Investimento em hotéis cresce 25% em Espanha

Segundo dados da Christie & Co, o investimento em activos hoteleiros em Espanha totalizou quase € 4,9 mil milhões ao longo de 2018, um valor que se situou 24,6% acima de 2017. No total, foram transaccionados 223 unidades hoteleiras (acima das 185 registadas em 2017) com um preço médio por quarto de € 128.000 num montante total de € 4,86 mil milhões.

Este montante investido coloca Espanha como o 2º país europeu com maior investimento imobiliário no sector hoteleiro, apenas atrás do Reino Unido (com um investimento total de € 6,5 mil milhões) mas já à frente da Alemanha que em 2018 se ficou pelos € 4 mil milhões investidos.

Para este aumento muito contribuiu um crescimento do investimento estrangeiro proveniente de empresas de investimento. Os investidores domésticos tomaram apenas uma fatia de 35% do mercado quando em 2017 tinha investido 51% do montante total. Os players hoteleiros foram o segundo maior investidor com 24% do montante total investido, ainda à frente dos REIT que alocaram 15%.

A aquisição de portfolios hoteleiros por parte de empresas de investimento também foi outra razão para este aumento de quase 25% no volume de investimento em activos hoteleiros. Transacções como a compra do portfolio da Hispania REIT foram importantes, tendo apenas esta representado quase 40% do montante total investido em 2018.

Outro recorde batido relacionou-se com a aquisição do Hotel Vila Magna (propriedade do falecido empresário português Pedro Queiroz Pereira) pelo REIT RLH Properties  pelo montante de € 210 milhões, resultando num preço impressionante de € 1,2 milhões por quarto.

No final, apesar deste crescimento, mantém-se a concentração territorial com 93% das transacções a realizarem-se nas Ilhas Canárias, Baleares, Andaluzia, Madrid, Catalunha e Valência. Em Madrid, as transacções realizadas representaram um investimento de € 200.000 por quarto, enquanto que nas Canárias esse valor cai para € 140.000 /quarto.

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Habitação: Brexit não esmorece expectativas

Segundo um research recentemente publicado pela consultora JLL, o sector residencial britânico manterá a sua tendência de valorização para os próximos anos, apesar da crise que actualmente se vive no Reino Unido fruto do impasse do Brexit.

A consultora prevê que a habitação britânica valorize 11,4% durante o período de 2019 a 2023. A capital Londres irá valorizar acima da média nacional com a zona prime a acumular 15,3% no mesmo período. As vendas também aumentarão durante o período com o ano de 2019 a fechar já com 1,15 milhões de casas transaccionadas.

O segmento de arrendamento também irá crescer com as rendas a subir 12,6%, sendo que neste caso a zona prime de Londres registará aumento ligeiramente inferior, apenas nos 10,4%.

A análise pressupõe um acordo final pelo Brexit em 2019 e assume uma normalização do mercado e reforço de políticas governativas no segmento da habitação no país.

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Imobiliário e construção caem a pique no Reino Unido

Os sectores imobiliário e da construção cotados em bolsa caíram a pique durante o ano de 2018. Os REIT - Real Estate Investment Trusts - cotados na bolsa britânica perderam quase 7,5 biliões de libras com a Intu a desvalorizar cerca de 55%! Apenas duas das dez maiores empresas cotadas em bolsa não desvalorizaram ao longo do ano transacto - a Segro e a Unite.

Existe um dado que é comum às maiores quedas: as 4 empresas com pior performance bolsista são todas dedicadas ao sector de retail, enquanto que aqueles que melhor resistiram às desvalorizações bolsistas actuam em sectores alternativos - residências de estudantes, por exemplo.

BTR - Built to Rent - Um novo paradigma no imobiliário residencial

Os projetos imobiliários residenciais de arrendamento de nova construção (BTR - "Built To Rent") tiveram um crescimento notável desde a sua introdução no Reino Unido nos últimos 10 anos. Actualmente existem no País cerca de 131.855 novos apartamentos BTR o que representa um aumento de 26% em relação ao ano passado, incluíndo 25,665 terminados, 41.870 em construção e 64.320 em fase de licenciamento.

Pela primeira vez o número de novos apartamentos BTR fora de Londres (64.738 – 49%) é praticamente equivalente ao número de novos apartamentos BTR na capital (67.117 – 51%) o que é indicativo da crescente atractividade das cidades secundárias para nova habitação. Esta tendência é justificada pelo valor inferior das rendas, superior qualidade de vida dos centros urbanos regionais e mudanças no mercado laboral com a crescente deslocalização de empresas para fora da capital.

A dimensão dos projetos BTR tem vindo a aumentar consideravelmente com cerca de 125 apartamentos em média para projetos terminados, 248 para projectos em construção e 332 para projectos actualmente em fase de licenciamento. Dos projetos actualmente em construção, 34 terão mais de 500 apartamentos, o que representa um aumento significativo relativamente ao primeiro trimestre de 2017 onde apenas 24 projetos tinham mais de 500 apartamentos.

O crescimento substancial do mercado BTR no Reino Unido trouxe consigo uma mudança de paradigma na conceptualização de novos edifícios residenciais. Os novos projectos BTR estão baseados num modelo de negócio influenciado pelos modelos dos Estados Unidos e Europa Central que têm como objectivo a exploração a longo prazo de forma a gerar retornos atractivos para investidores institucionais através de rendimentos anuais estáveis combinados com valorização do activo através da compressão dos "yields" (o spread positivo entre o "yield on cost" e a "exit cap-rate"). 

Residências de Estudantes valorizam no Reino Unido

De acordo com o Student Accommodation Index da consultora CBRE, o sector de Residências de Estudantes no Reino Unido valorizou 12,3% em Setembro, valor anualizado. Os empreendimentos localizados em Londres apresentam uma subida ainda mais acentuada, nos 17,5%.

Os dados produzidos pelo índice mostram que os ganhos de capital no Reino Unido subiram 6,5%, acima dos 4,5% registados em igual período em 2017. Já os ganhos de yield (líquidos) valorizaram 3,4% em 2018. Aliás, os ganhos de renda são positivos em praticamente todas as regiões de Inglaterra com excepção de zonas secundárias onde se registou uma quebra de rendimento de -1,5%.

Em termos de dimensão, as unidades com maior número de camas (acima das 500) apresentam melhor performance que as unidades de média e pequena dimensão, com as primeiras a gerarem ganhos de capital de 7,2% face à média nacional de 6,5%. Já as unidades de média (entre 250 e 500 camas) e de pequena dimensão (até 250 camas) apresentaram ganhos de capital inferior à média (5,8% e 6,2%, respectivamente).

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Residências de Estudantes: taxa de cobertura em Portugal é das menores da Europa

A oferta de Residências de Estudantes em Portugal tem vindo a aumentar consideravelmente nos últimos anos. Na realidade, Portugal vivia num estado de quase letargia no que à oferta dizia respeito, com esta totalmente concentrada nas unidades pertencentes às próprias Universidades (poucas) e numa oferta totalmente desregulada, descaracterizada e desfragmentada.

O aumento do número de alunos deslocados, estrangeiros, com maior poder de compra motivou o crescimento de uma oferta mais dedicada, profissional e assente em serviços e equipamentos condizentes com as motivações da procura.

Mas não é só em Portugal que este mercado das Residências de Estudantes tem vindo a crescer. A população estudantil tem vindo a crescer um pouco por toda a Europa com países como Dinamarca, Alemanha e Áustria a registarem forte aumento do número de estudantes, com uma fatia considerável de estudantes estrangeiros. Neste aspecto, e comparando com outras cidades europeias, Lisboa e Porto têm ainda muito para crescer.

O Reino Unido é o país europeu com maior capacidade de acomodação de estudantes, cobrindo 27% do mercado local. Em oposição, Roma cobre apenas 3% do mercado com apenas 6.500 camas para um universo estudantil de 220.000 alunos. Logo de seguida, aparece a cidade do Porto com uma taxa de cobertura de 3,5%. Florença e Madrid apresentam também taxas de cobertura muito reduzidas:

No caso de Lisboa, a capital Portuguesa apresenta igualmente uma taxa de cobertura do mercado muito reduzida mas como rendas mensais superiores que outras cidades europeias como são o caso de Sevilha, Roma ou mesmo Paris. A necessidade de crescimento da oferta instalada para maior cobertura do mercado é notória e isso poderá fazer com que os preços desçam.

Que serviços são oferecidos?

Uma área de lavandaria é o serviço mais comummente oferecido em Residências de Estudantes mas mesmo assim, cerca de 1/3 da oferta instalada não apresenta sequer esta facilidade aos estudantes. Salas de estudo existem apenas em 40% da oferta, espaço para guarda de bicicletas em 37% e garagem para carros em 35% dos empreendimentos existentes.

Em Espanha é comum existir Residências de Estudantes que prestam um serviço de pensão completa, com as refeições a estarem incluídas no valor da renda. No entanto, a proliferação de app's que potenciam um meal delivery  e uma localização mais central de novos desenvolvimentos, perto de restaurantes e cafés. levará uma nova oferta a "desprezar" um pouco mais o serviço de refeições e a apostar em modelos mais desenvolvidos e adequados às necessidades da procura actual.

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Fonte de Informação: Global Living Spotlight, Savills, 2018

Quanto custa um T2?

De acordo com dados publicados pelo site finder.com, o preço médio de um apartamento T2 em Portugal, localizado no centro da cidade (Lisboa), custa actualmente € 2.521 /m2, um valor médio próximo dos € 150.000. Este valor está abaixo dos registados em países como Espanha, Itália, França, Alemanha, Bélgica e Reino Unido, ficando Lisboa apenas acima dos preços médios observados em países da Europa de Leste.

Hong Kong é a cidade mais cara com um preço médio para um T2 de quase € 1,5 milhões, valor que se encontra 866% acima da média mundial. Londres está no 2º posto do ranking com um preço médio de € 890.000.

Na Europa, os preços mais elevados registam-se na Noruega (€ 340.000), Suécia (€ 330.000), França (€ 325.000), Alemanha (€ 237.000). Dos 91 países analisados, a média situou-se nos € 168.000, ficando assim Lisboa abaixo da média mundial. Egipto é o país mais barato com o preço médio de um T2 a situar-se nos € 30.000.

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Imobiliário: melhor classe de investimento no Reino Unido

Cortesia da Carter Jonas, fica hoje uma imagem curiosa com a comparação da rentabilidade do investimento em imobiliário com outros alternativos: vinho, arte, carros antigos, ouro ou acções. A consultora efectua uma comparação com base num investimento em 2004 de £ 136.976, valor que correspondia na altura ao preço médio de uma habitação no Reino Unido.

As conclusões são fáceis de tirar: a estabilidade de ganhos no imobiliário aparenta ser superior às restantes classes de investimento, com excepção dos carros antigos. A volatilidades em imobiliário e carros antigos é inferior às outras opções apresentadas. Mesmo comparando o imobiliário com produtos de renda fixa, como sejam por exemplos as obrigações do tesouro, a conclusão é idêntica.

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Lisboa: destino preferencial de investimento

A IP Global coloca a cidade de Lisboa com uma das principais cidades onde investir em imobiliário nos próximos anos, ao lado de cidades como Londres e Berlim.

Da análise realizada, concluem que o mercado imobiliário lisboeta tem ainda espaço de valorização, podendo crescer quase 20% atér 2022 com previsão de subida do nível das rendas acima de 27%.

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Investimento chinês vai cair em 2018

De acordo com um inquérito realizado pela C&W, é esperado que o investimento chinês no estrangeiro caia cerca de 40% durante o ano de 2018, face a 2017. A principal razão aponta a fortes constrangimentos em conseguir alocar capitais chineses em países estrangeiros, impostos pelo Governo do País.

As classes de activos mais atingidas serão os escritórios e hotéis, com os investidores a tomarem cada vez menos posições neste tipo de imóveis. Em oposição, a alocação a activos de logística ganha cada vez mais preponderância, com um acréscimo de mais de 2.000% já em 2017, tendência que continuará em 2018.

Os investidores mais activos continuarão a ser os fundos soberanos, promotores e investidores privados, sendo que os investidores institucionais continuarão a alocar menos capital.

O ano de 2017 já tinha registado uma forte queda na alocação de capital chinês. Principal país atingido foi os Estados Unidos com uma quebra de 75%, face a 2016. Austrália, Coreia do Sul e Canadá registaram quedas na ordem dos 60%. Já outros países, europeus, tais como Alemanha e Reino Unido, observaram um maior afluxo de capitais chineses.

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Leia também

• China: investimento no estrangeiro cai
• Investimento asiático cresce na Europa

Curva de risco no imobiliário

É sabido que o actual contexto internacional de taxas de juro baixas e os sucessivos planos de intervenção dos diversos bancos centrais, têm tornado a actividade de investimento cada vez mais desafiante e difícil em todas as classes de activos/países.

Neste contexto, os activos continuam a valorizar e o maior desafio é perceber quando é o momento certo para reduzir o risco, seja pela redução do endividamento ou pela transição para activos menos arriscados ou pela venda dos activos.

Esta tarefa, por muitos considerada impossível, procura por indicadores de alerta, por disparidades na avaliação dos activos, que alertem para a possibilidade de correcções. Acontece que muitas vezes a correlação histórica não significa causalidade e os investidores são apanhados desprevenidos.

Por exemplo, recentemente nos US, os investidores que estavam a vender futuros e opções sobre o VIX (índice de volatilidade que se dizia que alertaria/anteciparia a correcção do mercado bolsista), porque parecia consensual que a volatilidade não aumentaria no curto-prazo, foram recordados que correcções ocorrem quando menos se espera quando o VIX aumentou ao mesmo tempo que se verificou a correcção no mercado bolsista. O resultado foi a perda total de valor de algumas destas estratégias.

Mais de 50 biliões de euros para investir em imobiliário em 2018

Segundo dados da INREV - European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles - estão previstos mais de 51 biliões de euros a aplicar em investimentos imobiliários durante o ano de 2018. A maior parte deste capital provém de investidores europeus, com 57,7%, seguidos dos norte-americanos com uma fatia prevista de 25,2%.

Reino Unido, França e Alemanha mantém o interesse da parte dos investidores, continuando a ser o destino preferido para alocação de dinheiro em activos imobiliários. O Reino Unido fica à frente, com mais de 2/3 dos inquiridos neste estudo a revelarem interesse em investir em imobiliário britânico. Holanda e Espanha também aparecem no radar dois investidores.

O estudo realizado pela INREV mostra igualmente uma certa tendência da parte dos investidores em procurarem activos com mais risco, procurando activos value-added ou mesmo oportunísticos, sendo que a fatia daqueles que preferem activos core caiu.

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Londres no topo das preferências dos investidores

Um inquérito realizado pela Associação de Investidores Estrangeiros em Imobiliário, constituída por investidores que no seu conjunto gerem mais de 2 triliões de USD, coloca a cidade de Londres no topo das suas preferências de investimento.

O ranking criado pela referida associação, que mede diversos factores tais como estabilidade e oportunidade de aplicação de capitais, destronou Nova Iorque do topo, além de apresentar Los Angeles como cidade preferida nos Estados Unidos (a par de Nova Iorque) e São Francisco a tombar para o 11º posto.

Esta alteração no ranking parece afastar, em definitivo, eventuais receios da parte dos investidores imobiliários relativamente ao impacto no mercado decorrente do Brexit.

Em termos de países, os Estados Unidos estão no topo das preferências dos investidores, seguidos do Reino Unido, Alemanha, Canadá e França.

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Europa: preços na habitação sobem até 2020

A agência de notação financeira Moody's prevê que os preços na habitação em vários países europeus continuem a subir até ao ano de 2020.

As razões que estão por detrás destas previsões assentam num cenário de taxas de juro baixas, numa melhoria das condições económicas e numa maior proporção da força de trabalho jovem que irá entrar no mercado imobiliário. Uma maior densidade de população residente nos centros das cidades é também um factor visto como dinamizador dos preços na habitação.

Este último factor, a existência de população jovem trabalhadora, é visto como a principal âncora para uma sustentação de preços na habitação no longo prazo. Todos os países que efectivamente registarem um crescimento na sua população jovem a entrar no mercado de trabalho, poderão observar um contínuo crescimento do sector residencial.

A agência aponta a Alemanha e a Holanda como sendo os países com os melhores "prospects" na Europa, podendo vir a registar subidas de preços na ordem dos 2 dígitos, logo seguidos da Irlanda. Países com Espanha, França, Itália e Reino Unido também registarão valorizações interessantes mas de apenas um dígito.

No caso de Espanha, a Moody's antecipa uma subida de preços de 8,6%, com o próximo ano de 2018 a registar já uma valorização de 5,6%.

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Investimento asiático cresce na Europa

Segundo dados publicados pela Consultora Savills, o investimento imobiliário asiático na Europa tem vindo a crescer e não mostra sinais de abrandamento. Até final do 3º trimestre de 2017, o investimento oriundo de países asiáticos subiu 57% face a igual período de 2016, atingindo o montante de 23 mil milhões de euros. E as expectativas para final do ano são animadoras: mais 18 mil milhões de euros o que representaria uma acréscimo de 250% face a 2016.

O Reino Unido e a Alemanha são os destinos preferidos, absorvendo mais de 65% do total investido. No entanto, os investidores asiáticos começam a olhar para outros destinos, nomeadamente países do leste europeu.

Singapura sempre foi um dos países mais activos no investimento em imóveis europeus. Mais recentemente, países com a China, Hong Kong e Coreia do Sul, com os fundos soberanos destes países a serem os investidores mais activos.

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Comércio: que ruas apresentam maior tráfego pedonal?

Um estudo levado a cabo pelo BNP Paribas e hoje divulgado pela Consultora Workx analisa o tráfego pedonal em ruas prime de 23 cidades-chave europeias. As principais conclusões desse estudo apontam para:

• Reino Unido, Alemanha, Espanha e França competem pelas 5 melhores posições do TOP 30 do mercado de massa europeu;
• Londres lidera a tabela com um valor recorde de 13.560 pedestres por hora em Oxford Sreet;
• O estudo realça a força das principais cidades alemãs, com Munique e Frankfurt no TOP 5;
• Notavelmente, Espanha com Madrid (3º) e Barcelona (6º) possui um total de cinco ruas no Top 10;
• A icónica Avenida francesa Des Champs Elysées encerra o Top 5 com cerca de 10,300 pedestres por hora;
• No que diz respeito ao TOP 20 Ruas de Comércio de Luxo, as cinco melhores posições foram registadas em França, Espanha, Reino Unido e, a um passo atrás, na Dinamarca;
• Estas ruas são cartões de visita emblemáticos que desfrutam de um alto grau de atividade turística;
• As ruas de retalho puro de luxos são dominadas por Itália pela Via Condotti em Roma.  

PRS e BTR: O mercado residencial de arrendamento no Reino Unido

O mercado imobiliário para edifícios residenciais de arrendamento no Reino Unido (denominado PRS – private rented sector) tem tido uma progressão notável desde 2005 quando foi criada uma agência governamental com o objectivo de atrair investimento para o sector. Desde então, o mercado mais do que duplicou de aproximadamente 3 milhões de agregados familiares para mais de 6 milhões, representando cerca de 20% do total do mercado residencial.

As previsões apontam para que esta tendência continue, sendo actualmente o activo imobiliário com maior taxa de crescimento no Reino Unido. De acordo com estimativas da PricewaterhouseCoopers, até 2025 mais cerca de 2 milhões de agregados familiares irão escolher arrendar em vez de comprar o que representa uma mudança estrutural no mercado residencial no País com um em cada quatro agregados familiares a escolher arrendar.

Esta mudança é particularmente pronunciada na faixa etária dos 16 aos 34 anos onde é esperado que mais de metade opte por arrendar. Este grupo é maioritariamente composto por jovens profissionais residentes nas grandes cidades como Londres, Manchester e Birmingham sem capacidade ou vontade de investir o depósito requerido para adquirir habitação própria (que aumentou 2.5 vezes no período pós-crise) e que privilegiam a mobilidade, proximidade aos centros urbanos e o uso de transportes colectivos.

Venda por Off-Market

Segundo dados recentemente divulgados pela Hamptons International, cerca de 25% das casas vendidas acima de 1 milhão de Libras, no Reino Unido, está a ser comercializada "off-market", ou fora de mercado, ou seja, por agentes que nem sequer publicitam a venda da casa.

Perante receios de contracção do mercado, derivado do Brexit, muitos proprietários de casas temem uma descida dos preços pelo aumento do número de casas à venda no mercado, procurando agentes capazes de concretizar a venda num "off-market", ou seja, sem comunicação activa, vendendo as casas em círculos mais restritos.

Além disso, uma venda "off-market" atribui alguma exclusividade ao imóvel, proporcionando inclusive um potencial aumento de preço, ao mesmo tempo que obriga o agente a trabalhar mais directamente com compradores pré-qualificados e que sejam já seus clientes habituais.

Outro dado curioso que revela a retirada de algumas propriedades do mercado aberto é revelado pela empresa de avaliações Connells: apenas 27% das casas avaliadas no mercado estão a ser colocadas à venda, ao contrários dos 45% registados em 2010. Então, porque razão estão as casas a ser avaliadas?

Refinanciamento, investidores em buy-to-let, os chamados "first-time buyers" mais inexperientes e que pedem uma avaliação para suportar a sua decisão de compra, começam a ocupar mais este mercado, ao mesmo que tempo que alguma incerteza se começa a instalar no mercado britânico.

Bons negócios (imobiliários)!

Reino Unido: condições mais difíceis para a compra de casa

Dados recentemente publicados no Reino Unido apontam para condições cada vez mais complicadas para a compra de habitação própria. De facto, já aqui tínhamos falado da importância dos Pais e familiares na ajuda à compra de casa.

A subida de preços, aliado a níveis baixos de loan-to-value exigidos pela Banca local, têm feito aumentar a importância das ajudas de familiares à compra de casa, nomeadamente com vista ao pagamento do valor de entrada.

Mesmo num cenário com taxas de juro baixas, como também é o caso do Reino Unido, a verdade é que os Bancos tendem a exigir um valor elevado de entrada da parte do comprador, baixando assim o loan-to-value dos empréstimos. Isto, aliado a uma subida generalizada dos preços, tende a dificultar a compra de habitação por muitos ingleses, recorrendo assim à ajuda de muitos familiares.

Os dados mais recentes do mercado, disponibilizados pela Nationwide, apontam para uma retracção nos preços de venda em Março, face a Fevereiro, ao mesmo tempo que os jovens britânicos compram cada vez menos. De facto, nas idades entre 35 e 44 anos, o peso dos proprietários é agora de 56%, face a 74% há 10 anos atrás.

Bons negócios (imobiliários)!

Portugal é alvo dos investidores em Hotéis

Segundo dados disponibilizados pela Consultora CBRE, Portugal está no top 10 da preferência dos investidores em Hotéis na Europa. Num ranking liderado pelo Reino Unido, o nosso País encontra-se na 8ª posição.

Num inquérito realizado pela Consultora a um conjunto de 485 investidores institucionais, Portugal apresenta-se como destino preferencial para 5% deles, tendo o Reino Unido reunido 17% de respostas afirmativas.

Os inquiridos são fundamentalmente provenientes do Continente Europeu (53%), sendo o investimento essencialmente doméstico, portanti.

Os investidores apontam a disponibilidade de dívida, para a realização dos seus investimentos, como um factor importante para a tomada de decisão. Na realidade, 70% dos investidores planeia alavancar os seus investimentos hoteleiros entre 30% a 65%,

Os inquiridos olham para o investimento em hotéis como sendo um investimento de longo prazo, já que uma larga maioria de 74% dos inquiridos planeia deter esses investimentos por mais de 5 anos.

Bons investimentos (imobiliários)! E hoteleiros!