excesso de liquidez por parte de investidores privados chineses
2. Outlook
Ao olhar para os fundamentos económicos, facilmente se conclui que a Ásia-Pacifico é de longe a região com melhores perspectivas (excepto América do Sul que não foi incluída nesta análise). No entanto, terá de se ter em conta a recente apreciação de rendas e preços em Hong Kong, Singapura e algumas cidades chinesas. Os riscos de correcção são elevados, especialmente no mercado de retalho.
No entanto, irá ocorrer um forte crescimento na oferta de novos edifícios em Shanghai, Singapura e Japão, o que provavelmente terá uma influencia negativa tanto nos níveis de ocupação como de rendas. Quanto a preços, os mercados especialmente de Singapura, Hong Kong, Pequim e Shanghai serão com certeza focos de volatilidade depois de um período de subidas acentuadas.
3. Títulos (Securities) Imobiliários
Os Títulos imobiliários cotados em bolsa (REITS, empresas imobiliárias ou obrigações de empresas imobiliárias) na Europa tem vindo a ser altamente afectados pela incerteza em torno da crise da dívida soberana europeia. Segundo um equity research do HSBC e do Deutsche Bank, as empresas imobiliárias estão a transaccionar no mercado com um desconto de 10% em relação ao seu valor de activos liquido (NAV – Net Asset Value). Situação semelhante verifica-se nos EUA onde o mercado de REIT’s registou grandes níveis de liquidação de participações, principalmente no inicio de Q3 2011 quando a economia americana sofreu um downgrade por parte do S&P.
Entre o início de Junho e o fim de Agosto, os títulos imobiliários cotados em bolsa nos EUA registaram um declínio de 7,6% segundo o HSBC. Por último, os mercados Asiáticos apresentam também uma tendência negativa com declínios entre os 5% e os 10% entre Junho e Setembro, consequência das medidas de contracção monetária por parte dos bancos centrais e da previsão por parte dos investidores de um abrandamento dos mercados imobiliários no qual estes títulos dependem. Segundo o HSBC, os títulos de empresas em Hong Kong estão a transaccionar com um desconto em relação ao NAV de (35-40%), no Japão (25-30%) e Singapura (20-25%).
Conclusão
Com as condições económicas a deteriorarem-se a nível Europeu, a incerteza quanto aos impactos desta crise em outras regiões é elevada. Tudo isto leva a que a procura no que toca ao mercado de arrendamento de escritórios e retalho seja consideravelmente afectada. A maior parte dos investimentos que eventualmente ocorram serão certamente focados em activos core a preços bastante atractivos. A mesma situação será de esperar nos EUA com o crescimento do PIB a dar indicações de abrandamento e os números de desemprego em níveis elevados.
De todas as regiões, Ásia parece ser a área com fundamentos mais sólidos. No entanto, devido a fortes subidas de preços e rendas nos últimos 1-2 anos, o mercado certamente irá sofrer correcções, tanto mais acentuadas quanto maior for a oferta de escritórios e retalho que se espera venha a ser concluída nos próximos 2 anos.
Quanto títulos imobiliários cotados em bolsa, tantos nos EUA como na Europa, os níveis elevados de volatilidade associados à incerteza económica manter-se-ão. Boas indicações no entanto para títulos na Ásia que estão a ser transaccionados com grandes descontos.
